【正文】 飲用水，電力供應(yīng) — 20kv。外墻采用進(jìn)口高級(jí)外墻涂料，色調(diào)以淺米黃色為主，間以藍(lán)色線條，用白色塑鋼窗。 樓盤(pán)的標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)均是空間靈活，富于變化，協(xié)調(diào)統(tǒng)一的戶型。一般客廳臥室均有良好的視野和朝向，戶戶有環(huán)境，自然光能進(jìn)入每一間房。 該項(xiàng)目工程基礎(chǔ)部分，根據(jù)地質(zhì)勘測(cè)報(bào)告，將采用大開(kāi)挖，混凝土條型基礎(chǔ)等形式，層面采用現(xiàn)澆防水層面，住宅和商場(chǎng) 9 均為全框架結(jié)構(gòu)，抗震設(shè)防烈度為 7 度以上，符合成都市的現(xiàn)行規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)。 （ 1）成都市成規(guī)選 [2021]字第 0645 號(hào)《建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)》。 （ 3）成都市成規(guī)用地 [2021]0531 號(hào)，《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。 （ 5） 成都市建委，《建筑工程施工許可證》，編號(hào)[510100202103289101] 。 （ 7） 成 都 市 建 委 ， 成清辦發(fā) [2021]6號(hào)，項(xiàng)目免緩交費(fèi)報(bào)告書(shū)。 2021 年 2 月開(kāi)工， 2021 10 年 5 月竣工。外墻涂料由甲方在廣東地區(qū)夠進(jìn)。項(xiàng)目建成后，供水取自市自來(lái)水公司標(biāo)準(zhǔn)生活用水，能達(dá)到 400 升 /人日，采用環(huán)狀管網(wǎng)供水系 統(tǒng)，排水體系采用雨污分流制。 項(xiàng)目住宅用氣，由成都市煤氣公司供給， 200 毫米中壓管供氣壓力 2KG。其主要污染源為生活污水、設(shè)備噪音和生活垃圾。 生活垃圾進(jìn)入環(huán)衛(wèi)垃圾處理站，由物業(yè)公司處理。 六、設(shè)計(jì)單位簡(jiǎn)介 該項(xiàng)目 工設(shè)計(jì)單位，成都市建筑設(shè)計(jì)研究院，有資深的設(shè)計(jì)人員 200 人以上。多次獲得設(shè)計(jì)金獎(jiǎng)、銀獎(jiǎng)和榮譽(yù)證書(shū)。各類(lèi)施工機(jī)器 800 余臺(tái)（套），資質(zhì)等級(jí)為工業(yè)與民用建筑工程施工一級(jí)企業(yè)榮獲天府杯金獎(jiǎng)、魯班獎(jiǎng)，巴蜀建筑施工企業(yè)綜合百?gòu)?qiáng)前 5 名等稱(chēng)號(hào)。 第五章 市場(chǎng)評(píng)估 一、市場(chǎng)供求狀況及其發(fā)展趨勢(shì) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)潛力巨大 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，尤其是住宅建設(shè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)新的增長(zhǎng)點(diǎn)，是國(guó)家大力開(kāi)拓國(guó)內(nèi)消費(fèi)的突破口。 市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì) 從而對(duì)成都市目前商品房積壓的原因進(jìn)行 分析，我們可以看出，一是適銷(xiāo)不對(duì)路，消費(fèi)群體定位不準(zhǔn)；另一個(gè)原因就是商品房本身的位置與規(guī)劃設(shè)計(jì)沒(méi)有達(dá)到很好的匹配，無(wú)特色賣(mài)點(diǎn)。近一年來(lái)隨著交通條件的大力改善，我國(guó) 13 房市的熱點(diǎn)城市北京、上海、廣州等，消費(fèi)者已將眼光投向綠 化環(huán)境好、套型結(jié)構(gòu)合理、配套設(shè)施完備的大規(guī)?；母邫n住 宅。 二、項(xiàng)目的市場(chǎng) 競(jìng)爭(zhēng)能力 （一）項(xiàng)目自身競(jìng)爭(zhēng)條件方面 影響居住用房銷(xiāo)售價(jià)格的主要因素有區(qū)域面積、建筑結(jié)構(gòu)、裝修情況、設(shè)施與設(shè)備狀況、工程質(zhì)量、朝向、地段、環(huán)境等。大樓車(chē)輛進(jìn)出方便，內(nèi)環(huán)境較安靜。 基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套設(shè)施狀況 由成都市政府完成的上下水、電、氣、光 纖、通訊等管線均已到位，與之配套的路網(wǎng)也施工完畢。區(qū)域內(nèi)府南河繞行，政府沿河配套綠化，環(huán)境優(yōu)美。 14 （二）同類(lèi)建設(shè)項(xiàng)目方面 該項(xiàng)目定位為按小戶型智能化中高檔標(biāo)準(zhǔn)修建改造，以低于成都市區(qū)同等標(biāo)準(zhǔn) 20%的中低檔價(jià)格銷(xiāo)售。 ?龍舟大廈?項(xiàng)目環(huán)境較好，配套設(shè)施較為完善，小戶型規(guī)劃設(shè)計(jì)較合理，內(nèi)居住環(huán)境較好，性?xún)r(jià)比較能滿足消費(fèi)群的心理，該企 業(yè) 有成功開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的經(jīng)驗(yàn)、明顯的物業(yè)管理優(yōu)勢(shì)以及當(dāng)?shù)卣拇罅χС謱⒂兄谄滗N(xiāo)售的實(shí)現(xiàn)。 成本估價(jià)法是在求取估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)格時(shí)，以開(kāi)發(fā)或建造估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)或類(lèi)似房地產(chǎn)所需耗費(fèi)的各項(xiàng)必要費(fèi)用之和為基礎(chǔ)，再加上正常的利潤(rùn)和應(yīng)納稅金來(lái)確定估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)格的一種方法。由于該項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)沒(méi)有與其規(guī)模和檔次類(lèi)似的樓盤(pán)，所以可以采用成本比較法。該工程總投資預(yù)計(jì)估算為 14320 萬(wàn)元，正常利潤(rùn)參照當(dāng)?shù)仄骄饺≈?，可先設(shè)定項(xiàng)目稅后利潤(rùn) 4380 萬(wàn)元，成本利潤(rùn)率 %。 銷(xiāo)售預(yù)測(cè)表 序號(hào) 項(xiàng) 目 名 稱(chēng) 建 筑 面 積 （元 / ㎡ ） 單 位 售 價(jià) （元 / ㎡ ) 銷(xiāo) 售 金 額 （萬(wàn)元） 備 注 1 住 宅 31500 3000 9450 510戶 2 商 場(chǎng) 14600 6000 8760 3 車(chē) 庫(kù) 230個(gè)（ 6900㎡） 50000 1150 合 計(jì) 53000 19360 以上銷(xiāo)售預(yù)測(cè)表按住宅平均單位為 3000 元 /㎡（均價(jià)），商業(yè)鋪面為 6000元 /㎡（均價(jià)），車(chē)庫(kù)按 5萬(wàn)元 /個(gè)進(jìn)行測(cè)算。 ?龍舟大廈?項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)有利于改善成都市的居住環(huán)境，實(shí)現(xiàn)《成都市‘九五’及 2021 年發(fā)展規(guī)劃》中提出的‘九五’末期人均居住面積目標(biāo)，促進(jìn)城市總體規(guī)劃的實(shí)施。 ?龍舟大廈?項(xiàng)目的定位是面向廣大普通收入水平者，每套住房的消費(fèi)額在 13 萬(wàn)元左右。 第六章 成本估算 一、 投資估算 （一）估算的依據(jù)和方法 龍舟大廈項(xiàng)目工程估算是依據(jù)工程已（擬）報(bào)建資料和方案、國(guó)有土地使用證及出讓合同、項(xiàng)目可行性研究報(bào)告等，參考成都地區(qū)同類(lèi)建設(shè) 項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)標(biāo)準(zhǔn)，并結(jié)合項(xiàng)目自身實(shí)際情況進(jìn)行測(cè)算的。總投資包括：土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)、管理費(fèi)、銷(xiāo)售費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)用、預(yù)備費(fèi)用和其他費(fèi)用。投資估算明細(xì)見(jiàn)下表： 17 投資估算明細(xì)表 用地面積： ㎡ 建筑面積： 53000 ㎡ 序 號(hào) 費(fèi) 用 名 稱(chēng) 投 資 額 （萬(wàn)元） 單 位 技術(shù) 經(jīng) 濟(jì)指 標(biāo) 占總投資 % 備 注 負(fù) 荷 或 工 程 量 單 位 指 標(biāo) 合 計(jì) 100 % 一 土 地 費(fèi) 用 274 2 平方米 70 39. 17 國(guó)有土地使用證 二 前 期 工 程 費(fèi) 90 1 規(guī) 劃 勘 測(cè) 設(shè)計(jì) 費(fèi) 平方米 53000 3 2 可 行 性 研 究 費(fèi) 30 平方米 53000 1. 7 3 三 同 一平 費(fèi) 平方米 53000 3. 5 三 房 屋開(kāi) 發(fā) 費(fèi) 8789 （一） 建 安 工 程 費(fèi) 8206 平方米 53000 1 住 宅 4410 平方米 31500 1400 框 架 2 商 業(yè) 用 房 2044 平方米 14600 1400 框 架 3 車(chē) 庫(kù) 1725 平方米 6900 2500 框 架 （二） 室