【正文】 分析可行。 表 11 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)一覽表 序號(hào) 指標(biāo)名稱(chēng) 單位 數(shù) 量 備注 1 總投資 萬(wàn)元 2 占地面積 m2 14844 3 總建筑面積 m2 93950 其中：接待中心 m2 25000 網(wǎng)點(diǎn) m2 18000 地下室 m2 15000 寫(xiě)字樓 m2 37500 第二章 市場(chǎng)分析 青島房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 房地產(chǎn)發(fā)展概況 青島以其獨(dú)特 的地理環(huán)境優(yōu)勢(shì)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的廣闊前景，使青島的房地產(chǎn)市場(chǎng)專(zhuān)業(yè)好文檔 充滿(mǎn)了誘人的魅力。一九九二年在鄧小平同志南巡講話以后，青島市委市政府做出市級(jí)機(jī)關(guān)東遷的決定，原市委機(jī)關(guān)駐地向外商轉(zhuǎn)讓及市級(jí)機(jī)關(guān)新大樓的開(kāi)工建設(shè)，奏響了青島行政、商貿(mào)、金融、娛樂(lè)、文化中心的東進(jìn)序曲，也促進(jìn)青島房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了一個(gè)全面高漲的時(shí)期。 1988 年青島市開(kāi)始實(shí)施國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓政策，房地產(chǎn)業(yè)逐漸活躍起來(lái)，全市房地產(chǎn)公司發(fā)展到 20 家。目前青島房地產(chǎn)業(yè)已初具規(guī)模，成為全市國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的一個(gè)重要新興產(chǎn)業(yè)， 98 年房地產(chǎn)的增加值為 億元，占全市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的 %，占第三產(chǎn)業(yè)增加值的 %。隨著國(guó)家一系列擴(kuò)大內(nèi)需拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的方針實(shí)施，一系列大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的政策相繼出臺(tái)，青島市房地產(chǎn)形勢(shì)好。 一、建筑工程產(chǎn)值增速加快，占比提高 上半年，在市建筑企業(yè)施工任務(wù)比較充足的前提下，加快施工進(jìn)度，建筑業(yè)總產(chǎn)值較大幅度的增長(zhǎng)，在完成的建筑業(yè)總產(chǎn)值中，實(shí)現(xiàn)建 筑工程產(chǎn)值 億元，同比增長(zhǎng) %，增幅比總產(chǎn)值高 個(gè)百分點(diǎn)，占建筑業(yè)總產(chǎn)值的比重高達(dá) %，同比提高 個(gè)百分點(diǎn)。 二、一級(jí)以上資質(zhì)企業(yè)完成產(chǎn)值占近六成 上半年，從全市建筑企業(yè)資質(zhì)等級(jí)看，一級(jí)以上建筑施工企業(yè)完成產(chǎn)值高達(dá) 億元，同比增長(zhǎng) %,占建筑業(yè)總產(chǎn)值的 %，其中：一級(jí)企業(yè)完成 億元，占建筑業(yè)總產(chǎn)值的 %，特級(jí)企業(yè)完成 億元，占建筑業(yè)總產(chǎn)值的%；從企業(yè)的資質(zhì)等級(jí)和企業(yè)的規(guī)模來(lái)看，大型國(guó)有建筑業(yè)企業(yè)仍然是我市建筑市場(chǎng)上的主力軍。 三、施工面積小幅上升，新開(kāi)工面積“放量”增長(zhǎng) 上半年 ,我市建筑企業(yè)加大施工力度，房屋施工面積達(dá) 2916 萬(wàn)平方米 ,同比增長(zhǎng) %。上半年，新開(kāi)工面積 1165 萬(wàn)平方米 ,同比增長(zhǎng) %，高于施工面積增幅 個(gè)百分點(diǎn)，占全部施工面積 %，同比提高 個(gè)百分點(diǎn)。新開(kāi)工面積放量增長(zhǎng) ,說(shuō)明我市建筑業(yè)發(fā)展勢(shì)頭良好。