【文章內(nèi)容簡介】 線，跳出城市單調(diào)的建筑規(guī)劃。 B. 高落差的坡地景觀充分伸展了樓間距，強化了一宅一景的效果 C. 由坡地景觀內(nèi)下沉的“隱蔽車道”充分做到了“曲徑通幽處”的縱深感，以蜿蜒曲折的藤類植物遍布兩壁的車行路線，體現(xiàn)出了項目與眾不同的高貴品質(zhì)。 D. 強調(diào)景觀的均享，強化半私密空間，強化窗前的視覺效果。 E. 強調(diào)日照、朝向均好。 XX項目可行性報告 21 本項目既要照顧 XX 鎮(zhèn)地區(qū)客戶對日照、朝向的要求，又要兼顧戶戶看景的需要進行設(shè)計，盡量使每戶窗前有景，做好社區(qū)內(nèi)園林建設(shè)，實現(xiàn)全景觀設(shè)計。 5. 產(chǎn)品規(guī)劃建議 1) 項目用地周邊環(huán)境分析 土地面積 及基本指標(biāo) ：項目總占地面積 70 畝，建筑形式建議以為多層板樓為主，以中等面積戶型為主，總建筑面積 10 萬平方米以內(nèi)，容積率控制在 左右。 可以按照滿足綜合容積率 的情況下，將三塊地當(dāng)作一個整體規(guī)劃，不必完全拘泥于每塊地的苛刻要求。修建性詳規(guī)存在一定可調(diào)空間。 土地規(guī)劃使用性質(zhì) 土地性質(zhì) 現(xiàn) 為荒地（可轉(zhuǎn)為住宅用地。） 項目用地周邊環(huán)境調(diào)查（交通條件調(diào)查） XX 鎮(zhèn)的交通、通訊發(fā)達。鐵路有京包線、大（同）準(zhǔn)（準(zhǔn)格爾）電氣化鐵路橫貫市區(qū)。 公路有 208 國道、呼陽省級公路縱橫全市。 XX 鎮(zhèn)市距呼和浩特飛機場 160 公里，距大同機場 50 公里，距首都機場380 公里。 XX項目可行性報告 22 縣鄉(xiāng)公路四通八達，村級公路縱橫成網(wǎng)。通訊設(shè)施完善，實現(xiàn)了長途傳輸?shù)臄?shù)字化、網(wǎng)絡(luò)化。 2) 土地 SWOT（深層次）分析 項目地塊的優(yōu)勢 本項目位于 XX 鎮(zhèn)市迎賓大街南側(cè)，交通、通訊成熟便利。京包、大秦路、110 國道，八達嶺高速等多條公路?？h鄉(xiāng)公路四通八達，村級公路縱橫成網(wǎng)。通訊設(shè)施完善，實現(xiàn)了長途傳輸?shù)臄?shù)字化、光纜化。在縣城內(nèi)各地區(qū)設(shè)立了多個公用電話亭，以滿足居民和游客對通訊的需求。 項目地塊的劣勢 項目位于 XX 鎮(zhèn)市 新區(qū) ，相對來說城市發(fā)展尚未成熟，工作生活上可能有些不方便之處。同時，周圍配套設(shè)施較大城市來講還不完善。 項目地塊的機會點 隨著周邊城市人口壓力以及環(huán)境的壓力越來越大，城區(qū)向外擴展的趨勢明顯加強。周邊區(qū)縣均處于開發(fā)高峰期且建設(shè)速度較快，發(fā)展?jié)摿^大。項目地塊所處位臵的發(fā)展前景是有目共睹的。所以項目地塊的潛藏價值與開發(fā)投資的升值空間均很大。 項目地塊的威脅及困難點 項目處于烏蘭察布市的縣級市政配套開發(fā)還有待提高，同時，較其他大城市來說，該區(qū)域居民數(shù)量較少、思想認(rèn)識上也還存在一定得差距。因此，在產(chǎn)品的多樣化與競爭力得選擇上還存在一定的風(fēng)險。 XX項目可行性報告 23 3) 市場分析 本案在區(qū)域內(nèi)開發(fā)市場潛力 ：本項目屬于本區(qū)域其他產(chǎn)品來說較高端 的產(chǎn)品， XX 鎮(zhèn)屬于內(nèi)蒙古南部，處于蒙、晉、冀的交匯處，歷史悠久、交通便利，礦產(chǎn)資源 XX 富，素有“塞外古鎮(zhèn)、商貿(mào)客棧”之稱，所以此地塊的發(fā)展?jié)摿^大。適應(yīng)市場發(fā)展趨勢。 本案在開發(fā)中的營銷焦點問題 ：本項目在推廣過程中應(yīng)以歐式（中式）的風(fēng)格，優(yōu)雅的環(huán)境，愜意的生活，親近自然以及享受不同的文化氛圍等賣點為主。工作重點在于明確客群分析，針對客群的特點制定針對性較強的推廣策略，以此在提高推廣的工作效率的同時，還能做到節(jié)約推廣成本。 4) 規(guī)劃設(shè)計分析 初步規(guī)劃設(shè)計思路 設(shè)計概念 A. 