【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 。 2021年全市住宅市場(chǎng)供應(yīng) 量 情況估計(jì)為 2200 萬(wàn) ㎡ ，相比 2021 年將 減少 600萬(wàn) ㎡ 。同時(shí)市場(chǎng)需求略超過(guò)供應(yīng)量，估計(jì)到 2021年供求將趨向平衡。 “新政 ”實(shí)施以來(lái)四個(gè)月的實(shí)踐清楚地證明，交易量的萎縮是遏制房?jī)r(jià)上漲的最后 “扳手 ”，是迫使房?jī)r(jià)由升轉(zhuǎn)跌和市場(chǎng)由旺轉(zhuǎn) 冷的最有效力量。 上海最早提出 “ 二、三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng) ” 理論，該理論也解釋了目前新房市場(chǎng)低迷的原因，當(dāng)自住客成為市場(chǎng)主流的同時(shí)，三級(jí)市場(chǎng)的低迷，也導(dǎo)致了二級(jí)增量市場(chǎng)的蕭條，開(kāi)發(fā)商紛紛主動(dòng)調(diào)價(jià)或變相降價(jià)以求吸引客戶，但在 “ 買漲不買跌 ” 的心態(tài)影響下，售樓處人流如織，連夜排隊(duì)的景象不復(fù)存在。不排除一些開(kāi)發(fā)商受資金鏈的壓力，上演樓價(jià)高臺(tái)跳水的鬧劇，時(shí)間應(yīng)該在年底前，此時(shí)有銀行貸款和施工費(fèi)用須償付。 海外基金依舊看好上海樓市后勢(shì)，紛紛利用新政后樓市的低迷，頻頻出擊，重點(diǎn)集中在黃金地段的高端房產(chǎn)和辦公樓，以整體收購(gòu)為主要方 式，并不以短期套現(xiàn)為目的，著眼中長(zhǎng)線回報(bào)。在上海的國(guó)際化地位和人民幣升值的預(yù)期影響下，收購(gòu)行為風(fēng)險(xiǎn)不大，新政出臺(tái)后市場(chǎng)的真空期，給這些嗅覺(jué)靈敏的海外游資提供了絕佳的進(jìn)入機(jī)會(huì)。 國(guó)中觀點(diǎn)： ? 整體市場(chǎng)處于盤整期，跌幅明顯，市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷； ? “ 兩個(gè)一千萬(wàn)工程 ” 表明了政府 再次明確 把以商品房 居住為主、市民消費(fèi)為主、普通商品房為主 的 普通居住消費(fèi)放在最重要的位置 。 ? 供略大于求 ， 價(jià) 格 逐漸趨穩(wěn) ； ? 房產(chǎn)投資功能弱化，剛性需求占主流 ； ? 成交量大幅萎縮，中介公司舉步維艱 ； ? 新房市場(chǎng)受拖累，開(kāi)發(fā)商紛紛降價(jià)應(yīng)對(duì) ； ? 海外基金依舊活躍 ，著眼中長(zhǎng)線回報(bào) ； ? 初步預(yù)計(jì)跌 3成，回到去年 10月行情。 第第 三三 章章 昆昆 山山 房房 地地 產(chǎn)產(chǎn) 市市 場(chǎng)場(chǎng) 分分 析析 昆山的社會(huì)和經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了前所未有的變化，取得了令人矚目的成就。隨著經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整、城市化建設(shè)步伐的加快和住房制度改革的深入，昆山房地產(chǎn)發(fā)展也經(jīng)歷了從小到大、從弱到強(qiáng)的巨大變化，逐漸成為整個(gè)社會(huì)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要組成部分。還與金融、旅游、服務(wù)業(yè)等第三產(chǎn)業(yè)有著密切的關(guān)聯(lián)度，房地產(chǎn)業(yè)特別是住宅建設(shè)因此成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的 “ 調(diào)節(jié)器 ” 一一 、 昆昆 山山 房房 地地 產(chǎn)產(chǎn) 開(kāi)開(kāi) 發(fā)發(fā) 投投 資資 2021年昆山固定資產(chǎn)保持了高水平基礎(chǔ)上的持續(xù)高速增長(zhǎng)。 