【文章內容簡介】 ◆ 使用年期修正 （見表 33） ◆ 地價期日修正 與商服用地 主街 路線價修正體系中 的《地價期日修正》相同。 （ 2）里地線 18米以外的區(qū)域 對于首層商鋪臨街進深 18米以外的部分取用級別平均路線價。 首先確定宗地所在的商服用地級別和對應的基準地價，然后根據(jù)其區(qū)域因素、臨街進深、使用年期和期日對級別平均路線價進行修正，即可得待估宗地首層商鋪樓面地價。其中臨街進深修正為“級別平均路線價臨街進深修正表”中大于 18米的修正系數(shù)（ 如城區(qū)取 ）。 二層及二層以上商業(yè)用房的評估 二層及二層以上商業(yè)用房樓面地價的計算取用級別平均路線價。首先確定宗地所在的商服用地級別和對應的基準地價，然后根據(jù)其 區(qū)域因素、樓層、使用年期和期日對級別平均路線價的進行修正，即可得待估宗地二層及二層以上商業(yè)用房的樓面地價。 ◆計算公式 dyni ifisszsAASAkpP ??????? ???)()1(2 其中： Pzs—— 待估宗地總地價 Pss—— 待估宗地所在級別的 級別平均路線價 (首層商服 ) ∑ k—— 宗地影響 因素修正系數(shù)之和 16 Afi—— 第 i層樓層修正系數(shù) Ay—— 使用年期修正系數(shù) Ad—— 期日修正系數(shù) n—— 待估宗地樓層總數(shù) Si—— 第 i層建筑面積 ◆宗地影響因素修正（見表 35） ◆ 樓層修正 表 37 永春縣 城區(qū)商服用地 級別平均 路線價樓層修正系數(shù)表 級區(qū) 第 1層 第 2層 I II III IV V 對于沒有規(guī)劃圖紙的未建成的商服用地，根據(jù)城市規(guī)劃（例如控制性詳細規(guī)劃）所確定的該地塊容積率和土地面積，求出平均樓層數(shù)，然后再進行樓層修正。 對于 I、 II級第 3層以上及 III、 IV、 V級第 2層以上的商業(yè)用房，參照住宅用途進行計算。 ◆ 使用年期修正 （見表 33） ◆ 地價期日修正 與商服用地 主街 路線價修正體系中的《地價期日修正》相同。 （二）自營性的商服用 地的地價計算方法 （ 針對 不可分割銷售 類型 ） 計算公式 ? ? SAAAKPP dyrSZZZ ??????? ?1 其中： Pzz—— 待估宗地總地價 ； Psz—— 待估宗地所在級別的級別價 ； ∑ K—— 區(qū)域因素修正系數(shù)之和 ； Ar—— 容積率修正系數(shù) ； Ay—— 使用年期修正系數(shù) ； Ad—— 期日修正系數(shù) ； S—— 宗地總建筑面積。 測算過程 17 （ 1）宗地影響因素修正 （見表 35） （ 2）其他因素修正 ①容積率修正 表 38 永春縣 城區(qū)商服用地級別樓面價容積率修正系數(shù)表 容積率 修正系數(shù) 容積率 修正系數(shù) 容積率 修正系數(shù) 容積 率 修正系數(shù) 2 6 5 4 3 注：容積率小于 時按 的地面價計算，大于 時按 的地面價計 算。 ②使用年期修正與商服用地主街路線價修正方法相同。 ③地價期日修正與商服用地主街路線價修正方法相同。 二、住宅用地宗地地價計算 （ 一 ） 計算公式 Pzz=Psz (1+∑ K) Ar Ao Ay Ad Sj 其中 ： Pzz—— 待估宗地總地價 Psz—— 待估宗地所在級別的級別價（樓面地價） ∑ K—— 區(qū)域因素修正系數(shù)之和 Ar—— 容積率修正系數(shù) Ao—— 其他個別因素修正系數(shù) Ay—— 使用年期修正系數(shù) Ad—— 期日修正系數(shù) Sj—— 宗地總建筑面積 （二）測算過程 18 表 39 永春縣 城區(qū)住宅 用地地地價影響因素修正表（Ⅰ V 級） 影響因素 影響因子 權重值（ %） 優(yōu)（ %） 較優(yōu)（ %） 一般（ %） 較劣（ %） 劣（ %） 商服條件 距商服服務中心距離 0 距農貿市場距離 0 交通便捷度 道路類型 0 距長途汽車站距離 0 停車方 便度 0 基礎設施保證度 供水 0 供電 0 排水 0 其他 0 公用設施完備度 距中學距離 0 距小學距 離 0 距幼兒園距離 0 醫(yī)療設施狀況 0 文體娛樂設施狀況 0 環(huán)境優(yōu)劣度 污染程度 0 距公園、景點等距離 0 規(guī)劃限制 規(guī)劃土地用途 0 周圍土地用途 0 宗地條件 宗地形狀 0 建筑密度 0 綠地覆蓋率 0 地形地勢 0 工程地質條件 0 (1)容積率修正 表 310 永春縣 城區(qū)住宅用地容積率修正系數(shù)表（標準容積率為 ） 容積率 修正系數(shù) 容積率 修正系數(shù) 容積率 修正系數(shù) 容積率 修正系數(shù) 19 注：容積率小于 ，大于 。 (2) 使用年期修正 當土地出讓、轉讓時的剩余使用年限不等于法定最高年限時，應進行年期修正，出轉讓年期修正的系數(shù)可以通過有限年期的收益還原公式推算，由于在本次調整中采用的住宅土地還原利率為 %，所以給出的修正系數(shù)為 r等于 %時的結果。 表 311 住宅用地年期修正表 使用年期 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 修正系數(shù) 使用年期 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 修正系數(shù) 使用年期 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 修正系數(shù) 使用年期 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 修正系數(shù) 使用年期 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 修正系數(shù) 使用年期 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 修正系數(shù) 使用年期 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 修正系數(shù) 20 (3)地價期日修正 與商服用地路線價修正體系中的《地價期日修正》相同。 