上半年，市建筑市場(chǎng)進(jìn)一步規(guī)范，工程招投標(biāo)率上升，在全市建筑工程中，實(shí)行招投標(biāo)承包的 施工面積 2709 萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng) ％，招投標(biāo)率為 ％，同比提高 個(gè)百分點(diǎn)。 五、本年新簽合同額平穩(wěn)增長(zhǎng) 隨著市建筑施工企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力的提高，承攬施工任務(wù)量持續(xù)增長(zhǎng)。從企業(yè)的資質(zhì)等級(jí)來(lái)看，一級(jí)企業(yè)及以上 企業(yè)新簽合同價(jià)款 億元，占全部合同價(jià)款的 %，增長(zhǎng) %；二級(jí)企業(yè) 億元，占 %；三級(jí)企業(yè) 億元，占 %。今年上半年 ,全市建筑業(yè)企業(yè)全員勞動(dòng)生產(chǎn)率 萬(wàn)元 /人 ,比上年同期增長(zhǎng) %，其中 國(guó)有及國(guó)有控股及一級(jí)等規(guī)模大的企業(yè)都達(dá)到 萬(wàn)元 /人。 房地產(chǎn)從業(yè)人員達(dá) 15000 人。從中房系統(tǒng)公布的城市房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)看，青島落后于北京、上海、深圳、廣州等城市，與天津、大連、武漢、西安等城市同處于第二層次。 2021 年上半年我市餐飲市場(chǎng)繼續(xù)走強(qiáng) 今年上半年，我市在擴(kuò)大內(nèi)需、繁榮經(jīng)濟(jì)的宏觀調(diào)控政策作用下，城鄉(xiāng)居民收入和消費(fèi)支出快速增長(zhǎng)，從上半年住宿、餐飲企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況看 , 全市共實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售額 億元，增長(zhǎng) %，拉動(dòng)全社會(huì)消費(fèi)品零售額增長(zhǎng) 個(gè)百分點(diǎn)，呈現(xiàn)企業(yè)景氣提升、住宿餐飲市場(chǎng)發(fā)展加快的特點(diǎn)。其中，二季度住宿餐飲業(yè)企業(yè)景氣指數(shù)比一季度提高 點(diǎn)，企業(yè)家信心指數(shù)比一季度提高 點(diǎn)。 二、餐飲市場(chǎng)消費(fèi)火 上半年，全市住宿、餐飲市場(chǎng)在商務(wù)宴、旅游宴、家庭宴、婚慶宴等各種宴專(zhuān)業(yè)好文檔 席的帶動(dòng)下，市場(chǎng)熱點(diǎn)此消彼長(zhǎng)，一些餐飲名店、大店每天從中午到子夜一直呈高峰狀態(tài)，出現(xiàn)了翻臺(tái)率高和營(yíng)業(yè)時(shí)間延長(zhǎng)的特點(diǎn)。上半年全市星級(jí)住宿業(yè)和限額以上餐飲企業(yè)營(yíng)業(yè)收入超過(guò) 1 千萬(wàn)元的企業(yè)達(dá) 41 家，占全市限上住宿餐飲企業(yè)的 15%；營(yíng)業(yè)收入位于前 3 位的企業(yè)分別是：青島海天大酒店有限公司，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入 億元；青島肯德基有限公司，營(yíng)業(yè)收入 億元，青島香格里拉大飯店有限公司，營(yíng)業(yè)收入 億元。目前，非公有制企業(yè)已在規(guī)模與服務(wù)水平等方面成為住宿、餐飲業(yè)市場(chǎng)的主要角色，尤其是民營(yíng)餐飲企業(yè)改變了以往的單純數(shù)量?jī)?yōu)勢(shì)，餐飲業(yè)民營(yíng)經(jīng)濟(jì)的主體地位已經(jīng)確立。 五、能源消耗總體低速增長(zhǎng) 上半年，全市星級(jí)住宿及限額以上餐飲企業(yè)能源消耗主要體現(xiàn)在水、煤炭、電力、汽油、柴油、煤氣等資源，其中電力消費(fèi)量最高，居其他能源消費(fèi)量之首。 房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求分析 青島的房地產(chǎn)市場(chǎng)由于 92 年開(kāi)始的開(kāi)發(fā)規(guī)模的急劇膨脹，引起 9 96 年房地產(chǎn)業(yè)整體大滑坡， 98 年后形勢(shì)有所轉(zhuǎn)變。 我市在今年迎來(lái)大項(xiàng)目建設(shè)的高峰并非偶然，這得益于旅游規(guī)劃、招商引資和項(xiàng)目建設(shè)等工作的突破性進(jìn)展。