【文章內(nèi)容簡介】 。 2021年全市住宅市場供應(yīng) 量 情況估計為 2200 萬 ㎡ ，相比 2021 年將 減少 600萬 ㎡ 。同時市場需求略超過供應(yīng)量，估計到 2021年供求將趨向平衡。 “新政 ”實施以來四個月的實踐清楚地證明，交易量的萎縮是遏制房價上漲的最后 “扳手 ”，是迫使房價由升轉(zhuǎn)跌和市場由旺轉(zhuǎn) 冷的最有效力量。 上海最早提出 “ 二、三級市場聯(lián)動 ” 理論，該理論也解釋了目前新房市場低迷的原因，當(dāng)自住客成為市場主流的同時，三級市場的低迷，也導(dǎo)致了二級增量市場的蕭條，開發(fā)商紛紛主動調(diào)價或變相降價以求吸引客戶，但在 “ 買漲不買跌 ” 的心態(tài)影響下，售樓處人流如織，連夜排隊的景象不復(fù)存在。不排除一些開發(fā)商受資金鏈的壓力，上演樓價高臺跳水的鬧劇，時間應(yīng)該在年底前，此時有銀行貸款和施工費用須償付。 海外基金依舊看好上海樓市后勢，紛紛利用新政后樓市的低迷，頻頻出擊，重點集中在黃金地段的高端房產(chǎn)和辦公樓，以整體收購為主要方 式，并不以短期套現(xiàn)為目的，著眼中長線回報。在上海的國際化地位和人民幣升值的預(yù)期影響下，收購行為風(fēng)險不大，新政出臺后市場的真空期，給這些嗅覺靈敏的海外游資提供了絕佳的進入機會。 國中觀點： ? 整體市場處于盤整期，跌幅明顯，市場轉(zhuǎn)冷； ? “ 兩個一千萬工程 ” 表明了政府 再次明確 把以商品房 居住為主、市民消費為主、普通商品房為主 的 普通居住消費放在最重要的位置 。 ? 供略大于求 ， 價 格 逐漸趨穩(wěn) ； ? 房產(chǎn)投資功能弱化，剛性需求占主流 ； ? 成交量大幅萎縮，中介公司舉步維艱 ； ? 新房市場受拖累，開發(fā)商紛紛降價應(yīng)對 ； ? 海外基金依舊活躍 ，著眼中長線回報 ； ? 初步預(yù)計跌 3成，回到去年 10月行情。 第第 三三 章章 昆昆 山山 房房 地地 產(chǎn)產(chǎn) 市市 場場 分分 析析 昆山的社會和經(jīng)濟出現(xiàn)了前所未有的變化，取得了令人矚目的成就。隨著經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整、城市化建設(shè)步伐的加快和住房制度改革的深入，昆山房地產(chǎn)發(fā)展也經(jīng)歷了從小到大、從弱到強的巨大變化，逐漸成為整個社會和經(jīng)濟發(fā)展的重要組成部分。還與金融、旅游、服務(wù)業(yè)等第三產(chǎn)業(yè)有著密切的關(guān)聯(lián)度，房地產(chǎn)業(yè)特別是住宅建設(shè)因此成為國民經(jīng)濟發(fā)展的 “ 調(diào)節(jié)器 ” 一一 、 昆昆 山山 房房 地地 產(chǎn)產(chǎn) 開開 發(fā)發(fā) 投投 資資 2021年昆山固定資產(chǎn)保持了高水平基礎(chǔ)上的持續(xù)高速增長。 年份 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年上半年 固定資產(chǎn)投資 (萬元 ) 638316 683494 1153000 1766358 1876700 1183400 全社會完成固定資產(chǎn)投資 ,比上年增長 %。其中房產(chǎn)投資 2021年 110月已完成 ，預(yù)計全年將高達 55億元 。 昆山歷年固定資產(chǎn)投資概況 ( 單位 : 萬元 )638316 683494115300017663581876700118340002021004000006000008000001000000120210014000001600000180000020210002021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2 0 0 5 年上半年 從上述圖表中可以看出自 2021年至 2021年間，昆山社會固定資產(chǎn)投資呈平穩(wěn)增長趨勢，平均每年以 45億的態(tài)勢發(fā)展；而在 20212021年之間，則呈現(xiàn)出一個陡增的態(tài)勢，在這 2年中昆 山市社會固定資產(chǎn)投資增長達到了近 110億元之多 。 