【導(dǎo)讀】昆山位于東經(jīng)120°48′21″~121°09′04″、北緯31°06′34″~31°32′36″，地處長江三角洲，是江蘇省的“東大門”，處江蘇省東南部、上海與蘇州之間。北至東北與常熟、太倉兩市相連，南至東南與上海嘉定、青浦兩區(qū)接壤，西與吳江、蘇州交界。距離33公里，南北48公里，總面積㎡公里，其中水域面積占%。10個(gè)鎮(zhèn)和1個(gè)國家級(jí)昆山經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)。根據(jù)蘇州市域公路網(wǎng)規(guī)劃，昆山境內(nèi)規(guī)劃新建三條高速公路：繞城高速公路東段"十五"期間完。成；蘇滬外環(huán)連接線，從繞城東南環(huán)經(jīng)大市鎮(zhèn)接上海外環(huán)，東距上海50公里，西鄰蘇州37公里。內(nèi)水道運(yùn)達(dá)以上各港口可直接出口。公路將在2021年前全面建成通車。全市出生人口6204人，出生率為‰，死亡人口。3722人，死亡率為‰，人口自然增長率為‰。外地人與昆山人的比例已高達(dá)1∶1，企業(yè)員工中外來人口更高達(dá)。80％，城市新增人口無疑會(huì)大幅增加對住房需求。未來昆山人口將主要吸納高素質(zhì)人群，對外來人口比例有所控制，以合理分配

　　

【正文】 銷方式： 10分鐘車程到上海安 亭 ,項(xiàng)目主要在上海推廣 ,購房可得 15－ 30萬的轎車 ,送上海電話號(hào)碼 ,規(guī)劃有學(xué)校 ,酒店大型商業(yè) ,臨近花橋新建的花溪公園 售 價(jià)： 雙拼 7500元 /㎡ , 聯(lián)排 6000元 /㎡ ,獨(dú)棟 9000元 /㎡ 左右 . 物業(yè)地址： 沿滬大道和沿江大道 戶型面積： 聯(lián)體 180200㎡ , 320416㎡ 車 位 : 車位配比 1:1 物 管 費(fèi)： 聯(lián)排 /㎡ /月 項(xiàng)目主題： 歐式風(fēng)格 、 北美風(fēng)格 項(xiàng)目簡介： 總建面 250萬 平方米 ,容積率 ,總戶數(shù) 8000余戶 ,主要在上海 做宣傳廣告 。 發(fā) 展 商： 綠地集團(tuán)昆山置業(yè)有 限公司 東方假日城 物業(yè)類型：聯(lián)排 多層 高層 商鋪 物業(yè)特征： 項(xiàng)目為陸家鎮(zhèn)在售最大項(xiàng)目，別墅推量不大 物業(yè)現(xiàn)狀： 別墅趕出地面，商鋪封頂 客 群： 當(dāng)?shù)毓I(yè)園企業(yè)主、高管和當(dāng)?shù)夭疬w戶為主 營銷方式： 2021年 10 月開盤 ， 2021年 12月底交房 售 價(jià)：聯(lián)排 4000元 /㎡ 物業(yè)地址： 陸家鎮(zhèn)友誼路 18號(hào) 戶型面積： 200－ 250㎡ （現(xiàn)在暫停銷售調(diào)整別墅戶型，準(zhǔn)備把七聯(lián)改成六聯(lián)，六聯(lián)改成五聯(lián)，面積作大） 車 位 : 車位配比 1:1 物 管 費(fèi)： 聯(lián)排 1元 /㎡ /月 項(xiàng)目主題： 現(xiàn)代簡約 項(xiàng)目簡介： 別 墅 3萬平方米， 容積率 ,二期 60戶 ,項(xiàng)目為當(dāng)?shù)刈畲笤谑劬C合項(xiàng)目 ,周邊配套較為齊全。 發(fā) 展 商： 昆山新東方房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 ３ .南部板塊 該區(qū)以新南東路以南為界，貫穿長江路，是昆山發(fā)展較為滯后的區(qū)域。