【正文】 “城市朝西，產(chǎn)業(yè)向東，生活區(qū)向西”發(fā)，產(chǎn)業(yè)向東發(fā)展更明確了西部作為昆山中央生活區(qū)的區(qū)域定位。 營(yíng)銷方式： 05 年 3 月全部推出，目前還剩 30 套，銷售率 70% 售 價(jià)： 均價(jià) 5600 元 /㎡ ，總價(jià) 100140 萬(wàn) 物業(yè)地址： 曙 光路與新樂路交匯處 戶型面積： 雙拼 196 ㎡ ，獨(dú)棟 200226 ㎡ ，有夾層，送花園 200 ㎡ 項(xiàng)目主題： 地中海風(fēng)情 項(xiàng)目簡(jiǎn)介： 西塊建面 4 萬(wàn)方，容積率 ，雙拼 30 套，獨(dú)棟 70 套，基本沒有獨(dú)立的私家車庫(kù) ,只有地上停車位 發(fā) 展 商： 上海福遠(yuǎn)房產(chǎn)有限公司 投 資 商： 農(nóng)工商房產(chǎn) 水都美墅 物業(yè)類型： 獨(dú)棟 聯(lián)排 公寓 物業(yè)特征： 座落于風(fēng)景怡人的周莊，比鄰 18 洞光明高爾夫球場(chǎng)，緊靠白蜆湖，吸引了諸多的上?？停瑢⑦@里做為享受 5+2 周末渡假生活的首選圣地。 項(xiàng)目主題： 現(xiàn)代風(fēng)格 項(xiàng)目簡(jiǎn)介： 總建面 15 萬(wàn)方，容積率 ，獨(dú)棟 120 套，雙拼 68 套，疊加 130 套。 客 群： 以上?？蜑橹鳎?90%。 物業(yè)地址：千燈鎮(zhèn)機(jī)場(chǎng)路南側(cè) 戶型面積： 獨(dú)棟 260290 ㎡ ，送花園 300400 ㎡ ，聯(lián)排 226280 ㎡ ，公寓只有四層半，大 多為三房，面積為 100123 ㎡ 。 發(fā) 展 商： 昆山市興華房產(chǎn)有限公司 卿峰麗景 物業(yè)類型： 獨(dú)棟 聯(lián)排 雙拼 公寓 物業(yè)特征： 兩個(gè) VIP 商務(wù)中心承載生活品位 ,北美風(fēng)情成就國(guó)際派別墅 ,深圳福田打造優(yōu)質(zhì)物管 ,柔和千年古韻江南情 ,一脈天成。 物業(yè)地址： 海 虹路與商鞅路交匯處 戶型面積： 聯(lián)排 221295 ㎡ 項(xiàng)目主題： 打造昆山副城市核心區(qū)內(nèi)獨(dú)一無(wú)二的聯(lián)體別墅區(qū) 項(xiàng)目簡(jiǎn)介 : 總建面 24 萬(wàn)方，東區(qū) 13 萬(wàn)方，西區(qū) 11 萬(wàn)方，容積率 ，總戶數(shù) 1534 套 ，一期聯(lián)排 56 套。 發(fā) 展 商： 昆山森隆置地有限公司 名城花園 物業(yè)類型：多層 聯(lián)排 商業(yè) 物業(yè)特征： 別墅特區(qū)在建筑、景觀、休閑、文化方面功能齊全，主軸道路是寓意吉祥的“中國(guó)龍脈”，落地大窗，戶型設(shè)計(jì)格局方正。 營(yíng)銷方式： 05 年 4 月推出 246 套 ， 45 月售 150 套 ， 69 月售 70 套，廣告投放量大。 區(qū)域市場(chǎng)在推個(gè)案簡(jiǎn)評(píng) ： 上海 芝華士 物業(yè)類型： 多層 疊加 聯(lián)排 小高層 商業(yè) 四星級(jí)酒店 物業(yè)特征： 由天然河道分成南北兩區(qū)，南區(qū)先行開發(fā)，物業(yè)類型齊全，是目前張浦最大規(guī)模的綜合性高級(jí)社區(qū) 物業(yè)現(xiàn)狀： 06 年 10 月交房 客 群： 新昆山人居多，占 80% ，臺(tái)灣客占 10% ，上?？