2005年武漢武勝路項目產(chǎn)品定位方案(編輯修改稿)
2025-04-02 09:37 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 第二部分 項目 SWOT分析 一、項目基本情況 目位于武勝路片區(qū)，總建筑面積 38512 ㎡，獨棟商住樓，地下 2層 ,一層為車庫，另一層為機械房、倉庫。地上 1F— 5F 為群樓， 6F 作為辦公， 7F— 28F 為住宅。 二、項目 SWOT分析 項目優(yōu)勢（ S） 地理位置 該項目地處城市傳統(tǒng)核心區(qū)域，地理位置優(yōu)越，升值潛力巨大。 配套設(shè)施 座擁武廣、漢正街兩大商圈，周邊配套設(shè)施相當完善。 交通便利 項目地處武勝路北側(cè)，公交站近在眼前，多條公交路線途徑此處，交通十分便捷，通達武漢三鎮(zhèn)。 綠化環(huán)境 緊鄰項目東側(cè)有一個城市街邊公園，成片綠化和可供休息的平臺。 產(chǎn)品定位 項目產(chǎn)品定位迎合市場需求，引導目標客戶購買選擇。 客戶 來源 項目近郊有 泰 合廣場辦公大樓，有近 100 家公司， 分布有部分 高收入年輕白領(lǐng)階層；周邊 大規(guī)模 的私營業(yè)主； 關(guān)聯(lián)片區(qū)包括 有武廣商圈目標客戶 規(guī)模較， 必將吸引大批的投資客。 項目劣勢（ W） 噪音程度 項目地處主干道一側(cè)，車流量大，噪音污染嚴重，對辦公及居住均有一定影響。 項目本身 項目本身是商用辦公建筑，現(xiàn)在改為住宅，存在公攤大，上下水管線、電、寬帶、煤氣 /天然氣管道入戶問題； 由于用地性質(zhì)發(fā)生改變， 項目的使用年限問題 不可規(guī)避 。 周邊客戶心理 由于處于長時間擱淺狀態(tài)， 周邊客戶 與居民 基本都對項目有 所 了解，對項目有 一定 抵觸情緒。 周邊環(huán)境 項目周邊 均為 老住宅，存在臟、亂現(xiàn)象，景象景觀和心情；附近車流量大，灰塵污染嚴重 ， 項目本身沒有綠化帶 ； 車位配比 項目僅有地下一樓停車位， 項目緊鄰主干道，當項目開始投入使用后，車位問題將嚴重影響項目的運營。 3 項目機會（ O） 啟動時機 周邊在售樓盤不多，且類似項目都處于尾盤階段，市場競爭力相對較小。 區(qū)位優(yōu)勢明顯 項目地處漢口核心位置，地段未來升值潛力巨大 。 戶型面積設(shè)計 從周邊在售的樓盤來看，小的戶型都已基本銷售完畢，可見，小戶型在該區(qū)域存在一定的需求空間 。 隱性 機會（引導消費） 對于該區(qū)域，已經(jīng)有開發(fā)商推出小戶型，而本項目 對于消費者的引導也就會更加容易（采用跟進戰(zhàn)術(shù)，對于自己而言降低 成本） 。 4 項目威脅（ T） 客戶認同 客戶購房 日趨理性， 因項目停放時間過長， 客戶對本項目存在 一定 排斥性 ； 項目本身的“硬傷”也將使產(chǎn)品缺乏競爭力。 競爭對手 隨著周邊地塊項目的啟動，屆時大量樓盤入世，對本項目有著強大的沖擊力。從客戶群、營銷推廣等各個方面都有著強大的競爭力。 通過上述分析，本項目優(yōu)勢和劣勢共存，機會和威脅同在，如何化劣勢為優(yōu)勢，如何最大限度的規(guī)避風險，挖掘 本項目具有的所有機會，如何將本項目的各種資源全面整合將成為本項目成功的關(guān)鍵。 