【正文】 開發(fā)公司為代表的首批 4 家公司的成立， 使青島房地產(chǎn)進(jìn)入萌芽階段，當(dāng)時房地產(chǎn)投資主要是以舊城改造為目標(biāo)，由于政策與觀念的雙重因素制約，房地產(chǎn)投資發(fā)展較為緩慢。 1992 年伴隨著全國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，青島的房地產(chǎn)進(jìn)入三年的高漲時期，房地產(chǎn)投資從 92 年到 94 年三年間，各年增長率分別為 %、 %和136%， 93 年達(dá)到頂峰， 94 年開始增速減緩， 95 年以來增速明顯減慢， 95 年增長率為%， 9 97 年則出現(xiàn)了負(fù)增長，分別為 19%和 %， 98 年開始回升達(dá)到 億元，比 97 年增長了 %， 99 年增幅明顯加大，全年累計完成投資 億元，比98 年增長 %。 青島市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展過程與全國情況基本一致，在經(jīng)歷了 9094 年高速增長期后， 95 年增速明顯減緩， 9 97 年出現(xiàn)了明顯的回落， 98 年又開始出現(xiàn)一定的增長。 2021 上半年，我市建筑業(yè)企業(yè)深化企業(yè)改革，加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部管理、加大施工資金和技術(shù)的投入，市場競爭力 進(jìn)一步增強(qiáng)，承攬建筑施工任務(wù)持續(xù)增加，建筑業(yè)企業(yè)發(fā)展勢頭良好，完成建筑業(yè)總產(chǎn)值 億元，比去年同期增長 %；本年新簽建筑施工合同價款 億元，同比增長 %；全市建筑業(yè)企業(yè)全員勞動生產(chǎn)率 萬元 /人 ,增長 %。其中國有及國有控股建筑企業(yè)仍然在扮演著我市建筑市場上的主要角色 ,前 6 個月，我市國有及其控股企業(yè)完成建筑工程產(chǎn)值 億元，與去年同期相比增長了 %，占建筑工程產(chǎn)值的 %。上半年，完成產(chǎn)值超過億元的單位共 31 家，共完成建筑業(yè)總產(chǎn)值 億元 ,占全市總產(chǎn)值的 %。國有及國有控股企業(yè)完成 1000 萬平方米，同比增長 ,占全部施工面積的%。其中：國有及國有控股企業(yè)施工面積 323 萬平方米，同比增長 %,占新開工施工面積的 %，同比上升 個百分點。 四、建筑市場進(jìn)一步規(guī)范 ,招投標(biāo)率占 90%以上 工程招投標(biāo)是強(qiáng)化建筑市場競爭機(jī)制，提高建筑企業(yè)管理水平、工程質(zhì)量、技術(shù)水平的一種行之有效的制度。其 中：國有及控股企業(yè)招投標(biāo)承包面積 999 萬平方米，增長 ％，招投標(biāo)率達(dá) %，同比提高 個百分點；一級資質(zhì)以上招投標(biāo)面積 1676 萬平方米，增長 ％，招投標(biāo)率 %，上升 百分 點。上半年，我市施工企業(yè)新簽施工工程合同價款達(dá) 億元，同比增長 %。 六、全員勞動生產(chǎn)率增幅較快 在市建筑行業(yè)繼續(xù)推行產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化的同時，以總承包為龍頭，以專業(yè)承包為主體，勞務(wù)分包為依托的組織結(jié)構(gòu)體系基本建立，建筑業(yè)行業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)得到了有效整合，與產(chǎn)業(yè)相關(guān)的各種技術(shù)和經(jīng)濟(jì)資源得到了充分的利用，企業(yè)的技術(shù)裝備能力進(jìn)一步提高，建筑隊伍的素質(zhì)明顯增強(qiáng)。 目前，全市注冊有各類房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營 企業(yè)、物業(yè)管理及服務(wù)機(jī)構(gòu) 450 家，其中約一半為外商投資企業(yè)?？傮w上看， 青島房地產(chǎn)市場與全國房地產(chǎn)同步起落，整體上仍保持在一個較高發(fā)展水平。