市級(jí)旅游規(guī)劃方面，《青島市旅游業(yè)“十 二 五”規(guī)劃》、《青島市海上旅游專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃》和《青島市度假旅游專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃》，已通過(guò)中外專(zhuān)家評(píng)審和市旅游工作領(lǐng)導(dǎo)小組審核，下一步報(bào)市政府審批。 區(qū)市旅游規(guī)劃方面，膠南、即墨邀請(qǐng)國(guó)內(nèi)專(zhuān)家，對(duì)旅游發(fā)展戰(zhàn)略進(jìn)行了深入研討，形成了科學(xué)的旅游發(fā)展思路。市南、城陽(yáng)、李滄、黃島編制完成了旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展總體規(guī)劃。萊西編制完成了旅游業(yè)“十 二專(zhuān)業(yè)好文檔 五”規(guī)劃。市南區(qū)先后完成了太平角酒吧休閑區(qū)、市南區(qū)濱海旅游帶、時(shí)尚閩江街區(qū)和中山路歐式特色街區(qū)等專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃，并通過(guò)了專(zhuān)家論證；膠南大珠山風(fēng)景區(qū)、小珠山風(fēng)景區(qū)、瑯琊臺(tái)風(fēng)景區(qū)等控制性規(guī)劃已編制完成；四方區(qū)海云庵民俗社區(qū)改造規(guī)劃工作全面展開(kāi)。極地海洋世界、現(xiàn)代藝術(shù)中心、石老人休閑園、海軍博物館等重點(diǎn)旅游項(xiàng)目的規(guī)劃方案已進(jìn)行了綜合論證和審核。各區(qū)市 、部門(mén)通過(guò)強(qiáng)化旅游招商引資工作 ,吸引了一批國(guó)外企業(yè)集團(tuán)來(lái)我市投資開(kāi)發(fā)旅游項(xiàng)目。天逸海灣國(guó)際度假城、頤中鰲山灣濱海公園、東方威尼斯水城、唐島灣國(guó)際游艇俱樂(lè)部和華愛(ài)游艇俱樂(lè)部等一批旅游大項(xiàng)目落戶(hù)我市，使我市的知名旅游品牌達(dá)到 10 多家。 事實(shí)上，我市旅游大項(xiàng)目建設(shè)在去年就顯現(xiàn)出過(guò)人的能量。初步統(tǒng)計(jì)，去年我市旅游項(xiàng)目建設(shè)投入資金 49 億元以上，比上年增長(zhǎng)約 48%，其中社會(huì)性投資占 86%。海景花園大酒店二期工程、銀海國(guó)際游艇俱爾部、天泰浴場(chǎng)等重點(diǎn)項(xiàng)目順利完成年度計(jì)劃。 一是數(shù)量多、投資大。二是度假區(qū)建設(shè)項(xiàng)目多。三是高端旅游項(xiàng)目多。四是海洋特色突出的旅游大項(xiàng)目多。五是高檔次酒店項(xiàng)目多。引進(jìn)萬(wàn)豪、洲際、凱賓斯基等國(guó)際知名酒店管理集團(tuán)參與我市酒店管理。 目前，現(xiàn)代藝術(shù)中心的小劇場(chǎng)建設(shè)已完成工程量的 40%，休閑中心南區(qū)正進(jìn)行地 上二層施工，藝術(shù)家工作室已開(kāi)始 施工建設(shè)；中國(guó)海軍博物館擴(kuò)建工程已完成工程招標(biāo)等前期工作，計(jì)劃年底前完成主展館土建工程的 50%；石老人休閑區(qū)已完成拆遷及土地平整工作， 6 月開(kāi)工建設(shè)，計(jì)劃 2021 年完工；北京電影學(xué)院創(chuàng)專(zhuān)業(yè)好文檔 意學(xué)院宿舍樓已于 5 月封頂，計(jì)劃 7 月底完成教學(xué)樓主體工程建設(shè)， 9 月份投入使用；唐島灣國(guó)際游艇俱樂(lè)部已與上海實(shí)業(yè)、英國(guó)財(cái)富集團(tuán)簽署合作協(xié)議，目前正在辦理土地手續(xù)和規(guī)劃設(shè)計(jì)等，計(jì)劃下半年開(kāi)工建設(shè)；奧運(yùn)酒店與洲際集團(tuán)簽署了管理協(xié)議；金沙灘度假酒店于今年 3 月開(kāi)工建設(shè)，計(jì)劃年底完成主體工程。（濱海步行道嶗 山段）石老人浴場(chǎng)改造一期工程、銀海游艇俱樂(lè)部會(huì)展中心已于 5 月份完工對(duì)游人開(kāi)放；靈山灣高爾夫 18洞球場(chǎng)于 6 月份試營(yíng)業(yè)；溫泉主題公園、唐島灣濱海公園基本完工。 