【正文】 得到迅猛發(fā)展 ,居民收入水平將不斷的提高，并由此帶動購買力的穩(wěn)步提升。廣州市房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元， 13 同比增長 ％；續(xù)建項(xiàng)目完成投資 億元，同比增長 ％ 。 今年廣州市計(jì)劃出讓 25 幅經(jīng)營性國有土地使用權(quán)，總用地面積 100公頃，總規(guī)劃建筑面積 251 公頃。全市房屋成交登記金額 億元，較 2021 年同期增長了％。 2021 年上半年與 2021 年下半年廣州市老八區(qū)預(yù)售住宅成交結(jié)構(gòu)的單套面積比重分 14 布、單套單價(jià)比重分布、單套總價(jià)分布結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)出趨同性，一方面反映了廣州市老八區(qū)房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)穩(wěn)定，另一方面也說明了在當(dāng)前市場產(chǎn)品差異性小的情況之下，只有大力提高產(chǎn)品的附加值，才 能 得到市場的認(rèn)可。其中，二次置業(yè)悄然興起。這是廣州人二次置業(yè)的主要傾向?；ǘ紖^(qū)房地產(chǎn)投資商 過去 以本地民間投資者為主，香港投資者也占有一定的比例 ，但近幾年如雅居樂、恒大這樣的品牌發(fā)展商的大規(guī)模開發(fā)項(xiàng)目迅速占領(lǐng)市場份額，并對引導(dǎo)居住消費(fèi)升級起到重要作用。 同時(shí)，在廣州 “ 南拓、東進(jìn)、西聯(lián)、北優(yōu) ” 的政策指引下，花都作為廣州的后花園，其工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值增長迅速，各種市政配套進(jìn)一步完善，并在新機(jī)場遷入的利好條件下，物流業(yè)、汽車業(yè)、皮具 業(yè)、珠寶 業(yè)等支柱產(chǎn)業(yè)得到進(jìn)一步發(fā)展，為花都樓市 注入了巨大的市場購買力。 ?? 由以上數(shù)據(jù)反映，花都區(qū)的房地產(chǎn)市場在最近一兩年的時(shí)間里，其增長速度不但沒有放緩，而且一直保持著突飛猛進(jìn)的上升勢頭，上升還越來越快。 經(jīng)過近幾年的發(fā)展，目前老城區(qū)中涌現(xiàn)了如 駿威廣場（ 22 18 萬平方米）、金菊花小區(qū)（ 10 萬平方米）、雅景苑、金鵬花園、鉆石花園、雅寶新城、新城市中心花園、金河灣等，主要都集中在花都廣場半徑 1000米范圍內(nèi)，售價(jià)在 1500 元到 2500 元（平方米）之間。靠近政府廣場的直接優(yōu)勢是享受市政規(guī)劃及配套的便利。雖然價(jià)格高企，但銷售暢旺，目前僅余 20 套左右。 小結(jié)： 目前，政府廣場一帶的房地產(chǎn)開發(fā)是最受市民關(guān)注的一個(gè)版塊，也是銷售最火爆的區(qū)域。此外，還有很多買家在詢問二期工程別墅的類型、價(jià)格、位置、進(jìn)展等等情況。有商務(wù)別墅、獨(dú)立別墅、雙聯(lián)別墅和公寓等。該項(xiàng)目因開發(fā)商實(shí)力方面的原因工程無力為繼，2021 年 10 月在無形象支持的情況下，強(qiáng)行開盤失敗。 二區(qū)２００多萬平方米正填土施工，６０米寬的車城大道、３０米寬的東風(fēng)大道通車。研發(fā)中心的落戶，更使得花都汽車城的主管官員和開發(fā)商按捺不住笑容，一批招商經(jīng)理 頻頻 穿梭日韓港臺， 業(yè)內(nèi)人士預(yù)測，花都汽車城的投資熱將直線上升。 50000 個(gè)就業(yè)機(jī)會下的居住需求 現(xiàn)時(shí)花都的產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向?qū)⑹请娮?、汽車制造、?jì)算機(jī)、信息工程等多 領(lǐng)域 的高度結(jié)合，將會對人才的需求提出更高的要求。 