【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ◆ 使用年期修正 （見(jiàn)表 33） ◆ 地價(jià)期日修正 與商服用地 主街 路線價(jià)修正體系中 的《地價(jià)期日修正》相同。 （ 2）里地線 18米以外的區(qū)域 對(duì)于首層商鋪臨街進(jìn)深 18米以外的部分取用級(jí)別平均路線價(jià)。 首先確定宗地所在的商服用地級(jí)別和對(duì)應(yīng)的基準(zhǔn)地價(jià)，然后根據(jù)其區(qū)域因素、臨街進(jìn)深、使用年期和期日對(duì)級(jí)別平均路線價(jià)進(jìn)行修正，即可得待估宗地首層商鋪樓面地價(jià)。其中臨街進(jìn)深修正為“級(jí)別平均路線價(jià)臨街進(jìn)深修正表”中大于 18米的修正系數(shù)（ 如城區(qū)取 ）。 二層及二層以上商業(yè)用房的評(píng)估 二層及二層以上商業(yè)用房樓面地價(jià)的計(jì)算取用級(jí)別平均路線價(jià)。首先確定宗地所在的商服用地級(jí)別和對(duì)應(yīng)的基準(zhǔn)地價(jià)，然后根據(jù)其 區(qū)域因素、樓層、使用年期和期日對(duì)級(jí)別平均路線價(jià)的進(jìn)行修正，即可得待估宗地二層及二層以上商業(yè)用房的樓面地價(jià)。 ◆計(jì)算公式 dyni ifisszsAASAkpP ??????? ???)()1(2 其中： Pzs—— 待估宗地總地價(jià) Pss—— 待估宗地所在級(jí)別的 級(jí)別平均路線價(jià) (首層商服 ) ∑ k—— 宗地影響 因素修正系數(shù)之和 16 Afi—— 第 i層樓層修正系數(shù) Ay—— 使用年期修正系數(shù) Ad—— 期日修正系數(shù) n—— 待估宗地樓層總數(shù) Si—— 第 i層建筑面積 ◆宗地影響因素修正（見(jiàn)表 35） ◆ 樓層修正 表 37 永春縣 城區(qū)商服用地 級(jí)別平均 路線價(jià)樓層修正系數(shù)表 級(jí)區(qū) 第 1層 第 2層 I II III IV V 對(duì)于沒(méi)有規(guī)劃圖紙的未建成的商服用地，根據(jù)城市規(guī)劃（例如控制性詳細(xì)規(guī)劃）所確定的該地塊容積率和土地面積，求出平均樓層數(shù)，然后再進(jìn)行樓層修正。 對(duì)于 I、 II級(jí)第 3層以上及 III、 IV、 V級(jí)第 2層以上的商業(yè)用房，參照住宅用途進(jìn)行計(jì)算。 ◆ 使用年期修正 （見(jiàn)表 33） ◆ 地價(jià)期日修正 與商服用地 主街 路線價(jià)修正體系中的《地價(jià)期日修正》相同。 （二）自營(yíng)性的商服用 地的地價(jià)計(jì)算方法 （ 針對(duì) 不可分割銷售 類型 ） 計(jì)算公式 ? ? SAAAKPP dyrSZZZ ??????? ?1 其中： Pzz—— 待估宗地總地價(jià) ； Psz—— 待估宗地所在級(jí)別的級(jí)別價(jià) ； ∑ K—— 區(qū)域因素修正系數(shù)之和 ； Ar—— 容積率修正系數(shù) ； Ay—— 使用年期修正系數(shù) ； Ad—— 期日修正系數(shù) ； S—— 宗地總建筑面積。 測(cè)算過(guò)程 17 （ 1）宗地影響因素修正 （見(jiàn)表 35） （ 2）其他因素修正 ①容積率修正 表 38 永春縣 城區(qū)商服用地級(jí)別樓面價(jià)容積率修正系數(shù)表 容積率 修正系數(shù) 容積率 修正系數(shù) 容積率 修正系數(shù) 容積 率 修正系數(shù) 2 6 5 4 3 注：容積率小于 時(shí)按 的地面價(jià)計(jì)算，大于 時(shí)按 的地面價(jià)計(jì) 算。 ②使用年期修正與商服用地主街路線價(jià)修正方法相同。 ③地價(jià)期日修正與商服用地主街路線價(jià)修正方法相同。 二、住宅用地宗地地價(jià)計(jì)算 （ 一 ） 計(jì)算公式 Pzz=Psz (1+∑ K) Ar Ao Ay Ad Sj 其中 ： Pzz—— 待估宗地總地價(jià) Psz—— 待估宗地所在級(jí)別的級(jí)別價(jià)（樓面地價(jià)） ∑ K—— 區(qū)域因素修正系數(shù)之和 Ar—— 容積率修正系數(shù) Ao—— 其他個(gè)別因素修正系數(shù) Ay—— 使用年期修正系數(shù) Ad—— 期日修正系數(shù) Sj—— 宗地總建筑面積 （二）測(cè)算過(guò)程 18 表 39 永春縣 城區(qū)住宅 用地地地價(jià)影響因素修正表（Ⅰ V 級(jí)） 影響因素 影響因子 權(quán)重值（ %） 