【文章內容簡介】 消費情況看，電力消費量 7051 萬千瓦時，同比增長 %；水消費量 萬噸，增長 %；汽油消費量 728 噸，增長 %；柴油消費量 萬噸，下降 %；天 然氣消費量 328 萬立方米，增長 397%；煤炭消費量 萬噸，下降 %。 房地產市場的供求分析 青島的房地產市場由于 92 年開始的開發(fā)規(guī)模的急劇膨脹，引起 9 96 年房地產業(yè)整體大滑坡， 98 年后形勢有所轉變。實際銷售面積在 9 95 年達到 100 萬 M2以上， 96 年開始回落，從銷售面積的增長幅度看， 9 94 兩年急劇增長， 95 年維持了 94 年的水平， 96 年回落已成為必然，銷售面積下降 20%，僅為 萬M2,97 年開始反彈 ,上升 %,98 年由于房改實施 ,銷售面積猛增至 萬 M2,增長率為 %， 99 年度房屋銷售形 勢繼續(xù)好轉，全年銷售房屋 236 萬 M2,比 98年增長 %。 我市在今年迎來大項目建設的高峰并非偶然，這得益于旅游規(guī)劃、招商引資和項目建設等工作的突破性進展。 其中，旅游規(guī)劃編制工作進展順利，為旅游業(yè)的健康發(fā)展奠定了堅實基礎。市級旅游規(guī)劃方面，《青島市旅游業(yè)“十 二 五”規(guī)劃》、《青島市海上旅游專項規(guī)劃》和《青島市度假旅游專項規(guī)劃》，已通過中外專家評審和市旅游工作領導小組審核，下一步報市政府審批。市規(guī)劃局牽頭編制了《青島市海島保護和利用專項規(guī)劃》，已通過專家評審；《青島市游艇碼頭專項規(guī)劃》已經市政府正式 批準實施。 區(qū)市旅游規(guī)劃方面，膠南、即墨邀請國內專家，對旅游發(fā)展戰(zhàn)略進行了深入研討，形成了科學的旅游發(fā)展思路。市南、嶗山、城陽、李滄、膠州出臺了加快旅游業(yè)發(fā)展的意見。市南、城陽、李滄、黃島編制完成了旅游產業(yè)發(fā)展總體規(guī)劃。膠南、平度對旅游產業(yè)發(fā)展總體規(guī)劃進行了修編。萊西編制完成了旅游業(yè)“十 二專業(yè)好文檔 五”規(guī)劃。 在重點旅游區(qū)和項目規(guī)劃方面，鳳凰島旅游度假區(qū)控制性規(guī)劃進行了專家研討；溫泉旅游度假區(qū)以及鰲山城市組團溫泉片區(qū)控制性規(guī)劃，大珠山風景區(qū)、小珠山風景區(qū)控制性規(guī)劃進入專家評審階段；嶗山風景名勝區(qū)總體規(guī)劃修 編，已上報國家建設部，進入國務院審批程序；青島海濱風景區(qū)總體規(guī)劃已通過專家論證，上報省建設廳待批。市南區(qū)先后完成了太平角酒吧休閑區(qū)、市南區(qū)濱海旅游帶、時尚閩江街區(qū)和中山路歐式特色街區(qū)等專項規(guī)劃，并通過了專家論證；膠南大珠山風景區(qū)、小珠山風景區(qū)、瑯琊臺風景區(qū)等控制性規(guī)劃已編制完成；四方區(qū)海云庵民俗社區(qū)改造規(guī)劃工作全面展開。浮山灣國際郵輪母港選址論證已經市政府批準。極地海洋世界、現代藝術中心、石老人休閑園、海軍博物館等重點旅游項目的規(guī)劃方案已進行了綜合論證和審核。 旅游招商引資工作也取得明顯成效。各區(qū)市 、部門通過強化旅游招商引資工作 ,吸引了一批國外企業(yè)集團來我市投資開發(fā)旅游項目。 2021 年，引進旅游大項目29 個，投資額 151 億元人民幣。天逸海灣國際度假城、頤中鰲山灣濱海公園、東方威尼斯水城、唐島灣國際游艇俱樂部和華愛游艇俱樂部等一批旅游大項目落戶我市，使我市的知名旅游品牌達到 10 多家。