三、工業(yè) 和其他 用地 宗地 地價計算 （一）計算公式 Pzd=Psg (1+∑ K) Ay Ad 其中： Pzd—— 待估宗地單價（地面價） Psg—— 待估宗地所在級別的級別價 ∑ K—— 區(qū)域因素修正系數(shù)之和 Ay—— 使用年期修正系數(shù) Ad—— 期日修正系數(shù) （二）測算過程 表 312 永春縣 城區(qū)工業(yè)用地級別價區(qū)域因素修正系數(shù)表（ IIII 級） 影響因素 影響因子 權重 值 優(yōu)(%) 較優(yōu)(%) 一般(%) 較劣(%) 劣 (%) 交通便捷度 道路類型 0 距長途汽車站距離 0 停車方便度 7 0 環(huán)境條件 產業(yè)集聚度 9 0 三廢污染情況 6 0 基礎設施完備度 動力能源 0 供水設 施 0 排水狀況 0 規(guī)劃限制 規(guī)劃土地用途 0 周圍土地用途 0 宗地條件 宗地形狀 0 宗地面積 1 0 地形地勢 0 容 積率 0 工程地質條件 0 表 313 永春縣 城區(qū)其他用地級別價區(qū)域因素修正系數(shù)表 （ IIII 級） 影響因素 影響因子 權重值 優(yōu) (%) 較優(yōu)(%) 一般(%) 較劣(%) 劣 (%) 交通便捷度 道路類型 10 3 0 3 21 距長途汽車站距離 10 3 0 3 停車方便度 5 0 環(huán)境條件 污染程度 12 0 距公園、景點等距離 8 0 基礎設施完備度 動力能源 0 供水設施 0 排水狀況 0 規(guī)劃限制 規(guī)劃土地用途 15 0 周圍土地用途 10 3 0 3 宗地條件 宗地形狀 0 宗地面積 0 地形地勢 0 容積率 0 工程地質條件 0 (1) 使用年期修正 當土地出讓、轉讓時的剩余使用年限不等于法定最高年限時，應進行年期修正，出轉讓年期修正的系數(shù)可以通過有限年期的收益還原公式推算，由于在本次調整中采用 的工業(yè)土地還原利率為 %，所以給出的修正系數(shù)為 r等于 %時的結果。 表 314 工業(yè)用地 和其他用地 使用年期修正表 使用年期 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 修正系數(shù) 使用年期 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 修正系數(shù) 使用年期 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 修正系數(shù) 使用年期 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 修正系數(shù) 使用年期 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 修正系數(shù) (2)地價期日修正 與商服用地路線價修正體系中的《地價期日修正》相同。 四 、商住混合用地地價計算方法 不同利用類型的土地價值是通過附著于土地上的相應用途的建筑物得以實現(xiàn)。商業(yè) 22 用途的土地價值通過商業(yè)建筑實現(xiàn)；居住用途的土地價值通過住宅建筑實現(xiàn)，即土地的價值隱含于房屋之中。本次基準地價修訂商、住用地采用樓面地價 ，直接體現(xiàn)了土地與房屋的這一關系，可以按不同利用方式的利用狀況分別測算各自的樓面總地價，然后對其加總即得商業(yè)、住宅混合用地地價， 公式如下： SMPP ni ii??? 式中： P—— 該其他用地單位面積地價 Pi—— 第 i種土地利用類型修正后的樓面基準地價 Mi—— 第 i種土地利用類型的建筑面積 n—— 某一宗地內土地利用類型總數(shù) S—— 該宗地總用地面積 根據(jù)這一公式，完全不必測算“商業(yè)、住宅混合用地基準地價”，只需測算樓面基準地價，按照上面公式就 可以計算出其他用地地價。 五 、 基準地價使用說明 用基準地價修正法評估宗地價格時，根據(jù)影響宗地價格的因素、因子優(yōu)劣度來取用基準地價的調整幅度， “優(yōu) ”取最高調整幅度， “劣 ”取最低調整幅度， “一般 ”不做修正， “較優(yōu) ”取最高調整幅度的一半修正值， “較劣 ”取最低調整幅度的一半修正值。 本輪基準地價在制定過程中容積率檔次劃分結果采用保留一個小數(shù)的方案，在具體應用中難免遇到容積率小數(shù)位多于一位的現(xiàn)象，可根據(jù)上述容積率修正系數(shù)表采用內插法求取容積率修正系數(shù)，計算方法如下： 設 X＜ Z＜ Y， X、 Y為上表中相鄰兩容積率， Z為待估宗地的容積率 計算式： Tz＝ Tx－（ Tx－ Ty） 247。（ Y－ X）（ Z－ X） 式中： Tz為容積率為 Z時的容積率修正系數(shù)（待求）； Tx為容積率為 X時的容積率修正系數(shù)（查表）； Ty為容積率為 X時的容積率修正系數(shù)（查表）； 特殊用地地價評估 （ 1）企業(yè)總部等自用辦公用地地價，根據(jù)規(guī)劃部門批準的規(guī)劃條件， 分別計算宗地所在區(qū)域住宅、工業(yè)兩種用途時土地價值， 參照 兩種用途 的中間價進行測算。 （ 2）寫字樓等辦公用地的地價，參照宗地所在區(qū)域住宅用途地價的計算方法進行測算 （辦公用地地價修正體 系參照住宅用地） 。