【正文】 遷資料采用成本逼近法計(jì)算樣點(diǎn)地價(jià)；房屋出租資料采用收益還原法計(jì)算樣點(diǎn)地價(jià)等； 原則上，商業(yè)用地常用房地出租資料計(jì)算樣點(diǎn)地價(jià)；住宅用地常用房屋買賣、商品房銷售資料計(jì)算樣點(diǎn)地價(jià)；工業(yè)用地常用征地拆遷資料計(jì)算樣點(diǎn)地價(jià)。 適用范圍 利用利用土地收益資料更新基準(zhǔn)地價(jià)適用于土地市場尚不發(fā)育、市場交易價(jià)格資料少的城鎮(zhèn)。 8 基準(zhǔn)地價(jià)的測算 按公式（ ）測算各級土地不同用途的基準(zhǔn)地價(jià)： ?????? ???? n)r1( 11rIV 11nlb （ ） 式中： Vlb―某一用途土地在某一土地級上的基準(zhǔn)地價(jià)； In―某一用途土地在某一土地級上單位面積的土地收益； Rl―土地還原利率； n―基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵下的土地使用年限。 同時(shí)，應(yīng)注意： ①不同土地權(quán)利、不同土地使用年限、不同用地類型及不同級別土地還原利率存在差別。樣點(diǎn)的選擇要求：（ 1）分布在不同區(qū)域；（ 2）為近期（或近兩年）發(fā)生交易的樣點(diǎn)；（ 3）樣點(diǎn)土地條件與基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵界定下的條件相似。 還原利率的確定 還原利率的確定須作專題研究。 更新成果驗(yàn)收合格后，報(bào)省政府或物價(jià)局等部門審批。具體內(nèi)容包括：召開專家咨詢會及評審會；歸納和整理各方面意見和建議，并調(diào)整完善；編寫基準(zhǔn)地價(jià)更新技術(shù)報(bào)告、工作報(bào)告和專題報(bào)告等；進(jìn)行土地定級及基準(zhǔn)地價(jià)成果圖等專題圖編制、表格等成果材料整理；整理各類成果數(shù)字化存檔。對一些樣點(diǎn)資料較缺乏的又需要更新的地塊路段重新組織人員調(diào)查取樣，經(jīng)整理后錄入數(shù)據(jù)庫。 當(dāng)樣本數(shù)量不滿足數(shù)理統(tǒng)計(jì)要求，即每級樣本總數(shù)少于 30個(gè)時(shí)，應(yīng)進(jìn)行樣本的補(bǔ)充調(diào)查。 調(diào)查資料的分析整理 根據(jù)實(shí)地抽樣檢驗(yàn)的結(jié)果，按照去偽存真和滿足后續(xù)計(jì)算需要、分布均勻等原則，對收集到的樣點(diǎn)資料進(jìn)行初步篩選。 數(shù)據(jù)分析處理 數(shù)據(jù)分析處理包括調(diào)查資料的分析整理、資料的錄入及建庫、土地估價(jià)資 料整理及地價(jià)更新、初步成果分析與實(shí)地校核。 區(qū)域因素主要有商服繁華程度、交通條件、公用設(shè)施及基礎(chǔ)設(shè)施水平、區(qū)域環(huán)境質(zhì)量、城市規(guī)劃限制等。 資料更新調(diào)查的內(nèi)容 主要有：原基準(zhǔn)地價(jià)成果資料；初步的土地級別更新圖；基準(zhǔn)地價(jià)更新工作方案和技術(shù)方案；其他能 用于基準(zhǔn)地價(jià)更新的資料。 基準(zhǔn)地價(jià)更新工作底圖既可采用土地利用現(xiàn)狀圖，也可采用城鎮(zhèn)地籍詳查成果圖，其底圖比例尺規(guī)定為：大城市 1： 100001： 50000；中等城市 1： 50001： 10000；小城市以下 1： 10001： 5000 按路線價(jià)評估基準(zhǔn)地價(jià)的區(qū)域，局部商業(yè)用地的基準(zhǔn)地價(jià)圖可采用更大比例尺圖件。 2 基準(zhǔn)地價(jià)更新程序 （ 1）前期準(zhǔn)備 （ 2）資料更新調(diào)查 （ 3）數(shù)據(jù)分析處理 （ 4）成果完善與編制 （ 5）成果自查與預(yù)檢 （ 6）成果驗(yàn)收與審批 5 前期準(zhǔn)備 省內(nèi)各級國土資源部門負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)基準(zhǔn)地價(jià) 更新工作的組織協(xié)調(diào)。全部成果均應(yīng)有紙質(zhì)媒體和電子 數(shù)據(jù)（光盤、軟盤等）兩種留存方式。 在土地市場變化平穩(wěn)、城市社會經(jīng)濟(jì)條件和城市地域結(jié)構(gòu)等變化不大的情況下，一般采用局部更新。 基準(zhǔn)地價(jià)更新方法以及更新范圍說明 根據(jù)區(qū)域社會經(jīng)濟(jì)條件及區(qū)位條件變化、市場地價(jià)水平變化以及原基準(zhǔn)地價(jià)應(yīng)用情況，確定需要更新的范圍。確定城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)時(shí)須充分考慮未來價(jià)格的變動，城市總體發(fā)展戰(zhàn)略較遠(yuǎn)期的變化對地價(jià)的影響。動態(tài)地分析城鎮(zhèn)地價(jià)的變化過程和發(fā)展規(guī)律及發(fā)展趨勢，進(jìn)行期日修正，使基準(zhǔn)地價(jià)較準(zhǔn)確地反映更新期日的實(shí)際地價(jià)水平。為確保更新后的基準(zhǔn)地價(jià)能夠反映土地資源在地產(chǎn)市場中估價(jià)期日時(shí)點(diǎn)的價(jià)格水平，須采用多種方法對地價(jià)進(jìn)行測算，分析比較確定地價(jià)。 、構(gòu)成。 基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵界定 基準(zhǔn) 地價(jià)是指在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，在設(shè)定的土地開發(fā)程度、容積率等條件下，對現(xiàn)狀利用條件下不同級別或不同均質(zhì)地域的土地，按照商業(yè)、住宅、工業(yè)等用途，分別評估確定的某一估價(jià)期日法定最高出讓年期土地使用權(quán)的單位土地面積的區(qū)域平均價(jià)格。 1 湖北省城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)更新技術(shù)規(guī)范 (試 行 ) 湖北省國土資源廳 二 00 六年五月 目 錄 1 總則 ........................................................................................................................................................................................ 