雖然房地產(chǎn)開發(fā)起步較晚，沒有西部、北部甚至東部的持續(xù)開發(fā)，但是南部板塊的巨大潛力促使得它迅速發(fā)展，當(dāng)西部和北部的開發(fā)趨于飽和，東部和南部的開發(fā)逐步形成熱點(diǎn)。 南部區(qū)域規(guī)劃將統(tǒng)一發(fā)展思路，根據(jù)各個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)發(fā)展的情況不同，統(tǒng)一制定規(guī)劃發(fā)展方向。張浦千燈規(guī)劃為未來的生活新鎮(zhèn)片區(qū)， 功能定位在生活新鎮(zhèn)，可提供中心 城區(qū)、郊區(qū)化人口居住或蘇州工業(yè)園區(qū)及經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)就業(yè)人口之衛(wèi)星城鎮(zhèn)。 淀山湖鎮(zhèn)北部區(qū)域規(guī)劃為生態(tài)、觀光農(nóng)業(yè)片區(qū)，定位為外向型現(xiàn)代農(nóng)業(yè)開發(fā)，促進(jìn)該區(qū)之經(jīng)濟(jì)發(fā)展。未來可朝向生態(tài)有機(jī)農(nóng)業(yè)，或轉(zhuǎn)向第三級(jí)產(chǎn)業(yè)之觀光農(nóng)業(yè)發(fā)展。 環(huán)淀山湖區(qū)域的周莊、錦溪、淀山湖鎮(zhèn)規(guī)劃為水鄉(xiāng)旅游片區(qū)， 充分利用環(huán)境優(yōu)勢，結(jié)合水路旅游路線，串連千燈鎮(zhèn)，張浦鎮(zhèn)，淀山湖鎮(zhèn)、周莊、錦溪等市鎮(zhèn)及淀山湖濱村落或新型休閑及開發(fā)，發(fā)展綠色觀光及修學(xué)、教育等產(chǎn)業(yè)。 根據(jù)目前發(fā)展現(xiàn)狀和規(guī)劃方向，南部涌動(dòng)著大量的客戶群，未來市場潛力巨大。 目前區(qū)域在售住宅項(xiàng)目 主要分布在張浦鎮(zhèn)和千燈鎮(zhèn)，也是本案的主要競爭樓盤分布區(qū)域。區(qū)域在售住宅項(xiàng)目價(jià)格帶主要在22003000元 /㎡ 之間。 目前區(qū)域別墅市場行情：聯(lián)排別墅 3550－ 5000元 /㎡ 之間，獨(dú)棟別墅 5000－ 10000元 /㎡ 左右；面積分布上聯(lián)排別墅 170－ 295 ㎡ ，獨(dú)棟別墅 ： 140－ 400㎡ 。 區(qū)域市場在推個(gè)案簡評(píng) ： 上海 芝華士 物業(yè)類型： 多層 疊加 聯(lián)排 小高層 商業(yè) 四星級(jí)酒店 物業(yè)特征： 由天然河道分成南北兩區(qū)，南區(qū)先行開發(fā)，物業(yè)類型齊全，是目前張浦最大規(guī)模的綜合性高級(jí)社區(qū) 物業(yè)現(xiàn)狀： 06 年 10 月交房 客 群： 新昆山人居多，占 80% ，臺(tái)灣客占 10% ，上?？驼?10%，投資客不多 營銷方式： 05 年 5 月一期開盤推出 1033 套 ，基本售完，二期 6 月開盤推出 700 套，受新政策影響，目前只售出一半不到，其中小高層 200 套，疊加 60 套，聯(lián)排 17 套，在市中心有固定的廣告展牌， 10 月會(huì)去參加昆山的大型房展會(huì) 售 價(jià)： 疊加 3600 元 /㎡ ，總價(jià) 6179 萬，聯(lián)排 4800 元 /㎡ ，總價(jià) 125 萬左右，小高層 3000 元 /㎡ ，商業(yè) 6000 元 /㎡ 左右 物業(yè)地址： 新吳街 288 號(hào) 戶型面積： 疊加 170220 ㎡ ，四拼 260 ㎡ ，多層基本為三房，面積不超過 139 ㎡ 車 位 : 未定 物 管 費(fèi)： 多層 元 /㎡ /月 項(xiàng)目主題： 醇粹尊榮生活特區(qū) 項(xiàng)目簡介： 占地 22 萬方，總建面 33 萬方，容積率 ，總戶數(shù) 2050 戶 ,鄰近張浦中心商業(yè)區(qū)，與藍(lán)波灣遙遙相對，將形成這里最大的商業(yè)步行街。 