目前從局部區(qū)域上看，全市各區(qū)域各具特點，老市區(qū)到東部新區(qū)沿海一線，由于環(huán)境質(zhì)量好、交通方便，售價遠(yuǎn)高于其他地區(qū)，由南到北隨著環(huán)境的差異，同類房地產(chǎn)價格能相差 46 倍。 一、住宿、餐飲企業(yè)景氣度高 據(jù)青島市企業(yè)調(diào)查隊 2021 年二季度企業(yè)景氣調(diào)查結(jié)果顯示，受經(jīng)濟(jì)較快增長、收入穩(wěn)定增加、商務(wù)會展活動日益增多等因素影響，我市住宿、餐飲市場表現(xiàn)活躍，企業(yè)經(jīng)營狀況良好，企業(yè)家信心指數(shù)與企業(yè)景氣指數(shù)均達(dá)今年新高，分別為 和 。住宿餐飲企業(yè)景氣度的大幅度提升，表明全市住宿餐專業(yè)好文檔 飲即期和預(yù)期市場發(fā)展看好。據(jù)統(tǒng)計，上半年全市住宿餐飲市場共實現(xiàn)社會消費品零售額 億元，增長 %；其中 274 家星級及限額以上住宿餐 飲企業(yè)實現(xiàn)零售額 億元，增長 %，高于全社會零售額增幅 個百分點。 三、非公有制企業(yè)實力強(qiáng) 從企業(yè)所有制性質(zhì)看，星級住宿業(yè)及限額以上餐飲企業(yè)中，外商及港澳臺投資企業(yè) 33 家，營業(yè)額 億元，占限上住宿餐飲企業(yè)營業(yè) 額的 %；私營企業(yè) 144家，營業(yè)額 億元，占 %；國有及國有控股企業(yè) 43 家，營業(yè)額 億元，占 %。 四、市內(nèi)四區(qū)市場建設(shè)發(fā)展速度快 從區(qū)域分布看，市內(nèi)四區(qū)住宿、餐飲市場發(fā)展較快，上半年累計實現(xiàn)住宿餐飲業(yè)零售額 億元，市場份額 %；其中星級住宿及限上餐飲企業(yè) 129 家，占全部限上企業(yè)的 %，實現(xiàn)零售額 億元 ，市場份額達(dá) %。從上半年能源消費情況看，電力消費量 7051 萬千瓦時，同比增長 %；水消費量 萬噸，增長 %；汽油消費量 728 噸，增長 %；柴油消費量 萬噸，下降 %；天 然氣消費量 328 萬立方米，增長 397%；煤炭消費量 萬噸，下降 %。實際銷售面積在 9 95 年達(dá)到 100 萬 M2以上，96 年開始回落，從銷售面積的增長幅度看， 9 94 兩年急劇增長， 95 年維持了 94年的水平， 96 年回落已成為必然，銷售面積下降 20%，僅為 萬 M2,97 年開始反彈 ,上升 %,98 年由于房改實施 ,銷售面積猛增至 萬 M2,增長率為 %，99 年度房屋銷售形勢繼續(xù)好轉(zhuǎn)，全年銷售房屋 236 萬 M2,比 98 年增長 %。 其中，旅游規(guī)劃編制工作進(jìn)展順利，為旅游業(yè)的健康發(fā)展奠定了堅實基礎(chǔ)。市規(guī)劃局牽頭編制了《青島市海島保護(hù)和利用專項規(guī)劃》，已通過專家評審；《青島市游艇碼頭專項規(guī)劃》已經(jīng)市政府正式批準(zhǔn)實施。市南、嶗山、城陽、李滄、膠州出臺了加快旅游業(yè)發(fā)展的意見。膠南、平度對旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展總體規(guī)劃進(jìn)行了修編。 在重點旅游區(qū)和項目規(guī)劃方面，鳳凰島旅游度假區(qū)控制性規(guī)劃進(jìn)行了專家研討；溫泉旅游度假區(qū)以及鰲山城市組團(tuán)溫泉片區(qū)控制性規(guī)劃，大珠山風(fēng)景區(qū)、小珠山風(fēng)景區(qū)控制性規(guī)劃進(jìn)入專家評審階段；嶗山風(fēng)景名勝區(qū)總體規(guī)劃修編，已上報國家建設(shè)部，進(jìn)入國務(wù)院審批程序；青島海濱風(fēng)景區(qū)總體規(guī)劃已通過專家論證，上報省建設(shè)廳待 批。浮山灣國際郵輪母港選址論證已經(jīng)市政府批準(zhǔn)。 旅游招商引資工作也取得明顯成效。 2021 年，引進(jìn) 旅游大項目 29個，投資額 151 億元人民幣。目前，香港中旅集團(tuán)、瑞典危爾馬拉集團(tuán)、英國 CHR 公司、大連海昌集團(tuán)等大企業(yè)投資建設(shè)高星級酒店、大型度假休閑項目以及大型室內(nèi)主題公園等項目正在洽談中。 2021 年，我市以度假旅游為核心，精品項目為支撐的多元化的旅游產(chǎn)品體系初步形成，一批規(guī)模大、投資高的旅游碼頭、 游艇俱樂部、高星級酒店和度假、娛樂等項目相繼建成或開工，項目建設(shè)創(chuàng)歷史最好水平，部分項目填補(bǔ)了我市旅游空白。 