【文章內容簡介】 2 0 0 4 年4 季度 2 0 0 5 年1 季度 2 0 0 5 年2 季度 2 0 0 5 年3 季度 2 0 0 5 年4 季度 順德別墅銷售均價在 2021 年第四季度前一直在 3500 元 /平方米上下波動，在第四季度有一個明顯的拉升，從而帶動了佛 山別墅市場的價格波動。 六、佛山商業(yè)地產市場分析 05 年佛山商業(yè)承前啟后，緊接著 04 年的城市總體規(guī)劃相繼出臺后的經濟發(fā)展格局，乘著“第三大”變革的政策利好東風，以大手筆、大氣勢，史無前例地陸續(xù)爆發(fā)新商業(yè)，也正好趕上國家相關商業(yè)新政出臺前的未班車，使佛山商業(yè)在 05 年內炒得火爆、招商火熱。房地產商也紛紛試水商業(yè)，而且在住宅房地產的開發(fā)中也有較大的商業(yè)比例，呈現(xiàn)供求兩旺，相信在 06 年內，商業(yè)地產會成為房地產業(yè)的一個主戰(zhàn)場。同時各大型零售商紛紛占地域、多布點地占領市場份額，由以往在二線城市的戰(zhàn)略發(fā)展至二線城市下 屬的有經濟實力的城鎮(zhèn)，使佛山商業(yè)地產從城市走向區(qū)鎮(zhèn)，也使得拉動了區(qū)鎮(zhèn)的經濟大發(fā)展，還利用商業(yè)帶動周邊房地產業(yè)的興起。 1) 城市社區(qū)商業(yè)將成為新亮點 根據(jù)《條例》規(guī)定，今后 10000 平方米以上的商業(yè)地產設施項目必須進行聽證，由發(fā) 佛山中原地產 第 18 頁 改委建設規(guī)劃、工商行政管理、交通環(huán)保部門、生產流通部門、消費者協(xié)會、行業(yè)組織及專家學者參與聽證，商業(yè)網點的所在區(qū)、街道也將推選社區(qū)代表發(fā)表意見，開發(fā)商經過聽證之后必須拿到書面同意建設意見，方可辦理有關建設手續(xù)。而建設 1 萬平方米以上的商業(yè)網點，還必須到國務院有關部門進行聽證。 從各種類 型商業(yè)地產的發(fā)展趨勢看，由于城市新社區(qū)建設步伐加快以及各級各地政府目前積極鼓勵發(fā)展社區(qū)商業(yè)，因此 2021 年及今后的一段時期，社區(qū)商業(yè)將呈現(xiàn)出較大發(fā)展?jié)摿?。商務部認為：當前，新建居住區(qū)商業(yè)設施滯后的矛盾比較突出，不僅數(shù)量少、布局分散而且設施落后、現(xiàn)代化水平差，離以人為本、服務居民生活的要求還有相當差距。商業(yè)網點建設要在促進城市商業(yè)繁華、繁榮的同時，更加注重滿足老百姓日常需求的商業(yè)和生活服務的設施建設，要把社區(qū)商業(yè)作為規(guī)劃的重點；在業(yè)態(tài)上，要體現(xiàn)便利性、實用性；在功能上，要以老百姓不斷發(fā)展變化的消費需求為取向， 完善服務設施，提高服務功能。這些精神將對各地商業(yè)網點的建設產生重要指導意義，可以預計，今后一些適合社區(qū)商業(yè)發(fā)展的商業(yè)形態(tài)，包括社區(qū)型購物中心、鄰里中心以及現(xiàn)代生活廣場等將會得到快速發(fā)展，逐漸成為商業(yè)地產中的新亮點。 2) 開發(fā)門檻與開發(fā)集中度將大幅提高 隨著國內各項商業(yè)地產調控政策逐步到位，特別是房地產信貸門檻的提高以及《城市商業(yè)網點規(guī)劃條例》即將出臺，都將在一定程度上限制商業(yè)地產的盲目開發(fā)。