年份 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年上半年 固定資產(chǎn)投資 (萬(wàn)元 ) 638316 683494 1153000 1766358 1876700 1183400 全社會(huì)完成固定資產(chǎn)投資 ,比上年增長(zhǎng) %。其中房產(chǎn)投資 2021年 110月已完成 ，預(yù)計(jì)全年將高達(dá) 55億元 。 昆山歷年固定資產(chǎn)投資概況 ( 單位 : 萬(wàn)元 )638316 683494115300017663581876700118340002021004000006000008000001000000120210014000001600000180000020210002021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2 0 0 5 年上半年 從上述圖表中可以看出自 2021年至 2021年間，昆山社會(huì)固定資產(chǎn)投資呈平穩(wěn)增長(zhǎng)趨勢(shì)，平均每年以 45億的態(tài)勢(shì)發(fā)展；而在 20212021年之間，則呈現(xiàn)出一個(gè)陡增的態(tài)勢(shì)，在這 2年中昆 山市社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)達(dá)到了近 110億元之多 。 國(guó)中觀點(diǎn)： ? 昆山 2021到 2021年間投資資金大量涌入，保持高位運(yùn)營(yíng)，市場(chǎng)供需已經(jīng)達(dá)到飽和態(tài)勢(shì)，預(yù)計(jì) 2021年還將保持平緩的增長(zhǎng)趨勢(shì)。 二二 、 昆昆 山山 市市 歷歷 年年 房房 地地 產(chǎn)產(chǎn) 市市 場(chǎng)場(chǎng) 發(fā)發(fā) 展展 趨趨 勢(shì)勢(shì) 統(tǒng)計(jì)類別 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 房地產(chǎn)市場(chǎng)投資額（萬(wàn)元） 73425 134918 264582 344892 住宅項(xiàng)目施工面積（㎡） 751136 3294328 6414559 11709568 住宅項(xiàng)目竣工面積（㎡） 518541 1161626 1743441 3312974 住宅項(xiàng)目銷售面積（㎡） 344874 773369 1467348 1953935 住宅項(xiàng)目實(shí)際銷售金額（萬(wàn)元） 100787 185091 352706 544810 昆山歷年房地產(chǎn)市場(chǎng)投資（單位：萬(wàn)元）7342513491826458234489201500003000004500002021年 2021年 2021年 2021年昆山市房地產(chǎn)市場(chǎng)投資額 住宅項(xiàng)目施工面積（單位：㎡）7511363294328641455911709568020210004000000600000080000001000000012021000140000002021年 2021年 2021年 2021年住宅項(xiàng)目施工面積昆山歷年住宅項(xiàng)目竣工面積（單位：平方米）5185411161626174344133129740100000020210003000000400000050000002021年 2021年 2021年 2021年昆山市住宅項(xiàng)目竣工面積昆山歷年住宅項(xiàng)目銷售面積（單位：平方米）34487477336914673481953935050000010000001500000202100025000002021年 2021年 2021年 2021年昆山市住宅項(xiàng)目銷售面積 住宅項(xiàng)目實(shí)際銷售金額（單位：萬(wàn)元）10078718509135270654481001000002021003000004000005000006000002021年 2021年 2021年 2021年住宅項(xiàng)目實(shí)際銷售金額（萬(wàn)元） 國(guó)中觀點(diǎn)： ? 