【正文】 米 8001200米 12001500米 1500米 基礎(chǔ)設(shè)施 完備度 動力能源 保證率 99% 保證率 97%— 99% 保證率 95%— 97% 保證率 90%— 95% 保證率 90% 供水設(shè)施 保證率達 99%以上 保證率 9799% 保證率 9597% 保證率 9095% 保證率 90% 27 排水狀況 排水設(shè)施完善， 排水通暢 排水設(shè)施較完善，排水較通 暢 排水設(shè)施能基本滿足排水的 需要，排水狀況一般 排水設(shè)施尚不能滿足排水的 需要，排水狀況較差 排水不通暢，排水狀 況差 規(guī)劃限制 規(guī)劃土地用途 未來土地利用以工業(yè)用地為主 未來土地利用以工業(yè)、市政公用設(shè)施用地為主 未來土地利用 以市政公用設(shè)施、住宅用地為主 未來土地利用以住宅、商業(yè)用地為主 未來土地利用以其它用地為主 周圍土地用途 工業(yè)、倉儲 工業(yè)、倉儲 住宅、商業(yè) 其它用地 宗地條件 宗地形狀 矩形 近似矩形 較不規(guī)則，但對土地利用無影 響 不規(guī)則，對土地利用有一定影 響 很不規(guī)則，對土地利 用影響較大 宗地面積 面積適中，對土 地利用有利 面積較適中，對土地利用較 有利 對土地利用略有影響 對土地利用影響較大 面積過大、過小，對 土地利用影響大 地形地勢 條件好 條件較好 一般 對土地利用有影響 對土地利用有嚴重影 響 容積率 R≥ ≤ R＜ ≤ R＜ ≤ R＜ R＜ 工程地質(zhì)條件 地形平坦，完全滿足工程要求 有一定坡度，較好滿足工程要求 有坡度，但對工程基本無負面影響 坡度較大，對工程有一定影響 基本不能滿足工程要求 28 第四章 地價動態(tài)監(jiān)測體系的建立 地價動態(tài)監(jiān)測體系建立的必要性 在先前土地定級和基準地價更新的過程中，沒有建立地價動態(tài)監(jiān)測體系。同時，地價監(jiān)測點的設(shè)立與定期估價也為城市基準地價的更新提供了一條更加準確、便捷的途徑。均質(zhì)地域范圍越小，土地均質(zhì)性愈強。 地價監(jiān)測點的選擇 根據(jù)福建省國土資源廳的要求，地價監(jiān)測點按標定地價樣點確定。所選宗地的自身條件及其利用狀況不包含影響地價的各類特殊因素。即所選宗地的用途、容積率等土地利用要求要和城鎮(zhèn)規(guī)劃適應(yīng)。 （ 2）地價監(jiān)測點選擇的步驟 ①初選。逐個分析初選宗地的具體條件，結(jié)合實地校核、剔除帶有特殊性、偶然性和臨時性的宗地，最終確定了 66 個樣本為地價監(jiān)測點，其中商服 30 一、二級均為 8個，三、四、五級地因為位置較差，樣點少，三級地選取 4個，四級地選取 2個，五級地選取 2個，共 24個監(jiān)測點；住宅用地同商業(yè)用地一樣，一、二 級地選取 8個，三級地選取四個，四、 五級地分別選取 2個，共 24個監(jiān)測點；工業(yè)用地大都集中在 二 、 三 級地，分別選取了 9個和 6個， 一 地級則選取了 3 個，共 18 個監(jiān)測點。 ③土地級別代碼由 2 位數(shù)字代碼組成，小于 10 位數(shù)的前面補上“ 0”，如“ 01”、“ 02”等。 地價監(jiān)測點的估價 在地 價監(jiān)測點確定的基礎(chǔ)上，以基準地價為依據(jù)，根據(jù)宗地的使用年限、市場行情、地塊大小、形狀、容積率限制、微觀區(qū)位等條件通過系數(shù)修訂進行評估。 地價預(yù)測 。 監(jiān)測點 從地價評估調(diào)查樣點 中選取， 設(shè)定地塊剩余使用年限為法定最高，宗地開發(fā)程度達到“五通一平”， 臨道路狀況、 面積大小 、土地形狀 、區(qū)位因素、容積率情況等根據(jù)樣點實際情況確定。 ⑤監(jiān)測點序號由 3位數(shù)字代碼組成，小于 100 位數(shù)的前面補上“ 00”或“ 0”，如“ 001”、“ 010”等，監(jiān)測點序號在全市分用途統(tǒng)一編制，原則上遵循先高級別后低級別的順序。 ①行政區(qū)劃代碼由 6 位數(shù)字代碼組成，引用國家行政代碼標準 GB/T2260，永春區(qū)的行政代碼為 350525。