【文章內(nèi)容簡介】 房的位置、環(huán)境要求越來越高。近一年來隨著交通條件的大力改善，我國 13 房市的熱點(diǎn)城市北京、上海、廣州等，消費(fèi)者已將眼光投向綠 化環(huán)境好、套型結(jié)構(gòu)合理、配套設(shè)施完備的大規(guī)?；母邫n住 宅。龍舟公寓大廈項(xiàng)目正適合當(dāng)前房地產(chǎn)的潮流。 二、項(xiàng)目的市場 競爭能力 （一）項(xiàng)目自身競爭條件方面 影響居住用房銷售價(jià)格的主要因素有區(qū)域面積、建筑結(jié)構(gòu)、裝修情況、設(shè)施與設(shè)備狀況、工程質(zhì)量、朝向、地段、環(huán)境等。根據(jù)本項(xiàng)目的自身情況，比較同類型房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，主要特點(diǎn)有： １、地段 該項(xiàng)目位于成都市九眼橋宏濟(jì)路口，緊臨府南河，臨一環(huán)路街面 300余米。大樓車輛進(jìn)出方便，內(nèi)環(huán)境較安靜。 土地面 積 龍舟大廈總用地面積為 ，緊靠九眼橋頭，大致呈南向北多邊形，便于規(guī)劃設(shè)計(jì)市政配套路網(wǎng)。 基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套設(shè)施狀況 由成都市政府完成的上下水、電、氣、光 纖、通訊等管線均已到位，與之配套的路網(wǎng)也施工完畢。該區(qū)域內(nèi)有近年新開發(fā)的和在建的中高檔住宅小區(qū)。區(qū)域內(nèi)府南河繞行，政府沿河配套綠化，環(huán)境優(yōu)美。區(qū)域內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套設(shè)施完善。 14 （二）同類建設(shè)項(xiàng)目方面 該項(xiàng)目定位為按小戶型智能化中高檔標(biāo)準(zhǔn)修建改造，以低于成都市區(qū)同等標(biāo)準(zhǔn) 20%的中低檔價(jià)格銷售。主要銷售對象為成都市中小型企業(yè)者、大集團(tuán)、金融、國家機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位的職員以及中高收入人士。 ?龍舟大廈?項(xiàng)目環(huán)境較好，配套設(shè)施較為完善，小戶型規(guī)劃設(shè)計(jì)較合理，內(nèi)居住環(huán)境較好，性價(jià)比較能滿足消費(fèi)群的心理，該企 業(yè) 有成功開發(fā)房地產(chǎn)的經(jīng)驗(yàn)、明顯的物業(yè)管理優(yōu)勢以及當(dāng)?shù)卣拇罅χС謱⒂兄谄滗N售的實(shí)現(xiàn)。 三、售價(jià)預(yù)測 預(yù)測數(shù)據(jù)的選定 該項(xiàng)目中預(yù)期售價(jià)的確定，采用房地產(chǎn)成本估價(jià)法進(jìn)行測算。 成本估價(jià)法是在求取估價(jià)對象房地產(chǎn)的價(jià)格時(shí)，以開發(fā)或建造估價(jià)對象房地產(chǎn)或類似房地產(chǎn)所需耗費(fèi)的各項(xiàng)必要費(fèi)用之和為基礎(chǔ)，再加上正常的利潤和應(yīng)納稅金來確定估價(jià)對象房地產(chǎn)的價(jià)格的一種方法。采用成本估價(jià)法估價(jià)求得的價(jià)格，成為積算價(jià)格。由于該項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)沒有與其規(guī)模和檔次類似的樓盤，所以可以采用成本比較法。 15 工程總 投資包括土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、房屋開發(fā)費(fèi)、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、預(yù)備費(fèi)用、其他費(fèi)用、投調(diào)稅、綜合費(fèi)用。該工程總投資預(yù)計(jì)估算為 14320 萬元，正常利潤參照當(dāng)?shù)仄骄饺≈?，可先設(shè)定項(xiàng)目稅后利潤 4380 萬元，成本利潤率 %。 龍舟大廈總投資 14320萬元，住房、商鋪銷售預(yù)計(jì)收入 19360萬元。 