【正文】 2） 以上情況表明花都區(qū)房地產(chǎn)業(yè)正朝著穩(wěn)步發(fā)展的目標(biāo)前進(jìn)， 市場(chǎng)的趨勢(shì)呈上升態(tài)勢(shì)。 C、發(fā)展與旅游結(jié)合的房地產(chǎn)業(yè) 隨著廣州市民購(gòu)房置業(yè)對(duì)環(huán)境重視的程度越來(lái)越高，花都的環(huán)境優(yōu)勢(shì)將日漸突現(xiàn)。 根據(jù)聯(lián)合國(guó)人居中心數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，全世界城市平均住房消費(fèi)中房?jī)r(jià)與收入的比例是 7 倍，而 2021 年，花都區(qū)職工平均工資為 17800 多元，以三口之家為例，則每戶(hù)可承受的房?jī)r(jià)多達(dá) 37 萬(wàn)多元。隨著市場(chǎng)合理化、理性化程度提高，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也進(jìn)入樓盤(pán)綜合質(zhì)素比高低的 “ 質(zhì)素競(jìng)爭(zhēng) ” 時(shí)代、 “ 品牌競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代 ” ，這必然會(huì)促使發(fā)展商以更加專(zhuān)業(yè)的精神營(yíng)造精品樓盤(pán)。這些大盤(pán)的推出，使該區(qū)域板塊的樓盤(pán)提升了檔次。 29 2）由以上的各項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)可以得出，新華鎮(zhèn)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭較好多個(gè)重要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)均呈兩位數(shù)增長(zhǎng)，而且，增長(zhǎng)幅度較大。目前的銷(xiāo)售均價(jià)為 3400 元 /㎡，毛坯房。而 103 至 155 平方米的三房二廳套間，景觀較好的已售馨，剩余部分都是近馬路邊及單位設(shè)計(jì)布局不合理的單位，出售單價(jià)在2600~3800 元之間， 95 平方米設(shè)計(jì)的二房二廳單位共 40 套，現(xiàn)剩余 10套未售，出售率 75%。 32 第四部分 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 一、 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 雅居樂(lè) 項(xiàng)目名稱(chēng) 花都雅居樂(lè) 地理位置 花都區(qū) 新華鎮(zhèn)新都大道以南迎賓大道以西 開(kāi)發(fā)商 廣州花都雅居樂(lè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 占地面積 400 畝 總體規(guī)劃 占地面積 萬(wàn)平方米 建筑面積 萬(wàn)平方米 ,容 積率 ， 建筑類(lèi)型： 小高層洋房 ,多層洋房 (帶電梯 ),獨(dú)棟別墅 ,聯(lián)體別墅 主力戶(hù)型 三房二廳 價(jià)格 花樣巴黎共 18 棟 1 梯 2 戶(hù)的 12 層電梯洋房，約 630 戶(hù)，銷(xiāo)售均價(jià) 3400多元 /㎡。 樓盤(pán)特點(diǎn) 以新加坡風(fēng)情作為樓盤(pán)主題，建造花都區(qū)少有四星級(jí)酒店及專(zhuān)業(yè)寫(xiě)字樓 缺點(diǎn) 樓盤(pán)在一個(gè)地段相對(duì)較差的位置，周?chē)Ｗ∪丝跇O少，現(xiàn)成的配套完全沒(méi)有，所有的配套都要后天補(bǔ)救。 2）由以上的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)可以得到，獨(dú)立別墅的市場(chǎng)歡迎度并不是很強(qiáng)，聯(lián)排別墅的銷(xiāo)售較好，公寓的市場(chǎng)反應(yīng)也不錯(cuò)。 2）將是本項(xiàng)目最大的競(jìng)爭(zhēng)者，而其進(jìn)度及政府資源利用已先行一步。 戶(hù)數(shù) 362 套 主力戶(hù)型 以 110 平方的三房二廳為主，占 %；二房二廳占%，主力戶(hù)型為 90 平方； 140 平方的四房二廳占%； 216 平方的復(fù)式占 %。 