驼?10%，投資客不多 營(yíng)銷方式： 05 年 5 月一期開盤推出 1033 套 ，基本售完，二期 6 月開盤推出 700 套，受新政策影響，目前只售出一半不到，其中小高層 200 套，疊加 60 套，聯(lián)排 17 套，在市中心有固定的廣告展牌， 10 月會(huì)去參加昆山的大型房展會(huì) 售 價(jià)： 疊加 3600 元 /㎡ ，總價(jià) 6179 萬(wàn)，聯(lián)排 4800 元 /㎡ ，總價(jià) 125 萬(wàn)左右，小高層 3000 元 /㎡ ，商業(yè) 6000 元 /㎡ 左右 物業(yè)地址： 新吳街 288 號(hào) 戶型面積： 疊加 170220 ㎡ ，四拼 260 ㎡ ，多層基本為三房，面積不超過 139 ㎡ 車 位 : 未定 物 管 費(fèi)： 多層 元 /㎡ /月 項(xiàng)目主題： 醇粹尊榮生活特區(qū) 項(xiàng)目簡(jiǎn)介： 占地 22 萬(wàn)方，總建面 33 萬(wàn)方，容積率 ，總戶數(shù) 2050 戶 ,鄰近張浦中心商業(yè)區(qū)，與藍(lán)波灣遙遙相對(duì)，將形成這里最大的商業(yè)步行街。 根據(jù)目前發(fā)展現(xiàn)狀和規(guī)劃方向，南部涌動(dòng)著大量的客戶群，未來(lái)市場(chǎng)潛力巨大。張浦千燈規(guī)劃為未來(lái)的生活新鎮(zhèn)片區(qū)， 功能定位在生活新鎮(zhèn)，可提供中心 城區(qū)、郊區(qū)化人口居住或蘇州工業(yè)園區(qū)及經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)就業(yè)人口之衛(wèi)星城鎮(zhèn)。 發(fā) 展 商： 綠地集團(tuán)昆山置業(yè)有 限公司 東方假日城 物業(yè)類型：聯(lián)排 多層 高層 商鋪 物業(yè)特征： 項(xiàng)目為陸家鎮(zhèn)在售最大項(xiàng)目，別墅推量不大 物業(yè)現(xiàn)狀： 別墅趕出地面，商鋪封頂 客 群： 當(dāng)?shù)毓I(yè)園企業(yè)主、高管和當(dāng)?shù)夭疬w戶為主 營(yíng)銷方式： 2021年 10 月開盤 ， 2021年 12月底交房 售 價(jià)：聯(lián)排 4000元 /㎡ 物業(yè)地址： 陸家鎮(zhèn)友誼路 18號(hào) 戶型面積： 200－ 250㎡ （現(xiàn)在暫停銷售調(diào)整別墅戶型，準(zhǔn)備把七聯(lián)改成六聯(lián)，六聯(lián)改成五聯(lián)，面積作大） 車 位 : 車位配比 1:1 物 管 費(fèi)： 聯(lián)排 1元 /㎡ /月 項(xiàng)目主題： 現(xiàn)代簡(jiǎn)約 項(xiàng)目簡(jiǎn)介： 別 墅 3萬(wàn)平方米， 容積率 ,二期 60戶 ,項(xiàng)目為當(dāng)?shù)刈畲笤谑劬C合項(xiàng)目 ,周邊配套較為齊全。區(qū)域有陸家鎮(zhèn)和花橋鎮(zhèn)兩個(gè)工業(yè)重鎮(zhèn)，形成了一片開發(fā)的熱土。以銷售面積為 180平方米的房型為例，除了正常的三層之外，另外還奉送一個(gè)地下室，一個(gè)自由夾層、一個(gè)攬景露臺(tái)，實(shí)際享用面積可達(dá) 300多平方米。 客 群： 昆山本地人占 50%，其余的為臺(tái)灣、上海、外地占 50% 營(yíng)銷方式： 02年 9月 開盤，一次性付款優(yōu)惠 9798折，銷售率 98%,目前剩 2套左右 售 價(jià)： 獨(dú)棟 70008000元 /㎡ ，總價(jià) 255萬(wàn)，雙拼 60006500元 /㎡ ，總價(jià) 212萬(wàn)，聯(lián)排 5800元 /㎡ ，總價(jià) 163萬(wàn) /套 物業(yè)地址： 花園路與水秀路交匯處 戶型面積： 雙拼 327㎡ ，獨(dú)棟 340400㎡ ，聯(lián)排 282㎡ ，獨(dú)棟送花園 200㎡ 車 位 : 1： 1 項(xiàng)目主題： 中式和現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格 項(xiàng)目簡(jiǎn)介： 總建面 6萬(wàn)方，別墅 ，容積率 ，總戶數(shù) 52戶，雙拼 24戶 ，獨(dú)棟 13戶，聯(lián)排 15戶 發(fā)展商： 天一實(shí)業(yè)有 限公司 綠洲山語(yǔ) 物業(yè)類型： 獨(dú)棟 聯(lián)排 物業(yè)特征： 純別墅項(xiàng)目，規(guī)模較大，交通便利 ,周邊人流較大，道路比較擁堵。 