銷售預(yù)測表 序號 項(xiàng) 目 名 稱 建 筑 面 積 （元 / ㎡ ） 單 位 售 價(jià) （元 / ㎡ ) 銷 售 金 額 （萬元） 備 注 1 住 宅 31500 3000 9450 510戶 2 商 場 14600 6000 8760 3 車 庫 230個(gè)（ 6900㎡） 50000 1150 合 計(jì) 53000 19360 以上銷售預(yù)測表按住宅平均單位為 3000 元 /㎡（均價(jià)），商業(yè)鋪面為 6000元 /㎡（均價(jià)），車庫按 5萬元 /個(gè)進(jìn)行測算。 本次會所及其它公建不作為營業(yè)性質(zhì)，未予計(jì)算收入。 ?龍舟大廈?項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)有利于改善成都市的居住環(huán)境，實(shí)現(xiàn)《成都市‘九五’及 2021 年發(fā)展規(guī)劃》中提出的‘九五’末期人均居住面積目標(biāo)，促進(jìn)城市總體規(guī)劃的實(shí)施。 16 ?龍舟大廈?套型 面積定位較小，價(jià)格是市區(qū)同等戶型價(jià)格的 4/5，能享受地方一定的稅費(fèi)減免，項(xiàng)目具有一定的市場競爭能力，但營銷策劃顯得尤為重要。 ?龍舟大廈?項(xiàng)目的定位是面向廣大普通收入水平者，每套住房的消費(fèi)額在 13 萬元左右。公司準(zhǔn)備采取住房、裝修、汽車組合按揭和公積金組合貸款的方式，增強(qiáng)銷售力度，搶占市場，順利實(shí)現(xiàn)銷售收入。 第六章 成本估算 一、 投資估算 （一）估算的依據(jù)和方法 龍舟大廈項(xiàng)目工程估算是依據(jù)工程已（擬）報(bào)建資料和方案、國有土地使用證及出讓合同、項(xiàng)目可行性研究報(bào)告等，參考成都地區(qū)同類建設(shè) 項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)標(biāo)準(zhǔn)，并結(jié)合項(xiàng)目自身實(shí)際情況進(jìn)行測算的。 （二）項(xiàng)目總投資的構(gòu)成 該項(xiàng)目規(guī)劃用地面積 畝，總建筑面積 53000 ㎡；商業(yè)用房 14600 ㎡?？偼顿Y包括：土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、房屋開發(fā)費(fèi)、管理費(fèi)、銷售費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)用、預(yù)備費(fèi)用和其他費(fèi)用。 經(jīng)測算，項(xiàng)目總投資 14320萬元。投資估算明細(xì)見下表： 17 投資估算明細(xì)表 用地面積： ㎡ 建筑面積： 53000 ㎡ 序 號 費(fèi) 用 名 稱 投 資 額 （萬元） 單 位 技術(shù) 經(jīng) 濟(jì)指 標(biāo) 占總投資 % 備 注 負(fù) 荷 或 工 程 量 單 位 指 標(biāo) 合 計(jì) 100 % 一 土 地 費(fèi) 用 274 2 平方米 70 39. 17 國有土地使用證 二 前 期 工 程 費(fèi) 90 1 規(guī) 劃 勘 測 設(shè)計(jì) 費(fèi) 平方米 53000 3 2 可 行 性 研 究 費(fèi) 30 平方米 53000 1. 7 3 三 同 一平 費(fèi) 平方米 53000 3. 5 三 房 屋開 發(fā) 費(fèi) 8789 （一） 建 安 工 程 費(fèi) 8206 平方米 53000 1 住 宅 4410 平方米 31500 1400 框 架 2 商 業(yè) 用 房 2044 平方米 14600 1400 框 架 3 車 庫 1725 平方米 6900 2500 框 架 （二） 室 外 工程 費(fèi) 583 1 附屬工程費(fèi)（電 梯） 424 平方米 53000 80 2 道 路 、綠 化 159 平方米 53000 30 四 管 理 費(fèi) 用 193 萬元 19360 1 % 按 銷 售 收入 1% 五 銷 售 費(fèi) 用 289. 5 萬元 19360 1. 5 % 按 收 入 1. 5 % 六 財(cái) 務(wù) 費(fèi) 用 926 萬元 6000 % 貨幣利率 % 七 預(yù) 備 費(fèi) 用 10