【文章內容簡介】 宜昌X市全年房價漲幅在10%以上，漲幅居全國第三。此外從已發(fā)布的信息統(tǒng)計來看，2005年宜昌X市平均房價在2800元/平方米左右。而且宜昌X的房價地域之間差異明顯。縣市區(qū)一般在1500元／平方米以下，個別樓盤達到1500－1800元／平方米，城區(qū)伍家崗一帶一般在2000－3200元／平方米左右，西陵區(qū)一般在2500－3800元／平方米，沿江頂級地段則在3500－4600元／平方米。而與中心城區(qū)緊鄰的開發(fā)區(qū)、港窯路、葛洲壩一般在2800元／平方米左右，中心城區(qū)商鋪售價低的僅8000－10000元／平方米，高的接近30000元／平方米，一般售價在16000元－23000元／平方米之間。2006年宜昌X房地產市場，西陵、伍家、葛洲壩、東山開發(fā)區(qū)各個區(qū)域都有新項目，整個市場已現燎原之勢。眾多樓盤的出現不僅讓消費者有了更多的選擇余地，樓盤之間的競爭也將進一步推動宜昌X房地產向更高端發(fā)展。目前，到2004年6月，市區(qū)共有房地產開發(fā)企業(yè)173家，其中二級3家，三級37家，四級71家，暫定60家，備案2家。注冊資金在1000—2000萬元的147家，注冊資金在2000萬以上的28家。成立時間不長絕大部分是在1992年以后注冊成立。宜昌X市房地產企業(yè)無論管理、規(guī)模還是經營理念在湖北省處于領先水平。在內陸同等規(guī)模城市里亦屬前列。盡管受到宏觀調控的影響，2005宜昌X樓市依然取得了不錯的成績。全年投資環(huán)境不斷完善，房地產企業(yè)穩(wěn)步發(fā)展。2005年宜昌X房地產開發(fā)具有合格資質的企業(yè)共220家，比上年增長17%；投資呈現強勁增長勢頭。樓市在競爭中奮進宜昌X的房地產開發(fā)近幾年呈現一種區(qū)域劃分、板塊競爭的顯著特征，2005年仍保持這一特色。已形成的板塊有：沿江板塊（江臨天下、南北天城、美岸長堤、濱江國際）；勝利四路板塊（世紀花園、紫光園、誠昌怡園、）；西陵二路板塊（香格里拉、上海青天、紫光華庭、星苑）；兒童公園板塊（建誠之星、旅游廣場、金安陽光）；伍家崗區(qū)板塊（東方名都、桔香花園、碧波翠苑、天竹苑）；宜昌X開發(fā)區(qū)板塊（清江山水、民生麗島、畔山林語、東苑新城、香山銘苑）；綠蘿路板塊（香居麗景、錦銹東廬、鶴展云天、山莊花園）；夷陵區(qū)板塊（君臨山水、安旺花園、華宇花園、香山花園、陽光水岸、漢城印象、黃金居馨港）；下西陵二路板塊（中環(huán)廣場、現代城市廣場、亞洲豪園、金色勤苑、韻江錦府）；葛洲壩板塊（3A花園、華龍嘉樹、四季花都、馨島國際）。隨著商業(yè)步行街和西陵區(qū)中央商務區(qū)的興建，未來還會出現解放路板塊和夷陵廣場周邊板塊。這種板塊的劃分，有利于城市規(guī)劃和資源的集中有效配置，同時價格、消費層次分明，能滿足不同消費群體多樣化的消費需求。2006年宜昌X市房地產開發(fā)交易情況匯總表項目內容數據同比增長（%）開發(fā)投資情況投資額（億元）其中：住宅投資額（億元）25商品房交易情況交易總面積（萬m2)交易總金額（億元）商品房預銷售均價（元/m2）2579其中：市區(qū)商品房預銷售均價（元/m2）2491商品住宅預銷售均價（元/m2）2881其中：市區(qū)商品住宅預銷售均價（元/m2）324212商品房空置面積（萬m2)36商業(yè)地產分析2004年以前，宜昌X商業(yè)地產并沒有形成什么氣候，2005年始，商業(yè)地產則發(fā)展迅猛，供應充足，產品形態(tài)也豐富多彩。既有以均瑤廣場為代表的shoppingMALL，又有以盈嘉、產權式商鋪。既有以溫州商業(yè)廣場、金東山市場為代表的大型批發(fā)類市場，又有如香港名店街、康龍家居廣場、三峽國際旅游茶城般的主題商業(yè)區(qū)。此外，像旅游廣場、中環(huán)廣場、勤業(yè)大廈之類的寫字樓以及高層、小高層住宅的商鋪也都十分流行。