2 適用范圍 .......................................................................................................................................................................2 基準(zhǔn)地價(jià)的內(nèi)涵界定 .................................................................................................................................................3 基準(zhǔn)地價(jià)更新的一般要求 ........................................................................................................................................3 2 基準(zhǔn)地價(jià)更新遵循的基本原則 ...............................................................................................................................3 基準(zhǔn)地價(jià)更新的技術(shù)途徑 ........................................................................................................................................4 基準(zhǔn)地價(jià)更新方法以及更新范圍說明 ..................................................................................................................4 基準(zhǔn)地價(jià)更新成果 ......................................................................................................................................................4 2 基準(zhǔn)地價(jià)更 新程序 ..............................................................................................4 前期準(zhǔn)備 .......................................................................................................................................................................5 資料更新調(diào)查 ...............................................................................................................................................................5 數(shù)據(jù)分析處理 ...............................................................................................................................................................6 成果完善與編制 ..........................................................................................................................................................7 成果驗(yàn)收與審批 ..........................................................................................................................................................7 3 基準(zhǔn)地價(jià)更新常用方法 .........................................................................................7 利用土地收益資料更新基準(zhǔn)地價(jià) ............................................................................................................................7 利用市場交易資料更新基準(zhǔn)地價(jià) ............................................................................................................................8 利用地價(jià)指數(shù)更新基準(zhǔn)地價(jià) ..................................................................................................................................11 基準(zhǔn)地價(jià)的更新確定 ...............................................................................................................................................12 土地出讓金及年地租的確定 ..................................................................................................................................12 基準(zhǔn)地價(jià)更新結(jié)果分析 ...........................................................................................................................................12 4 基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表的編制 ................................................................................. 13 基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表編制的要求 ..........................................................