2021 至 2021年昆山房地產(chǎn)時(shí)常投資呈現(xiàn)上揚(yáng)趨勢(shì)，這也證明外來(lái)資金大量流入房地產(chǎn)市場(chǎng)之中； ? 20212021年間住宅項(xiàng)目的施工竣工面積和銷售面積都呈現(xiàn)上升 趨勢(shì)，由此可見(jiàn)目前昆山房產(chǎn)市場(chǎng)上市量巨大； ? 20212021年間的住宅的銷售金額也呈現(xiàn)出大幅上升的態(tài)勢(shì)，這也是在大量的住宅項(xiàng)目入市所帶來(lái)到的良好氛圍，但是到了 2021年，住宅項(xiàng)目的總體銷售金額相比較 2021年則呈現(xiàn)出一定的萎縮趨勢(shì)，顯示出市場(chǎng)對(duì)巨大供應(yīng)的消化能力已顯疲態(tài)。 三三 、 昆昆 山山 房房 產(chǎn)產(chǎn) 發(fā)發(fā) 展展 所所 呈呈 現(xiàn)現(xiàn) 的的 特特 點(diǎn)點(diǎn) 1． 開(kāi)發(fā)投資迅猛增 長(zhǎng)。 今 年 15月份，昆山完成房地產(chǎn)投資額 ，比去年同期增長(zhǎng) 190%，其中商品住宅完成投資 ，比去年同期增長(zhǎng) 93%。 商品房新開(kāi)工面積增副繼續(xù)攀升。今年商品房新開(kāi)工面積 ㎡ ，比去年同期增長(zhǎng) 139%，其中住宅 ㎡ ，比去年同期增長(zhǎng) 134%。 銷售總量穩(wěn)步增長(zhǎng)，住宅房銷售勢(shì)頭看好。今年 15月的銷售面積為 ㎡ ，比去年同期增長(zhǎng) 31%，預(yù)售面積為 萬(wàn) ㎡ ，比去年同期增長(zhǎng) 30%。 注：摘自統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)，其中 2021 年的指標(biāo)為當(dāng) 年 10 月預(yù)計(jì)指標(biāo) 2． 住宅所占比例過(guò)大。 昆山商品房 預(yù)銷售的穩(wěn)步上升，說(shuō)明市場(chǎng)在理性發(fā)展。在今 年的商品房預(yù)銷售中，住宅面積占 93%，說(shuō)明住宅房仍是今年居民購(gòu)房的首選；而辦公樓在總預(yù)銷售中占 %，說(shuō)明開(kāi)發(fā) 辦公樓 的市場(chǎng)依然疲軟，大部分公司還是自建辦公樓，不愿到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司購(gòu)買。 3． 房?jī)r(jià)上升過(guò)快 。 從 1988— 2021年，昆山房?jī)r(jià)年平均漲幅達(dá) %。房?jī)r(jià)在 500元以下價(jià)位維持了四年，從 500— 1500元價(jià)位維持了八年，而從 1500— 3000元價(jià)位僅用四年時(shí)間。特別是從 2021年開(kāi)始房?jī)r(jià)加速上升， 2021— 2021年漲幅為 %、 %、 %； 2021年盡管受國(guó)家宏觀調(diào)控的影響， 至 2021年 10月底房?jī)r(jià)已達(dá) 2954元，漲幅 %。 （ 這里所說(shuō)的房?jī)r(jià)是全市平均價(jià) ）。 5． 入住率不高 。 入住率是判斷房地產(chǎn)是否良性發(fā)展的重要依據(jù)。昆山有關(guān)單位進(jìn)行過(guò)調(diào)查，認(rèn)為昆山老城區(qū)和開(kāi)發(fā)區(qū)的入住率較高，而近兩年新建成的小區(qū)入住率并不太理想，一方面同小區(qū)的配套跟不上有很大關(guān)系，尤其是公交線路延伸不夠，商貿(mào)、教育、衛(wèi)生、娛樂(lè)等設(shè)施不配套有著直接關(guān)系；另一方面，炒房現(xiàn)象也在一定程度上影響小區(qū)的入住率。 6． 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)規(guī)模偏小。 昆山房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中小企業(yè)過(guò)多。資質(zhì)為三級(jí)、暫定三級(jí)及以下的小 企業(yè)就有 187 家，約占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)總數(shù)的 ％。