【文章內(nèi)容簡介】 多的外資或涉外的現(xiàn)代服務(wù)機構(gòu)；此外 CBD 區(qū)域也是國際知名的跨國企業(yè)選擇辦公地點的重點區(qū)域。 金融行業(yè)及現(xiàn)代服務(wù)業(yè)成為目前 CBD 區(qū)域最具潛力的行業(yè)，在 CBD 目前的寫字樓客戶中也占有相當大的比例，其中普華永道租用北京財富中心 17— 26 層的大量辦公面積，中國財產(chǎn)保險公司購買銀泰中心一棟寫字樓，都說明了現(xiàn)在金融及服務(wù)行業(yè)在 CBD 區(qū)域的強勢崛起，從而帶動整個區(qū)域的發(fā)展，而與其相關(guān)的其他咨詢、廣告、旅游等現(xiàn)代 服務(wù)行業(yè)也將成為未來 CBD 發(fā)展的行業(yè)主流。 銷售客戶情況分析 伴隨著去年 向外資開放國內(nèi)金融、保險、零售等市場 的力度加強， CBD 寫字樓租賃市場逐漸趨暖，并直接推動了投資者的關(guān)注程度。 財富中心 A 座、富爾大廈已經(jīng)基本售完，購買的客戶均以投資客為主。除寫字樓以外，商住類項目由于投資門檻低，更容易受到投資客的追捧，萬達廣場商務(wù)樓、華貿(mào)中心商務(wù)樓、溫特萊中心等都出現(xiàn)了熱銷的局面，其中萬達廣場商務(wù)樓因為投資客占到 80%以上，目前已經(jīng)在考慮設(shè)立租賃中心以便為數(shù)目眾多的小業(yè)主提供統(tǒng)一的租賃服務(wù)。 但在國家新出臺一系列宏 觀調(diào)控措施以后，從目前 CBD 區(qū)域在建銷售項目的成交情況看，總體上銷售情況并不樂觀。另外，由于銷售工作本身對工期有明顯BatchDocWord 文檔批量處理工具 BatchDocWord 文檔批量處理工具 的依賴，隨著項目工程進度順利開展而逐步好轉(zhuǎn)，因此目前 CBD 區(qū)域的在建寫字樓銷售項目來看，大都未達到理想的銷售效果。 從 CBD 已成交的寫字樓客戶數(shù)據(jù)來看， 國 內(nèi) 大型企業(yè)、個人投資客和投資機構(gòu)構(gòu)成了寫字樓銷售市場的主力客戶。其中國 內(nèi) 大型企業(yè)主要集中 一些資金實力雄厚、擬在京建立總部或區(qū)域總部的公司 ，該類客戶看重當?shù)氐膮^(qū)位形象優(yōu)勢，以及中央各部委機關(guān)的行政資源；投資機構(gòu)主要瞄準的是 CBD 具有最終用戶承租 能力強，投資回報穩(wěn)定的特點；而投資客主要關(guān)注的是 CBD 區(qū)域內(nèi)的高性價比項目，該類客戶群聚效應(yīng)明顯，成為 CBD 區(qū)域部分 高檔寫字樓的主要消化力量。 另外， 央視東遷的消息得到確實，以及已經(jīng)開工的新北京電視臺大樓，直接促使了影視、廣告等傳媒企業(yè)開始向 CBD 聚集， 2021 年 CBD 區(qū)域內(nèi)一些中高檔項目如溫特萊中心、住邦 2021 等的主力成交客戶即以傳媒企業(yè)占據(jù)主導(dǎo)地位，其中的大單成交如上海文廣購買了陽光 100 的寫字樓一個整棟，深圳電視臺、湖南電視臺等也已表露了要在 CBD 內(nèi)購買寫字樓入駐的意向。 以下對 CBD 主要的銷售寫字 樓項目的成交客戶初步分析： 萬通中心 共四棟寫字樓，其中 A、 B 座為整層銷售， C 座 15層以下為打散銷售， D 座為整棟銷售。目前銷售均價為 19000 元 /平。 由于目前項目工期尚未達到封頂狀態(tài)，目前對銷售情況影響較大。該項目將于2021 年 9 月竣工， 2021 年 12 月底入住， C 座首先與 2021 年推出市場， A、 B 座于 2021 年 4 月推出市場。目前成交客戶中以 C 座為主，多為投資型客戶，比例高達 60%以上，成交面積從最小的 85 平方米到最大的 1000 平方米，但以 100—— 300 的小面積為主。 A、 B 座成交客戶僅有一 家境外醫(yī)療機構(gòu)，成交面積為 2021平方米；另外，還有一家整層購買的客戶正處于洽談中，需求面積在 3000 平左右。 BatchDocWord 文檔批量處理工具 BatchDocWord 文檔批量處理工具 溫特萊中心 共兩棟寫字樓，總面積為 3 萬平方米，其中一棟散售，一棟出租，目前銷售均價為 18000 元 /平，租金價格為 20—— 22 美金 /平 /月。目前溫特萊中心已經(jīng)基本竣工，其銷售率達到 30%。 從成交客戶情況來看，目前成交客戶以傳統(tǒng)的機械制造類及傳媒娛樂業(yè)為主，投資型、網(wǎng)絡(luò)公司、廣告公司依然在項目內(nèi)所占比例較大，并多以中資客戶為主，外資客戶比例僅不到 40%，其中知名客戶有普利斯通，另有一家行業(yè) 協(xié)會組織購買整層面積（ 1800 平方米）。 成交客戶購買面積相對偏小，多以 100—— 200 平方米面積居多，外資客戶資質(zhì)也并不高，基本所需面積都在 200 平方米以內(nèi)，以設(shè)立代表處為主要的購買方式。另外，受到央視東遷的影響，項目成交客戶中投資型有攀升趨勢。