優(yōu)（ %） 較優(yōu)（ %） 一般（ %） 較劣（ %） 劣（ %） 商服條件 距商服服務(wù)中心距離 0 距農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)距離 0 交通便捷度 道路類型 0 距長(zhǎng)途汽車站距離 0 停車方 便度 0 基礎(chǔ)設(shè)施保證度 供水 0 供電 0 排水 0 其他 0 公用設(shè)施完備度 距中學(xué)距離 0 距小學(xué)距 離 0 距幼兒園距離 0 醫(yī)療設(shè)施狀況 0 文體娛樂(lè)設(shè)施狀況 0 環(huán)境優(yōu)劣度 污染程度 0 距公園、景點(diǎn)等距離 0 規(guī)劃限制 規(guī)劃土地用途 0 周圍土地用途 0 宗地條件 宗地形狀 0 建筑密度 0 綠地覆蓋率 0 地形地勢(shì) 0 工程地質(zhì)條件 0 (1)容積率修正 表 310 永春縣 城區(qū)住宅用地容積率修正系數(shù)表（標(biāo)準(zhǔn)容積率為 ） 容積率 修正系數(shù) 容積率 修正系數(shù) 容積率 修正系數(shù) 容積率 修正系數(shù) 19 注：容積率小于 ，大于 。 (2) 使用年期修正 當(dāng)土地出讓、轉(zhuǎn)讓時(shí)的剩余使用年限不等于法定最高年限時(shí)，應(yīng)進(jìn)行年期修正，出轉(zhuǎn)讓年期修正的系數(shù)可以通過(guò)有限年期的收益還原公式推算，由于在本次調(diào)整中采用的住宅土地還原利率為 %，所以給出的修正系數(shù)為 r等于 %時(shí)的結(jié)果。 表 311 住宅用地年期修正表 使用年期 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 修正系數(shù) 使用年期 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 修正系數(shù) 使用年期 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 修正系數(shù) 使用年期 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 修正系數(shù) 使用年期 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 修正系數(shù) 使用年期 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 修正系數(shù) 使用年期 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 修正系數(shù) 20 (3)地價(jià)期日修正 與商服用地路線價(jià)修正體系中的《地價(jià)期日修正》相同。 三、工業(yè) 和其他 用地 宗地 地價(jià)計(jì)算 （一）計(jì)算公式 Pzd=Psg (1+∑ K) Ay Ad 其中： Pzd—— 待估宗地單價(jià)（地面價(jià)） Psg—— 待估宗地所在級(jí)別的級(jí)別價(jià) ∑ K—— 區(qū)域因素修正系數(shù)之和 Ay—— 使用年期修正系數(shù) Ad—— 期日修正系數(shù) （二）測(cè)算過(guò)程 表 312 永春縣 城區(qū)工業(yè)用地級(jí)別價(jià)區(qū)域因素修正系數(shù)表（ IIII 級(jí)） 影響因素 影響因子 權(quán)重 值 優(yōu)(%) 較優(yōu)(%) 一般(%) 較劣(%) 劣 (%) 交通便捷度 道路類型 0 距長(zhǎng)途汽車站距離 0 停車方便度 7 0 環(huán)境條件 產(chǎn)業(yè)集聚度 9 0 三廢污染情況 6 0 基礎(chǔ)設(shè)施完備度 動(dòng)力能源 0 供水設(shè) 施 0 排水狀況 0 規(guī)劃限制 規(guī)劃土地用途 0 周圍土地用途 0 宗地條件 宗地形狀 0 宗地面積 1 0 地形地勢(shì) 0 容 積率 0 工程地質(zhì)條件 0 表 313 永春縣 城區(qū)其他用地級(jí)別價(jià)區(qū)域因素修正系數(shù)表 （ IIII 級(jí)） 影響因素 影響因子 權(quán)重值 優(yōu) (%) 較優(yōu)(%) 一般(%) 較劣(%) 劣 (%) 交通便捷度 道路類型 10 3 0 3 21 距長(zhǎng)途汽車站距離 10 3 0 3 停車方便度 5 0 環(huán)境條件 污染程度 12 0 距公園、景點(diǎn)等距離 8 0 基礎(chǔ)設(shè)施完備度 動(dòng)力能源 0 供水設(shè)施 0 排水狀況 0 規(guī)劃限制 規(guī)劃土地用途 15 0 周圍土地用途 10 3 0 3 宗地條件 宗地形狀 0 宗地面積 0 地形地勢(shì) 0 容積率 0 工程地質(zhì)條件 0 (1) 使用年期修正 當(dāng)土地出讓、轉(zhuǎn)讓時(shí)的剩余使用年限不等于法定最高年限時(shí)，應(yīng)進(jìn)行年期修正，出轉(zhuǎn)讓年期修正的系數(shù)可以通過(guò)有限年期的收益還原公式推算，由于在本次調(diào)整中采用 的工業(yè)土地還原利率為 %，所以給出的修正系數(shù)為 r等于 %時(shí)的結(jié)果。 