46 1云港花園 項(xiàng)目名稱(chēng) 云港花園 地理位置 龍珠路與曙光路路口東北角 發(fā)展商 廣州宏利投資有限公司 投資商 美林基業(yè)集團(tuán)有 限公司 占地面積 總建筑面積 萬(wàn) m2 均價(jià) 1950 元 /平方米 容積率 綠化率 50% 總體規(guī)劃 地塊呈東西向長(zhǎng)方形，在南北兩面規(guī)劃了兩排 9 幢樓宇，南北樓距 32 米。高層住宅銷(xiāo)售率已經(jīng)達(dá)到 68%。均價(jià)：2021 元 /平方米。 3）綜合素質(zhì)較高的樓盤(pán)，其銷(xiāo)售比較好。 （ 2）劣勢(shì)： ? 項(xiàng)目本身及發(fā)展商的品牌知名度仍未在當(dāng)?shù)卮_立。 周邊的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)普遍規(guī)模不大，未形成大規(guī)模開(kāi)發(fā)的氣候，對(duì)比政府廣場(chǎng)新區(qū)如火如荼的開(kāi)發(fā)熱潮，項(xiàng)目所在區(qū)明顯不受市場(chǎng)關(guān)注。 2）風(fēng)神汽車(chē)的投產(chǎn)及其所帶動(dòng)的其他相關(guān)產(chǎn)業(yè) 汽車(chē) 產(chǎn)業(yè) 作為廣州三大支柱產(chǎn)業(yè)之一，政府積極扶持，從而帶動(dòng)區(qū)域的經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。隨著廣州市區(qū)的人們對(duì)改善居住環(huán)境的愿望越來(lái)越強(qiáng)烈，比及廣州以北周邊城市進(jìn)城一族的心理變化，本項(xiàng)目正好承擔(dān)了銜接南北需求的角色。因?yàn)橐汛嬖诤蜐撛诘母?jìng)爭(zhēng)對(duì)手都在密鑼緊鼓地推進(jìn)， 憑著其地段優(yōu)勢(shì)與市場(chǎng)先機(jī)，將會(huì)搶奪本項(xiàng)目的部分有效客戶(hù)群，加大本項(xiàng)目的銷(xiāo)售壓力。 大規(guī)模項(xiàng)目不斷上馬 目前，大規(guī)模的開(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì)很多開(kāi)發(fā)商都意識(shí)到，而且， 也有不少項(xiàng)目正在不斷上馬，如碧桂園、嘉信華庭、雅居樂(lè)、合和新城等項(xiàng)目，大型地產(chǎn)公司如祈福地產(chǎn)、新鴻基等均在花都跑馬圈地，意圖隨著花都區(qū)工業(yè)園區(qū)的建設(shè)及招商引資的春風(fēng)，搶得市場(chǎng)一杯羹 ,尤其是鄰近雅景灣北部地區(qū)將有三百多畝的地塊項(xiàng)目正待開(kāi)發(fā)入市，這將是雅景灣潛在的最強(qiáng)勁和最直接的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，因此雅景灣必須抓緊時(shí)間，加大開(kāi)發(fā)力度，搶先在此區(qū)域開(kāi)盤(pán)、推廣、銷(xiāo)售，力爭(zhēng)在這個(gè)對(duì)手推盤(pán)之前樹(shù)立自身良好的品牌形象，在該區(qū)域分得利潤(rùn)豐厚的頭杯羹。 經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，將進(jìn)一步 地推動(dòng)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)的發(fā)展，有利于加快本項(xiàng)目的發(fā)展。 花都區(qū)是廣州主要的水源涵養(yǎng)地，在地區(qū)功能布局與空間結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，花都區(qū)將成為生態(tài)居住板塊。項(xiàng)目目前為止還是一塊未被開(kāi)發(fā)的處女地，周邊的配套設(shè)施還停留在舊城區(qū)的原狀，但是隨著新華鎮(zhèn)大規(guī)模的城市改建及市政建設(shè)的加大力度，在未來(lái)的一、二年內(nèi)，項(xiàng)目所處區(qū)域的環(huán)境將會(huì)發(fā)生根本性的改變。 項(xiàng)目交通優(yōu)、劣勢(shì)分析 (1)優(yōu)勢(shì)： ? 地塊臨近新華鎮(zhèn)老城區(qū)，利于享受當(dāng)?shù)匾呀?jīng)形成的生活便利，而西有田美河水道、橫潭公園，東有規(guī)劃 800 畝湖面，呈半島狀，是建設(shè)高尚住宅小區(qū)的理想之地。 