【正文】 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 長沙 順天項(xiàng)目（星城國際）總體策劃思路 前 言 經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)要上更高的臺(tái)階 擁擠的長沙中心市區(qū)必須外拓 一北一南，中間的開福區(qū)政府沿新世紀(jì)大道一線將起到 “承北啟南 ”的關(guān)鍵作用 開福區(qū)寬廣的土地在北邊，土地存量占全市城區(qū)的一半以上，還有30 平方公里的土地可供城區(qū)開發(fā)利用，這相當(dāng)于現(xiàn)在開福區(qū)城區(qū)面積的 。 新的區(qū)政府和金霞新區(qū)的建設(shè) 表明政府對本項(xiàng)目所處區(qū)域必須做熱做旺做強(qiáng)的決心 則本項(xiàng)目的成功與否 不僅對順天集團(tuán)而且對開福區(qū)的后續(xù)發(fā)展具有特殊的戰(zhàn)略意義 不能立足于一個(gè)普通開發(fā)商開發(fā)一個(gè)常規(guī)地產(chǎn)項(xiàng)目 本 項(xiàng)目的運(yùn)作必須站在對整個(gè)開福區(qū)政府發(fā)展起拉動(dòng)作用的高度去考慮 同時(shí)它可以有效提升開福區(qū)及長沙商業(yè)在湖南、中南乃至全國的影響力 也就是說 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 在本項(xiàng)目橫空出世前 外界還不太知道長沙的開福區(qū)長沙的商業(yè)還只是在長沙出名 有了本項(xiàng)目 外界會(huì)因?yàn)楸卷?xiàng)目坐落在開福區(qū)而讓它在全國頻頻上鏡 同時(shí)因?yàn)橛辛吮卷?xiàng)目外界從此不敢小看長沙的商業(yè) 提及長沙北提及開福必提及本項(xiàng)目 提及長沙商業(yè)必提及本項(xiàng)目 做現(xiàn)代商業(yè)的樣板和教科書 這就是本項(xiàng)目的高度 目 錄 《項(xiàng)目分析篇》 一、 項(xiàng)目規(guī)模 二、 項(xiàng)目地段及交通情況 三、 項(xiàng)目地塊地貌 情況 四、 項(xiàng)目周邊環(huán)境情況 五、 項(xiàng)目周邊相關(guān)配套情況 六、 項(xiàng)目于所在區(qū)域地位 七、 項(xiàng)目商圈人口現(xiàn)狀及未來增長預(yù)測 八、 項(xiàng)目優(yōu)勢 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 九、 項(xiàng)目劣勢 十、 項(xiàng)目威脅 十一、 項(xiàng)目機(jī)會(huì) 《項(xiàng)目市場篇》 一、 長沙總體經(jīng)濟(jì)情況分析 二、 長沙商業(yè)市場分析 三、 長沙消費(fèi)者商業(yè)消費(fèi)行為分析 四、 相關(guān)重要因素對本項(xiàng)目的影響分析 《項(xiàng)目定位篇》 一、 項(xiàng)目商業(yè)定位的原則 二、 項(xiàng)目商業(yè)品質(zhì)檔次定位 三、 項(xiàng)目市場定位 四、 項(xiàng)目目標(biāo)客戶群定位 五、 項(xiàng)目主題形象定位 六、 項(xiàng)目主題形象的演繹 《項(xiàng)目規(guī)劃篇》 一 、 項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏 二、 項(xiàng)目設(shè)計(jì)理念 三、 商業(yè)板塊功能分區(qū)與配置 四、 商業(yè)板塊建筑風(fēng)格 五、 商業(yè)板塊環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì) 六、 商業(yè)板塊內(nèi)部交通組織設(shè)計(jì) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 七、 項(xiàng)目全程創(chuàng)新體系及附加值提煉 《營銷推廣篇》 一、 總體原則 二、 操作步驟 三、 具體執(zhí)行時(shí)間安排 《項(xiàng)目效益篇》 一、 社會(huì)效益分析 二、 經(jīng)濟(jì)效益分析 后語 《項(xiàng)目分析篇》 本篇解決以下問題；是個(gè)什么樣的項(xiàng)目？項(xiàng)目自身情況如何？初步分析項(xiàng)目有何優(yōu)劣勢？ 