項目主題與客戶： 本項目是為 XX 鎮(zhèn)稍高端、休閑人群以及新銳人群所打造的，具有相對較高投資回報的、全周期的、優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務(wù)的住宅物業(yè)。 B. 產(chǎn)品定位及特色： 根據(jù)上述項目主題與客戶主要特征，得出如下產(chǎn)品及其它項目 6 大特色： 通過控制大部分產(chǎn)品的戶型面積，實現(xiàn)相對較高單價的情況下低總價的產(chǎn)品。 強調(diào)產(chǎn)品中應(yīng)該實現(xiàn)高品質(zhì)的生活方式。 園林及建筑元素是本項目的主要特色元素，必須從規(guī)劃到景觀各個層面充分體現(xiàn)。 產(chǎn)品無論從建筑立面還是景園配臵都要具有鮮明的風(fēng)格化取向，與此同時賦予整個社區(qū)一個鮮明獨特的主題。 XX項目可行性報告 24 注重營造綠色的環(huán)境以及不同的社區(qū)氛圍。 樓座分布示意圖 項目東南角示意圖 XX項目可行性報告 25 項目西南角示意圖 地塊示意圖 主要產(chǎn)品類型 物業(yè)類型 基本戶型結(jié)構(gòu) 基本面積模數(shù)㎡ 建面㎡ 面積比 最大套數(shù) 套數(shù)比 普通住宅（中等戶型） 2房 1廳 1衛(wèi) 1廚 80~95 65000 65% 812 71% 2房 2廳 2衛(wèi) 1廚 100~120 20210 20% 210 18% 普通住宅（較大戶型） 3房及以上 120~260大戶型 15000 15% 125 11% 小計 容積率 100000 / 1147 100% 本項目產(chǎn)品主要為 2種物業(yè)類型：普通住宅 、部分社區(qū)商業(yè) 以上指標(biāo)的得出來自于本項目開發(fā)與營銷策略的指導(dǎo)，同時是按照地塊特征分析得出的理想狀態(tài)。僅供設(shè)計師參考。各項指標(biāo)均有浮動容許度。 XX項目可行性報告 26 所謂“基本戶型結(jié)構(gòu)”或“基本面積模數(shù)”是指本項目主流產(chǎn)品的特征與區(qū)間，設(shè)計師需結(jié)合具體規(guī)劃方案中不同資源優(yōu)勢程度，按照基本模數(shù)放大或以基本模數(shù)結(jié)合，形成更多更 XX 富的戶型。 建議規(guī)劃布局 各物業(yè)售價檔次排序 本項目產(chǎn)品類型分為普通住宅（普通多層板樓，部分錯層、疊拼的產(chǎn)品） 部分疊拼類產(chǎn)品能夠創(chuàng)造較高的價值，首先由于疊拼類產(chǎn)品具備洋房類產(chǎn)品的優(yōu)勢，同時在價格方面卻要明顯低于洋房類產(chǎn)品。此類產(chǎn)品對項目整體價值的提升可以起到突出的貢獻。 所有普通住宅類的產(chǎn)品在設(shè)計過程中都應(yīng)貫徹產(chǎn)品的主題與格調(diào)，大到產(chǎn)品的風(fēng)格，外立面的用材，園林景觀的設(shè)計，小到一草一木，園林小品，從頭到尾的每個細節(jié)都應(yīng)為突出產(chǎn)品的整體風(fēng)格主題作鋪墊。 規(guī)劃布局要求 由于疊拼類洋房產(chǎn)品對于環(huán)境（園林綠化、噪音、建筑密度、視野的開闊）等要求較高，因此此類產(chǎn)品建議布局于地塊的西側(cè)。 在建筑過程中務(wù)必保證建筑的間距，間距必 須適合 XX 鎮(zhèn)的日照系數(shù)。在足夠的樓間距的基礎(chǔ)上營造園林意境，提升項目品質(zhì)。 地上停車位 參考目前市場實踐，與本項目中大戶型較多的特點，目前暫時按 1000 戶計算、每 35 戶 1個車位考慮，整個項目需配套大于 200 個車位，可按規(guī)劃報批要求下線設(shè)臵。 XX項目可行性報告 27 地上停車位建設(shè)在項目地塊周邊，排布 200 個車位。 6. 戶型設(shè)計建議 目前， XX 鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場競爭異常激烈，人們對現(xiàn)代生活品質(zhì)的要求不斷提高，對居住環(huán)境舒適性的高品位需求不斷提升。因此，對于打造一個成功的房地產(chǎn)項目產(chǎn)品而言戶型面積的選擇及組合是至關(guān)重要的，戶型設(shè)計特色和結(jié)構(gòu)面積的配比及組合直接影響到項目后期最重要的環(huán)節(jié) 產(chǎn)品銷售，重視戶型面積選擇及組合是打造房地產(chǎn)項目精品的重要一環(huán)。 1) 建議依據(jù) A. 