【正文】 ocWord 文檔批量處理工具 BatchDocWord 文檔批量處理工具 新增項目 CBD新增項目的供應(yīng)情況為：區(qū)域新增公建項目總建筑面積為 3314173平方米，其中寫字樓約為 1535830 平方米 (其中不含國貿(mào)三期寫字樓部分 )。 調(diào)研范圍 存量項目 國貿(mào)中心、京廣中心、中服大廈、科倫大廈、漢威大廈、航華科貿(mào)中心、嘉里 中心、華彬國際大廈、艾維克大廈、贏嘉中心、住總大廈、和喬大廈 C 座、數(shù)碼01 大廈、嘉都大廈、建外 SOHO、藍堡國際中心共計 16 個項目。 新增項目 富爾大廈、華平國際大廈、尚都國際大廈 A 座、世紀財富中心、中國第一商城、中環(huán)世貿(mào)中心、北京財富中心、萬通中心、萬達廣場、溫特萊中心、光華國際中心、 SOHO 尚都、世貿(mào)商業(yè)中心、金地國際中心、東方梅地亞中心（依斯特大廈）、銀泰中心、國貿(mào)三期、怡禾國際中心、 CBD 國際大廈、國際財源中心、以太廣場、民源大廈、華彬國際大廈二期共計 23 個項目。各項目面積詳細情況見表 2： 表 2： CBD 區(qū)域新增公建項目供應(yīng)情況 項目名稱 項目性質(zhì) 總建面積 （平方米） 寫字樓 （平方米） 入住時間 項目現(xiàn)狀 備注 華平國際大廈 * 寫字樓 72021 72021 2021 年 基本竣工 整售 世紀 財富中心 * 綜合體 141986 141986 2021 年 主體施工 銷售 中國第一商城 綜合體 47000 2021 年 主體施工 銷售 萬通中心 綜合體 136000 83000 2021 年 主體施工 銷售 萬達廣場 綜合體 500000 30000 2021 年 主體施工 銷售 光華國際中心 * 綜合體 210000 120210 2021 年 基礎(chǔ)施工 銷售 SOHO 尚都 綜合體 170000 60000 2021 年 主體施工 銷售 世貿(mào)商業(yè)中心 綜合體 185800 185800 2021 年 主體施工 不詳 金地國際中心 綜合體 151534 101580 2021 年 主體施工 租售 東方梅地亞 寫字樓 119931 119931 2021 年 主體施工 銷售 銀泰中心 * 綜合體 350000 100000 2021 年 主體施工 租售 國貿(mào)三期 * 綜合體 540000 不詳 尚未開工 不詳 怡禾國際中心 * 綜合體 135000 55000 不詳 尚未開工 銷售 CBD國際大廈* 寫字樓 70000 70000 不詳 封頂 銷售 國際財源中心 * 綜合體 168545 168545 不詳 尚未開工 銷售 以太廣場 * 不詳 49988 49988 不詳 尚未開工 不詳 民源大廈 * 不詳 110000 36000 不詳 爛尾樓 不詳 華彬大廈 II* 寫字樓 95000 95000 不詳 尚未開工 不詳 合計 3314173 1535830 （數(shù)據(jù)來源：中原地產(chǎn)市場研究部） 說明： BatchDocWord 文檔批量處理工具 BatchDocWord 文檔批量處理工具 ? 由于部分在建項目的面積及功能分區(qū)尚未明確，因此 標有 *號項目寫字樓部分面積為估計值。 經(jīng)營情況分析 此次調(diào)研的新增項目中，立足于銷售的項目為 15 個；租售并舉的項目有 3 個；具體經(jīng)營策略不詳?shù)捻椖坑?5 個。 由于項目自身產(chǎn)品使用年限、產(chǎn)品品質(zhì)、市場形象、客戶資質(zhì)等多 方面因素的影響，區(qū)域市場內(nèi)各項目的租金水平存在較大差異。 就行業(yè)特征而言， CBD 區(qū)域集中了金融、能源（天然氣、石油）、汽車、 IT、生物技術(shù)、律師事務(wù)所、廣告、房地產(chǎn)、旅行、咨詢顧問服務(wù)等眾多行業(yè)，其中最具代表的行業(yè)包括：金融行業(yè)以 及以律師事務(wù)所、會計師事務(wù)所為代表的現(xiàn)代服務(wù)行業(yè)；需要強調(diào)的是，較之東二環(huán)區(qū)域的此類咨詢機構(gòu)， CBD 區(qū)域集中了更多的外資或涉外的現(xiàn)代服務(wù)機構(gòu)；此外 CBD 區(qū)域也是國際知名的跨國企業(yè)選擇辦公地點的重點區(qū)域。其中國 內(nèi) 大型企業(yè)主要集中 一些資金實力雄厚、擬在京建立總部或區(qū)域總部的公司 ，該類客戶看重當?shù)氐膮^(qū)位形象優(yōu)勢，以及中央各部委機關(guān)的行政資源；投資機構(gòu)主要瞄準的是 CBD 具有最終用戶承租 能力強，投資回報穩(wěn)定的特點；而投資客主要關(guān)注的是 CBD 區(qū)域內(nèi)的高性價比項目，該類客戶群聚效應(yīng)明顯，成為 CBD 區(qū)域部分 高檔寫字樓的主要消化力量。 