由于永春當?shù)丶兩谭猛镜淖诘剌^少，大多為商業(yè)、住宅混合用途，而根據(jù)規(guī)定，在混合用途的宗地 中商業(yè)建筑面積所占比例必須在總建筑面積 40%以上方能做為商業(yè)地價監(jiān)測點，永春當?shù)亟^大多數(shù)商住混合用途的宗地商業(yè)面積所占比例在 15%以下，綜合上述情況，本次以路線價作為商業(yè)地價監(jiān)測點的表現(xiàn)形式。即所選地價監(jiān)測點的分布應(yīng)能充分反映城鎮(zhèn)土地價格的空間結(jié)構(gòu)，并相對均勻地分布于各級別、各區(qū)段之中。為便于長期監(jiān)測，要求所選宗地當前的土地利用方式 合理并保持相對穩(wěn)定。 （ 1）地價監(jiān)測點的選擇原則 ①代表性原則。土地價格也同樣遵循替代規(guī)律，具有相同使用價值，有替代可能的地塊之間，會相互影響和競爭，使其價格相互牽制趨于一致。 從微觀區(qū)域看，城鎮(zhèn)的各項功能在土地利用上，會形成同質(zhì)的各種區(qū)域，如工業(yè)區(qū)、居住區(qū)、商服區(qū)、文教區(qū)等，這些區(qū)域具有性質(zhì)相同，土地區(qū)位、城市基礎(chǔ)設(shè)施等方面也基本相似，處于某些結(jié) 節(jié)點同等引力之下的特征，這類特性稱為均質(zhì)性。 設(shè)立地價監(jiān)測點是建立城市地價動態(tài)監(jiān)測體系的基礎(chǔ)性工作，它以土地定級估價為基礎(chǔ)，是定級估價工作的延伸和應(yīng)用，土地級別、區(qū)域、路線區(qū)段是監(jiān)測點布設(shè)的基礎(chǔ)框架，地價樣點的采集與測算則為監(jiān)測點的選擇提供了豐富的資料。 （ 2）寫字樓等辦公用地的地價，參照宗地所在區(qū)域住宅用途地價的計算方法進行測算 （辦公用地地價修正體 系參照住宅用地） 。本次基準地價修訂商、住用地采用樓面地價 ，直接體現(xiàn)了土地與房屋的這一關(guān)系，可以按不同利用方式的利用狀況分別測算各自的樓面總地價，然后對其加總即得商業(yè)、住宅混合用地地價， 公式如下： SMPP ni ii??? 式中： P—— 該其他用地單位面積地價 Pi—— 第 i種土地利用類型修正后的樓面基準地價 Mi—— 第 i種土地利用類型的建筑面積 n—— 某一宗地內(nèi)土地利用類型總數(shù) S—— 該宗地總用地面積 根據(jù)這一公式，完全不必測算“商業(yè)、住宅混合用地基準地價”，只需測算樓面基準地價，按照上面公式就 可以計算出其他用地地價。 三、工業(yè) 和其他 用地 宗地 地價計算 （一）計算公式 Pzd=Psg (1+∑ K) Ay Ad 其中： Pzd—— 待估宗地單價（地面價） Psg—— 待估宗地所在級別的級別價 ∑ K—— 區(qū)域因素修正系數(shù)之和 Ay—— 使用年期修正系數(shù) Ad—— 期日修正系數(shù) （二）測算過程 表 312 永春縣 城區(qū)工業(yè)用地級別價區(qū)域因素修正系數(shù)表（ IIII 級） 影響因素 影響因子 權(quán)重 值 優(yōu)(%) 較優(yōu)(%) 一般(%) 較劣(%) 劣 (%) 交通便捷度 道路類型 0 距長途汽車站距離 0 停車方便度 7 0 環(huán)境條件 產(chǎn)業(yè)集聚度 9 0 三廢污染情況 6 0 基礎(chǔ)設(shè)施完備度 動力能源 0 供水設(shè) 施 0 排水狀況 0 規(guī)劃限制 規(guī)劃土地用途 0 周圍土地用途 0 宗地條件 宗地形狀 0 宗地面積 1 0 地形地勢 0 容 積率 0 工程地質(zhì)條件 0 表 313 永春縣 城區(qū)其他用地級別價區(qū)域因素修正系數(shù)表 （ IIII 級） 影響因素 影響因子 權(quán)重值 優(yōu) (%) 較優(yōu)(%) 一般(%) 較劣(%) 劣 (%) 交通便捷度 道路類型 10 3 0 3 21 距長途汽車站距離 10 3 0 3 停車方便度 5 0 環(huán)境條件 污染程度 12 0 距公園、景點等距離 8 0 基礎(chǔ)設(shè)施完備度 動力能源 0 供水設(shè)施 0 排水狀況 0 規(guī)劃限制 規(guī)劃土地用途 15 0 周圍土地用途 10 3 0 3 宗地條件 宗地形狀 0 宗地面積 0 地形地勢 0 容積率 0 工程地質(zhì)條件 0 (1) 使用年期修正 當土地出讓、轉(zhuǎn)讓時的剩余使用年限不等于法定最高年限時，應(yīng)進行年期修正，出轉(zhuǎn)讓年期修正的系數(shù)可以通過有限年期的收益還原公式推算，由于在本次調(diào)整中采用 的工業(yè)土地還原利率為 %，所以給出的修正系數(shù)為 r等于 %時的結(jié)果。 ③地價期日修正與商服用地主街路線價修正方法相同。 ◆ 使用年期修正 （見表 33） ◆ 地價期日修正 與商服用地 主街 路線價修正體系中的《地價期日修正》相同。 二層及二層以上商業(yè)用房的評估 二層及二層以上商業(yè)用房樓面地價的計算取用級別平均路線價。 ◆計算公式 SAAAkpP dysssz ??????? ? )1( 其中： Pz—— 待估宗地總地價 Pss—— 待估宗地所在級別的級別平均路線價 ∑ K—— 區(qū)域因素修正系數(shù)之和 As—— 臨街深度修正系數(shù) Ay—— 使用年期修正系數(shù) Ad—— 期日修正系數(shù) S—— 首層商業(yè)用房建筑面積 ◆ 宗地影響因素修正 表 35 商服用地地價影響因素修正表（Ⅰ Ⅴ級） 影 響因素 影響因子 權(quán)重值（ %） 優(yōu) （ %） 較優(yōu) （ %） 一般 （ %） 較劣 （ %） 劣 （ %） 商業(yè)繁華度 距商服服務(wù)中心距離 0 商業(yè)聚集度 0 人口密度 0 交通便捷度 道路類型 0 距長途汽車站距離 0 停車方便度 0 14 環(huán)境優(yōu)劣度 大氣、水、噪聲等污染狀況 0 社會服務(wù)設(shè)施 距銀行距離 0 距酒店距離 0 距學(xué)校距離 0 規(guī)劃限制 規(guī)劃土地用途 0 周圍土地用途 0 宗地條件 宗地形狀 0 宗地面積 0 臨街狀況 0 宗地寬深比 0 周圍建筑密度 0 地形地勢 0 工程地質(zhì)條件 0 ◆ 臨街深度修正 表 36 商服用地級別平均路線價臨街深度修正系數(shù)表 進深 修正 系數(shù) 進深 修正系數(shù) 進深 修正系數(shù) 進深 修正系數(shù) ≤ 15 ◆ 使用年期修正 （見表 33） ◆ 地價期日修正 與商服用地 主街 路線價修正體系中 的《地價期日修正》相同。 表 33 商服用地使用年期修正表 使用年期 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 修正系數(shù) 使用年期 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 修正系數(shù) 使用年期 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 修正系數(shù) 使用年期 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 修正系數(shù) ◆ 其它個別因素修正 表 34 商服用地路線價其它個別因素的修正系數(shù)表 優(yōu)劣程度 優(yōu) 較優(yōu) 一般 較劣 劣 個別因素 路段繁華度 等條件好 路段繁華度等條件較好 路段繁華度等條件一般 路段繁華度等條件較差 路段繁華度 等條件差 修正系數(shù) +5% +% 0 % 5% km)r/( )r/(R ?? ??? 111 111 13 ◆ 地價期日修正 本次修訂更新基準地價的基準日 2020年 1月 1日。 自營性的商 服用地不同于房地產(chǎn)開發(fā)銷售性質(zhì)的是其一般是自主經(jīng)營的，不可分割銷售的，如酒店、旅館、大型商場、加油站、專業(yè)市場等，此類地價的評估僅適用商服用地級別價。 6 （交通）用地級別范圍 I 級區(qū)： 城東北街 —— 城東街東段 —— 沿東岳溪向北 —— 東岳小 區(qū) —— 師范路 北段建成路向南（化龍小區(qū)） —— 大路頭街西端 —— 留安山西路 （大路頭街至檢驗檢疫局段沿路不緩沖） —— 桃溪大橋 —— 桃源南路 —— 湖濱路西段向東 —— 永春大橋 —— 八二三東路 —— 八二三中路 —— 儒林 街 —— 儒林小區(qū)范圍 —— 公園路 —— 仰林路 ——溪州路 —— 小路 —— 環(huán)城西路 —— 環(huán)城北路 —— 城東北街 ； 儒林街 —— 真武路溪濱路 包含區(qū)域 （僅沿路圖示緩