商業(yè)地產的門檻抬高后，將淘汰眾多不具開發(fā)實力的小公司，而使大公司開發(fā)的集中度提高，投資開發(fā)的盲目狀況將有所改善，將會出現(xiàn) 一些無力繼續(xù)開發(fā)的商業(yè)地產項目被大公司并購的現(xiàn)象。 投資渠道方面，構建渠道多元化、高效并且有利于風險分散的房地產金融成為中國商業(yè)房地產發(fā)展一個亟待解決的問題。由于國內并沒有完全開放房地產金融市場，除銀行信貸之外沒有更多的金融工具，中外基金是否能進入將對商業(yè)地產的開發(fā)產生很大的影響， 佛山中原地產 第 19 頁 這是 2021 年市場發(fā)展的不確定因素之一。 3) 商家對商鋪的需求將大幅增加 2021 年，我國消費率僅為 %，是 1978 年以來最低的水平，而就全球的平均水平來看，根據(jù)世界銀行資料， 2021 年，世界平均水平為 %，顯然， 我國目前消費率大大低于世界平均水平。中國連鎖百強從 2021 年到 2021 年所用的店鋪數(shù)量呈現(xiàn)出的快速增長勢頭，對國內的地產開發(fā)商意味著商鋪成為一種直接的需求。目前，國內前 100 名的零售企業(yè)發(fā)展速度非?？臁?2021 年，每家連鎖百強的企業(yè)可用的店鋪數(shù)量是 111 家， 2021 年達到了 169 家， 2021 年達到了 204 家。一些具有優(yōu)勢的連鎖企業(yè)，已經把加快開店速度、擴大規(guī)模作為企業(yè)發(fā)展的首要戰(zhàn)略目標。但是由于邊際效益的下降，內資連鎖企業(yè)開始放慢了擴張速度，而更加注重門店的管理與效益，從開店數(shù)量的增長速度看，略有下降。 隨著中國商業(yè)零售業(yè) 2021 年 12 月 11 日徹底對外開放，中國商業(yè)市場正在吸引著越來越多國際商家的關注，尋找適合商家發(fā)展的商業(yè)地產項目，成為眾多國內外商家擴張規(guī)模、占領市場的基礎。據(jù)了解，家樂福將在北京、上海、廣州和深圳等四大城市各新開 12 家店鋪，在其他一些大城市各新開 6 到 8 家新店，同時計劃，明年新開 100 家迪亞店， 2021 年新增 10 至 15 家冠軍生鮮超市。 2021 年，外資商業(yè)對商鋪的需求將會有大幅增加，同時商家對商業(yè)物業(yè)的選擇標準將更為嚴格，物業(yè)結構適用性好、位置優(yōu)越的項目將成為追捧對象。 4) 運營模式將回歸 理性，以租為主將成主流 從近幾年的發(fā)展狀況來看，由政府推動的會展中心、城市廣場、步行街這類形象工程問題將逐步暴露出來，一些不符合城市商業(yè)規(guī)劃、不符合商業(yè)地產運作規(guī)律的項目將風險凸現(xiàn)，中小投資者投訴可能成為一個新熱點，尤其是重點城市中的標志性項目的成敗將會起到強力的調控效果。 隨著商業(yè)地產運營模式的理性回歸逐步到位，以租賃為主的運營模式將越來越多，比 佛山中原地產 第 20 頁 例將越來越高，開發(fā)商將越來越意識到追求短期獲利行為已不現(xiàn)實，而獲得合理收益和長期效益將使市場更趨于有序。 第二：住宅禁商趨勢。從周邊發(fā)展方向來看，廣州在此已走先 一步，在 04 年開始，廣州已經開始禁止個人或公司利用住宅來進行寫字樓或營業(yè)點用途，使當時最為繁華的天河區(qū)寫字樓或商鋪的租賃或銷售量大大提升，如果佛山也開始住宅禁商，將會使很多住宅區(qū)內原有已更改用途的住宅物業(yè)或非住宅物業(yè)的資源得到整合，并會使倉儲式經營的購物中心的日用品銷量上升。 