2005年武漢武勝路項(xiàng)目產(chǎn)品定位方案(編輯修改稿)
2025-04-02 09:37 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 第二部分 項(xiàng)目 SWOT分析 一、項(xiàng)目基本情況 目位于武勝路片區(qū)，總建筑面積 38512 ㎡，獨(dú)棟商住樓，地下 2層 ,一層為車庫(kù)，另一層為機(jī)械房、倉(cāng)庫(kù)。地上 1F— 5F 為群樓， 6F 作為辦公， 7F— 28F 為住宅。 二、項(xiàng)目 SWOT分析 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)（ S） 地理位置 該項(xiàng)目地處城市傳統(tǒng)核心區(qū)域，地理位置優(yōu)越，升值潛力巨大。 配套設(shè)施 座擁武廣、漢正街兩大商圈，周邊配套設(shè)施相當(dāng)完善。 交通便利 項(xiàng)目地處武勝路北側(cè)，公交站近在眼前，多條公交路線途徑此處，交通十分便捷，通達(dá)武漢三鎮(zhèn)。 綠化環(huán)境 緊鄰項(xiàng)目東側(cè)有一個(gè)城市街邊公園，成片綠化和可供休息的平臺(tái)。 產(chǎn)品定位 項(xiàng)目產(chǎn)品定位迎合市場(chǎng)需求，引導(dǎo)目標(biāo)客戶購(gòu)買選擇。 客戶 來(lái)源 項(xiàng)目近郊有 泰 合廣場(chǎng)辦公大樓，有近 100 家公司， 分布有部分 高收入年輕白領(lǐng)階層；周邊 大規(guī)模 的私營(yíng)業(yè)主； 關(guān)聯(lián)片區(qū)包括 有武廣商圈目標(biāo)客戶 規(guī)模較， 必將吸引大批的投資客。 項(xiàng)目劣勢(shì)（ W） 噪音程度 項(xiàng)目地處主干道一側(cè)，車流量大，噪音污染嚴(yán)重，對(duì)辦公及居住均有一定影響。 項(xiàng)目本身 項(xiàng)目本身是商用辦公建筑，現(xiàn)在改為住宅，存在公攤大，上下水管線、電、寬帶、煤氣 /天然氣管道入戶問(wèn)題； 由于用地性質(zhì)發(fā)生改變， 項(xiàng)目的使用年限問(wèn)題 不可規(guī)避 。 周邊客戶心理 由于處于長(zhǎng)時(shí)間擱淺狀態(tài)， 周邊客戶 與居民 基本都對(duì)項(xiàng)目有 所 了解，對(duì)項(xiàng)目有 一定 抵觸情緒。 周邊環(huán)境 項(xiàng)目周邊 均為 老住宅，存在臟、亂現(xiàn)象，景象景觀和心情；附近車流量大，灰塵污染嚴(yán)重 ， 項(xiàng)目本身沒(méi)有綠化帶 ； 車位配比 項(xiàng)目?jī)H有地下一樓停車位， 項(xiàng)目緊鄰主干道，當(dāng)項(xiàng)目開(kāi)始投入使用后，車位問(wèn)題將嚴(yán)重影響項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)。 3 項(xiàng)目機(jī)會(huì)（ O） 啟動(dòng)時(shí)機(jī) 周邊在售樓盤不多，且類似項(xiàng)目都處于尾盤階段，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力相對(duì)較小。 區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯 項(xiàng)目地處漢口核心位置，地段未來(lái)升值潛力巨大 。 戶型面積設(shè)計(jì) 從周邊在售的樓盤來(lái)看，小的戶型都已基本銷售完畢，可見(jiàn)，小戶型在該區(qū)域存在一定的需求空間 。 隱性 機(jī)會(huì)（引導(dǎo)消費(fèi)） 對(duì)于該區(qū)域，已經(jīng)有開(kāi)發(fā)商推出小戶型，而本項(xiàng)目 對(duì)于消費(fèi)者的引導(dǎo)也就會(huì)更加容易（采用跟進(jìn)戰(zhàn)術(shù)，對(duì)于自己而言降低 成本） 。 4 項(xiàng)目威脅（ T） 客戶認(rèn)同 客戶購(gòu)房 日趨理性， 因項(xiàng)目停放時(shí)間過(guò)長(zhǎng)， 客戶對(duì)本項(xiàng)目存在 一定 排斥性 ； 項(xiàng)目本身的“硬傷”也將使產(chǎn)品缺乏競(jìng)爭(zhēng)力。 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 隨著周邊地塊項(xiàng)目的啟動(dòng)，屆時(shí)大量樓盤入世，對(duì)本項(xiàng)目有著強(qiáng)大的沖擊力。從客戶群、營(yíng)銷推廣等各個(gè)方面都有著強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)力。 通過(guò)上述分析，本項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)和劣勢(shì)共存，機(jī)會(huì)和威脅同在，如何化劣勢(shì)為優(yōu)勢(shì)，如何最大限度的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，挖掘 本項(xiàng)目具有的所有機(jī)會(huì)，如何將本項(xiàng)目的各種資源全面整合將成為本項(xiàng)目成功的關(guān)鍵。 