2021 年花都汽車城的景象：汽車貿(mào)易客商云集、汽車博覽人頭攢動、汽車專賣店品牌林立、每年 50 萬臺轎車從這里駛向世界各地、每年近5000 名汽車專業(yè)人才從這里進(jìn)出、新一代的概念車從這里發(fā)布、風(fēng)景秀麗的汽車高爾夫公園在這里誕生，以汽車生活為主題的娛樂、賽車、休 22 閑、購物等為市民帶來全新體驗(yàn)。 花都區(qū)商品房價(jià)格變化分析 1997 年 —— 2021 年花都的房價(jià)變化情況： 區(qū)域 年份 新區(qū) 舊區(qū) 1997 年 1500 元／平方米 1700 元／平方米 1998 年 1600 元／平方米 1700 元／平 方米 1999 年 2100 元／平方米 1500 元／平方米 2021 年 2500 元／平方米 1600 元／平方米 2021 年 2750 元 /平方米 1700 元 /平方米 2021 年 2838 元 /平方米 1820 元 /平方米 2021 年 2880 元／平方米 1860 元 /平方米 2021 年 上半年 2900 元 /平方米 1865 元 /平方米 23 小結(jié)： 1） 從 1997 年 —— 2021 年的房價(jià)分析得出，新區(qū)和舊區(qū)的房價(jià)相比呈交換式變化，新區(qū)房價(jià)越來越高，舊區(qū)越來越低。 5） 通過上表可知，花都區(qū)房地產(chǎn)市場價(jià)格呈良好的態(tài)勢發(fā)展，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，汽車城產(chǎn)業(yè)的帶動，及廣州大環(huán)境下的經(jīng)濟(jì)拉動，根據(jù)花都區(qū)近幾年的樓價(jià)變動參數(shù)，按照目前花都區(qū)樓價(jià)的發(fā)展趨向，可預(yù)測在未來 2 年，花都區(qū)樓盤價(jià)格將 突破 3500元大關(guān)，逐漸上升。而這一群體中的相當(dāng)一部分，將進(jìn)入置業(yè)年齡或二次置業(yè)階段，商品房需求量較大。發(fā)展與旅游資源結(jié)合的房地產(chǎn)業(yè)是花都今后房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方向之一。現(xiàn)時(shí)花都區(qū)內(nèi)房價(jià)還相對偏低，絕大多數(shù)中高檔的住宅小區(qū)銷售原價(jià)都在 1500 元到 2500 元之間，以 100 平方米的戶型來算，售價(jià)大約在 15 萬到 25 萬元間。由于交通網(wǎng)絡(luò)的完善和生活水平的提高，廣州市民的居住范圍正不斷擴(kuò)大（一方面由于市區(qū)樓價(jià)高，另一個(gè)重要因素是居民對生活環(huán)境的要求不斷提高）。 H、撤市改區(qū)，有發(fā)展更有競爭 撤市改區(qū)，既為花都房地產(chǎn)業(yè)注入新的活力，也引來更多更大的競爭對手。 廣州市將在今后五年內(nèi)興建二十九項(xiàng)重點(diǎn)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，包括北部 27 區(qū)域的地鐵三號線，新國際機(jī)場，新機(jī)場高速北延線公路，新機(jī)場輕軌等。隨著花都板塊樓市的不斷發(fā)展，該區(qū)域內(nèi)出現(xiàn)了雅居樂、金碧御水山莊、南航碧花園、雅寶新城等花都區(qū)內(nèi)罕有的大型樓盤。鎮(zhèn)內(nèi)有花都港、廣州火車北站臨近新廣州白云國際機(jī)場，形成水、陸、空四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)。 二、新華鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢頭一片良好 2021 年新華鎮(zhèn)的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)： 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 實(shí)現(xiàn)值 同比增長（ %） 國內(nèi)生產(chǎn)總值 億元 13 農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值 億元 工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值 億元 財(cái)政收入 萬元 稅收收入 億元 外貿(mào)出口總值 萬美元 農(nóng)民人均收入 8488 元 3 小結(jié)： 1）新華鎮(zhèn)通過招商引資引進(jìn)各項(xiàng)大型企業(yè)，爭做廣東的工業(yè)重區(qū)。