售 價(jià)： 獨(dú)棟 90001000元 /㎡ ，總價(jià) 285萬(wàn)左右，疊加 6000元 /㎡ 左右，總價(jià) 99115 萬(wàn)，獨(dú)棟花園 700㎡ 。 區(qū)域市場(chǎng)在推個(gè)案簡(jiǎn)評(píng) ： 金色港灣 物業(yè)類型： 獨(dú)棟 疊加 小高層 商業(yè) 物業(yè)特征 : 獨(dú)棟、聯(lián)排、小高層依次遞進(jìn)，布局合理，近 50%的綠化成就山水桃源， 900 米河岸景觀線，近 6500㎡ 社區(qū)水景湖泊，約 50 米寬濱江綠化帶 ,達(dá) 10000㎡ 整體綠化環(huán)抱。該區(qū)域山水相間、綠樹成林，是昆山市區(qū)綠化率較高的地區(qū)，開發(fā)商也就借勢(shì)造 出一個(gè)又一個(gè)的山水景色 。以人民路和前進(jìn)路為商業(yè)軸帶，再擴(kuò)及鄰里社區(qū)的商業(yè)中心，除了傳統(tǒng)的條狀商業(yè)街，形成聚集式商圈，構(gòu)成層次分明，完善的城市商業(yè)環(huán)境。產(chǎn)品定位的獨(dú)特性、多元性和完善的配套服務(wù)已經(jīng)變成開發(fā)商制造和吸引市場(chǎng)需求的法寶 ； ? 昆山別墅市場(chǎng)正處于高速發(fā)展階段，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，產(chǎn)品發(fā)展正逐步 走上品牌化、專業(yè)化、規(guī)模化的道路，經(jīng)過數(shù)年的發(fā)展，它必將走上一條健康、休閑、舒適的生活道路 ； 第第 二二 章章 分分 區(qū)區(qū) 別別 墅墅 市市 場(chǎng)場(chǎng) 行行 情情 昆山別墅市場(chǎng)經(jīng)過若干年的發(fā)展已經(jīng) 初步 形成了區(qū)域板塊特征 ， 各區(qū)域別墅市場(chǎng)的開發(fā)程度和所反映出來(lái)的市場(chǎng)特征都有所不同 ， 下文將從地域位置上予以劃分為中、東、南、西、北 ， 五個(gè) 區(qū)域 板 塊 ， 進(jìn) 行 市場(chǎng)細(xì)分 ?，F(xiàn)在昆山別墅項(xiàng)目的設(shè)計(jì)在功能上將 更加具體、細(xì)化，對(duì)生活方式的研究與探索更加深入。戶外的生活，包括在別墅私家花園內(nèi)和在整個(gè)小區(qū)內(nèi)的戶外活動(dòng)，已經(jīng)成為別墅業(yè)主生活的重要部分。 (2.)社 區(qū)內(nèi)部環(huán)境質(zhì)量與景觀質(zhì)量不斷提高。 ，產(chǎn)品整體品質(zhì)提升。 品質(zhì)好的近郊小戶型獨(dú)棟項(xiàng)目由于數(shù)量少，需求量大，仍會(huì)受到追捧，但其價(jià)格潛力已基本釋放，上升空間預(yù)計(jì)不會(huì)太大。 雖然別墅類土地供應(yīng)被叫停勢(shì)必減少項(xiàng)目增量，但這并不意味著市場(chǎng)供應(yīng)量會(huì) 在短期內(nèi)減少。 在多種利好因素的影響下，別墅的總體需求將不斷擴(kuò)大。 盡管受到別墅用地政策變化、 信貸政策收緊及市場(chǎng)供求變化等的不利影響， 從發(fā)布限批別墅用地文件后，地價(jià)開始水漲船高，樓價(jià)也隨之上升。 昆山 目前 在售的別墅項(xiàng)目現(xiàn)在有 30 余個(gè)，主要集中在花園路、馬鞍山路、 淀山湖、 開發(fā)區(qū)以及 陽(yáng)澄湖周邊區(qū)域，這五 個(gè)區(qū)域內(nèi)的別墅占昆山別墅總數(shù)的 90%以上。 目前 別墅 開發(fā) 主要集中 分布 在 五 大區(qū) 域：主要集中在花園路、馬鞍山路、淀山湖、開發(fā)區(qū)以及陽(yáng)澄湖周邊區(qū)域，下文將以東南西北中五個(gè)區(qū)位來(lái)作板塊分析。 ? 房地產(chǎn)界普遍的認(rèn)同觀念是，昆山房地產(chǎn)發(fā)展已從初期的起步階段發(fā)展到現(xiàn)在的中期成熟階段，但距房地產(chǎn)發(fā)達(dá)的一線城市的發(fā)達(dá)階段還有差距。商品房銷售面積和銷售額的增長(zhǎng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于投資額與新開工面積的增長(zhǎng)幅度，說明購(gòu)房人的心態(tài)趨于平穩(wěn)，市場(chǎng)需求相對(duì)放緩。 7．房 地 產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈 .后市將步入平穩(wěn)發(fā)展期。而中型房地產(chǎn)企業(yè)不僅數(shù)量少，優(yōu)質(zhì)企業(yè)更少，二級(jí)資質(zhì)企業(yè)僅 19 家。 6． 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)規(guī)模偏小。 （ 這里所說的房?jī)r(jià)是全市平均價(jià) ）。 3． 房?jī)r(jià)上升過快 。今年 15月的銷售面積為 ㎡ ，比去年同期增長(zhǎng) 31%，預(yù)售面積為 萬(wàn) ㎡ ，比去年同期增長(zhǎng) 30%。 今 年 15月份，昆山完成房地產(chǎn)投資額 ，比去年同期增長(zhǎng) 190%，其中商品住宅完成投資 ，比去年同期增長(zhǎng) 93%。 昆山歷年固定資產(chǎn)投資概況 ( 單位 : 萬(wàn)元 )638316 683494115300017663581876700118340002021004000006000008000001000000120210014000001600000180000020210002021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2 0 0 5 年上半年 從上述圖表中可以看出自 2021年至 2021年間，昆山社會(huì)固定資產(chǎn)投資呈平穩(wěn)增長(zhǎng)趨勢(shì)，平均每年以 45億的態(tài)勢(shì)發(fā)展；而在 20212021年之間，則呈現(xiàn)出一個(gè)陡增的態(tài)勢(shì)，在這 2年中昆 山市社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)達(dá)到了近 110億元之多 。隨著經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整、城市化建設(shè)步伐的加快和住房制度改革的深入，昆山房地產(chǎn)發(fā)展也經(jīng)歷了從小到大、從弱到強(qiáng)的巨大變化，逐漸成為整個(gè)社會(huì)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要組成部分。在上海的國(guó)際化地位和人民幣升值的預(yù)期影響下，收購(gòu)行為風(fēng)險(xiǎn)不大，新政出臺(tái)后市場(chǎng)的真空期，給這些嗅覺靈敏的海外游資提供了絕佳的進(jìn)入機(jī)會(huì)。 “新政 ”實(shí)施以來(lái)四個(gè)月的實(shí)踐清楚地證明，交易量的萎縮是遏制房?jī)r(jià)上漲的最后 “扳手 ”，是迫使房?jī)r(jià)由升轉(zhuǎn)跌和市場(chǎng)由旺轉(zhuǎn) 冷的最有效力量。其中包含兩層意思，第一層意思是 供求更加平衡 ，或者供求矛盾進(jìn)一步緩解，前提是供求矛盾很緊張，供不應(yīng)求。 配套商品房的招標(biāo)方式，將實(shí)行政府 “ 控地價(jià)、控房?jī)r(jià) ” ，投標(biāo)企業(yè) “ 競(jìng)方案 ” 。這將大大改善上海商品住房的供求狀況。