23個大項目建設(shè)進(jìn)展順利，青島啤酒街投入使用，成為極具青島特色的旅游街區(qū)；昌樂路文化街正式開街，被文化部命名為國家文化產(chǎn)業(yè)示范基地。 2021 年我市旅游大項目總體呈現(xiàn)出“體量大、數(shù)量多、檔次高、項目精”的特點。 2021 年全市已簽約和已簽訂投資意向及在談的旅游項目約有 51 個，總投資額約 416 億元，旅游大項目的數(shù)量和投資額為歷年之最。金沙灘度假酒店、北京電影學(xué)院創(chuàng)意學(xué)院、極地海洋世界、石老人浴場、石老人休閑區(qū)、天泰東海岸項目、青島運動旅游度假基地項目等體現(xiàn)了度假功能，這些項目的建成將極大地豐富國際海濱度假城市的內(nèi)涵。在建、擬建的游艇俱樂部、體育健身園等高端旅游產(chǎn)品共 11 個，投資額約 32億元。極地海洋世界、海軍博物館改造工程、石老 人休閑區(qū)、天逸海灣度假城等一批海洋特色突出的旅游大項目正在加緊施工建設(shè)。在建、擬建的四、五星級酒店 18 家，投資額約 83 億元。目前，希爾頓、喜達(dá)屋、新羅等世界和亞洲知名的酒店管理集團(tuán)有意向參與我市酒店業(yè)的經(jīng)營和管理。同時，一些先行開工的項目則相繼開放。 另外，各區(qū)市還在洽談不少旅游項目 —— 唐島灣游艇俱樂部、海底賓館、泛美酒店、小珠山主題公園等投資超過 10 億元的項目都已與投資商簽訂了框架性協(xié)議；室內(nèi)滑雪場、室內(nèi)主題公園、啤酒城改造等項目正與外商談判中。 政府明確把住宅業(yè)培養(yǎng)成為新的經(jīng) 濟(jì)增長點，相應(yīng)出臺了《國務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》，改革的目標(biāo)是：停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化；建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系；發(fā)展住房金融，培育和規(guī)范住房交易市場。 住宅制度改革已進(jìn)入實施階段， 1998 年底全國城鎮(zhèn)范圍內(nèi)停止實物分房，逐步實行住房分配貨幣化，切斷了個人對福利分房的依賴，鼓勵個人購房，銀行支持個人購房信貸，各地成立了公積金管理中心推出住房公積金貸款，逐步使住房消費成為熱點。中國人民銀行為配合國家房改政策出臺了支持發(fā)展個人住房信貸的一系列相關(guān)政策，國務(wù)院頒布了《住房公積金管理條例》，這一切不僅為個人住房提供了融資渠道，而且為房地產(chǎn)開發(fā)商快速回籠資金提供保障，使預(yù)售率大大提高。房專業(yè)好文檔 地產(chǎn)業(yè)正逐步走向理性和成熟，房地產(chǎn)開發(fā)的全過程已步入法制化、規(guī)范化。 在上述種種利好情況下， 可以預(yù)見青島房地產(chǎn)市場前景廣闊，令人看好。從城市居民對住房的需求看，隨著人們觀念的轉(zhuǎn)變和房改深入，會有越來越多的人購買住房，住宅銷售將保持在一個較高水平上。 青島四個“大手筆” 60 億元項目：計劃投資額 24 億元的世界文化村、 20 億元的創(chuàng)意文化城、 億元的中加數(shù)字動漫基 地、 億元的卡通樂園項目將赴濟(jì)南參加省文博會，并將在省文博會上進(jìn)行招商融資和簽約。由此可見青島的旅游文化產(chǎn)業(yè)大有可為。 本項目建設(shè)以賓館、商務(wù)、辦公樓開發(fā)為主，全部對外租售。根據(jù)項目的地理位置與銷售對象的需求結(jié)構(gòu)分析，我們認(rèn)為其商品房應(yīng)以高檔賓館及商務(wù)用房為主，其主要租售對象針對于大中型公司、國內(nèi)外長駐青島機(jī)構(gòu)以及部分機(jī)關(guān)工作人員。綜合考慮項目具有的競爭優(yōu)勢如下： 項目位置地處東部海濱，是機(jī)關(guān)、銀行、公司、各類事務(wù)所集中區(qū)域，便于公務(wù)、商務(wù)往來，具有一定區(qū)位優(yōu)勢。 專業(yè)好文檔 設(shè)計方案新穎，規(guī)劃完善，充分考慮綠地、休閑場地，優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，可以為人們提供一個良好的商務(wù)環(huán)境。 