【正文】 實施科教興市戰(zhàn)略，興辦大學城區(qū)，增強城市核心競爭力；構筑實業(yè)旺區(qū)平臺、科教興區(qū)平臺和生態(tài)立區(qū)平臺，使岳麓區(qū)形成了長沙的高新技術產業(yè)基地、行政辦公中心、文化資源型旅游基地、文教科研基地、新型城市居住中心?！　　　　　　　　　￠L沙岳麓區(qū)項目策劃報告　 一、項目定位支撐項目所在區(qū)域背景岳麓新城是長沙市內五區(qū)之一，位于古城長沙湘江西濱，是長沙市的西部門戶。依據(jù)城市總體規(guī)劃要求，加大資金投入力度，建設水、電、通訊等服務配套設施，完善公用設施網絡，提升了城市品位。西岸、長沙玫瑰園等，數(shù)十個項目一字排開，形成一條順江而下的房產長龍和開發(fā)鋒線，新的居住中心區(qū)正在形成。在校學生約35萬人。項目立足點分析以下先根據(jù)以上所述的市場及項目周遍情況，并結合項目現(xiàn)定的產品進行分析：216。216。 從各項目看，近期面市的多為住宅項目，商業(yè)相對較少，多為社區(qū)配套商業(yè)，區(qū)域配套仍顯不足。216。 216。定位原則216。項目所處區(qū)域周邊為高校教職員工、高科技人員、醫(yī)院職工等，居民文化質素較高、消費能力也相對較高，同時對消費環(huán)境及服務的要求也高。一般采取分割產權的方式降低中小投資者投資酒店的行業(yè)門檻。目標客戶定位本項目的目標客戶定位主要依托兩大因素：整個區(qū)域客戶組成和周邊項目客戶組成。本項目的環(huán)境設計應具備空間層次豐富、序列化組織、功能配置齊全、文化內涵深厚的特征。216。所以本案住宅的戶型初步設定為：主力戶型：100～120平方米的三房單位 60～80平方米的小戶型二房50～60平方米的一房一廳小戶型其他戶型：90～100平方米的二房單位120～140平方米的復式單位216。步驟三：主推步行街內街部分。 酒店式公寓銷售方式建議：　雖然從市場來看，帶回報率的酒店式公寓更容易銷售，但我司操盤的宗旨是實現(xiàn)開發(fā)商利益的最大化。 　以政府之名，共同炒熱基礎上所在地區(qū)域。操作關鍵：1）如何在最短時間內讓長沙消費者認識到本區(qū)域內產權式商鋪投資的投資前景。步驟二：推商場部分，商場商鋪主要為超市和休閑娛樂業(yè)態(tài)，市場需求較大，去化較快，因為其體量較大、涉及金額巨大，買家作出投資決定的時間較長，短期內銷售完畢的風險較大，所以得貫穿于整個商業(yè)的銷售過程中。根據(jù)我司操作酒店式公寓對面積確定的經驗，本項目酒店式公寓部分戶型面積基本確定為：主力戶型：60～80平方米的二房一廳單位45～60平方米的單身公寓其他戶型：90～100平方米的二房單位 ◇公寓式酒店部分： 作為純投資和休閑酒店產品，與酒店式公寓一樣，小面積、低總價是其吸引客戶投資的決定性因素。252。價格、升值潛力、環(huán)境規(guī)劃等是他們選擇投資或居住的首要關注的因素。4） 我司為項目提供一站式的英式管家式服務為消費者締造一種完全輕松、自由、尊貴的生活方式，且“休閑”概念達到與項目定位完全的一致。中心商場：首層－－時尚用品店，主托商場形象，實現(xiàn)首層價值最大化； 二樓－－生活超市，滿足周邊消費者的生活需求，同時制造項目人氣，以超市主力店促進項目銷售；三樓四樓－－休閑娛樂：全面滿足項目的休閑功能與商務功能內街商鋪：考慮到內街部分商鋪過道狹窄，商業(yè)價值利用問題，可通過營造室內休閑廣場，致力吸引于中高檔次的娛樂、餐飲商家進入，以形成依托于項目強大商務客源基礎上的特色經營。216。216。l 216。216。 