國中觀點： ? 昆山 2021到 2021年間投資資金大量涌入，保持高位運營，市場供需已經(jīng)達到飽和態(tài)勢，預(yù)計 2021年還將保持平緩的增長趨勢。 二二 、 昆昆 山山 市市 歷歷 年年 房房 地地 產(chǎn)產(chǎn) 市市 場場 發(fā)發(fā) 展展 趨趨 勢勢 統(tǒng)計類別 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 房地產(chǎn)市場投資額（萬元） 73425 134918 264582 344892 住宅項目施工面積（㎡） 751136 3294328 6414559 11709568 住宅項目竣工面積（㎡） 518541 1161626 1743441 3312974 住宅項目銷售面積（㎡） 344874 773369 1467348 1953935 住宅項目實際銷售金額（萬元） 100787 185091 352706 544810 昆山歷年房地產(chǎn)市場投資（單位：萬元）7342513491826458234489201500003000004500002021年 2021年 2021年 2021年昆山市房地產(chǎn)市場投資額 住宅項目施工面積（單位：㎡）7511363294328641455911709568020210004000000600000080000001000000012021000140000002021年 2021年 2021年 2021年住宅項目施工面積昆山歷年住宅項目竣工面積（單位：平方米）5185411161626174344133129740100000020210003000000400000050000002021年 2021年 2021年 2021年昆山市住宅項目竣工面積昆山歷年住宅項目銷售面積（單位：平方米）34487477336914673481953935050000010000001500000202100025000002021年 2021年 2021年 2021年昆山市住宅項目銷售面積 住宅項目實際銷售金額（單位：萬元）10078718509135270654481001000002021003000004000005000006000002021年 2021年 2021年 2021年住宅項目實際銷售金額（萬元） 國中觀點： ? 2021 至 2021年昆山房地產(chǎn)時常投資呈現(xiàn)上揚趨勢，這也證明外來資金大量流入房地產(chǎn)市場之中； ? 20212021年間住宅項目的施工竣工面積和銷售面積都呈現(xiàn)上升 趨勢，由此可見目前昆山房產(chǎn)市場上市量巨大； ? 20212021年間的住宅的銷售金額也呈現(xiàn)出大幅上升的態(tài)勢，這也是在大量的住宅項目入市所帶來到的良好氛圍，但是到了 2021年，住宅項目的總體銷售金額相比較 2021年則呈現(xiàn)出一定的萎縮趨勢，顯示出市場對巨大供應(yīng)的消化能力已顯疲態(tài)。 三三 、 昆昆 山山 房房 產(chǎn)產(chǎn) 發(fā)發(fā) 展展 所所 呈呈 現(xiàn)現(xiàn) 的的 特特 點點 1． 開發(fā)投資迅猛增 長。 今 年 15月份，昆山完成房地產(chǎn)投資額 ，比去年同期增長 190%，其中商品住宅完成投資 ，比去年同期增長 93%。 商品房新開工面積增副繼續(xù)攀升。今年商品房新開工面積 ㎡ ，比去年同期增長 139%，其中住宅 ㎡ ，比去年同期增長 134%。 銷售總量穩(wěn)步增長，住宅房銷售勢頭看好。今年 15月的銷售面積為 ㎡ ，比去年同期增長 31%，預(yù)售面積為 萬 ㎡ ，比去年同期增長 30%。 注：摘自統(tǒng)計信息網(wǎng)，其中 2021 年的指標(biāo)為當(dāng) 年 10 月預(yù)計指標(biāo) 2． 