小結(jié) 1）主要購(gòu)房客戶(hù)群體是花都區(qū)當(dāng)?shù)鼐用?，廣州市民只占少量。 48 1馨庭花園 項(xiàng)目名稱(chēng) 馨庭花園 樓距寬度 南北樓距 90 米，東西樓距 50 米。 規(guī)劃總戶(hù)數(shù) 400 戶(hù) 停車(chē)場(chǎng) 完全地下停車(chē)場(chǎng) 缺點(diǎn) 10 平方的入門(mén)大廳根本沒(méi)有任何實(shí)用性，對(duì)于其中低層次定位的客戶(hù)群來(lái)說(shuō)是一個(gè)消費(fèi)障礙。頂層全部復(fù)式，面積 200 平方左右。 44 1美力花園 項(xiàng)目名稱(chēng) 美力花園 占地面積 2 萬(wàn)多平方米 總體規(guī)劃 由 ABCDEFGHK九座 L一座 層一梯四戶(hù)多層住宅組成。 銷(xiāo)售情況 首期以?xún)?nèi)部銷(xiāo)售為主，面對(duì)南航職工，聚集人氣；二期面向市場(chǎng)，目前共售出公寓 14 套，別墅 4 套，銷(xiāo)售率不足 10％。 缺點(diǎn) 總體規(guī)劃一般，建筑風(fēng)格比較落后，產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力稍差。 主力戶(hù)型 有兩房至 四房 單位，面積從 86－ 162 平方米。 該樓盤(pán)自開(kāi)售以來(lái)由于樣板房還未最后完成，小區(qū)的園 林還沒(méi)有正式動(dòng)工，但銷(xiāo)售尚算理想，總體出售率逾三分之二，該盤(pán)的定位客戶(hù)群為花都及廣州的中高收入人士。獨(dú)立別墅和聯(lián)排別墅已大部分售馨，售價(jià)為 7500元 ~11000 元 /平方米。 四、新華鎮(zhèn)主要樓盤(pán)個(gè)案分析 項(xiàng)目與雅居樂(lè)花園、云峰花園同是大型小區(qū)盤(pán)，形成直接的區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)，故對(duì)這二個(gè)樓盤(pán)進(jìn)行單個(gè)案例分析： 雅居樂(lè)花園（現(xiàn)推單位） 戶(hù)型 面積（平方米） 套數(shù) 比例 二房二廳 95 40 % 三房二廳 106155 540 % 四房二廳 170 以上 50 8% (注 :以上部分為雅居樂(lè) 2021 年 10 月 1 日開(kāi)始發(fā)售部分 ) 該項(xiàng)目位于 新華鎮(zhèn)新都大道以南迎賓大道以西 。全區(qū)總體規(guī)劃占地面積 8000 畝，已利用面積 4500 畝，適合國(guó)內(nèi)外客商發(fā)展各種無(wú)污染工業(yè)。該區(qū)域雖無(wú)法與廣州其它樓市板塊抗衡，但其憑借便利的交通和特殊的地理位置、新機(jī)場(chǎng)的立體經(jīng)濟(jì)，與廣州市白云區(qū)其它幾個(gè)樓盤(pán)板塊相比還是占有一定的優(yōu)勢(shì)。 新國(guó)際機(jī)場(chǎng)營(yíng)運(yùn)、汽車(chē)城發(fā)展以及物流區(qū)建設(shè)將不斷提升本地高層次人才比例，長(zhǎng)駐花都的專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員和往來(lái)商家對(duì)花都房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的拉動(dòng)作用將日益顯現(xiàn)。 目前，花都房地產(chǎn)市場(chǎng)以本地消費(fèi)為主，廣州人購(gòu)買(mǎi)的市場(chǎng)份額約占２０％左右。 B、政策促進(jìn)商品房的需求量的上升 由于取消福利分房，原來(lái)機(jī)關(guān)國(guó)企職工的住房問(wèn)題必須通過(guò) 購(gòu)買(mǎi)商品房解決，這一群體人數(shù)眾多、收入穩(wěn)定，是消費(fèi)市場(chǎng)的一大主力。這些巨額資金的注入將會(huì)給花都地區(qū)社會(huì)與經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶來(lái)量的 迅 猛積累，乃至引起質(zhì)的飛躍。 汽車(chē)界的馬太效應(yīng)在這兒應(yīng)驗(yàn)得十分靈驗(yàn)，產(chǎn)業(yè)的群聚效應(yīng)將使得花都汽車(chē)城進(jìn)入一個(gè)良性循環(huán)：產(chǎn)業(yè)群聚將使得投資企業(yè) “ 綜合成本低、市場(chǎng)機(jī) 會(huì)多 ” ，投資風(fēng)險(xiǎn)的降低將使得產(chǎn)業(yè)群聚的速度加快。 