2006年，隨著解放路商業(yè)步行街、西陵區(qū)中央商務區(qū)的興建，加上更多的住宅底商投入市場，商業(yè)地產的供應量將加大，銷售壓力也愈加沉重。商業(yè)地產整體銷售低迷，除均瑤廣場、香港名店街等少數商鋪熱銷以及一樓臨街獨立分檔的商鋪好賣之外，大多數寫字樓、商鋪都銷售乏力。這再一次提醒開發(fā)商，商業(yè)地產是一個融合開發(fā)商、營運機構、業(yè)主、商戶等多方面因素于一體的地產品種，具有不同于住宅開發(fā)的自身規(guī)律，更多地受制于當地的經濟發(fā)展水平和商業(yè)環(huán)境，缺乏住宅那樣廣泛的群眾基礎，因此，投資開發(fā)不宜盲目。綜合評述：宜昌X房地產市場的發(fā)展在國家宏觀調控作用下，仍然保持了良好的運行勢態(tài)，2006年宜昌X房地產全年的發(fā)展呈現一個穩(wěn)中上揚的態(tài)勢。其中，住宅產業(yè)逐漸走向成熟和理性，房價處于一個平穩(wěn)的過渡期，略有上漲但幅度不大；消費者更加理性，選房購房更加注重產品的質量和綜合指數，這兩個標準將成為考量宜昌X樓市的一個重要依據。其次，商業(yè)地產日趨活躍，迎來發(fā)展的一個高峰，主要體現在投資和經營上。主力店、商圈、超市等多種商業(yè)業(yè)態(tài)都將呈現良好的發(fā)展勢頭；寫字樓、倉儲式物流也將在龍頭項目的帶動下有所突破。不管2006年宜昌X房地產出現什么樣的變化，依然可以清晰看到未來市場的兩條主線，一是保持穩(wěn)定的、可持續(xù)性的發(fā)展，一是建立公開、公正、透明的交易規(guī)則。隨著三峽大壩的建設，宜昌X城市的知名度日益提高，政府提出的建設世界水電名城的口號振奮人心，宜昌X房地產未來升值空間巨大，前途不可限量。二、宜昌X房地產市場存在的問題及原因分析供求矛盾（突出）及原因分析216。 土地供求矛盾由于宜昌X是一個山水城市，經濟發(fā)達，土地稀缺，需求旺盛，導致房地產行業(yè)的持續(xù)升溫，從而使該行業(yè)吸引了更多的社會資源投入，各大開發(fā)商紛紛搶地奪盤，而許多非房地產開發(fā)企業(yè)也紛紛購買土地，囤積居奇，待價而估，以圖暴利。導致對土地的需求量劇增，而宜昌X市是個土地資源相對稀缺的濱江城市，土地需求過快而供求不足，直接結果是導致土地使用價格迅速上漲，間接加速了宜昌X市的舊城改造速度和“西進東拓”的發(fā)展戰(zhàn)略。216。 商品房的供求矛盾一方面，開發(fā)商在建、已建的住房面積不斷增加，另一方面，居民對住房的需求也在不斷增加，隨著人民生活水平的不斷提高，居民的消費結構較之以前已發(fā)生很大變化。汽車、住房等大宗商品交易逐漸成為居民消費熱點，然而需求的增加量依然大于供求，這也是宜昌X市房價持續(xù)走高的根本原因，也即是需求的增長推動了房價的飛漲，但又不是房價走高的唯一原因，此外，房地產開發(fā)商醉心于開發(fā)中高檔大型樓盤，經濟房，安居房，小戶型，單套售價低的住房供應量偏小，導致大量的中、低收入家庭無法正常購買只能持幣觀望或轉而購買二手房或轉向租賃市場。房價增長過快的問題從前面的現狀分析中，我們已經了解了宜昌X房價的增長幅度，這種增長的原因有合理的部分，也有泡沫部分。合理的方面是開發(fā)商開發(fā)成本增加，例如土地價格上漲，建材、建筑裝飾用品等價格飛漲，追求樓盤的配套功能導致成本支出擴大，當然也有物價因素，銀行提高貸款利率導致開發(fā)商背負的利息成本增加。不合理的方面：開發(fā)商的惡意哄抬、炒作。同時消費者的預期心理也影響到自己的購房行為進而被開發(fā)商利用。房地產開發(fā)商存在的問題：宜昌X房地產本身存在很多的缺陷和不足，集中體現在以下幾個方面：216。 自身素質不足①企業(yè)規(guī)模普遍偏小，集約化，規(guī)?；潭鹊?。②部分企業(yè)自有資金不足，抗風險能力弱。③企業(yè)內部管理與運作欠規(guī)范。④人才匱乏，產業(yè)隊伍素質有待提高。⑤缺乏品牌經營意識。⑥物業(yè)管理意識淡薄，物業(yè)管理水平不高。216。 