住宅所占比例過大。 昆山商品房 預(yù)銷售的穩(wěn)步上升，說明市場在理性發(fā)展。在今 年的商品房預(yù)銷售中，住宅面積占 93%，說明住宅房仍是今年居民購房的首選；而辦公樓在總預(yù)銷售中占 %，說明開發(fā) 辦公樓 的市場依然疲軟，大部分公司還是自建辦公樓，不愿到房地產(chǎn)開發(fā)公司購買。 3． 房價上升過快 。 從 1988— 2021年，昆山房價年平均漲幅達 %。房價在 500元以下價位維持了四年，從 500— 1500元價位維持了八年，而從 1500— 3000元價位僅用四年時間。特別是從 2021年開始房價加速上升， 2021— 2021年漲幅為 %、 %、 %； 2021年盡管受國家宏觀調(diào)控的影響， 至 2021年 10月底房價已達 2954元，漲幅 %。 （ 這里所說的房價是全市平均價 ）。 5． 入住率不高 。 入住率是判斷房地產(chǎn)是否良性發(fā)展的重要依據(jù)。昆山有關(guān)單位進行過調(diào)查，認(rèn)為昆山老城區(qū)和開發(fā)區(qū)的入住率較高，而近兩年新建成的小區(qū)入住率并不太理想，一方面同小區(qū)的配套跟不上有很大關(guān)系，尤其是公交線路延伸不夠，商貿(mào)、教育、衛(wèi)生、娛樂等設(shè)施不配套有著直接關(guān)系；另一方面，炒房現(xiàn)象也在一定程度上影響小區(qū)的入住率。 6． 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)規(guī)模偏小。 昆山房地產(chǎn)開發(fā)中小企業(yè)過多。資質(zhì)為三級、暫定三級及以下的小 企業(yè)就有 187 家，約占房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總數(shù)的 ％。企業(yè)規(guī)模小，必然導(dǎo)致資金能力相對不足；資質(zhì)等級低、企業(yè)實力薄弱，必然導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)素質(zhì)低，住宅產(chǎn)業(yè)化水平低，勞動生產(chǎn)率不高。而中型房地產(chǎn)企業(yè)不僅數(shù)量少，優(yōu)質(zhì)企業(yè)更少，二級資質(zhì)企業(yè)僅 19 家。 2021年昆山市商品房銷售面積前 10名的總和僅為 ㎡ 米，占全市的 ％。與香港十大房地產(chǎn)商占香港房地產(chǎn)市場 80％份額相比，還有較大差距。昆山房地產(chǎn)市場中，缺乏大型優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)狀，同昆山房地產(chǎn)市場的規(guī)模極不相稱、同重要產(chǎn)業(yè)的集中規(guī)律不相稱，更重要的是 這種狀況影響了本產(chǎn)業(yè)的效率。 7．房 地 產(chǎn)企業(yè)競爭激烈 .后市將步入平穩(wěn)發(fā)展期。 目 前昆山從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)已超過 100家，房地產(chǎn)業(yè)的市場競爭越來越激烈。 2021年 今年單從房地產(chǎn)投資額和新開工面積看，分別比去年同期增長 190%和 139%，遠遠高于蘇州全市平均值水平。但從另一側(cè)面看，房地產(chǎn)業(yè)隱含著過熱現(xiàn)象。商品房銷售面積和銷售額的增長遠遠低于投資額與新開工面積的增長幅度，說明購房人的心態(tài)趨于平穩(wěn)，市場需求相對放緩。從近期來看，我市的房價走勢進入平穩(wěn)發(fā)展階段，今后不會出現(xiàn)房價大副上揚現(xiàn)象；從長期來看，隨著城市供 地的高度壟斷，土地不斷增殖，房屋建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的不斷提高以及經(jīng)濟的不斷增長，市民對居住質(zhì)量的要求越來越高，所以房價仍將呈上升趨勢。 