目前，香港中旅集團、瑞典危爾馬拉集團、英國 CHR 公司、大連海昌集團等大企業(yè)投資建設高星級酒店、大型度假休閑項目以及大型室內主題公園等項目正在洽談中。 事實上，我市旅游大項目建設在去年就顯現出過人的能量。 2021 年，我市 以度假旅游為核心，精品項目為支撐的多元化的旅游產品體系初步形成，一批規(guī)模大、投資高的旅游碼頭、游艇俱樂部、高星級酒店和度假、娛樂等項目相繼建成或開工，項目建設創(chuàng)歷史最好水平，部分項目填補了我市旅游空白。初步統計，去年我市旅游項目建設投入資金 49 億元以上，比上年增長約 48%，其中社會性投資占 86%。 23 個大項目建設進展順利，青島啤酒街投入使用，成為極具青島特色的旅游街區(qū)；昌樂路文化街正式開街，被文化部命名為國家文化產業(yè)示范基地。海景花園大酒店二期工程、銀海國際游艇俱爾部、天泰浴場等重點項目順利完成年度計劃。 2021 年我市旅游大項目總體呈現出“體量大、數量多、檔次高、項目精”的特點。 一是數量多、投資大。 2021 年全市已簽約和已簽訂投資意向及在談的旅游項目約有 51 個，總投資額約 416 億元，旅游大項目的數量和投資額為歷年之最。二是度假區(qū)建設項目多。金沙灘度假酒店、北京電影學院創(chuàng)意學院、極地海洋世界、石老人浴場、石老人休閑區(qū)、天泰東海岸項目、青島運動旅游度假基地項目等體現了度假功能，這些項目的建成將極大地豐富國際海濱度假城市的內涵。三是高端旅游項目多。在建、擬建的游艇俱樂部、體育健身園等高端旅游產品共 11 個，投資額約 32 億元。四是海洋特色突出的旅游大項目多。極地海洋世界、海軍博物館改造工程、石老人休閑區(qū)、天逸海灣度假城等一批海洋特色突出的旅游大項目正在加緊施工建設。五是高檔次酒店項目多。在建、擬建的四、五星級酒店 18家，投資額約 83 億元。引進萬豪、洲際、凱賓斯基等國際知名酒店管理集團參與我市酒店管理。目前，希爾頓、喜達屋、新羅等世界和亞洲知名的酒店管理集團有意向參與我市酒店業(yè)的經營和管理。 目前，現代藝術中心的小劇場建設已完成工程量的 40%，休閑中心南區(qū)正進行地 上二層施工，藝術家工作室已開始 施工建設；中國海軍博物館擴建工程已完成工程招標等前期工作，計劃年底前完成主展館土建工程的 50%；石老人休閑區(qū)已完成拆遷及土地平整工作， 6 月開工建設，計劃 2021 年完工；北京電影學院創(chuàng)專業(yè)好文檔 意學院宿舍樓已于 5 月封頂，計劃 7 月底完成教學樓主體工程建設， 9 月份投入使用；唐島灣國際游艇俱樂部已與上海實業(yè)、英國財富集團簽署合作協議，目前正在辦理土地手續(xù)和規(guī)劃設計等，計劃下半年開工建設；奧運酒店與洲際集團簽署了管理協議；金沙灘度假酒店于今年 3 月開工建設，計劃年底完成主體工程。同時，一些先行開工的項目則相繼開放。（濱海步行道嶗 山段）石老人浴場改造一期工程、銀海游艇俱樂部會展中心已于 5 月份完工對游人開放；靈山灣高爾夫 18洞球場于 6 月份試營業(yè)；溫泉主題公園、唐島灣濱海公園基本完工。 另外，各區(qū)市還在洽談不少旅游項目 —— 唐島灣游艇俱樂部、海底賓館、泛美酒店、小珠山主題公園等投資超過 10 億元的項目都已與投資商簽訂了框架性協議；室內滑雪場、室內主題公園、啤酒城改造等項目正與外商談判中。 房地產市場走勢分析 從目前情況看，無論從整體經濟形勢，還是政策面都有利于房地產業(yè)的發(fā)展，具體原因如下： 宏觀調控政策成功地實現 了經濟的“軟著陸”， 為房地產市場發(fā)展提供了宏觀經濟基礎。 