【文章內容簡介】 房的位置、環(huán)境要求越來越高。近一年來隨著交通條件的大力改善，我國 13 房市的熱點城市北京、上海、廣州等，消費者已將眼光投向綠 化環(huán)境好、套型結構合理、配套設施完備的大規(guī)?；母邫n住 宅。龍舟公寓大廈項目正適合當前房地產(chǎn)的潮流。 二、項目的市場 競爭能力 （一）項目自身競爭條件方面 影響居住用房銷售價格的主要因素有區(qū)域面積、建筑結構、裝修情況、設施與設備狀況、工程質量、朝向、地段、環(huán)境等。根據(jù)本項目的自身情況，比較同類型房地產(chǎn)開發(fā)項目，主要特點有： １、地段 該項目位于成都市九眼橋宏濟路口，緊臨府南河，臨一環(huán)路街面 300余米。大樓車輛進出方便，內環(huán)境較安靜。 土地面 積 龍舟大廈總用地面積為 ，緊靠九眼橋頭，大致呈南向北多邊形，便于規(guī)劃設計市政配套路網(wǎng)。 基礎設施、公共配套設施狀況 由成都市政府完成的上下水、電、氣、光 纖、通訊等管線均已到位，與之配套的路網(wǎng)也施工完畢。該區(qū)域內有近年新開發(fā)的和在建的中高檔住宅小區(qū)。區(qū)域內府南河繞行，政府沿河配套綠化，環(huán)境優(yōu)美。區(qū)域內基礎設施、公共配套設施完善。 14 （二）同類建設項目方面 該項目定位為按小戶型智能化中高檔標準修建改造，以低于成都市區(qū)同等標準 20%的中低檔價格銷售。主要銷售對象為成都市中小型企業(yè)者、大集團、金融、國家機關、企事業(yè)單位的職員以及中高收入人士。 ?龍舟大廈?項目環(huán)境較好，配套設施較為完善，小戶型規(guī)劃設計較合理，內居住環(huán)境較好，性價比較能滿足消費群的心理，該企 業(yè) 有成功開發(fā)房地產(chǎn)的經(jīng)驗、明顯的物業(yè)管理優(yōu)勢以及當?shù)卣拇罅χС謱⒂兄谄滗N售的實現(xiàn)。 三、售價預測 預測數(shù)據(jù)的選定 該項目中預期售價的確定，采用房地產(chǎn)成本估價法進行測算。 成本估價法是在求取估價對象房地產(chǎn)的價格時，以開發(fā)或建造估價對象房地產(chǎn)或類似房地產(chǎn)所需耗費的各項必要費用之和為基礎，再加上正常的利潤和應納稅金來確定估價對象房地產(chǎn)的價格的一種方法。采用成本估價法估價求得的價格，成為積算價格。由于該項目所在區(qū)域內沒有與其規(guī)模和檔次類似的樓盤，所以可以采用成本比較法。 15 工程總 投資包括土地費用、前期工程費用、房屋開發(fā)費、管理費用、銷售費用、財務費用、預備費用、其他費用、投調稅、綜合費用。該工程總投資預計估算為 14320 萬元，正常利潤參照當?shù)仄骄饺≈?，可先設定項目稅后利潤 4380 萬元，成本利潤率 %。 龍舟大廈總投資 14320萬元，住房、商鋪銷售預計收入 19360萬元。 銷售預測表 序號 項 目 名 稱 建 筑 面 積 （元 / ㎡ ） 單 位 售 價 （元 / ㎡ ) 銷 售 金 額 （萬元） 備 注 1 住 宅 31500 3000 9450 510戶 2 商 場 14600 6000 8760 3 車 庫 230個（ 6900㎡） 50000 1150 合 計 53000 19360 以上銷售預測表按住宅平均單位為 3000 元 /㎡（均價），商業(yè)鋪面為 6000元 /㎡（均價），車庫按 5萬元 /個進行測算。 本次會所及其它公建不作為營業(yè)性質，未予計算收入。 ?龍舟大廈?項目的開發(fā)建設有利于改善成都市的居住環(huán)境，實現(xiàn)《成都市‘九五’及 2021 年發(fā)展規(guī)劃》中提出的‘九五’末期人均居住面積目標，促進城市總體規(guī)劃的實施。 16 ?龍舟大廈?套型 面積定位較小，價格是市區(qū)同等戶型價格的 4/5，能享受地方一定的稅費減免，項目具有一定的市場競爭能力，但營銷策劃顯得尤為重要。 ?龍舟大廈?項目的定位是面向廣大普通收入水平者，每套住房的消費額在 13 萬元左右。公司準備采取住房、裝修、汽車組合按揭和公積金組合貸款的方式，增強銷售力度，搶占市場，順利實現(xiàn)銷售收入。 第六章 成本估算 一、 投資估算 （一）估算的依據(jù)和方法 龍舟大廈項目工程估算是依據(jù)工程已（擬）報建資料和方案、國有土地使用證及出讓合同、項目可行性研究報告等，參考成都地區(qū)同類建設 項目的經(jīng)濟標準，并結合項目自身實際情況進行測算的。 （二）項目總投資的構成 該項目規(guī)劃用地面積 畝，總建筑面積 53000 ㎡；商業(yè)用房 14600 ㎡?？偼顿Y包括：土地費用、前期工程費用、房屋開發(fā)費、管理費、銷售費、財務費用、預備費用和其他費用。 經(jīng)測算，項目總投資 14320萬元。投資估算明細見下表： 17 投資估算明細表 用地面積： ㎡ 建筑面積： 53000 ㎡ 序 號 費 用 名 稱 投 資 額 （萬元） 單 位 技術 經(jīng) 濟指 標 占總投資 % 備 注 負 荷 或 工 程 量 單 位 指 標 合 計 100 % 一 土 地 費 用 274 2 平方米 70 39. 17 國有土地使用證 二 前 期 工 程 費 90 1 規(guī) 劃 勘 測 設計 費 平方米 53000 3 2 可 行 性 研 究 費 30 平方米 53000 1. 7 3 三 同 一平 費 平方米 53000 3. 5 三 房 屋開 發(fā) 費 8789 （一） 建 安 工 程 費 8206 平方米 53000 1 住 宅 4410 平方米 31500 1400 框 架 2 商 業(yè) 用 房 2044 平方米 14600 1400 框 架 3 車 庫 1725 平方米 6900 2500 框 架 （二） 室 外 工程 費 583 1 附屬工程費（電 梯） 424 平方米 53000 80 2 道 路 、綠 化 159 平方米 53000 30 四 管 理 費 用 193 萬元 19360 1 % 按 銷 售 收入 1% 五 銷 售 費 用 289. 5 萬元 19360 1. 5 % 按 收 入 1. 5 % 六 財 務 費 用 926 萬元 6000 % 貨幣利率 % 七 預 備 費 用 10