目前，汽車(chē)城零配件工業(yè)園一區(qū)８６．７萬(wàn)平方米已完成了七通一平，土地已全部轉(zhuǎn)讓完畢。占地面積 160萬(wàn)平方米，建筑規(guī)模 30 多萬(wàn)平方米，建筑物共 781 棟。同時(shí)由于看好新機(jī)場(chǎng)和風(fēng)神汽車(chē)城帶給花都的發(fā)展機(jī)遇，也有部分本地的炒家紛紛入市，致使該盤(pán)的銷(xiāo)售獲得了滿(mǎn)堂紅。 ? 政府廣場(chǎng)新區(qū)： 群雄逐鹿，成置業(yè)熱點(diǎn)區(qū)域 目前花都 政府廣場(chǎng)片區(qū)是開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域。 17 ? 發(fā)展數(shù)據(jù)三： 04 年 上半年 廣州市房地產(chǎn)售價(jià)租價(jià)均有明顯上漲， 花都區(qū)銷(xiāo)售面積為 57 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) 。從 1997 年至 2021 年的 4 年中 ， 年均遞增 10％； 2021 年 至 2021 年 ，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額 更是逐年 大幅上升， 最高峰期 上升 2 倍多。 (以上數(shù)據(jù)來(lái)源于 2021 年上半年市政府工作報(bào)告 ) 廣州市房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)分析 1)廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入大眾消費(fèi)時(shí)代 目前，廣州人的居住面積已達(dá)小康水平，廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)個(gè)人買(mǎi)家的比例已經(jīng)超過(guò)九成， 76%的廣州人擁有自己的住宅，可以說(shuō)廣州住房進(jìn)入了大眾消費(fèi)時(shí)代。其中預(yù)售商品 房成交登記面積 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %；二手房成交登記面積 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) ％。 2021年上半年，廣州市完成生產(chǎn)總值 億元，同比增長(zhǎng) ％，增幅比去年同期提高 3 個(gè)百分點(diǎn)。 同時(shí)，被人們稱(chēng)為 “ 風(fēng)水寶地 ” 的芙蓉度假村，集吃、喝、玩、樂(lè)于一體，成為遠(yuǎn)近 聞名的旅游圣地。 2021 年 CEPA 協(xié)議開(kāi)始生效后，香港服務(wù)業(yè)投資內(nèi)地的門(mén)檻將大為下降，香港在花都區(qū)的投資比例可望有所回升。 獲省級(jí)立項(xiàng)的技改和創(chuàng)新項(xiàng)目 7 個(gè)，市級(jí)立項(xiàng)的技改和創(chuàng)新項(xiàng)目 13個(gè)，其中 4 個(gè)項(xiàng)目已獲市、區(qū)兩級(jí)財(cái)政貼息和補(bǔ)助共 422 萬(wàn)元，獲進(jìn)口先進(jìn)設(shè)備減免關(guān)稅技改項(xiàng)目 6 個(gè)，共減免關(guān)稅 1035 萬(wàn)元；獲省批準(zhǔn)的資源綜合利用項(xiàng)目 4 個(gè)，獲準(zhǔn)減免企業(yè)所得稅和增值稅每年達(dá) 300 萬(wàn)元。 2021 年全區(qū)新上馬的高新農(nóng)業(yè)項(xiàng)目 19 項(xiàng)，總投資額 4692 萬(wàn)元 。 3)花都區(qū)的經(jīng)濟(jì)在廣州市占有很重要的地位 ,發(fā)展速度位列廣州市各區(qū)的前茅。到 2021 年，花都城區(qū)規(guī)劃范圍為 128 平方公里，城區(qū)常住人口達(dá) 40 萬(wàn)人，并形成交通走廊區(qū)、城市中心區(qū)、城東開(kāi)發(fā)區(qū)三個(gè)功能區(qū)片。京廣鐵路線穿境而過(guò)，廣州火車(chē)北站就位于花都。 