但無論 06 年的商業(yè)政策將如何變動，作為廣東第三大的佛山市，作為廣佛經濟圈的效果已開始顯現(xiàn)，并逐步帶來效果。 2021 年佛山商業(yè)地產銷售情況統(tǒng)計表 2021 年 1季度 2021 年 2季度 2021 年 3季度 2021 年 4季度 2021 年 1季度 2021 年 2季度 2021 年 3季度 2021年 4季度 批準預售面積 銷售面積 銷售金額 佛山商業(yè)地產銷售單價 銷售單價 4291 010002021300040005000600070002 0 0 4 年1 季度 2 0 0 4 年2 季度 2 0 0 4 年3 季度 2 0 0 4 年4 季度 2 0 0 5 年1 季度 2 0 0 5 年2 季度 2 0 0 5 年3 季度 2 0 0 5 年4 季度 七、二手存量房市場分析 佛山中原地產 第 21 頁 二手存量房市場保持平穩(wěn) 佛山二手存量房市場保持平穩(wěn)，成交套數(shù) 24277 套，成交面積 萬平方米，同比稍降 8%，成交均價 元 /平方米，同比增長 %。二手存量房的成交面積占新建住宅銷售面積的 %。 2021 年 1季度 2021 年 2季度 2021 年 3季度 2021 年 4季度 2021 年 1季度 2021 年 2季度 2021 年 3季度 2021 年 4季度 成交套數(shù)（套） 5429 11971 17669 23589 6189 12414 18451 24277 成交面積（萬平方米） 成交金額（萬元） 佛山二手存量房的成交均價表現(xiàn)在圖表上的走勢和新建住宅的銷售均價的走勢基本一致，一手住宅對二手市場的影響顯而易見，一手房的價格增長拉動了二手房的成交價格，受此影響，再加上購買二手房不能入戶的市場政策，佛山二手市場不規(guī)范不健全、收費標準不統(tǒng)一等原因，二手房的成交面積稍為下降。 佛山二手存量房成交均價 平均成交價格 （ 元 / 平方米 ） 2021 年 1 季度 2021 年 2 季度 2021 年 3 季度 2021 年 4 季度 2021 年 1 季度 2021 年 2 季度 2021 年 3 季度 2021 年 4 季度 八、市場總結 越來越多的外來地產巨頭進入佛山腹地，爭奪禪桂市場，也出現(xiàn)了 越來越多的佛山本地開發(fā)商轉移陣地，開辟新戰(zhàn)場，開始深入到南海各鎮(zhèn)、三水、高明等地，或者走出佛山。 佛山中原地產 第 22 頁 外來地產巨頭加緊對佛山熱點市場爭奪的同時，也不忘對其他市場的覬覦，激烈的競爭壓力迫使本地開發(fā)商尋求新的發(fā)展空間，佛山房地產市場格局的調整和重構漸成趨勢。禪桂兩地的房地產市場因為外來品牌地產巨頭帶來新的開發(fā)理念和市場意識，產品、規(guī)劃、園林、社區(qū)營造、物業(yè)服務等日益豐富和成熟，三水、高明、南海各街鎮(zhèn)等地市場也因為其他開發(fā)商的到來市場水平得以和禪桂兩地市場的對接，產生跳躍式的發(fā)展。城市化、產業(yè)轉移、路網建設等因素使得佛 山的房地產市場進一步融合，佛山的房地產市場在調整中發(fā)展。 佛山五區(qū)房地產市場分解 禪城區(qū) 禪城樓市板塊分化明顯，城南以中高端樓盤、大戶型為主，舊城區(qū)、羅村、張槎、石灣、南莊以中低檔樓盤、中小戶型為主； 2021 年城南土地市場仍是熱點，地價居高不下；市場開發(fā)重心開始南移，“一河兩岸”中心組團新城市居住中心成為關注焦點；中低檔樓盤增加，中小戶型供應得到補充；價格以“穩(wěn)”為主；產品創(chuàng)新、社區(qū)營造、品牌價值成為核心競爭力?？