項目周邊新開盤項目較多，可以預計未來的市場供給將達到一個新的高潮，其中，占據(jù)良好的地理規(guī)劃位置如市政板塊與文教板塊的新盤以及周邊市政配套與商業(yè)配套相對完善的項目將占據(jù)比較有利的競爭優(yōu)勢。項目周邊個案分析物業(yè)名稱地址物業(yè)形態(tài)總建面積（m2）綠化率（％）主力面積交房標準均價(元/m2)開盤日期去化率備注時代天驕望城坡經濟開發(fā)區(qū)多層、小高層4316636毛坯208080%1幢多層、4幢小高層時代帝景桐梓坡路/金星大道產權式酒店、高級公寓3131035－50全裝修10000200595%引入五星級酒店管理進行統(tǒng)一管理科教新村科教新村住宅14756533113－128毛坯19882002100%現(xiàn)已售完龍柏灣銀衫路/杜鵑路商業(yè)街40000104080全裝修約7500未開盤/估計價格1F　90002F　6000麓谷坐標高新區(qū)麓谷中心區(qū)寫字樓、公寓、商業(yè)7034540/全裝修，帶家具/未開盤/1幢寫字樓、3幢住宅/公寓樓美林銀谷金星大道/岳麓大道住宅、辦公樓、公寓12800060/全裝修/未開盤/公寓約3600－4000，帶投資回報率，約在12月開盤安居樂園家居建材廣場銀杉路商場350003125－100毛坯58002005100%％的投資回報率贊家新城北臨岳麓大道、東臨金星大道多層、小高層及高層約12萬42120－140毛坯多層：2280小高層及高層：2680未開盤/12月開盤，還未開始內部認購岳麓區(qū)咸家湖路72號高層、商業(yè)街5001740120－150毛坯245075%住宅已去化75%，商鋪還未推出銷售金色山莊銀盤路與府前路交匯處小高層14萬4090－120毛坯2400200587%分二期推出，一期已交房，二期正在建造。216。高新區(qū)注重在功能定位上的發(fā)展，但周邊生活配套設施不齊全，沒有成熟的商業(yè)社區(qū)，只有零星的幾家小商鋪，不能滿足區(qū)內幾千人的日常生活所需。陽光100國際新城、麓山別墅、星語林“四縱六橫”的城市路網格局基本形成，打通了加快產業(yè)發(fā)展的大動脈。近年來，岳麓區(qū)舉全區(qū)之力抓城市建設，合萬眾之心建經濟強區(qū)，GDP連續(xù)四年保持16%以上的高增長，財政收入四年翻了兩番多，掀起了一個大開發(fā)、大建設、大發(fā)展的熱潮。在蘇寧、步步高、安居樂、必勝客等商業(yè)旗艦搶灘之后，香港佰富利、廣東聯(lián)泰、浙江金昌、新疆永升、溫州芭菲特、湖南翔龍等產業(yè)巨頭開始紛紛扎營。 高新區(qū)高新區(qū)全稱是長沙國家高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)，創(chuàng)建于1988年，1991年經國務院批準為國家級高新區(qū)。高品質的住宅為岳麓區(qū)的舊城改造添加了不少亮點。但高新區(qū)內的生活配套設施不全，本項目的公寓式酒店，管家式的酒店管理，給人以家的感覺，解決他們對居住條件的要求。 河西的整體基礎設施比較貧乏，缺少商業(yè)氛圍。居于河西高新區(qū)、文教區(qū)、住宅區(qū)三區(qū)中心區(qū)域，地理位置得天獨厚。216?？偨Y：根據(jù)項目的區(qū)位特點，如何結合項目自身開發(fā)特點，能完善和補充市場缺陷就能發(fā)揮優(yōu)勢，降低運作成本，實現(xiàn)本項目物業(yè)潛在價值最大化，使發(fā)展商充分兌現(xiàn)效益是定位的目的。 結合項目區(qū)位特點，充分發(fā)揮項目優(yōu)勢；216。我們有必要營造一種營造生活情調街域，構筑奪目的片區(qū)形態(tài)。