5 第一部分：花都宏觀經(jīng)濟(jì)分析 一、花都區(qū)宏觀經(jīng)濟(jì)分析 花都區(qū)基本概況 地理位置： 花都區(qū)位于廣東省中南部 ,珠江三角洲的北端，東連從化，南靠廣州，西鄰三水，西南連南海，北接清遠(yuǎn)，毗鄰港澳，是廣州的北大門(mén)，南北交通要道 ,素稱(chēng) “ 省城之屏障，南北粵之咽喉 ” 。花都港可直航澳港，年吞吐量 150 萬(wàn)噸。尤其是 2021 年，花都區(qū)有三項(xiàng)重要的指標(biāo)在廣州地區(qū)名列前茅。規(guī)模以上企業(yè)完成工業(yè)總產(chǎn)值 億元，占全區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值的 %。一年來(lái)，全區(qū)達(dá)成較大的農(nóng)業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 20 多項(xiàng)，投資總額 5000 多萬(wàn)元。其中，世界 500 強(qiáng)中已有 7 家企業(yè)落戶(hù)花都。 服務(wù)業(yè)新批外商投資吸引外資占新批合同外資金額 ％；實(shí)際使用外資占 %?；ǘ汲蔀閺V州交通樞紐，也是廣東北部連接廣州的重要出入口，地理位置在大廣州環(huán)境下逐漸凸顯。新開(kāi)工面積 萬(wàn)平方米，同比下降 ％；新開(kāi)工項(xiàng)目完成投資 億元，同 比下降 ％；純土地購(gòu)置 億元，同比下降 ％。成交登記面積的增長(zhǎng)明顯比近幾年年初的增長(zhǎng)要快，這也是近幾年來(lái)少見(jiàn)的。而廣州人均 GDP 前年已經(jīng)突破 4000 美元，加上城市快速干道、環(huán)城高速公路和地鐵的建設(shè)，更使廣州城市空心化、居住郊區(qū)化的發(fā)展趨勢(shì)日益明顯。有數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，廣州人在花都購(gòu)房的市場(chǎng)份額約占 20％左右。 花都區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展的板塊現(xiàn)象 在花都區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷加溫的大背景下，區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)發(fā)展也呈現(xiàn)不同的板塊發(fā)展趨勢(shì)，具體 分析如下： ? 舊城板塊：規(guī)劃的重新劃定使得城市的發(fā)展空間加大 在花都區(qū) 舊城區(qū) 開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)中，成片的小區(qū)開(kāi)發(fā)較少，零星的單體開(kāi)發(fā)較多。雅居樂(lè)集團(tuán)是較早選擇登陸花都的大型房地產(chǎn)發(fā)展商，并在 2021 年 “ 五一 ” 期間推出了雍華廷一期洋房組團(tuán)，該 期產(chǎn)品以高出周邊產(chǎn)品 50％的價(jià)格入市，在 8 個(gè)月時(shí)間內(nèi)全部售罄， 總銷(xiāo)售面積約 10 萬(wàn)平方米，總體均價(jià)達(dá)到 3000 元 /M2以上， 凸現(xiàn)花都區(qū)中高端市場(chǎng)的巨大購(gòu)買(mǎi)力。 ? 郊區(qū)大盤(pán)： 航空港定位吸引穗買(mǎi)家 于 03 年國(guó)慶節(jié)入市的金碧御水山莊，憑借優(yōu)美的居住環(huán)境、低廉的價(jià)格震撼了整個(gè)廣州樓市，受到了各路買(mǎi)家的強(qiáng)烈追捧。業(yè)主可享受航空標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)體系 。汽車(chē)城是一座包括制造、研發(fā)、教育、貿(mào)易、體育、新鎮(zhèn)六大功能區(qū)的綜合性汽車(chē)產(chǎn)業(yè)基地，其定位是凸顯高科技含量和集聚汽車(chē)產(chǎn)業(yè)及城市發(fā)展要素，建成廣東汽車(chē)乃至全國(guó)汽車(chē)的 “ 硅谷 ” 。再用發(fā)展的眼光來(lái)看，整個(gè)花都地區(qū)的生態(tài)環(huán)境、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的變化導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的變化、管理人才結(jié)構(gòu)的變化、也 更引起高層 次 人才需求