目前已與超過40 個(gè)企業(yè)簽訂了投資合同，總投資額超過 12 億人民幣。樓盤主力戶型為 3房 2 廳。其中二房二廳 95 平方米， 26 萬元起；三房 102~156 平方米， 31 萬元起；四房 136~175 平方米，43 萬元起。而 170 平方米以上的四房單位出 售率約 85%，價(jià)格為 5000 元 /平方米，目前只剩下 2 樓和 3 樓的共 8 個(gè)套間未售（此為有電梯的小高層）。其中寫字樓面積為 25000 平方米，酒店為 29000 平方米，均為 2021 年年底交付使用。因此以其自身固有品質(zhì)，將會是我們的一大威脅。 樓盤主題 花樣巴黎別墅級花園洋房 銷售情況 現(xiàn)正發(fā)售二期 配套設(shè)施 小區(qū)配套服務(wù)項(xiàng)目： 雍華庭地中海式泛會所、茗茶館茶餐廳、花樣巴黎豪華私人會所、萬客 隆 貨倉超市、中國工商銀行、雅居樂幼兒園等； 周邊生活配套服務(wù)：五華貨倉、香港城、港式街市、花都區(qū)中醫(yī)院、云海閣酒樓、新世紀(jì)酒店等 點(diǎn)評 此次洋房設(shè)計(jì)的最大亮點(diǎn)就是首創(chuàng)空中入戶花園，面積最大超過20 平方米，躍式設(shè)計(jì)，雙陽臺設(shè)計(jì) ， 歐式建筑 風(fēng)格 33 云峰花園 項(xiàng)目名稱 云峰花園 地理位置 花都區(qū)迎賓大道和鏡湖大道交匯處 開發(fā)商 廣州市宏峰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 占地面積 21 萬平方米、建筑面積 50 萬平方米、 包括住宅、酒店和寫字樓，以住宅為 主。 戶型比例 二房二廳共 440 套（面積由 ~ 不等 ,共三種戶型）所占比例： %；三房二廳共 500 套（面積由 ~ 不等 ,共三種戶型）所占比例： 53%；四房二廳共 6 套（面 積~ 不等 ,只一種戶型）所占比例： % 價(jià)格 2200 元 /平方米 （均價(jià)）毛坯交樓 樓盤主題 給您一個(gè)綠色的家 —— 東南亞風(fēng)情畫卷 開盤時(shí)間 2021 年 10 月 銷售情況 銷售率約三分之二 開發(fā)現(xiàn)狀 A 區(qū)工程進(jìn)行中，房屋還沒有封頂，園林還沒開始動工。 西 區(qū)有 12 棟 6 層，頂層是復(fù)式單位。 38 公寓戶型分析： 第一二期公寓戶型配比（推出第一二期 A、 B 區(qū)單位 7 層無電梯住宅） 戶型 面積（㎡） 總推出套數(shù)（套） 三房二廳 102118 336 二房二廳 24 復(fù)式 12 銷售狀況分析： 分期 類別 推出總量 銷售率 售出數(shù)量 一期 獨(dú)立別墅 15 20% 3 聯(lián)排別墅 30 20% 6 公寓 80 10% 8 二期 獨(dú)立別墅 40 5% 2 聯(lián)排別墅 80 20% 16 公寓 100 10% 10 分析： 1）別墅早期以港澳人士為主，目前轉(zhuǎn)為廣州市民，公寓以花都區(qū)原居民及廣州市民為主。 4）雅寶新城原先是以開發(fā)洋房為主，主要面向的客戶群體是以廣州市場為主，但銷售很不理想，后來從洋房開發(fā)改為別墅開發(fā)，銷售情況一 39 般。 40 主力 戶型分析： 型號 首層建筑面積 (㎡ ) 二層建筑面積 (㎡ ) 總建筑面積 (㎡ ) 推出數(shù)量 (套 ) 獨(dú)立別墅 A 型 13 B 型 9 D 型 4 聯(lián)排別墅 A 戶 8 B 戶 8 C 戶 6 公寓 50180 85 41 金碧御水山莊 項(xiàng)目名稱 金碧御水山莊 地理位置 位于花都獅嶺山前旅游大道 占地面積 協(xié)議預(yù)征 10000 畝，目前紅線規(guī)劃 3000 畝 物業(yè)性質(zhì) 別墅和公寓居住社區(qū) 容積率 綠化率 55% 開發(fā)狀況 共 1380 棟高級別墅，首期出街 616 套 戶型面積 獨(dú)立別墅面積：３６０ — ７５０平方米 三層雙聯(lián)排別墅面積：２５０ — ３６０平方米 二層雙聯(lián)排別墅面積：１７９ — ２２０平方米 價(jià)格 獨(dú)立別墅銷售價(jià)格：１００ — ２５０萬元 /套 三層雙聯(lián)排別墅銷售價(jià)格：６５ — １００萬元 /套 二層雙聯(lián)排別墅銷售價(jià)格：５０ — ７０萬元 /套 配套 1） 一個(gè)具有國際頂尖標(biāo)準(zhǔn)的十八洞高爾夫球場 2） 新鮮無公害凈菜種植及配送中心和水產(chǎn)家禽養(yǎng)殖中心 3） 大型綜合體育運(yùn)動及游樂中心及小學(xué)、中學(xué)、醫(yī)療康復(fù)中心、汽車銷售中心、銀行等各 項(xiàng)利民設(shè)施 優(yōu)點(diǎn) 1）大規(guī)模進(jìn)行開發(fā)，迅速提高項(xiàng)目的知名度。共有 320多 套房。 BCGHK 座收層架空做車庫，AEFDL 座首二層座商鋪。均可打 95 折。 樓距 南北樓距 米 戶數(shù) 105 戶 工程進(jìn)度 2021 年底封頂，交樓。整個(gè)樓盤的戶型呈現(xiàn)由南向北逐步級增的特點(diǎn)。 47 1西雅苑 項(xiàng)目名稱 西雅苑 銷售價(jià)格 樓層 27 810 1113 1415 復(fù)式 北向售價(jià) （元 /平方米） 1700 1780 1870 1870 南向單位 （元 /平方米） 1900 1980 2070 2070 北向 4 樓單位 （元 /平方米） 特價(jià)銷售 1550 元 /平方米 銷售情況 多層住宅已經(jīng)基本售罄，現(xiàn)在銷售的是 2 棟 15 層的高層住宅。 缺點(diǎn) 1）西雅苑的高層住宅規(guī)劃戶型比較大，達(dá)到 13 150、160、 200 平方。 住宅價(jià)格 最低價(jià)： 1650 元 /平方米，最高價(jià) 2450 元 /平方米。 交通狀況 龍珠路與桂花路交界，距離新機(jī)場僅 10 分鐘。 2）大規(guī)模的住宅小區(qū)較有競爭力，容易樹立開發(fā)商與樓盤的市場形象和品牌。 6）品牌是當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)一個(gè)很好的籌碼，對市場的影響力較好，可以很好的吸引目標(biāo)客戶群體的關(guān)注。 ? 地塊位于白云與花都的接壤處，能充分吸引花都及廣州的客戶群體，易成為兩區(qū)置業(yè)者關(guān)注的熱點(diǎn)。 ? 項(xiàng)目周邊以平價(jià)出租屋居多、人員混雜，容易給潛在客戶帶來負(fù)面影響。 本項(xiàng)目地塊的顯著特征 ；是有河流、湖泊環(huán)抱，這在花都新華鎮(zhèn)是絕無僅有的，這樣良好的天然景觀優(yōu)勢，將成為本項(xiàng)目勝出競爭對手的利器。在項(xiàng)目成功開發(fā)上市之際，設(shè)計(jì)出引領(lǐng) 花都房地產(chǎn)市場的產(chǎn)品，將對花都樓市帶來強(qiáng)大的沖擊，能搶占更多的市場份額，在短時(shí)間內(nèi)也將引起花都及廣州市場的關(guān)注，操作得當(dāng)，還將引領(lǐng)花都的房地產(chǎn)市場走向新的 54 競爭局面。 通過以 上《綱要》可以看出花都區(qū)的城市地位是 “ 廣州后花園，花之都 ” ，是云山珠水重要組成部分。 55 3）花 都區(qū)新城市規(guī)劃發(fā)展方向 因?yàn)楸卷?xiàng)目處于花都新區(qū)的發(fā)展規(guī)劃之中，周邊的工業(yè)園區(qū)將會帶來更多的人氣，同時(shí)，隨著工業(yè)園區(qū)的建設(shè)，周邊的配套設(shè)施將會逐步完善，有利推動本區(qū)的發(fā)展，本項(xiàng)目將會充分地分享到這份現(xiàn)成的資源。 5）廣州市實(shí)施北優(yōu)戰(zhàn)略，花都區(qū)形成廣州北面樞紐 廣州市的北優(yōu)政策將讓花都區(qū)直接受益，為了自然生態(tài)環(huán)境與居住質(zhì)量，廣州市嚴(yán)格把控廣州北部的開發(fā)。本項(xiàng)目也 56 將會伴隨著花都城市地位的提升而引起更廣泛的市場關(guān)注。 競爭對手將分流本項(xiàng)目的有