市場調(diào)查 :市場調(diào)研結(jié)果表明，本項目所在區(qū)域住宅市場樣案所提供的主力戶型為兩居。從市場調(diào)研可以發(fā)現(xiàn)，本地區(qū)市場競爭項目的熱銷戶型都以面積在 100 平米以下的小戶型為主，而面積在 130 平米以上的戶型基本上銷售業(yè)績不佳。 B. 價格因素：客戶在購買類似于房子這樣的大型不動產(chǎn)時，單價只是一種感觀性的心理價位，即參考價，而非決定性的價位，最終確定是否購買的決定性因素是該產(chǎn)品的總價。針對本項目而言，市場定位的主力客戶群所能承受的總價在 15 萬至 50 萬之間。 C. 客戶需求：根據(jù) 我司 市場調(diào)研及產(chǎn)品定位結(jié)果分析，得出本項目的主力客戶群大多屬于具有一定的社會地位和經(jīng)濟基礎(chǔ)的中產(chǎn)階級以上人群。對于這部分人群而言，他們部分追求生活的豪華奢侈，部分追求一種優(yōu)質(zhì)的格調(diào)和品位，他們大多期望在自己的承受能力范圍內(nèi)，擁有居住環(huán)境 優(yōu)美、面積適中的居所來享受生活。 D. 三級市場：著 XX 鎮(zhèn)房地產(chǎn)政策相對寬松，但三級市場并不活躍，很大一部分客戶群屬于購買第二套房產(chǎn)的二次臵業(yè)家庭，而他們再次臵業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)也會有很大程度的提高。所以他們在再次臵業(yè)時希望房屋的結(jié)構(gòu)趨于合理，面積適中，配套完善。 2) 戶型設(shè)計 XX項目可行性報告 28 本案在戶型設(shè)計汲取了其他競爭項目的優(yōu)劣勢，做出最具競爭力的產(chǎn)品： 以中等面積為主 戶型類型多樣化 各種需求結(jié)合戶型 確定戶型大小 A、根據(jù) 區(qū)域位臵：普遍看法為市區(qū)中心的戶型小的好、郊區(qū)戶型可以做大。 XX 鎮(zhèn)市場平均戶型面積： 二居： 80 平米－ 110 平米 三居： 120 平米－ 140 平米 四居： 160 平米 270 平米 B、戶型大小建議 建議本項目的戶型面積較 XX 鎮(zhèn)市的平均戶型面積小 10－ 20 平米，既不會過于狹小，居住不舒適；也不會過于奢華，超出定位客群的購買力 ,以期實現(xiàn)其經(jīng)濟性、實用性的目的。 二居（?。?70 平米 90 平米 二居（大）： 90 平米 100 平米 三居： 100 平米 120 平米 躍層： 130 平米 150 平米 XX項目可行性報告 29 7. 園林景觀建議 景觀設(shè)計為富有創(chuàng)造力的發(fā)展商提供了極大的施展空間，“一元投入，五元回報”的利潤是誘人的。但是根據(jù)本項目的自身特點，制定合理的景觀設(shè)計方案，并在營銷過程中充分兌現(xiàn)最大價值，卻是我們需要深入討論的。本部分建議從景觀的價值、主題風(fēng)格到特色賣點進行一一闡述。 1) 景觀的價值 環(huán)境賣點概念提出的背景 A、市場競爭的需要 XX 鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場在發(fā)展中很快由賣方市場走向買方市場。商品房供給量過多，空臵積壓房劇增，競爭空前激烈，迫使發(fā)展商提高樓盤素質(zhì)，營造舒適宜人的居住環(huán)境，以提高樓盤競爭力。于是景觀設(shè)計日益受到重視，住宅社區(qū)的環(huán) 境越來越好。發(fā)展商開發(fā)了景觀優(yōu)美的住宅社區(qū)，需要使用新的概念，以顯示樓盤與眾不同的特色，打動消費者，“景觀住宅”這一概念應(yīng)運而生。建筑設(shè)計及平面布局容易被模仿而使樓盤失去個性特色，園林景觀容易做出特色且難以被“克 XX項目可行性報告 30 隆”。求新求異的發(fā)展商紛紛加強園林景觀設(shè)計，力圖創(chuàng)造個性特色鮮明的住宅小區(qū)，于是庭園越做越精美，一些住宅小區(qū)被稱為園林式住宅并不夸張。 本項目所在大區(qū)域范圍內(nèi)，項目較多，但在市場有較好口碑的不多， 我司 分析發(fā)現(xiàn)，本地區(qū)項目中只有玖福小區(qū)及晶鼎莊園相對較好，并借此成為本地區(qū)的少見的明星樓盤。從區(qū)域市場來看，抓住機會 從園林景觀入手打造精品社區(qū)是搶占市場的有效手段。 B、消費者的需要 消費者對園林式住宅盼望已久。都市人工作緊張，希望有一個寧