【文章內容簡介】 352㎡獨體與聯(lián)排 200350 獨體 (臨湖 )與疊拼 140— 210 ㎡的疊加 價格 （元 /M2） 6000（獨體） 5000（獨體） 6000 4000 配 套 會所， 幼兒園等設施 . 會所，人造沙灘，商業(yè) 街，高爾夫推桿場 雙會所，圖書館，健 身房，親子樂園等 商業(yè)街、武漢外國語學校美加分校（小學、初中、高中完整教學）、診所 環(huán) 境 緊鄰湯遜湖，自然景色優(yōu)美。該項目主要針對華工教師銷售，類似定向開發(fā) 南湖南面 享有湯遜湖的綿延 水系 獨有 58000 平方米私有湖灣 ,注重組 團與庭院綠化，利用坡地、水系、園林小品精致造景 物業(yè)管理 武漢招商局物業(yè)管理 有限公司 香港怡高物業(yè)顧問有限 公司 武漢銀河灣物業(yè)管理 有限公司 美國 GVA(顯高 )物業(yè)顧問公司 建筑單位 湖北省第五建安公司 湖北長城建設實業(yè)有限 公司 新洲八建 武漢天鵬建筑裝飾工 程有限公司 樓盤規(guī)模 17 萬方 14 萬方 37 萬方 萬方 停車位數量 300 個 1:02 1:01 238 個 開發(fā)企業(yè) 武漢華工大學科技園 有限公司 湖北長城建設實業(yè)有限 公司 武漢鑫萬國房地產發(fā) 展有限公司 斯米克集團美加置業(yè) （武漢）有限公司 別墅外觀 銷售情況 100% 100% 50% 80% （二）重點個案分析 采樣兩個區(qū)域重點，一個是目前區(qū)域最優(yōu)秀的別墅項目 —— 宜家 *湯臣、一個是離本項目最近的綜合項目 —— 美加 *湖濱新城，說明市場競爭形勢。 宜家 *湯臣： 宜家?湯臣開發(fā)于 2021 年，位于武漢東湖技術開發(fā)區(qū)腹地的 XX開發(fā)區(qū)黃金地段 —— 陽光大道旁，三面臨湯遜湖，幷有一個達 2 萬平方米的天然內湖。 建筑以英式風格為藍本，共 19萬平方米，一期 萬平方米，以獨體、雙拼、項目可行性報告 8 TOWNHOUSE 別墅為主， 2021 年 12 月正式開始銷 售，截止目前銷售率為 90%， 2021年以前獨體別墅成交均價為 4000 元 /平方米。二期加入了多層住宅，目前獨體別墅售價達 7000 元 /平方米。宜家?湯臣首 推“泛會所”概念，總面積 9000 多平方 米，會所設置銀行、郵局、超市、幼兒園、茶道、中西餐廳、圖書館、健身房、老年及兒童活動中心。同時宜家?湯臣還特別推出“英式管家”服務。 美加 *湖濱新城： 位于本項目旁的美加?湖濱新城臨湯遜湖，占地 1800 畝，容積率 ，規(guī)劃總建筑面積為 80萬平方米。規(guī)劃配套主要有學校（與武漢外校聯(lián)辦武漢外校美加分校）、會所、超市 、銀行、郵局、醫(yī)療等機構。 建筑以北美風格為藍本，一期 萬平方米，于 2021 年 8月開工，以多層為主，聯(lián)排為輔，無獨體別墅，現一期已建設銷售完畢；二期工程正在建設，二期以小高層為主，小高層賣價 3200 元 /平方米，四層疊加別墅式住宅賣價為 4000 元 /平方米。 今年來，湯遜湖地區(qū)高檔樓市供應量銳減，幷形成以老盤存量消化的供應市場，根本無法滿足區(qū)域買方市場對高檔樓盤的需求。 五、區(qū)域買方市場分析 而作為片區(qū)兩大強勢客戶群體的教師與高科技人員，不但具有很強的支付能力，消費意識也相當超前，購買高檔住宅的意愿也比較強烈。在我們所作的 500 份潛在客戶調查中，就得到了相關的一些數據支持（節(jié)選）： ﹡ 目前住房面積 /目前所住戶型 項目可行性報告 9 調查顯示： 近九成被調查者現階段住房情況為：兩室或三室， 90— 150㎡。 其中家庭住房面積達 6090 平方米的占到 42％，家庭住房面積達 90120平方米的占到 33％。 目前住房面積 150 ㎡以上者為 4%，而 60 ㎡以下的則占到 9%。 分析： 本區(qū)域家庭住房質量基本良好 。 對于本區(qū)域的二次置業(yè)者而言，需要的是更優(yōu)秀、投資潛力更強的產品。 ﹡ 交通工具 /三年內購汽車計劃： 調查顯示： 選擇人力交通工具的被調查者占 41%。 17%的被調查者擁有私家車，同時 ,亦有 13%的被調查車步行上班。超過七成的被調查者有意在三年內購置私家車。而肯定答復三年內不會購置私家車的人群僅有 6%。 項目可行性報告 10 分析： 便利性對居住環(huán)境有較大影響，工作、居住即使不就近，至少也要交通便利。 較高的私家車擁有率，顯示該地區(qū)人群較高的消費水平。私家車的高意向 購置率，表明該區(qū)域多數人群具有一定的高檔物業(yè)購買力，且對后期經濟收入保持樂觀態(tài)度，同時也顯示未來住宅車位的需求量將持續(xù)增大。 ﹡ 選擇何種投資方式 調查顯示： 20%的被調查者愿意選擇房地產產品作為投資手段，僅次于教育投資。首次置業(yè)者需求者僅為四成，更多的人有多次、多棲置業(yè)的需求。 分析： 房地產投資的升值保值性被越來越多的人所看好，在觀念超前的區(qū)域客群中尤其顯現?？蛻魧?yōu)越物業(yè)有多次、多棲置業(yè)的旺盛需求。 調查顯示該區(qū)域人員具有如下特點 :文化層次較高、工作穩(wěn)定且工作地點離居住地點近、經濟收入中等偏上、對生活奢侈品有一定消化能力。 該區(qū)域人員收入高于武漢市平均水平且對后期經濟收入看好，區(qū)域經濟發(fā)展整體較為樂觀。該區(qū)域住房水平高于武漢市平均水平，但隨著該區(qū)域人員收入水平提高 ,對居住水平也具有相應要求。部分人員已顯示出對目前居住環(huán)境的不滿，對高檔房地產產品有消費要求。 總體而言該區(qū)域相較武漢市其他地區(qū)消費水平高，但由于該區(qū)域大部分項目以前因房價較低，以至于產品品質較低降低了消費者的置業(yè)熱情。如產品具有較項目可行性報告 11 高的性價優(yōu)勢則該產品會受到該區(qū)域市場的追捧。 結論： 光谷，尤其是湯遜湖片區(qū)優(yōu) 越的自然人文環(huán)境促進其房地產市場良性發(fā)展，投資此區(qū)域房地產正當時。區(qū)域客戶群高檔置業(yè)需求旺盛，市場前景良好。 第三章 項目發(fā)展分析