競爭過度集中，策略同化宜昌X市樓盤之間的競爭主要集中于中高檔樓盤之間，大中戶型之間，經濟房，安居房，小戶型，單套售價低的住房供應量小，而中高檔樓盤之間，同質化現象加重，而消費者的購房訴求日趨向品牌、地段、價格、品質、環(huán)境等方面集中，因此，如何塑造自己樓盤的鮮明風格和凸顯個性優(yōu)勢是擺在每一個開發(fā)商面前的現實課題。216。 片面追求大、全、同，核心競爭力不夠一般的開發(fā)商認為企業(yè)做的愈大，功能愈齊全，就愈是有競爭力。但是往往這樣的企業(yè)缺乏核心競爭力，在品牌優(yōu)勢不明顯，行業(yè)進入洗牌階段時，很多弊端就會顯露出來。而宜昌X的許多開發(fā)商卻似乎都不約而同地在往這個方向發(fā)展，且樂此不彼。三、未來宜昌X市房地產發(fā)展趨勢預測從前面宜昌X的房地產現狀分析，讓我們發(fā)現了行業(yè)內的存在諸多問題和矛盾，經過對其深層次的原因分析，更進一步加深了我們對宜昌X市房地產現狀的理解。而解決整個行業(yè)的問題和矛盾在短期實現一勞永逸或全部解決是不可能的。但是我們可以從全局的戰(zhàn)略高度來預測宜昌X市未來幾年的發(fā)展趨勢，達到趨利避害充分利用有利的因素發(fā)展自我，有效規(guī)避不確定風險，排除不利因素，提高自我的市場風險意識和企業(yè)抵御風險的能力。具體來說，宜昌X房地產會從以下幾個方面在未來三年內將發(fā)生較大變化。宜昌X宏觀經濟繼續(xù)保持高速發(fā)展，為房地產行業(yè)的發(fā)展提供良好的外部環(huán)境。房地產將保持高速發(fā)展，行業(yè)結構進一步調整。城市大規(guī)模的改造開始從無形到有形，從無序到有序。一方面，拓寬城市骨架的愿望開始變成現實；另一方面，交通的便捷、流暢使得人們把眼光和注意力逐漸轉移到一些新的居住空間，宜昌X市區(qū)中將繼續(xù)按照政府部門制定的“東拓西進”沿江突破開發(fā)的模式發(fā)展。伍家版塊、東山版塊、夷陵版塊將逐步變得高貴起來，開發(fā)的精細度和成熟度將成為這個區(qū)域產品打造的新的市場標準。由于上述區(qū)域的市場拉動，一批中心城區(qū)的消費者開始選擇上述區(qū)域置業(yè)，從而相應減輕了中心城區(qū)房屋供應的壓力。未來商業(yè)地產的競爭突圍將表現在三個主要方向：一是以大的shoppingmall與大的商業(yè)物業(yè)的組合，以大的國際、國內品牌主力店與傳統(tǒng)商業(yè)的組合；二是以精品和特色主題商業(yè)街區(qū)與與之相適應的商業(yè)物業(yè)的組合；三是以大物流、大批發(fā)為特色的集約化市場與商業(yè)物業(yè)的組合。在上述組合中，既完成了城市的商業(yè)配套，又滿足了城市的商業(yè)消費升級，同時也創(chuàng)造了許多新的市場機會。隨著經濟房、安居房、小戶型、單套售價低、廉租屋等中低檔產品出現，住宅產品的鏈條將開始形成上游、中游、下游等概念。梯度的意義和細分的意義將構成宜昌X住宅的產品豐富度，使得每個層面的消費者都得到相應的關注，房地產行業(yè)的供求矛盾會逐步緩解。價格會維持在現有水平線上，總體會呈現穩(wěn)定，不同區(qū)域會有不同的增長幅度，總體增幅會維持在5%，但區(qū)域增幅差異會比較大。因為市區(qū)西陵區(qū)的房價已維持在高水平線上，再往上漲的空間已不大，而其它轄區(qū)如伍家崗、夷陵區(qū)開發(fā)速度快，而房價相對于西陵區(qū)仍處于市區(qū)低區(qū)間。只要西陵區(qū)的總價房價維持穩(wěn)定，則伍家崗、夷陵區(qū)的房價就會有很大的上升沖力。四、會展市場分析會展經濟主要是從經營會展的角度來衡量的，通常包括：（1）經營會展的直接收入。如門票收入、參會參展費收入、場館租金、廣告收入等。（2）由會展帶動的一系列相關產業(yè)的收入。會展涉及交通、運輸、通信、住宿、餐飲、服務、旅游、廣告、裝飾等諸多部門，國際上有1∶9的說法，即辦展會的場館收入如果是1的話，那么相關的社會收入就是它的9倍，會展經濟和旅游經濟、房地產經濟一起，并稱新世紀的“三大無煙產業(yè)”。