國中觀點 ? 昆山房地產(chǎn)供需關(guān)系已從起步階段的產(chǎn)品供應(yīng)嚴(yán)重不足過渡到了現(xiàn)在供需基本平衡、供應(yīng)略大于需求的成熟階段。 ? 在這個階段，開發(fā)動作方式、市場需求、政府的土地調(diào)控政策及對房地產(chǎn)監(jiān)管方式和力度、金融扶持程度與運作模式都與起步階段有了很大的不同。 ? 房地產(chǎn)界普遍的認(rèn)同觀念是，昆山房地產(chǎn)發(fā)展已從初期的起步階段發(fā)展到現(xiàn)在的中期成熟階段，但距房地產(chǎn)發(fā)達的一線城市的發(fā)達階段還有差距。 【【 貳貳 】】 別別 墅墅 市市 場場 宏宏 觀觀 篇篇 第第 一一 章章 昆昆 山山 別別 墅墅 市市 場場 概概 況況 一、昆山別墅市場發(fā)展沿革 經(jīng)過數(shù)年的開發(fā)，昆山的別墅市場已經(jīng)發(fā)展到一定高度，逐漸形成了別墅區(qū)域化態(tài)勢，有的區(qū)域目前開發(fā)已經(jīng)接近飽和，市場進入尾聲，幾年內(nèi)將沒有項目再推出，如花園路周邊區(qū)域。但其他區(qū)域目前正處于開發(fā)高潮，據(jù)不完全統(tǒng)計，目前昆山仍有逾200 萬平方米的土地儲備，主要集中在陽澄湖周邊、昆山經(jīng)濟開發(fā)區(qū)以及淀山湖區(qū)域，由此可見這些地方將是未來昆山別墅開發(fā)的重點。 昆山 別墅市場開發(fā)重點 已 從市區(qū)西北面轉(zhuǎn)到了市區(qū)的 南 面，合圍之勢已相當(dāng)明顯。 目前 別墅 開發(fā) 主要集中 分布 在 五 大區(qū) 域：主要集中在花園路、馬鞍山路、淀山湖、開發(fā)區(qū)以及陽澄湖周邊區(qū)域，下文將以東南西北中五個區(qū)位來作板塊分析。 一些以居住為主的新興別墅區(qū)域逐漸成型，如長江 長江北路沿線有 “ 華城美地 ” 、 “ 花都藝墅 ” 、 “ 沛綠園 ” ；東部開發(fā)區(qū)內(nèi)，比較知名的有 “ 綠地國際家園 ” ， 馬鞍山路沿線至陽澄湖一段，有森林公園、陽澄湖等各個獨具特色的公園與湖泊 ，如 “ 楓橋半島 ” 、 “ 玉熙山莊 ” 、 “克拉水城”、 “ 漾月灣 ” 及 “ 天使灣 ” 等。 目前 別墅的價格雙拼在 6000 元 /平方米左右， 10000 元 /平方米的獨棟別墅價格已屬高端。 昆山購買別墅的人群，已經(jīng)不再 是早期以臺灣人為主的狀況， 近年來， 昆山別墅吸引了大量上海及臨近城市的購房人群，前期階段投資客在這一群體中占有相當(dāng)比例，現(xiàn)階段 外地購房者對度假型別墅越發(fā)青睞 ，尤其是 陽澄湖、淀山湖 兩 個休閑度假別墅區(qū)， 上海人的購買力已經(jīng)顯現(xiàn)出來，由于政策影響，投資欲望受到壓制， 休閑自住 成為 他們購買別墅的主要意圖。 昆山 目前 在售的別墅項目現(xiàn)在有 30 余個，主要集中在花園路、馬鞍山路、 淀山湖、 開發(fā)區(qū)以及 陽澄湖周邊區(qū)域，這五 個區(qū)域內(nèi)的別墅占昆山別墅總數(shù)的 90%以上。 國中觀點 : ? 昆山別墅市場 經(jīng)過數(shù)年的發(fā)展已逐漸成熟 ,形成若干別墅板塊； ? 目前別墅板塊呈現(xiàn)由四周逐漸向中心合圍之勢，尤以南部淀山湖區(qū)域未來別墅市場供應(yīng)量驚人； ? 昆山別墅市場的客群 也因為市場的發(fā)展，經(jīng)歷了外籍人士（主要是臺灣人）向上海人再到昆山人這樣一個轉(zhuǎn)變過程； ? 未來別墅市場競爭將更趨激烈，市場競爭的方式也將 多樣化； ? 別墅產(chǎn)品的劃分也將更趨明晰，度假休閑別墅將是未來市場的主導(dǎo)產(chǎn)品。 二、 昆山別墅 市場 宏觀數(shù)據(jù) 2021年 1— 7月，昆山別墅與高檔公寓投資 52534萬元，同比增長 %。施工面積 1106421平方米，同比增長 %，其中新開工面積 416175平方米， 同比增長