發(fā) 展 商：昆山嘉屯地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有限公司 藍(lán)波灣 物業(yè)類型： 多層 小高層 獨(dú)棟 商業(yè) 物業(yè)特征：昆山城市副中心的張浦如同上海的徐家匯，而藍(lán)波灣正是比鄰張浦行政中心、商業(yè)中心，地段得天獨(dú)厚，配套設(shè)施完善，并 且投資了 2021 萬建造人工水景，真正依水而居。 物業(yè)現(xiàn)狀： 一期已封頂，二期 11 月封頂， 06 年 8 月交房。 客 群： 多層和小高層新昆山人購買居多，別墅上?？途佣?。 營銷方式： 05 年 4 月推出 246 套 ， 45 月售 150 套 ， 69 月售 70 套，廣告投放量大。 售 價(jià)： 均價(jià) 2700 元 /㎡ ，范圍在 26003000 元 /㎡ 。 物業(yè)地址： 新吳街學(xué)士路上 戶型面積： 主力 118 ㎡ ，范圍 80147 ㎡ 。 車 位 : 未 定 物 管 費(fèi)： 多層 元 /㎡ /月 項(xiàng)目主題： 銀色貴族，純水岸花園大宅 項(xiàng)目簡介 ： 總建面 25 萬方 ，容積率 ，總戶數(shù) 1500 套。 發(fā) 展 商： 昆山森隆置地有限公司 名城花園 物業(yè)類型：多層 聯(lián)排 商業(yè) 物業(yè)特征： 別墅特區(qū)在建筑、景觀、休閑、文化方面功能齊全，主軸道路是寓意吉祥的“中國龍脈”，落地大窗，戶型設(shè)計(jì)格局方正。 物業(yè)現(xiàn)狀： 分東西兩區(qū)，西區(qū)未造，東區(qū)在做外立面， 05 年底交房 客 群： 本地私營企業(yè)占 50%，部分為上海投資客。 營銷方式： 04 年 10 月開盤 多層基本售完，銷售率 80%。 售 價(jià)： 均價(jià) 3550 元 /㎡ ，總價(jià)在 70 萬左右。 物業(yè)地址： 海 虹路與商鞅路交匯處 戶型面積： 聯(lián)排 221295 ㎡ 項(xiàng)目主題： 打造昆山副城市核心區(qū)內(nèi)獨(dú)一無二的聯(lián)體別墅區(qū) 項(xiàng)目簡介 : 總建面 24 萬方，東區(qū) 13 萬方，西區(qū) 11 萬方，容積率 ，總戶數(shù) 1534 套 ，一期聯(lián)排 56 套。 發(fā) 展 商： 昆山名地房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 江南春 堤 物業(yè)類型： 多層 別墅 物業(yè)特征： 定位明確，因?yàn)檫B接四大經(jīng)濟(jì)園區(qū)，對于在這里工作的新昆山人居住再適合不過了，以工薪階層為主，付款方式較合理。 物業(yè)現(xiàn)狀： 一、二期已銷售完畢，三期 客 群： 新昆山人 營銷方式： 不分期銷售， 拿到預(yù)售證就開盤。 售 價(jià)： 均價(jià) 2500 元 /㎡ 物業(yè)地址：浦江北路與振興路路口 戶型面積： 主力是三房二廳 108117 ㎡ 項(xiàng)目主題： 大造鎮(zhèn)計(jì)劃，新生活夢想 項(xiàng)目簡介： 占地 82300 方，容積率 ,以多層為主 ,總戶數(shù) 1128 套 ,一房 160 套 ,二房 298 套 ,三房 544 套 ,四房 42 套 ,復(fù)式公寓 84套 ,別墅 25 套 。 