政府明確把住宅業(yè)培養(yǎng)成為新的經濟增長點，相應出臺了《國務院關于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》，改革的目標是：停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化；建立和完善以經濟適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應體系；發(fā)展住房金融，培育和規(guī)范住房交易市場。我國醞釀多年的城鎮(zhèn)住房改革步入實施階段，為房地產的發(fā)展提供契機。 住宅制度改革已進入實施階段， 1998 年底全國城鎮(zhèn)范圍內停止實物分房，逐步實行住房分配貨幣化，切斷了個人對福利分房的依賴，鼓勵個人購房，銀行 支持個人購房信貸，各地成立了公積金管理中心推出住房公積金貸款，逐步使住房消費成為熱點。 融資環(huán)境大大改善。中國人民銀行為配合國家房改政策出臺了支持發(fā)展個人 住房信貸的一系列相關政策，國務院頒布了《住房公積金管理條例》，這一切不僅為個人住房提供了融資渠道，而且為房地產開發(fā)商快速回籠資金提供保障，使預售率大大提高。 房地產已逐步納入法制化、規(guī)范化發(fā)展軌道 ,房地產法規(guī)體系已基本形成。房地產業(yè)正逐步走向理性和成熟，房地產開發(fā)的全過程已步入法制化、規(guī)范化。 1997 年上半年國家土地局發(fā)出通知停止審批 新增用地， 1998 年全國人大通過新的《土地法》，進一步規(guī)范了建設用地。 在上述種種利好情況下，可以預見青島房地產市場前景廣闊，令人看好。特別是住宅開發(fā)呈現出較大的開發(fā)力度，而且銷售形勢較好，這與國家目前的房改政策有關。從城市居民對住房的需求看，隨著人們觀念的轉變和房改深入，會有越來越多的人購買住房，住宅銷售將保持在一個較高水平上。伴隨著新一輪經濟的發(fā)展，房地產發(fā)展將更加理性，會充分發(fā)揮市場機制的作用，政府的宏觀調控的力度會得到加強，房地產市場將呈現出以住宅建設為重點的平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢。 青島四個“大手筆” 60 億元項目：計劃投資額 24 億元的世界文化村、 20億元的創(chuàng)意文化城、 億元的中加數字動漫基地、 億元的卡通樂園項目將赴濟南參加省文博會，并將在省文博會上進行招商融資和簽約。如果簽約順利，世界文化村、卡通樂園、中加數字動漫基地都將于今年啟動。由此可見青島的旅游文化產業(yè)大有可為。 專業(yè)好文檔 項目的市場前景分析 項目的環(huán)境分析及市場定位 本項目擬建于青島市燕兒島路以北，距海濱不足 1500 米，周圍居民區(qū)密集，商業(yè)繁榮，為東部地區(qū)黃金地段。 本項目建設以賓館、商務、辦公樓開發(fā)為主，全部對外租售。從周 圍地塊辦公樓銷售情況看，由于地處青島東部海濱，周圍環(huán)境較好，住宅價格屬青島中高檔水平，周邊住宅及辦公樓開發(fā)量較大，而且銷售情況良好。根據項目的地理位置與銷售對象的需求結構分析，我們認為其商品房應以高檔賓館及商務用房為主，其主要租售對象針對于大中型公司、國內外長駐青島機構以及部分機關工作人員。 從全市收入水平看，中高收入階層所從事職業(yè)主要包括個體私營企業(yè)老板、三資 企業(yè)、國外及國內駐青機構工作職員、國內大型企業(yè)集團管理人員以及律師、各種注冊師等。綜合考慮項目具有的競爭優(yōu)勢如下： 項目位置地處東部海濱 ，是機關、銀行、公司、各類事務所集中區(qū)域，便于公務、商務往來，具有一定區(qū)位優(yōu)勢。 