企業(yè)規(guī)模小，必然導(dǎo)致資金能力相對(duì)不足；資質(zhì)等級(jí)低、企業(yè)實(shí)力薄弱，必然導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)素質(zhì)低，住宅產(chǎn)業(yè)化水平低，勞動(dòng)生產(chǎn)率不高。而中型房地產(chǎn)企業(yè)不僅數(shù)量少，優(yōu)質(zhì)企業(yè)更少，二級(jí)資質(zhì)企業(yè)僅 19 家。 2021年昆山市商品房銷售面積前 10名的總和僅為 ㎡ 米，占全市的 ％。與香港十大房地產(chǎn)商占香港房地產(chǎn)市場(chǎng) 80％份額相比，還有較大差距。昆山房地產(chǎn)市場(chǎng)中，缺乏大型優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)狀，同昆山房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)模極不相稱、同重要產(chǎn)業(yè)的集中規(guī)律不相稱，更重要的是 這種狀況影響了本產(chǎn)業(yè)的效率。 7．房 地 產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈 .后市將步入平穩(wěn)發(fā)展期。 目 前昆山從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的企業(yè)已超過(guò) 100家，房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈。 2021年 今年單從房地產(chǎn)投資額和新開(kāi)工面積看，分別比去年同期增長(zhǎng) 190%和 139%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于蘇州全市平均值水平。但從另一側(cè)面看，房地產(chǎn)業(yè)隱含著過(guò)熱現(xiàn)象。商品房銷售面積和銷售額的增長(zhǎng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于投資額與新開(kāi)工面積的增長(zhǎng)幅度，說(shuō)明購(gòu)房人的心態(tài)趨于平穩(wěn)，市場(chǎng)需求相對(duì)放緩。從近期來(lái)看，我市的房?jī)r(jià)走勢(shì)進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展階段，今后不會(huì)出現(xiàn)房?jī)r(jià)大副上揚(yáng)現(xiàn)象；從長(zhǎng)期來(lái)看，隨著城市供 地的高度壟斷，土地不斷增殖，房屋建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的不斷提高以及經(jīng)濟(jì)的不斷增長(zhǎng)，市民對(duì)居住質(zhì)量的要求越來(lái)越高，所以房?jī)r(jià)仍將呈上升趨勢(shì)。 國(guó)中觀點(diǎn) ? 昆山房地產(chǎn)供需關(guān)系已從起步階段的產(chǎn)品供應(yīng)嚴(yán)重不足過(guò)渡到了現(xiàn)在供需基本平衡、供應(yīng)略大于需求的成熟階段。 ? 在這個(gè)階段，開(kāi)發(fā)動(dòng)作方式、市場(chǎng)需求、政府的土地調(diào)控政策及對(duì)房地產(chǎn)監(jiān)管方式和力度、金融扶持程度與運(yùn)作模式都與起步階段有了很大的不同。 ? 房地產(chǎn)界普遍的認(rèn)同觀念是，昆山房地產(chǎn)發(fā)展已從初期的起步階段發(fā)展到現(xiàn)在的中期成熟階段，但距房地產(chǎn)發(fā)達(dá)的一線城市的發(fā)達(dá)階段還有差距。 【【 貳貳 】】 別別 墅墅 市市 場(chǎng)場(chǎng) 宏宏 觀觀 篇篇 第第 一一 章章 昆昆 山山 別別 墅墅 市市 場(chǎng)場(chǎng) 概概 況況 一、昆山別墅市場(chǎng)發(fā)展沿革 經(jīng)過(guò)數(shù)年的開(kāi)發(fā)，昆山的別墅市場(chǎng)已經(jīng)發(fā)展到一定高度，逐漸形成了別墅區(qū)域化態(tài)勢(shì)，有的區(qū)域目前開(kāi)發(fā)已經(jīng)接近飽和，市場(chǎng)進(jìn)入尾聲，幾年內(nèi)將沒(méi)有項(xiàng)目再推出，如花園路周邊區(qū)域。