第三部分 產(chǎn)品定位 一、戶型設(shè)計(jì)建議 經(jīng)詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)查，片區(qū)戶型結(jié)構(gòu)面積范圍在 38 ㎡ — 143 ㎡左右，主打戶型面積在 38 ㎡ — ㎡左右，本區(qū)域內(nèi)，一房和小兩房是整個(gè)市場(chǎng)主力消化 戶型，占區(qū)域市場(chǎng)項(xiàng)目戶型的主要配比，根據(jù)對(duì)項(xiàng)目現(xiàn)情況的實(shí)地考察與區(qū)域市場(chǎng)需求相結(jié)合分析，建議產(chǎn)品定位為小戶型。 通常我們指的小戶型產(chǎn)品有兩種概念，其一是功能型小戶型產(chǎn)品，指小戶型產(chǎn)品的功能元素只有廚 廁 衛(wèi)臥等幾個(gè)要素每樣只有一個(gè)，即我們通常所說(shuō)的一房的概念，其面積通常不會(huì)超過(guò) 60 ㎡ ，其二是面積型小戶型產(chǎn)品，指在同樣多功能情況下，產(chǎn)品面積顯得比較小，比如 60 ㎡ — 90㎡ 的兩房 、 三房。 根據(jù)對(duì)目標(biāo)客戶群的定位分析，建議項(xiàng)戶型目兼顧此兩種概念，即面積在 30 ㎡ — 60㎡左右的功能型小戶型，主要滿足投資客戶需求；面積在 60㎡ — 90 ㎡左右的面積型小戶型，主要滿足居住和辦公客戶需求。 二、戶型功能分區(qū)建議 項(xiàng)目 7F— 28F 為住宅部分，建議低樓層設(shè)計(jì)為 60㎡ — 90 ㎡左右的面積型小戶型，高樓層設(shè)計(jì)為 30 ㎡ — 60 ㎡左右的功能型小 戶型 樓層 戶型 面積 比例 7F— 14F 1 1 1 60㎡ — 90 ㎡ 30% 15F— 28F 2 1 3 11 30㎡ — 60 ㎡ 70% 三、精裝修建議 根據(jù)對(duì)區(qū)域市場(chǎng)的深度調(diào)查，發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)上同類型產(chǎn)品均為毛坯交房，建議本項(xiàng)目采用精裝推出，拉開(kāi)與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的距離，尋求差異化。同時(shí) 小戶型產(chǎn)品進(jìn)行精 裝修房營(yíng)銷是實(shí)現(xiàn)品牌化與創(chuàng)造高附加值的一個(gè)非常有效的手段。 ※ 建議理由： 裝修房弱化 產(chǎn) 品價(jià)格 小戶型產(chǎn)品因?yàn)榭們r(jià)相對(duì)顯得比較低，因而消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品的單價(jià)相對(duì)顯得不是那么敏感。由于面積小，加上裝修的價(jià)格 后，小戶型產(chǎn)品的總價(jià)優(yōu)勢(shì)仍然相當(dāng)明顯，所以裝修房營(yíng)銷不會(huì)對(duì)小戶型產(chǎn)品的價(jià)格形成抗性，也不會(huì)對(duì)產(chǎn)品 客戶 產(chǎn)生壓力。 裝修為客戶提供便捷 小戶型產(chǎn)品特定的購(gòu)買群體，決定了裝修后的小戶型不僅不會(huì)影響小戶型產(chǎn)品的營(yíng)銷，反而會(huì)極大促進(jìn)小戶型產(chǎn)品的營(yíng)銷。由于小戶型購(gòu)買者多是 周邊 年輕白領(lǐng)，他們時(shí)間資源寶貴，因而在購(gòu)買房屋時(shí)，對(duì)便利性的要求顯得相當(dāng)明顯；對(duì)于投資客，也希望使投資盡快得到收益，不想花時(shí)間、精力在裝修上。 裝修為開(kāi)發(fā)商獲利 開(kāi)發(fā)商還 可以通過(guò)裝修的規(guī)模效應(yīng)獲取一部分超額利潤(rùn)，從而提高發(fā)展商開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的利潤(rùn) 。 與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的差異化 裝修后的小戶型產(chǎn)品，營(yíng)銷人員可以賦予他們更多的內(nèi)涵，更為時(shí)尚先進(jìn)的居住理念，讓產(chǎn)品充滿了時(shí)代感與時(shí)尚感。這樣出現(xiàn)在市場(chǎng)上的產(chǎn)品形象將顯出檔次化與格調(diào)感 。 第四部分 客戶群定位 客戶群定位分析 針對(duì)本案所處區(qū)域，通過(guò)對(duì)武勝路沿線及武廣、漢正街周邊住宅項(xiàng)目、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的客戶群研究
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