BatchDocWord 文檔批量處理工具 BatchDocWord 文檔批量處理工具 溫特萊中心 共兩棟寫字樓，總面積為 3 萬平方米，其中一棟散售，一棟出租，目前銷售均價為 18000 元 /平，租金價格為 20—— 22 美金 /平 /月。開發(fā)商自留四層面積供出租，但除了其中一層整租外，其余三層面積都打散出租。項目的整層成交比例也較大，共有 8 層面積都為整層銷售，占總銷售面積的1/3。項目的銷售價格高達 25000 元 /平。 員工餐廳 客戶對員工餐廳比較關(guān)注，一些國外公司在選擇寫字樓時都會要求該寫字樓具有員工餐廳。目前很多 CBD 寫字樓項目的電梯不能達到客戶的使用要求，包括漢威大廈、華彬國際大廈等。目前項目周邊整體交通規(guī)劃流暢，四周全部都有道路連通，東三環(huán) 和朝陽路兩條城市主干路分別規(guī)劃為 85 米、 80 米的寬度，另外地鐵 10 號線設(shè)置在目前朝陽劇場處的車站可直接與本項目連通。 A、 B 座成交客戶僅有一家境外醫(yī)療機構(gòu)，成交面積為 2021平方米；另外，還有一家整層購買的客戶正處于洽談中，需求面積在 3000平左右。 裝修改造 客戶比較關(guān)注裝修改造費用、改造難度，有些寫字樓改造難度比較大，將進一步影響其預(yù)期投入。 網(wǎng)絡(luò)通信 很多客戶覺得，目前的網(wǎng)絡(luò)通信不能滿足要求，客戶對網(wǎng)絡(luò)通信的要求越來越多，衛(wèi)星通信裝置尤為重要。 中環(huán)世貿(mào)中心 共有四棟獨立的寫字樓構(gòu)成，處于北京最優(yōu)越的地理位置，總建筑面積達 24 萬平方米。 A 棟銷售情況良好，目前銷售率達到 80%，目前項目的入住率也達到了 60%； B 棟計劃整棟銷售，目前有大客戶正在談判過程中。 富爾大廈 項目總建筑面積共 5 萬平方米，銷售均價從開盤時的 15000 元 /平，上漲到 20210元 /平。目前成交客戶中以 C 座為主，多為投資型客戶，比例高達 60%以上，成交面積從最小的 85 平方米到最大的 1000 平方米，但以 100—— 300 的小面積為主。另外，由于銷售工作本身對工期有明顯BatchDocWord 文檔批量處理工具 BatchDocWord 文檔批量處理工具 的依賴，隨著項目工程進度順利開展而逐步好轉(zhuǎn)，因此目前 CBD 區(qū)域的在建寫字樓銷售項目來看，大都未達到理想的銷售效果。 客戶情況分析 租賃客戶情況分析 為更加明確 CBD 區(qū)域的客戶構(gòu)成，中原地產(chǎn)對 CBD 區(qū)域具有代表性的項目進行客戶構(gòu)成的專項分析，典型項目包括：國貿(mào)中心、嘉里中心、招商局大廈、京廣中心、中服大廈、數(shù)碼 01 大廈、漢威大廈、艾維克大廈、贏嘉中心、住總大廈等。 ? 租賃價格單位為美元 /月 .平方米；物業(yè)管理費單位為美元 /月 .平方米。 此外，根據(jù) CBD 管委會對 2021 年 2021 年區(qū)域內(nèi)規(guī)劃項目竣工面積的統(tǒng)計也基本呈現(xiàn)出 2021 年 2021 年集中供應(yīng)的態(tài)勢。但截止至目前， CBD區(qū)域具備入住條件的甲級寫字樓項目尚未出現(xiàn)供大于求的狀況，甚至由于整體經(jīng)濟發(fā)展的帶動，出現(xiàn)了小范圍的供不 應(yīng)求局面，寫字樓租金水平出現(xiàn)小幅度提升。 調(diào)研內(nèi)容 以 CBD 區(qū)域內(nèi)存量及新增寫字樓項目為目標，重點核實區(qū)域內(nèi)寫字樓新增量及存量的供應(yīng)情況，銷售、租賃價格情況，客戶情況。BatchDocWord 文檔批量處理工具 BatchDocWord 文檔批量處理工具 第二部分 市場情況分析 供應(yīng)量分析 存量項目 主要現(xiàn)有公建項目總建筑面積約為 4126568 平方米，其中寫字樓面積約為1336537 平方米。 ? 此次統(tǒng)計未包括在建的北京電視臺和中央電視臺。 BatchDocWord 文檔批量處理工具 BatchDocWord 文檔批量處理工具 表 4： CBD 區(qū)域內(nèi)主要寫字樓項目經(jīng)營情況表 項目數(shù)量 寫字樓面積 租售 3 202180 銷售 15 1560432 不詳 5 180988 23 1943000 如表 4 所示，預(yù)計 2021 年 CBD 區(qū)域僅在售的寫字樓項目就將超過 156 萬平方