（3）品牌會展對一個國家、地區(qū)、城市形象和知名度的提升作用。會展業(yè)一向被認為是城市發(fā)展的“助推器”，其利潤率大約在25%以上，屬于高收入、高贏利行業(yè)，對相關產業(yè)帶動能力極強。中國會展業(yè)每年正以20％左右的速度遞增，規(guī)模也越來越大，我們堅信中國出現將更多的“會展城市”和品牌會展，助推城市經濟發(fā)展。翻開宜昌X的會展“日記”， 宜昌X沒有舉辦過一次有規(guī)模的展覽和博覽會，其原因就是沒有大型會展中心，但是宜昌X有得天獨厚的自然環(huán)境和豐富的資源，宜昌X需要一個平臺展示雄厚的“家底”，需要一個平臺海納百川。中國綠茶博覽會，中國中西部房產展示會，中國屈原博覽會，中國水利水電博覽會，中國機電產品博覽會，中國三峽旅游博覽會，中國三峽地區(qū)土特產經貿博覽會等逐漸走向了全國。發(fā)展會展不得不談到區(qū)位優(yōu)勢，宜昌X位于湖北西部，長江中上游分界處，素有“川鄂咽喉”、“三峽門戶” 之稱，更是獨攬區(qū)位、交通、資源等優(yōu)勢?？梢哉f，宜昌X完全具備了成為一個會展名城的條件。第三章 項目周邊物業(yè)市場調查分析一、夷陵區(qū)域定位發(fā)展分析夷陵區(qū)于2001年撤縣設區(qū)，區(qū)域面積3400平方公里，地形似龜。東西橫距77公里，南北縱距103公里，東連遠安、當陽，南抵長陽、宜都、枝江，西接秭歸、興山，北鄰?？?，環(huán)繞世界水電旅游名城宜昌X市，是宜昌X地區(qū)的中心腹地。區(qū)域地勢由東南向西北逐漸升高。西北天柱山為最高點，，于是形成了山地、河谷、丘陵等眾多的地貌類型，水域屬長江主體水系，全區(qū)有49條河流注入長江。隨著宜昌X市建設省域副中心城市和世界水電旅游名城戰(zhàn)略的實施，夷陵區(qū)與市中心城區(qū)的距離在拉近，兩者互融步伐加快成為城市發(fā)展的必然趨勢。這既為夷陵區(qū)經濟發(fā)展帶來了歷史性的機遇，也為夷陵區(qū)的城市建設注入了新的強勁動力。夷陵區(qū)作為宜昌X市的城市新區(qū)，有著美麗如畫的山水風光，發(fā)展有著得天獨厚的優(yōu)勢。環(huán)繞宜昌X市，有著巨大的發(fā)展空間，中心城區(qū)百多萬市民為夷陵區(qū)的發(fā)展作著強大的支撐；自身較大的經濟規(guī)模和較強的經濟實力，構筑了城市發(fā)展的基礎；豐富的土地資源、秀麗的山水環(huán)境、濃厚的文化底蘊，提供了城市發(fā)展的條件。全新寫意城市西進，傾力演繹安居夷陵，隨著發(fā)展大道的擴建，夷陵區(qū)融入宜昌X市中心城區(qū)的步伐也在不斷加快，一個充滿希望的宜昌X市新區(qū)，一個山水與文化并重的古老而年輕的城市正逐漸崛起。夷陵區(qū)逐漸成為了宜昌X市又一個辦公、居住的理想之地。二、夷陵區(qū)房地產市場發(fā)展趨勢分析市場發(fā)展狀況分析“城市西進、安居夷陵”的開發(fā)戰(zhàn)略，夷陵區(qū)以其獨特的區(qū)位優(yōu)勢和生態(tài)環(huán)境，吸引了大量的地產投資，房地產行業(yè)發(fā)展迅猛，房地產業(yè)已成為夷陵區(qū)國民經濟新的增長點和第三產業(yè)中發(fā)展最快、最具活力的優(yōu)勢支柱產業(yè)。2006年，擬開發(fā)項目18個，，較2005年有大幅增長。不言而喻，房地產業(yè)的興起對該區(qū)經濟社會發(fā)展做出了突出貢獻，對拓寬宜昌X城市骨架也具有重要的現實意義。夷陵區(qū)房地產發(fā)展的重點區(qū)域分兩部分：一部分為長江市場周邊區(qū)域；一部分為老城區(qū)骨干街區(qū)重點區(qū)域。長江市場周邊擁有不可多得的山水資源，加之新城優(yōu)勢中的居住人群大多行商，具有一定的購買實力，使得該區(qū)域房地產得到了優(yōu)先發(fā)展，涌現了一批如“香山花園”、“豐豪長江商城”等優(yōu)質樓盤，并將價格由原來的800元／平方米上