綜上所述，項目是選擇置業(yè)的理想?yún)^(qū)域。這些企業(yè)、機(jī)構(gòu)需在青島置業(yè)，特別是駐青機(jī)構(gòu)，大都把目標(biāo)定在青島南部沿海一線。 商品房價格分析 青島市由于地理環(huán)境以及城市發(fā)展先后時間、整體布局等原因房地產(chǎn)價格變化較大，基本呈由南到北價格明顯的下降趨勢。城陽區(qū)、李滄區(qū)價格相對較低，同類房地產(chǎn)價格南北最大相差 46倍。 專業(yè)好文檔 第三章 項目地址及外部配套條件 項目地址 本項目建設(shè)地點位于青島市市南區(qū)中段，燕兒島路以北，浮山西麓。周邊多為近年新建的住宅，是辦公、商住、居家理想之地。 擬建場地區(qū)域構(gòu)造背景穩(wěn)定，地基巖埋藏淺，附近無活動性斷裂構(gòu)造帶，場區(qū)內(nèi)無滑坡、斷層、淤泥及古穴等不良地質(zhì)現(xiàn)象，持力層巖體較完整，強(qiáng)度較高，穩(wěn)定性良好。 根據(jù)建筑場地類型劃分標(biāo)準(zhǔn)判定該場地土類別為Ⅰ類，場地巖土穩(wěn)定性良好，可作為工程天然地基。 地震裂度 根據(jù)“中國地震烈度區(qū)劃圖”青島市屬于基本烈度六度地區(qū)，按六級設(shè)防。 供 電 項目用電主要是設(shè)備用電及生活用電，經(jīng)初步估算項目總裝機(jī)容量為 2021KW。市電力部門具有為本項目的供電能力。 排水 按照規(guī)定，排水實行雨污水分流制。 通迅 青島市電信業(yè)發(fā)展迅速，網(wǎng)通、移動、鐵通等具備條件，完全可以滿足本項目通訊工程的需求。 熱源 本項目所處區(qū)域位于青島開源熱力公司供熱范圍內(nèi)，開源熱力公司有能力滿足項目冬季采暖用熱需求。 交通運輸 項目地理位置優(yōu)越，項目地址周邊道路縱橫交錯，四通八達(dá)。 專業(yè)好文檔 第四章 建設(shè)方案 建設(shè)概況和背景 本方案位于寧夏路以東，燕兒島路以北，青島市 ***號 ***院內(nèi)。其中接待中心建筑高度 100 米，寫字樓建筑高度 米，地上建筑面積約 55000M2。 建筑設(shè)計 設(shè)計原則： 以 “ 人 ” 為本，合理組織人流、車流。 交通組織： 外環(huán)車行道，兼做消防車道，做到人車分流，基地內(nèi)部充分利用高差變化，營造豐富感人的空間，層次分明，錯落有致。地下停車庫 設(shè)兩層停車位，兩出入口分設(shè)于基地西側(cè)，臨近基地出入口，方便使用者使用。通過建筑的圍合結(jié)合地勢，布置中心綠化廣場，形成豐富的景觀層次，迎合立了地勢的自然形態(tài)，形成了富有動感的景觀形態(tài)。 建筑結(jié)構(gòu) 根據(jù)國 家現(xiàn)行規(guī)范設(shè)計，本項目建筑等級按工程用途、規(guī)模，建筑標(biāo)準(zhǔn)為一級，耐火等級為一級，建筑抗震設(shè)計規(guī)范為甲類。主樓內(nèi)填充墻采用輕質(zhì)墻板材料， 以專業(yè)好文檔 減輕結(jié)構(gòu)自重，節(jié)省造價。 建筑設(shè)計 本方案兩座主樓東西相對，立面造型協(xié)調(diào)統(tǒng)一，裙房線條流暢，錯落有致，空間富有變化。入口都位于基地西南測，結(jié)合周邊地勢標(biāo)高，根據(jù)功能的不同分層設(shè)置。能滿足不同客戶的需求。裙房平面外墻線條靈活，內(nèi)部空間寬敞，方便實用。延豎向追求變化，體現(xiàn)建筑的挺拔和加強(qiáng)向上的動感。采用新型 的建筑材料，體現(xiàn)豐富的建筑空間。 內(nèi)裝修可視客戶要求進(jìn)行精裝修。在地下室設(shè)一配電間， 由供電部門兩路高壓線引至，總?cè)萘?2021KVA，再由此分配給各區(qū)的配電室、大廈內(nèi)各房間均采用節(jié)能型燈具照明。 （ 2）樓 內(nèi)敷設(shè)電話線路，每戶預(yù)留電話接口。 給排水系統(tǒng) 給水 本項目用水主要是生活用水、運營用水、消防用水及其他用水等，夏季日用水量 150m3，冬季日用水量按 110m3考慮。 大廈采用分區(qū)供水方式。地上六至 29 層為高區(qū)，屋頂設(shè) 25 m3 高位水箱，采用水泵 水箱 管網(wǎng)聯(lián)合供水方式，系統(tǒng)為上行下給式。 排水 項目排水采用雨污分流制。