表 314 工業(yè)用地 和其他用地 使用年期修正表 使用年期 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 修正系數(shù) 使用年期 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 修正系數(shù) 使用年期 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 修正系數(shù) 使用年期 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 修正系數(shù) 使用年期 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 修正系數(shù) (2)地價(jià)期日修正 與商服用地路線價(jià)修正體系中的《地價(jià)期日修正》相同。 四 、商住混合用地地價(jià)計(jì)算方法 不同利用類型的土地價(jià)值是通過(guò)附著于土地上的相應(yīng)用途的建筑物得以實(shí)現(xiàn)。商業(yè) 22 用途的土地價(jià)值通過(guò)商業(yè)建筑實(shí)現(xiàn)；居住用途的土地價(jià)值通過(guò)住宅建筑實(shí)現(xiàn)，即土地的價(jià)值隱含于房屋之中。本次基準(zhǔn)地價(jià)修訂商、住用地采用樓面地價(jià) ，直接體現(xiàn)了土地與房屋的這一關(guān)系，可以按不同利用方式的利用狀況分別測(cè)算各自的樓面總地價(jià)，然后對(duì)其加總即得商業(yè)、住宅混合用地地價(jià)， 公式如下： SMPP ni ii??? 式中： P—— 該其他用地單位面積地價(jià) Pi—— 第 i種土地利用類型修正后的樓面基準(zhǔn)地價(jià) Mi—— 第 i種土地利用類型的建筑面積 n—— 某一宗地內(nèi)土地利用類型總數(shù) S—— 該宗地總用地面積 根據(jù)這一公式，完全不必測(cè)算“商業(yè)、住宅混合用地基準(zhǔn)地價(jià)”，只需測(cè)算樓面基準(zhǔn)地價(jià)，按照上面公式就 可以計(jì)算出其他用地地價(jià)。 五 、 基準(zhǔn)地價(jià)使用說(shuō)明 用基準(zhǔn)地價(jià)修正法評(píng)估宗地價(jià)格時(shí)，根據(jù)影響宗地價(jià)格的因素、因子優(yōu)劣度來(lái)取用基準(zhǔn)地價(jià)的調(diào)整幅度， “優(yōu) ”取最高調(diào)整幅度， “劣 ”取最低調(diào)整幅度， “一般 ”不做修正， “較優(yōu) ”取最高調(diào)整幅度的一半修正值， “較劣 ”取最低調(diào)整幅度的一半修正值。 本輪基準(zhǔn)地價(jià)在制定過(guò)程中容積率檔次劃分結(jié)果采用保留一個(gè)小數(shù)的方案，在具體應(yīng)用中難免遇到容積率小數(shù)位多于一位的現(xiàn)象，可根據(jù)上述容積率修正系數(shù)表采用內(nèi)插法求取容積率修正系數(shù)，計(jì)算方法如下： 設(shè) X＜ Z＜ Y， X、 Y為上表中相鄰兩容積率， Z為待估宗地的容積率 計(jì)算式： Tz＝ Tx－（ Tx－ Ty） 247。（ Y－ X）（ Z－ X） 式中： Tz為容積率為 Z時(shí)的容積率修正系數(shù)（待求）； Tx為容積率為 X時(shí)的容積率修正系數(shù)（查表）； Ty為容積率為 X時(shí)的容積率修正系數(shù)（查表）； 特殊用地地價(jià)評(píng)估 （ 1）企業(yè)總部等自用辦公用地地價(jià)，根據(jù)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃條件， 分別計(jì)算宗地所在區(qū)域住宅、工業(yè)兩種用途時(shí)土地價(jià)值， 參照 兩種用途 的中間價(jià)進(jìn)行測(cè)算。 （ 2）寫字樓等辦公用地的地價(jià)，參照宗地所在區(qū)域住宅用途地價(jià)的計(jì)算方法進(jìn)行測(cè)算 （辦公用地地價(jià)修正體 系參照住宅用地） 。