東部新區(qū)環(huán)境較好，配套齊全，商業(yè)較為繁榮，外部環(huán)境較好。 設計方案新穎，規(guī)劃完善，充分考慮綠地、休閑場地，優(yōu)質的物業(yè)服務，可以為人們提供一個良好的商務環(huán)境。 周圍新的現代化居住區(qū)已基本形成，人氣旺盛。 綜上所述，項目是選擇置業(yè)的理想區(qū)域。 另外，至 2021 年底，全市有項目的三資企業(yè)已達 5279 家， 國外駐青機構 1200家，外地駐青辦事機構已逾 4000 家， 目前數量還不斷增加。這些企業(yè)、機構需在青島置業(yè)，特別是駐青機 構，大都把目標定在青島南部沿海一線。大部分選擇寫字樓、賓館，這是項目的一大潛在市場。 商品房價格分析 青島市由于地理環(huán)境以及城市發(fā)展先后時間、整體布局等原因房地產價格變化較大，基本呈由南到北價格明顯的下降趨勢。南部沿海一線，東部新區(qū)及毗鄰地區(qū)、中山路商業(yè)區(qū)、臺東商業(yè)區(qū)周邊由于環(huán)境質量好、交通方便，商業(yè)氣氛濃，售價遠高于其他地區(qū)。城陽區(qū)、李滄區(qū)價格相對較低，同類房地產價格南北最大相差 46 倍。項目價格定位應主要根據其地理位置，東海路、燕兒島路沿線高檔商務辦公樓價格在 1000015000 元之間，本 項目 綜合考慮本項目寫字樓價格平均為 12021 元。 專業(yè)好文檔 第三章 項目地址及外部配套條件 項目地址 本項目建設地點位于青島市市南區(qū)中段，燕兒島路以北，浮山西麓。本項目位于東西快速路橋頭，該地塊總占地面積 14844m2，距離市政府 公里，距海濱不足 1500 米，鄰近迎賓路福州路，距東西干線香港中路不足 500 米，交通便利。周邊多為近年新建的住宅，是辦公、商住、居家理想之地。 地質條件 根據巖土工程勘察公司對項目所在地地質勘察報告，工程地質情況如下： 擬建場地地貌單元屬丘 陵地，地勢東高西低，最大高差 米。 擬建場地區(qū)域構造背景穩(wěn)定，地基巖埋藏淺，附近無活動性斷裂構造帶，場區(qū)內無滑坡、斷層、淤泥及古穴等不良地質現象，持力層巖體較完整，強度較高，穩(wěn)定性良好。 場地地層較為簡單，自上而下分為雜填土、礫砂、強風化花崗巖、中風化花崗巖、微風化花崗巖，層序清楚。 根據建筑場地類型劃分標準判定該場地土類別為Ⅰ類，場地巖土穩(wěn)定性良好，可作為工程天然地基。建議以強風化與中風化花崗巖作為地基持力層。 地震裂度 根據“中國地震烈度區(qū)劃圖”青島市屬于基本烈度六度地區(qū)，按 六級設防。 外部配套條件 本項目地處東部新區(qū)，各項基礎設施比較完善，具有良好的外部配套條件。 供電 項目用電主要是設備用電及生活用電，經初步估算項目總裝機容量為2021KW。 電力由區(qū)域變電站統一供電。市電力部門具有為本項目的供電能力。 給水 主要是生活用水及消防用水，水源為城市自來水，由寧夏路城市供水管就近引接。 排水 按照規(guī)定，排水實行雨污水分流制。項目所在區(qū)域已經有完善的雨水和污水管網，生活污水、雨水可排入寧夏路和燕兒島路污水管網和雨水管網，項目建成專業(yè)好文檔 后排水可以保障。 通迅 青島市電信業(yè)發(fā)展迅速，網通、移動、鐵通等具備條件，完全可以滿足本項目通訊工程的需求。 有線電視 該項目位置在青島有線電視網復蓋范圍內，可以滿足本項目需求。 熱源 本項目所處區(qū)域位于青島開源熱力公司供熱范圍內，開源熱力公司有能力滿足項目冬季采暖用熱需求。 煤氣 青島市煤制氣公司在項目位置周邊已鋪設煤制氣管道，可以滿足項目煤制氣需求。 交通運輸 項目地理位置優(yōu)越，項目地址周邊道路縱橫交錯，四通八達。距火車