安業(yè)清水河項目營銷策劃方案(編輯修改稿)
2025-04-03 15:20 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 向社會公布了全市各區(qū)普通商品住宅的價格標準 ，其中 鹽田區(qū) 的價格標準是 10000 元 /㎡ 以下 。 （ 2） 出臺房地產(chǎn)稅收征管政策《關于加強我市房地產(chǎn)稅收管理的通告》，制定了個人銷售住房的營業(yè)稅征管辦法，嚴控投機性購房。 （ 3） 進一步加大土地供應調(diào)控力度，加強普通商品住房建設。 計劃 將年度經(jīng)營性房地產(chǎn)用地中的 80％用于普通商品住房項目的建設。 （ 4） 加強經(jīng)濟適用房建設，完善廉租住房制度。 此外，鑒于商品房預售中產(chǎn)生的 “ 貨不對板 ” 、 “ 期房炒賣 ” 、 “ 爛尾樓 ” 、“ 一房多賣 ” 、 “ 重復抵押 ” 等種種弊端，有關部門正在抓緊研究房地產(chǎn)銷售管理機制的改進措施，在合適的時機推進現(xiàn)樓買賣，以進一步規(guī)范市場，實現(xiàn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的制度性跨越。 小結： ? 在深圳市 土地資源緊張而人口持續(xù)增長的前提下，系列政策出臺，將有利于保證市場供應總量，形成合理的市場供應結構 ， 房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展 ； ? 宏觀調(diào)控力度將進一步加強，房地產(chǎn)市場日益規(guī)范，房地產(chǎn)市場開發(fā)機會與風險并存； ? 普通住宅建 設力度加大會抑制高端住宅的大量開發(fā)和需求，未來高端住宅市場供應將進一步趨于合理，這對減少本項目面臨的市場競爭十分有利； ? 考慮有關部門推進現(xiàn)樓買賣政策的風險，建議本項目加快建設節(jié)奏，創(chuàng)造及早入市的條件。 深圳市房地產(chǎn)市場總結： ? 深圳整體經(jīng)濟保持飛速發(fā)展，城市投資環(huán)境逐年改善； ? 整體房地產(chǎn)市場在一定時期內(nèi)繼續(xù)保持平穩(wěn)、理性的發(fā)展局面，受政策影響在供求和價格方面可能會有小幅波動，但整體來看房價將保持持續(xù)小幅上升； ? 住宅商品房需求保持平穩(wěn)增長，人民生活水平進一步提高，同時政府加大普通住宅建設供應比例； ? 小戶型市場 供求基本持平，市場需求趨于旺盛，市場價格持續(xù)上揚，市場前景較為看好； ? 由于宏觀政策的打壓，投資性物業(yè)的銷售會受到一定的影響。 二、清水河區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 （一）區(qū)域環(huán)境概況 根據(jù)政府規(guī)劃，清水河片區(qū)是指泥崗路以北， “二線”巡邏道以南，紅崗路以東，布吉路以西?？傄?guī)劃用地面積為 平方公里。 片區(qū)功能定位為： 以福田、羅湖區(qū)為主要服務范圍的城市商業(yè) 倉庫為生活性物資的貯存運輸基礎。 城市綜合性農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)基地。 特區(qū)東北部重要的城市客、貨交通樞紐和換 乘中心。 1984 年清水河物流園區(qū) 動工， 清水河片區(qū)定位亦是以物流、農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)等為主。目前，區(qū)域 內(nèi)雖然也建成了不少物流設施，擁有一定的物 流功能，但由于園區(qū)內(nèi)沒有市政道路及交通體系不完善，又受 廣深鐵路及山體限制，致使與外界交通聯(lián)系不暢，加之管理和環(huán)境治理沒跟上， 從而導致大片土地、大量物流設施和設備閑臵浪費，使用效率低下。 同時， 由于市政環(huán)境差， 基礎配套設施不足，轄區(qū)內(nèi)的商業(yè)配套以及金融、郵電、醫(yī)療、文 化等基礎設施比較落后，分布不夠合理，給轄區(qū)居民的工作、生活帶來很多不便 ，也使得 新的物流需求商和物流企業(yè)不愿到清水河物流園區(qū)發(fā)展，導致 片 區(qū) 發(fā)展大大落后 于羅湖其他片區(qū)。 近期，隨著清水河片區(qū)法定圖則的確定、片區(qū) 功能的合理定位、筍崗物流園區(qū)的輻射效應、清水河聯(lián)檢站的啟用、清平快 速干線的開通及舊城改造工作的進展等有利因素的促進，清水河片區(qū)又將迎來發(fā) 展的契機，為重塑片區(qū)形象提供了良好的機會。同時，對區(qū)內(nèi)閑臵土地的開發(fā)建 設亦將活躍區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)市場。 （二）片區(qū)市場狀況 由于清水河片區(qū)的功能定位為物流中心，加之 區(qū)內(nèi)市政環(huán)境差、交通體系不完善、配套設施不足、存在有安全隱患的油氣 庫等因素，區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)供應以工業(yè)廠房為主，住宅的供應量及需求量均較少。 近兩年的住宅項目主要 為：龍園山莊、龍園〃龍鳳雅居（龍園山莊二期）等。 項目 位置 占地面積 （萬㎡） 建筑面積（萬㎡） 建筑類型 主力戶型 主力戶型面積 （㎡） 交樓標準 均價 （元 /平米） 入市時間 龍園山莊 德興路 多層、小 高層 二房 /三房 65110 毛坯 5000 龍園龍鳳雅居 德興路 高層 一房 /二房 4070 毛坯 預計 6000 尚未面市 市場特點 房地產(chǎn)市場不活躍，供應量及需求量較少。項 目多為中小型規(guī)模，檔次以中低檔為主。建筑類型以多層、小高層 為主。 主力戶型 戶型以中小戶型為主，面積集中在 40100 平方米之間，其中一房面積在40 平方米左右，二房面積在 65 平方米左右，三房面積在 90 平方米左右。 價格區(qū)間 價格普遍較低，在 4
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