目前上海的房地產(chǎn)開發(fā)水平在全國(guó)房地產(chǎn)一線城市中已遙遙領(lǐng)先，正以穩(wěn)定的速度增長(zhǎng)。 從各環(huán)線情況來(lái)看，中內(nèi)環(huán)間和郊環(huán)以外的 7月住宅均價(jià)較 6月都有 9％左右的回升。 從成交的環(huán)線結(jié)構(gòu)來(lái)看，中環(huán)線以外的成交 比重在 5 月份達(dá)到今年的最高值 88％， 6 月和 7月分別下降到 84％和 78％，表明在最近兩個(gè)月，中心區(qū)域的市場(chǎng)份額在回升。外環(huán)線以外的面積供應(yīng)比重從 2 月間的基本少于 55％，增加到 3－ 5 月的 60％，再進(jìn)一步增加到 7月的 70％以上。 供應(yīng)： 5月觸底后反彈截至 7月底，全市商品房總體供應(yīng)面積自 4月以來(lái)連續(xù)四個(gè)月走低。 5. 隨著中國(guó)加入 WTO及亞洲的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，上海將吸引更多的外商企業(yè)進(jìn)入；西部大開發(fā)勢(shì)必也使許多西部地區(qū)各級(jí) 政府和企業(yè)在上海設(shè)立辦事機(jī)構(gòu)，這些因素也將推動(dòng)商品住房的銷售。“十五”時(shí)期，是上海由中等發(fā)達(dá)地區(qū)向高等發(fā)達(dá)地區(qū)轉(zhuǎn)變、居民生活由小康型向富裕型轉(zhuǎn)變的過程，人均 GDP將由目前的 4200 美元增加到 7000美元左右，根據(jù)國(guó)際上許多國(guó)家住宅需求 的規(guī)律，這期間是住宅需求量最旺盛的時(shí)期。 國(guó)中觀點(diǎn) : ? 從 2021 年上半年我國(guó)房地產(chǎn)投資增速來(lái)看，其指標(biāo)呈季度性梯度下降態(tài)勢(shì)，比 2021 年已經(jīng)大幅度回落，當(dāng)前正好處在一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定、合理增長(zhǎng)的時(shí)期； ? 從目前房地產(chǎn)投資增速高于固定資產(chǎn)投資增速，但房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比重下降這一特點(diǎn)綜合來(lái)看，當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)也已進(jìn)入相對(duì)正常增長(zhǎng)空間，因此，大幅度的降低或者大幅度上升，都是不可能的。二季度我國(guó)采取了各項(xiàng)綜合性政策并不斷加大力度之后，房地產(chǎn)價(jià)格卻并未像人們所預(yù)期的那樣明顯回落，說明其政策效應(yīng)正面臨著嚴(yán)重的考驗(yàn)，也說明國(guó)家宏觀調(diào)控政策在執(zhí)行過程中沒有像執(zhí)行控制房地產(chǎn)投資過快增長(zhǎng)那樣堅(jiān)決，這意味著目前阻止房地產(chǎn)價(jià)格下降的力量還很強(qiáng)大。 在 經(jīng)歷了 2021 年抑制投資過快增長(zhǎng)和 2021 年 3 月份開始進(jìn)行抑制房地產(chǎn)價(jià)格過快上漲的各項(xiàng)宏觀調(diào)控政策之后，人們期望著今年二季度房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)有一個(gè)明顯的回落。 5． 房地產(chǎn)綜合景氣指數(shù)繼續(xù)呈現(xiàn)回落態(tài)勢(shì) 。 目前出現(xiàn)的房地產(chǎn)投資增速低于固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)速度，原因之一是房地產(chǎn)投資商針對(duì)國(guó)家近一