根據(jù)了解，央視所屬的一家影視制作公司與項目的談判進入比較深入的階段，所需面積大概在2 層左右，約為 3500 平方米。 富爾大廈 項目總建筑面積共 5 萬平方米，銷售均價從開盤時的 15000 元 /平，上漲到 20210元 /平。項目從 4 層 —— 30 層全部散售，目前項目的可 銷售面積已經(jīng)全部售磬。開發(fā)商自留四層面積供出租，但除了其中一層整租外，其余三層面積都打散出租。項目于 2021 年 5 月底正式落成入住。 從成交客戶情況來看，大廈所有成交面積以小業(yè)主為主，無整層以上的銷售，前期投資型客戶較多。項目總的成交客戶約 120 戶左右，投資客戶比例高達 50%以上，主要因為項目所處的地理位置優(yōu)越，并具有相對較高的性能價格比；項目的整體品質(zhì)不高，但基本配置符合甲級寫字樓標準；另外起戶型結(jié)構(gòu)比較適合投資，對投資客戶形成了極大的吸引，因此項目的銷售情況良好。 項目入住前銷售率約為 30%，隨著項目逐步 達到入住條件，大批投資型客戶看好項目投資潛質(zhì)，項目剩余面積得以迅速消化，銷售率突破 90％，但由于該項目BatchDocWord 文檔批量處理工具 BatchDocWord 文檔批量處理工具 吸引了眾多小型投資客，戶型劃分偏銷，因此預(yù)計缺乏對大型租賃型客戶的吸引能力。 藍堡國際中心 共兩棟寫字樓，其中 A 棟 31000 平方米， B 棟 7000 平方米，銷售均價為 16500元 /平，目前租金價格為 15—— 16 美金 /平 /月。 A 棟銷售情況良好，目前銷售率達到 80%，目前項目的入住率也達到了 60%； B 棟計劃整棟銷售，目前有大客戶正在談判過程中。 從成交客戶情況來看，投資客戶所占比例較大，達到 40—— 50%，其中最大投資客戶購買面積達 5 層之多，面積達 3000 平方米，是在項目處于前期基礎(chǔ)階段購買。項目的整層成交比例也較大，共有 8 層面積都為整層銷售，占總銷售面積的1/3。 藍寶知名客戶還有頂新和華龍，都是從小業(yè)主手中租賃。 北京財富中心 項目共分三期開發(fā)，其中一期寫字樓面積 10 萬平方米，銷售均價為 20210 元 /平方米。由于項目地理位置優(yōu)越，從推出市場起，銷售情況良好，除部分開發(fā)商預(yù)留面積外，可銷售面積基本售磬。 成交客戶中大都自用，但購買面積相對較小，為 200—— 600 平方米之間。由于項目與央視新址隔三環(huán) 路相望，客戶中傳媒及相關(guān)服務(wù)行業(yè)居多，金融服務(wù)、律師事務(wù)所也聚集于此，其中普華永道在項目整體租賃面積達 7 層，共 20210 平方米。 中環(huán)世貿(mào)中心 共有四棟獨立的寫字樓構(gòu)成，處于北京最優(yōu)越的地理位置，總建筑面積達 24 萬平方米。項目將于 2021 年 8 月整體完工，項目銷售模式為整層以上，不進行散售，目前銷售情況良好，其中 A、 B 兩座整售給新加坡凱德置地有限公司， C 棟的銷售面積超過 60%，銷售工作已經(jīng)基本完成，剩余面積將全面轉(zhuǎn)為租賃。項目的銷售價格高達 25000 元 /平。 BatchDocWord 文檔批量處理工具 BatchDocWord 文檔批量處理工具 項目本身定位高，銷售只接受整層以上的面積 的客戶。從目前成交客戶情況來看，客戶資質(zhì)都很高，多為外資世界知名公司，成交面積也大都在 2021 平方米以上。光大銀行、 意大利中悅 (國際 )服飾集團 、長榮集團、同仁堂、日本基金管理公司等知名客戶都購買整層以上面積，其中長榮集團成交面積達 5 層之多。 客戶對產(chǎn)品關(guān)注點 通過對北京中原 大量的二手業(yè)務(wù)經(jīng)理進行深入集中的調(diào)研發(fā)現(xiàn)，目前在 CBD 的存量項目中，入住的客戶對現(xiàn)有的寫字樓產(chǎn)品的問題主要集中： 24 小時機房空調(diào) 客戶對 24 小時機房空調(diào)的提供有明確而具體的需求，一般大點的公司都將擁有自己的機房，要求 24 小時機房空調(diào)必須設(shè)置。 無線上網(wǎng) 很多客戶反映會議室不能提供無線上網(wǎng)，即使能提供，也受網(wǎng)絡(luò)速度影響，無法正常快捷適應(yīng)，未來此類需求將被放大的使用。 網(wǎng)絡(luò)通信 很多客戶覺得，目前的網(wǎng)絡(luò)通信不能滿足要求，客戶對網(wǎng)絡(luò)通信的要求越來越多，衛(wèi)星通信裝置尤為重要。 會議室 客戶一般要求大廈具有專門的會 議中心，擁有 10 幾個專業(yè)的會議室，會議室的需求情況在樓內(nèi)形成一定便利，對租戶選擇寫字樓有一定利好因素。 員工餐廳 客戶對員工餐廳比較關(guān)注，一些國外公司在選擇寫字樓時都會要求該寫字樓具有員工餐廳。 空調(diào)使用 BatchDocWord 文檔批量處理工具 BatchDocWord 文檔批量處理工具 征收超時空調(diào)費，對空調(diào)使用的運行時間，