發(fā) 展 商： 昆山市興華房產(chǎn)有限公司 卿峰麗景 物業(yè)類型： 獨(dú)棟 聯(lián)排 雙拼 公寓 物業(yè)特征： 兩個(gè) VIP 商務(wù)中心承載生活品位 ,北美風(fēng)情成就國際派別墅 ,深圳福田打造優(yōu)質(zhì)物管 ,柔和千年古韻江南情 ,一脈天成。 物業(yè)現(xiàn)狀： 共分四期，一期已交房，二期年底交房，三期在建，四期未開發(fā)。 客 群： 上?？驼?70% ，其余為蘇州、昆山、臺(tái)灣、國外。 營銷方式： 04 年 10 月排隊(duì)認(rèn)購 ,現(xiàn)在自然銷售 ,在昆山樓書、上海晨報(bào)、晚報(bào)都有廣告 . 售 價(jià)： 獨(dú)棟 5280 元 /㎡ ，總價(jià) 122136 萬，聯(lián)排 3700 元 /㎡ ，總價(jià) 7090 萬，雙拼 3900 元 /㎡ ，公寓 2200 元 /㎡ 。 物業(yè)地址：千燈鎮(zhèn)機(jī)場路南側(cè) 戶型面積： 獨(dú)棟 260290 ㎡ ，送花園 300400 ㎡ ，聯(lián)排 226280 ㎡ ，公寓只有四層半，大 多為三房，面積為 100123 ㎡ 。 項(xiàng)目主題： 美式獨(dú)立住宅文化成就國際別墅城 項(xiàng)目簡介：總建面 23 萬方 ,容積率 ，綠化率達(dá) 55%,總戶數(shù) 1000 余戶，共分四期，前三期獨(dú)棟 145 戶，雙拼 70 戶，聯(lián)排 80戶，公寓 120 戶，一期已售完，二期在售公寓和獨(dú)棟，三期 66 套獨(dú)棟還未賣，四期還未開發(fā)。屬于低價(jià)高質(zhì)樓盤，銷售情況良好。 發(fā)展商： 昆山鑫千燈房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 源水美墅 物業(yè)類型： 獨(dú)棟 雙拼 疊加 物業(yè)特征： 純別墅項(xiàng)目 ,定位明確 ,主要針對喜歡 5+2 生活方式的上?？?,休閑渡假圣地 . 物業(yè)現(xiàn) 狀： 在做外立面， 05 年 11 月交房。 客 群： 以上?？蜑橹?，占 90%。 營銷方式： 04 年 11 月開盤 ,在上海晨報(bào)和第一財(cái)經(jīng)上有廣告投放，銷售率 85%。 售 價(jià)： 獨(dú)棟 47005200 元 /㎡ ，總價(jià) 258358 萬，雙拼 4000 元 /㎡ ，總價(jià) 200 萬左右，疊加 3000 元 /㎡ ，總價(jià) 140180 萬。 物業(yè)地址： 少卿路與蘇虹機(jī)場路口 戶型面積： 獨(dú)棟 258358 ㎡ ，雙拼 200 ㎡ ，疊加 140180 ㎡ ，獨(dú)棟送花園 200500 ㎡ 。 項(xiàng)目主題： 現(xiàn)代風(fēng)格 項(xiàng)目簡介： 總建面 15 萬方，容積率 ，獨(dú)棟 120 套，雙拼 68 套，疊加 130 套。 發(fā) 展 商： 昆山銀泰置業(yè)有限公司 投 資 商： 上海銀泰置業(yè)股份有限公司 福運(yùn) 馬洛卡 物業(yè)類型： 獨(dú)棟 雙拼 物業(yè)特征：比鄰旭寶高爾夫 ,高級(jí)會(huì)所 ,雙拼在中間 ,獨(dú)棟繞兩旁 ,形成四戶一景 ,七八戶一個(gè)組團(tuán) ,是渡假休閑圣地淀山湖的代表作。 物業(yè)現(xiàn)狀： 正在做外立面， 06 年 5 月交房。 客 群： 上?？