房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)分析 從目前情況看，無(wú)論從整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，還是政策面都有利于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，具體原因如下： 宏觀調(diào)控政策成功地實(shí)現(xiàn) 了經(jīng)濟(jì)的“軟著陸”， 為房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展提供了宏觀經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。我國(guó)醞釀多年的城鎮(zhèn)住房改革步入實(shí)施階段，為房地產(chǎn)的發(fā)展提供契機(jī)。 融資環(huán)境大大改善。 房地產(chǎn)已逐步納入法制化、規(guī)范化發(fā)展軌道 ,房地產(chǎn)法規(guī)體系已基本形成。 1997 年上半年國(guó)家土地局發(fā)出通知停止審批 新增用地， 1998 年全國(guó)人大通過(guò)新的《土地法》，進(jìn)一步規(guī)范了建設(shè)用地。特別是住宅開(kāi)發(fā)呈現(xiàn)出較大的開(kāi)發(fā)力度，而且銷(xiāo)售形勢(shì)較好，這與國(guó)家目前的房改政策有關(guān)。伴隨著新一輪經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)發(fā)展將更加理性，會(huì)充分發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制的作用，政府的宏觀調(diào)控的力度會(huì)得到加強(qiáng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現(xiàn)出以住宅建設(shè)為重點(diǎn)的平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢(shì)。如果簽約順利，世界文化村、卡通樂(lè)園、中加數(shù)字動(dòng)漫基地都將于今年啟動(dòng)。 專(zhuān)業(yè)好文檔 項(xiàng)目的市場(chǎng)前景分析 項(xiàng)目的環(huán)境分析及市場(chǎng)定位 本項(xiàng)目擬建于青島市燕兒島路以北，距海濱不足 1500 米，周?chē)用駞^(qū)密集，商業(yè)繁榮，為東部地區(qū)黃金地段。從周 圍地塊辦公樓銷(xiāo)售情況看，由于地處青島東部海濱，周?chē)h(huán)境較好，住宅價(jià)格屬青島中高檔水平，周邊住宅及辦公樓開(kāi)發(fā)量較大，而且銷(xiāo)售情況良好。 從全市收入水平看，中高收入階層所從事職業(yè)主要包括個(gè)體私營(yíng)企業(yè)老板、三資 企業(yè)、國(guó)外及國(guó)內(nèi)駐青機(jī)構(gòu)工作職員、國(guó)內(nèi)大型企業(yè)集團(tuán)管理人員以及律師、各種注冊(cè)師等。 東部新區(qū)環(huán)境較好，配套齊全，商業(yè)較為繁榮，外部環(huán)境較好。 周?chē)碌默F(xiàn)代化居住區(qū)已基本形成，人氣旺盛。 另外，至 2021 年底，全市有項(xiàng)目的三資企業(yè)已達(dá) 5279 家， 國(guó)外駐青機(jī)構(gòu) 1200家，外地駐青辦事機(jī)構(gòu)已逾 4000 家， 目前數(shù)量還不斷增加。大部分選擇寫(xiě)字樓、賓館，這是項(xiàng)目的一大潛在市場(chǎng)。南部沿海一線，東部新區(qū)及毗鄰地區(qū)、中山路商業(yè)區(qū)、臺(tái)東商業(yè)區(qū)周邊由于環(huán)境質(zhì)量好、交通方便，商業(yè)氣氛濃，售價(jià)遠(yuǎn)高于其他地區(qū)。項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位應(yīng)主要根據(jù)其地理位置，東海路、燕兒島路沿線高檔商務(wù)辦公樓價(jià)格在 1000015000 元之間，本 項(xiàng)目 綜合考慮本項(xiàng)目寫(xiě)字樓價(jià)格平均為 12021 元。本項(xiàng)目位于東西快速路橋頭，該地塊總占地面積 14844m2，距離市政府 公里，距海濱不足 1500 米，鄰近迎賓路福州路，距東西干線香港中路不足 500 米，交通便利。 地質(zhì)條件 根據(jù)巖土工程勘察公司對(duì)項(xiàng)目所在地地質(zhì)勘察報(bào)告，工程地質(zhì)情況如下： 擬建場(chǎng)地地貌單元屬丘 陵地，地勢(shì)東高西低，最大高差 米。 