但其他區(qū)域目前正處于開(kāi)發(fā)高潮，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前昆山仍有逾200 萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備，主要集中在陽(yáng)澄湖周邊、昆山經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)以及淀山湖區(qū)域，由此可見(jiàn)這些地方將是未來(lái)昆山別墅開(kāi)發(fā)的重點(diǎn)。 昆山 別墅市場(chǎng)開(kāi)發(fā)重點(diǎn) 已 從市區(qū)西北面轉(zhuǎn)到了市區(qū)的 南 面，合圍之勢(shì)已相當(dāng)明顯。 目前 別墅 開(kāi)發(fā) 主要集中 分布 在 五 大區(qū) 域：主要集中在花園路、馬鞍山路、淀山湖、開(kāi)發(fā)區(qū)以及陽(yáng)澄湖周邊區(qū)域，下文將以東南西北中五個(gè)區(qū)位來(lái)作板塊分析。 一些以居住為主的新興別墅區(qū)域逐漸成型，如長(zhǎng)江 長(zhǎng)江北路沿線有 “ 華城美地 ” 、 “ 花都藝墅 ” 、 “ 沛綠園 ” ；東部開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)，比較知名的有 “ 綠地國(guó)際家園 ” ， 馬鞍山路沿線至陽(yáng)澄湖一段，有森林公園、陽(yáng)澄湖等各個(gè)獨(dú)具特色的公園與湖泊 ，如 “ 楓橋半島 ” 、 “ 玉熙山莊 ” 、 “克拉水城”、 “ 漾月灣 ” 及 “ 天使灣 ” 等。 目前 別墅的價(jià)格雙拼在 6000 元 /平方米左右， 10000 元 /平方米的獨(dú)棟別墅價(jià)格已屬高端。 昆山購(gòu)買別墅的人群，已經(jīng)不再 是早期以臺(tái)灣人為主的狀況， 近年來(lái)， 昆山別墅吸引了大量上海及臨近城市的購(gòu)房人群，前期階段投資客在這一群體中占有相當(dāng)比例，現(xiàn)階段 外地購(gòu)房者對(duì)度假型別墅越發(fā)青睞 ，尤其是 陽(yáng)澄湖、淀山湖 兩 個(gè)休閑度假別墅區(qū)， 上海人的購(gòu)買力已經(jīng)顯現(xiàn)出來(lái)，由于政策影響，投資欲望受到壓制， 休閑自住 成為 他們購(gòu)買別墅的主要意圖。 昆山 目前 在售的別墅項(xiàng)目現(xiàn)在有 30 余個(gè)，主要集中在花園路、馬鞍山路、 淀山湖、 開(kāi)發(fā)區(qū)以及 陽(yáng)澄湖周邊區(qū)域，這五 個(gè)區(qū)域內(nèi)的別墅占昆山別墅總數(shù)的 90%以上。 國(guó)中觀點(diǎn) : ? 昆山別墅市場(chǎng) 經(jīng)過(guò)數(shù)年的發(fā)展已逐漸成熟 ,形成若干別墅板塊； ? 目前別墅板塊呈現(xiàn)由四周逐漸向中心合圍之勢(shì)，尤以南部淀山湖區(qū)域未來(lái)別墅市場(chǎng)供應(yīng)量驚人； ? 昆山別墅市場(chǎng)的客群 也因?yàn)槭袌?chǎng)的發(fā)展，經(jīng)歷了外籍人士（主要是臺(tái)灣人）向上海人再到昆山人這樣一個(gè)轉(zhuǎn)變過(guò)程； ? 未來(lái)別墅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將更趨激烈，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的方式也將 多樣化； ? 別墅產(chǎn)品的劃分也將更趨明晰，度假休閑別墅將是未來(lái)市場(chǎng)的主導(dǎo)產(chǎn)品。 二、 昆山別墅 市場(chǎng) 宏觀數(shù)據(jù) 2021年 1— 7月，昆山別墅與高檔公寓投資 52534萬(wàn)元，同比增長(zhǎng) %。施工面積 1106421平方米，同比增長(zhǎng) %，其中新開(kāi)工面積 416175平方米， 同比增長(zhǎng)