第三部分 產(chǎn)品定位 一、戶型設(shè)計建議 經(jīng)詳細的市場調(diào)查，片區(qū)戶型結(jié)構(gòu)面積范圍在 38 ㎡ — 143 ㎡左右，主打戶型面積在 38 ㎡ — ㎡左右，本區(qū)域內(nèi)，一房和小兩房是整個市場主力消化 戶型，占區(qū)域市場項目戶型的主要配比，根據(jù)對項目現(xiàn)情況的實地考察與區(qū)域市場需求相結(jié)合分析，建議產(chǎn)品定位為小戶型。 通常我們指的小戶型產(chǎn)品有兩種概念，其一是功能型小戶型產(chǎn)品，指小戶型產(chǎn)品的功能元素只有廚 廁 衛(wèi)臥等幾個要素每樣只有一個，即我們通常所說的一房的概念，其面積通常不會超過 60 ㎡ ，其二是面積型小戶型產(chǎn)品，指在同樣多功能情況下，產(chǎn)品面積顯得比較小，比如 60 ㎡ — 90㎡ 的兩房 、 三房。 根據(jù)對目標客戶群的定位分析，建議項戶型目兼顧此兩種概念，即面積在 30 ㎡ — 60㎡左右的功能型小戶型，主要滿足投資客戶需求；面積在 60㎡ — 90 ㎡左右的面積型小戶型，主要滿足居住和辦公客戶需求。 二、戶型功能分區(qū)建議 項目 7F— 28F 為住宅部分，建議低樓層設(shè)計為 60㎡ — 90 ㎡左右的面積型小戶型，高樓層設(shè)計為 30 ㎡ — 60 ㎡左右的功能型小 戶型 樓層 戶型 面積 比例 7F— 14F 1 1 1 60㎡ — 90 ㎡ 30% 15F— 28F 2 1 3 11 30㎡ — 60 ㎡ 70% 三、精裝修建議 根據(jù)對區(qū)域市場的深度調(diào)查，發(fā)現(xiàn)市場上同類型產(chǎn)品均為毛坯交房，建議本項目采用精裝推出，拉開與競爭對手的距離，尋求差異化。同時 小戶型產(chǎn)品進行精 裝修房營銷是實現(xiàn)品牌化與創(chuàng)造高附加值的一個非常有效的手段。 ※ 建議理由： 裝修房弱化 產(chǎn) 品價格 小戶型產(chǎn)品因為總價相對顯得比較低，因而消費者對產(chǎn)品的單價相對顯得不是那么敏感。由于面積小，加上裝修的價格 后，小戶型產(chǎn)品的總價優(yōu)勢仍然相當明顯，所以裝修房營銷不會對小戶型產(chǎn)品的價格形成抗性，也不會對產(chǎn)品 客戶 產(chǎn)生壓力。 裝修為客戶提供便捷 小戶型產(chǎn)品特定的購買群體，決定了裝修后的小戶型不僅不會影響小戶型產(chǎn)品的營銷，反而會極大促進小戶型產(chǎn)品的營銷。由于小戶型購買者多是 周邊 年輕白領(lǐng)，他們時間資源寶貴，因而在購買房屋時，對便利性的要求顯得相當明顯；對于投資客，也希望使投資盡快得到收益，不想花時間、精力在裝修上。 裝修為開發(fā)商獲利 開發(fā)商還 可以通過裝修的規(guī)模效應獲取一部分超額利潤，從而提高發(fā)展商開發(fā)產(chǎn)品的利潤 。 與競爭對手的差異化 裝修后的小戶型產(chǎn)品，營銷人員可以賦予他們更多的內(nèi)涵，更為時尚先進的居住理念，讓產(chǎn)品充滿了時代感與時尚感。這樣出現(xiàn)在市場上的產(chǎn)品形象將顯出檔次化與格調(diào)感 。 第四部分 客戶群定位 客戶群定位分析 針對本案所處區(qū)域，通過對武勝路沿線及武廣、漢正街周邊住宅項目、競爭對手的客戶群研究
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