傮w供需平衡，市場平穩(wěn)。 土地出讓情況及市場影響 土地出讓中小面積地塊增加，單個 用地規(guī)模相對較小，平均容積率低；土地成交價格居高不下，樓面地價上升造成市場壓力加大；商業(yè)、辦公用地出讓面積小，辦公用地供應少。 佛山中原地產 第 23 頁 2021 年禪城出讓地塊共 11 宗，比去 2021 年的 4 宗增加了 7 宗，規(guī)劃凈用地總面積 66萬平方米，比 2021 年的 萬平方米下降 8%，中小面積地塊增加，地塊規(guī)模比 2021 年小。 2021 年出讓土地折算總建筑面積為 萬平方米，同比下降 7%。平均容積率 。禪城的土地價格仍在高位運行， 05F 雅居樂地塊以 億成交，樓面地價 2021 元 /平方米，只比 04D 天湖酈都地塊的 2200 元 /平方米樓面地價稍低。附近的 CG15 地塊，面積相對較小，景觀資源相對不足，仍拍出 4414 萬元，約合 1844 元 /平方米的樓面地價。 2021 年底推出的 05H 地塊，雖然最后成交地價比預期稍低，但考慮了周邊配套、交通、地塊成熟度而言此價格并不低。 2021 年土地市場保持平穩(wěn)。值得注意的是 2021 年的推出的中小地塊有所增多，如 05E、 CG0 CG1 CG19 等地塊，地塊位置分布也相當分散，并不像 2021 年一樣集中在藝術公園周邊。 2021 年中小戶型的貨量將增多，將是對禪城以大面積戶型為主流的市場一個有益的補充。土 地市場結構性不平衡將有所緩解。 地塊編號 位置 規(guī)劃凈用地面積（平方米） 容積率 總建筑面積 (平方米 ) 價格 樓面地價（元 /平方米） 開發(fā)商 項目名稱 05CG01 佛山市南莊鎮(zhèn)過境公路吉利段以西 138874 2 277748 8606 萬 309 南海長信實業(yè)有限公司、佛山兆輝房地產公司和自然人關生 帝景藍灣 05CG11 張槎四馬崗原燎原雞場地塊 26329 60557 3500 萬 577 佛山市駿景臺食品發(fā)展有限公司 CG16 季華七路以北（泥墩）之二 13013 28629 3050 萬 1065 星星集團 05CG14 季華五路北側、佛山市郵電局東側 6462 4 25848 3000 萬 1160 佛山市金海投資有限公司 辦公 05H 禪城區(qū)瀾石三路 (規(guī)劃中 )以南 ,文華南路 (規(guī)劃中 )以西 99550 248875 億 1169 長盛房地產 05CG02 綠景一路南側、佛山大道東側 10443 29240 3500 萬 1196 星星集團 星星花園 05CG03 禪城區(qū)季華路以北、朝安路以東 245192 億 1362 廣東恒基實業(yè)發(fā)展有限公司 恒福新城 05E 文華路東、彩虹路南 55557 100003 億 1431 廣州力迅 05CG19 禪城朝安路西側、兆祥路北側 8031 28109 2870 萬 1021 個人竟買人 佛山中原地產 第 24 頁 05CG15 禪城區(qū)華陽路西側、深寧三路南側 13292 23926 4414 萬 1844 佛山建業(yè)地產 05F 文華路東側、綠景路南側 202128 361670 7． 31 億 2021 雅居樂 在 2021 年的出讓土地中，用地性質為商業(yè)、辦公用途只有一宗，面積 6462 平方米，只占總出