一、項(xiàng)目規(guī)模：項(xiàng)目占地約 1100 畝，實(shí)際可使用面積約 900 畝（折合約 60 萬平方米） 二、項(xiàng) 目地段及交通情況 目前及未來總體情況：項(xiàng)目位于伍家?guī)X以北，被火車道分隔為一個(gè)獨(dú)立的僻靜處，目前屬于城郊結(jié)合部的一個(gè)不起眼的地塊，但隨著東二環(huán)開通、新世紀(jì)大道即將建成、項(xiàng)目南邊家居城動(dòng)工，特別是開 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 福區(qū)中心區(qū)的北移，本項(xiàng)目所在地有可能成為北商圈不可忽視的一個(gè)地方，由于該地塊目前還是一片空白，好畫最新最美的藍(lán)圖。 交通情況 全方位繞城交通干線：二環(huán)路、三環(huán)路 周邊南北走向主干道：金霞大道、芙蓉路 周邊東西走向主干道：新世紀(jì)大道、麗臣路 可達(dá)公交線路：？ 水路交通：湘江、霞凝新港（長沙最大水路港口） 、湘江二橋從項(xiàng)目西南方向連接岳麓區(qū)，三汊磯大橋從項(xiàng)目西北方向接通二環(huán)路，月亮島大橋從經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)接通三環(huán)路。 火車：著名的京廣線從項(xiàng)目旁邊穿過，北邊經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)有火車編組站。 三、項(xiàng)目地塊地貌情況 項(xiàng)目地塊目前為魚塘，拆遷較為容易，整個(gè)地勢平整無遮擋。 項(xiàng)目北邊為撈刀河，但水位高過本項(xiàng)目較多，由于用來阻隔河水的河堤沒有經(jīng)過市政整修，黃泥、河草雜亂，需要花大力氣整治，但規(guī)劃得好，則可為本項(xiàng)目帶來景觀方面的附加值。 項(xiàng)目西邊為鐵路與南北主干道隔開，這使本項(xiàng)目一方面受火車噪聲影響很大，另一方面由于 只能通過鐵道路軌下的涵洞進(jìn)入本項(xiàng)目所在地，交通較為不便，必須在消除火車噪聲影響及多開拓涵洞入口、改善交通瓶頸方面下工夫。 項(xiàng)目南邊為大型家居市場和公園，可與本項(xiàng)目互相呼應(yīng)共聚人氣， 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 可在購物與游覽方面與本項(xiàng)目相互輝映。 項(xiàng)目東邊為寬廣的魚塘，規(guī)劃為二環(huán)北延線拆遷安置用地。目前人流方面沒有保證，但隨著東二環(huán)與項(xiàng)目南邊新世紀(jì)大道的連接，加上開福氣區(qū)對該區(qū)域的重點(diǎn)開發(fā)，東邊將是吸引人流的主要管道之一。 四、項(xiàng)目周邊環(huán)境情況 除項(xiàng)目北邊具備撈刀河景觀之外，其余三面均無良好景觀，這讓本項(xiàng)目單純做住宅 區(qū)變得困難，尤其是項(xiàng)目靠火車道的西邊，火車擾民成為做住宅的硬傷，而規(guī)劃為商業(yè)則受此影響不大。 項(xiàng)目西邊隔著鐵道為南北主干道金霞大道，為市區(qū)人流的引入提供了便利，而在金霞大道的西邊，則是開福區(qū)政府所在地及正在建設(shè)的臨（湘）江高尚居住區(qū)，將成為該區(qū)域商圈消費(fèi)的主力群體之一。 項(xiàng)目往北的西北為長沙市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)和高標(biāo)準(zhǔn)的霞凝新港，東北則是正在規(guī)劃建設(shè)中的青竹湖外商城（外商城將設(shè)高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，高爾夫球場休閑娛樂區(qū)，商務(wù)中心區(qū)，中高檔住宅區(qū)，物流配送中心等五大功能區(qū)），將為本項(xiàng)目高消費(fèi)力人流提供良好保障。 五、項(xiàng)目周邊相關(guān)配套 市政：西邊為開福區(qū)政府及其它政府辦事機(jī)構(gòu)所在地，北邊為開發(fā)區(qū)。 教育：往北有著名的周南中學(xué)。 醫(yī)療：醫(yī)療配套較為落后。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 商業(yè)：上檔次的商業(yè)基本處于空白，西北的湖湘文化藝術(shù)品大市場處于歇業(yè)狀態(tài)。 旅游：項(xiàng)目較遠(yuǎn)的東邊有金鷹影視文化城、長沙海底世界等，人流較旺。 休閑：區(qū)域休閑設(shè)施較少。 六、項(xiàng)目于所在區(qū)域地位 項(xiàng)目所在區(qū)域：處于開發(fā)較為緩慢的長沙北部，本方案中命名為伍家?guī)X北商圈。