驼?80% ，蘇州和臨近城市占 20%。 營銷方式： 05 年 3 月全部推出，目前還剩 30 套，銷售率 70% 售 價(jià)： 均價(jià) 5600 元 /㎡ ，總價(jià) 100140 萬 物業(yè)地址： 曙 光路與新樂路交匯處 戶型面積： 雙拼 196 ㎡ ，獨(dú)棟 200226 ㎡ ，有夾層，送花園 200 ㎡ 項(xiàng)目主題： 地中海風(fēng)情 項(xiàng)目簡介： 西塊建面 4 萬方，容積率 ，雙拼 30 套，獨(dú)棟 70 套，基本沒有獨(dú)立的私家車庫 ,只有地上停車位 發(fā) 展 商： 上海福遠(yuǎn)房產(chǎn)有限公司 投 資 商： 農(nóng)工商房產(chǎn) 水都美墅 物業(yè)類型： 獨(dú)棟 聯(lián)排 公寓 物業(yè)特征： 座落于風(fēng)景怡人的周莊，比鄰 18 洞光明高爾夫球場，緊靠白蜆湖，吸引了諸多的上海客，將這里做為享受 5+2 周末渡假生活的首選圣地。 物業(yè)現(xiàn)狀： 別墅已經(jīng)竣工，公寓已經(jīng)封 頂，年底交房 客 群： 上?？途佣嗾?90% ，臺(tái)灣客占 10% 營銷方式： 04 年 10 月開盤，銷售率 90%，目前獨(dú)棟剩 3 套，聯(lián)排剩 30 套，公寓未開盤，參加過上海的房展，在上海的報(bào)紙上也做過宣傳廣告 售 價(jià)： 獨(dú)棟 8800 元 /㎡ ，總價(jià) 184191 萬，聯(lián)排 5500 元 /㎡ ，總價(jià) 9499 萬，公寓 3600 元 /㎡ ，總價(jià) 1432 萬。 物業(yè)地址： 周莊 淀南路，光明高爾夫旁 戶型面積： 聯(lián)排 170180㎡ ，獨(dú)棟 209217㎡ ，公寓以一房為主 4090㎡ 物 管 費(fèi)： 獨(dú)棟 /㎡ /月，聯(lián)排 /㎡ /月，公 寓 /㎡ /月 項(xiàng)目主題： 周莊 2021休閑養(yǎng)身 SPA 住宅 項(xiàng)目簡介： 總建面 71300 方，容積率 ，總戶數(shù) 800 余戶，獨(dú)棟 24 套，聯(lián)排 78 套， 4 棟公寓 600 余套，別墅送夾層、花園、地下室和車庫，由蘇州博思堂代理銷售 發(fā) 展 商：昆山美樹房地產(chǎn)有限公司 淀湖桃園 物業(yè)類型： 獨(dú)棟 物業(yè)特征： 占地 1000畝 ，一期 獨(dú)棟別墅項(xiàng)目 物業(yè)現(xiàn)狀： 出地面 客 群： 以上?？腿簽橹? 營銷方式： 項(xiàng)目體量較大 ,市場差異化競爭 ,小面積高單價(jià) 售 價(jià)： 10000元 /㎡ ，總價(jià) 140萬 /套 物業(yè)地址： 淀 山湖東北角 車 位 : 1： 1 物 業(yè) 費(fèi) : 3元 /㎡ /月 項(xiàng)目主題： 臨 湖 ，小面積高單價(jià)度假休閑別墅， 項(xiàng)目簡介： 一期 總建面 5萬 ㎡ ， 容積率 ， 獨(dú)棟 34套，項(xiàng)目定位為度假休閑別墅，在上海作推廣。 發(fā) 展 商： 耀江集團(tuán) ４． 西部板塊 區(qū)域主要分布為北環(huán)城河以北，中山中路以西；在該區(qū)域范圍內(nèi)主要是以經(jīng)濟(jì)區(qū)內(nèi)的廠家和科技園區(qū)為主?！俺鞘谐鳎a(chǎn)業(yè)向東，生活區(qū)向西”發(fā)，產(chǎn)業(yè)向東發(fā)展更明確了西部作為昆山中央生活區(qū)的區(qū)域定位。城西作為高檔生態(tài)居住區(qū)，以其得天獨(dú)厚的天然條件已被昆山人乃至上海人熟知，成為高 檔物業(yè)的聚集地。