場(chǎng)地地層較為簡(jiǎn)單，自上而下分為雜填土、礫砂、強(qiáng)風(fēng)化花崗巖、中風(fēng)化花崗巖、微風(fēng)化花崗巖，層序清楚。建議以強(qiáng)風(fēng)化與中風(fēng)化花崗巖作為地基持力層。 外部配套條件 本項(xiàng)目地處東部新區(qū)，各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施比較完善，具有良好的外部配套條件。 電力由區(qū)域變電站統(tǒng)一供電。 給水 主要是生活用水及消防用水，水源為城市自來(lái)水，由寧夏路城市供水管就近引接。項(xiàng)目所在區(qū)域已經(jīng)有完善的雨水和污水管網(wǎng)，生活污水、雨水可排入寧夏路和燕兒島路污水管網(wǎng)和雨水管網(wǎng)，項(xiàng)目建成專(zhuān)業(yè)好文檔 后排水可以保障。 有線電視 該項(xiàng)目位置在青島有線電視網(wǎng)復(fù)蓋范圍內(nèi)，可以滿(mǎn)足本項(xiàng)目需求。 煤氣 青島市煤制氣公司在項(xiàng)目位置周邊已鋪設(shè)煤制氣管道，可以滿(mǎn)足項(xiàng)目煤制氣需求。距火車(chē)站、青島港均不足 10 公里，距離空港 30 公里，交通十分便利。為兩棟獨(dú)立高層建筑，一為接待中心，一為寫(xiě)字樓，底部通過(guò)裙房連接?；氐貏?shì)東高西低，局部高差較大，總體建設(shè)條件良好。堅(jiān)持生態(tài)優(yōu)先、走可持續(xù)發(fā)展、現(xiàn)代化高標(biāo)準(zhǔn)的、循環(huán)經(jīng)濟(jì)的原則。停車(chē)位結(jié)合環(huán)境設(shè)置，采用嵌草磚鋪裝，形成生態(tài)型停車(chē)帶。 專(zhuān)業(yè)好文檔 綠化景觀： 通過(guò)園林空間設(shè)計(jì)、植物配置、小品雕塑等，提供觀賞景觀享受和文化品味欣賞。 豎向設(shè)計(jì)： 豎向規(guī)劃充分利用項(xiàng)目現(xiàn)有的地形，在滿(mǎn)足各類(lèi)場(chǎng)地，道路對(duì)縱坡要求的前提下，盡量減少 土石方工程量，就近進(jìn)行土方平衡，以節(jié)約工程造價(jià)，同時(shí)配合小區(qū)景觀設(shè)計(jì)，綜合考慮排水等要求，避免大填大挖。 本工程結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)按 6 度地震基本烈度考慮， 結(jié)構(gòu)形式為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，上部采用筒框結(jié)構(gòu)，主樓與裙房之間不設(shè)沉降縫。 采用箱型基礎(chǔ)，地下室采取防水、防潮措施，除提高自防水能力外， 底板及墻板均設(shè)置三道防水層。 1． 平面布置：地下兩層停車(chē)庫(kù)，地上五層裙房加 24 層接待中心和 12層綜合辦公樓。酒店標(biāo)準(zhǔn)層圍繞交通核布置客房，路線便捷，大部分客房使用面積都大于 20平米，寬敞舒適。辦公樓標(biāo)準(zhǔn)層同樣圍繞交通核布置辦公空間，平面簡(jiǎn)潔實(shí)用，分割靈活，適合現(xiàn)在辦公的需求。 2． 立面造型：兩座主樓高低呼應(yīng)，立面簡(jiǎn)潔但 又不失細(xì)部的精心設(shè)計(jì)。變化之中追求統(tǒng)一，相同元素的重復(fù)體現(xiàn)出建筑的韻律感。 外裝修要以青島的城市特點(diǎn)結(jié)合國(guó)際現(xiàn)代化水準(zhǔn)考慮， 與寧夏路沿街立面色彩相協(xié)調(diào)，主樓十外墻采用呼吸式玻璃幕墻，裙房部分干掛深灰色花崗巖板。 公用工程與設(shè)備 供電 強(qiáng)電部分 根據(jù)國(guó)家規(guī)范及有關(guān)規(guī)定，本項(xiàng)目屬一類(lèi)高層建筑， 電力負(fù)荷按一級(jí)考慮。 弱電部分 （ 1）樓中敷設(shè)有線電視線路。 （ 3）安裝無(wú)線及有線網(wǎng)絡(luò)。水源取自寧夏路市政給水管網(wǎng)。地下一層至地上五層為低區(qū)（直供區(qū)），由室外管網(wǎng)直接供水，系統(tǒng)為下行上給式。 消防用水見(jiàn) 消防篇 。雨水通過(guò)院內(nèi)雨水管網(wǎng)，直接排至城市雨水管網(wǎng)。 污廢水合流排放。 由燕兒島路供熱管網(wǎng)進(jìn)入?yún)^(qū)內(nèi)換熱站。 機(jī)械通風(fēng) 電梯機(jī)房、泵房、地下停車(chē)場(chǎng)等按規(guī)范