【正文】 允許用戶上傳包括 .pdf, .doc, .ppt, .txt 在內(nèi)的數(shù)十種格式的文檔文件，并以 Flash Player 的形式在網(wǎng)頁中直接展示給讀者。不能定量化的因素指標(biāo)采用定性說明，定性說明部分要求規(guī)范。 、相鄰城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價水平的分析以及其他城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價水平的比較分析。 “基準(zhǔn)地價扣除法”是從價格構(gòu)成的角度計算土地出讓金等于基準(zhǔn)地價減去拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)（或征地費(fèi)用）和基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)。調(diào)整總體幅度的確定可利用專家咨詢或利用與地價指數(shù)相關(guān)的社會、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)用經(jīng)濟(jì)模型或多因素賦權(quán)加和法計算。綜合地價指數(shù)反映一個城鎮(zhèn)地價總體變化幅度；分類地價指數(shù)分別反映商業(yè)、住 宅、工業(yè)等不同類型地價的變化幅度；區(qū)域分類地價指數(shù)反映城鎮(zhèn)內(nèi)部不同區(qū)域及不同類型地價的變化幅度。 ③ t 檢驗(yàn)法和均值 方差法 異常數(shù)據(jù)的存在會影響基準(zhǔn)地價的生成，對于由系統(tǒng)誤差造成的異常值表明這些異常數(shù)據(jù)與其余的樣本數(shù)據(jù)非屬同一總體，在前文的秩和檢驗(yàn)中已作過處 理；而由隨機(jī)誤差引起的異常數(shù)據(jù)則須藉助統(tǒng)計檢驗(yàn)的方法來判明這些數(shù)據(jù)的性質(zhì)，舍棄樣點(diǎn)中的異常值，以保證樣點(diǎn)數(shù)據(jù)的可靠性。②同一土地級 別或均質(zhì)地域中，同一交易方式的樣本地價要通過樣本同一性檢驗(yàn)。 ③宜采用兩種或兩種以上的方法，綜合確定還原利率； ④確定還原利率時，可以考慮浮動利率因素。由省國土資源廳和有關(guān)單位抽調(diào)技術(shù)人員組成驗(yàn)收組，按《湖北省城鎮(zhèn)土地級別及基準(zhǔn)地價更新驗(yàn)收辦法》進(jìn)行驗(yàn)收。否則，應(yīng)逐步構(gòu)建定級估價系統(tǒng)完成基準(zhǔn)地價更新工作。 基準(zhǔn)地價更新的表格應(yīng)根據(jù)各地的實(shí)際需要制定，一些基本表格參見本規(guī)范中 的附錄一表 1表 7。 （ 3）以原有的土地定級（或均質(zhì)地域）為基礎(chǔ)，地價指數(shù)為依據(jù)，更新基準(zhǔn)地價。 ，使新老資料具有連續(xù)性。 、構(gòu)成。 基準(zhǔn)地價更新方法以及更新范圍說明 根據(jù)區(qū)域社會經(jīng)濟(jì)條件及區(qū)位條件變化、市場地價水平變化以及原基準(zhǔn)地價應(yīng)用情況，確定需要更新的范圍。 基準(zhǔn)地價更新工作底圖既可采用土地利用現(xiàn)狀圖，也可采用城鎮(zhèn)地籍詳查成果圖，其底圖比例尺規(guī)定為：大城市 1： 100001： 50000；中等城市 1： 50001： 10000；小城市以下 1： 10001： 5000 按路線價評估基準(zhǔn)地價的區(qū)域，局部商業(yè)用地的基準(zhǔn)地價圖可采用更大比例尺圖件。 調(diào)查資料的分析整理 根據(jù)實(shí)地抽樣檢驗(yàn)的結(jié)果，按照去偽存真和滿足后續(xù)計算需要、分布均勻等原則，對收集到的樣點(diǎn)資料進(jìn)行初步篩選。 更新成果驗(yàn)收合格后，報省政府或物價局等部門審批。 8 基準(zhǔn)地價的測算 按公式（ ）測算各級土地不同用途的基準(zhǔn)地價： ?????? ???? n)r1( 11rIV 11nlb （ ） 式中： Vlb―某一用途土地在某一土地級上的基準(zhǔn)地價； In―某一用途土地在某一土地級上單位面積的土地收益； Rl―土地還原利率； n―基準(zhǔn)地價內(nèi)涵下的土地使用年限。同一均質(zhì)地域中樣本數(shù)量不能滿足總體檢驗(yàn)的需要時，需對均質(zhì)地域進(jìn)行差別判別歸類，按類進(jìn)行樣本總體同一性檢驗(yàn)。 當(dāng)樣本總體服從正態(tài)分布時可用 t 檢驗(yàn)法。 當(dāng)城鎮(zhèn)內(nèi)部不同類型、不同區(qū)域地價水平呈整體變化，相對價位不發(fā)生變化時，應(yīng)采用綜合地價指數(shù)法進(jìn)行更新。 （ 6）區(qū)域分類地價指數(shù)計算 按上述公式分別測算不同幅度區(qū)不同用地類型的地價指數(shù)。 “市場價格修正推算”是根據(jù)土地出讓情況，將毛地價修正至土地出讓金內(nèi)涵，直接進(jìn)行面積加權(quán)測算各級別毛地價；將凈地價進(jìn)行基準(zhǔn)地價內(nèi)涵的標(biāo)準(zhǔn)化（如容積率修正、基礎(chǔ)設(shè)施修正、交易情況修正 和交易日期修正等），并測算區(qū)域平均價，將凈地價轉(zhuǎn)化為基準(zhǔn)地價內(nèi)涵，然后進(jìn)行出讓金、毛地價占凈地價比例測算，推算出基準(zhǔn)地價與土地出讓金之間的比例關(guān)系，得出土地出讓金。（ 1）須對各城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價水平進(jìn)行基準(zhǔn)日修正，分析各城鎮(zhèn)間的地價差異；（ 2）重點(diǎn)對省內(nèi)同等別城鎮(zhèn)的基準(zhǔn)地價進(jìn)行比較分析；（ 3）應(yīng)針對各用地類型各級別基準(zhǔn)地價對同等別城鎮(zhèn)進(jìn)行比較分析。如環(huán)境質(zhì)量狀況的說明根據(jù)《環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》用無污染、輕度污染、污染較重、重度污染等說明，有條件的城鎮(zhèn)可以采用環(huán)境質(zhì)量指數(shù)說明。簡而言之，就如同文檔版的 Youtube。 附錄一 基準(zhǔn)地價更新用表 表 1 城鎮(zhèn)土地利用效益調(diào)查表 單位主管所在經(jīng)營所有資金占有額 工資職工年營業(yè)額或年產(chǎn)值（萬元） 年利潤額（萬元） 年稅后留利（萬元） 用地用 地 15 名稱 單位 位置 項目 制 流動資金 固定資金 總額 人數(shù) 年 年 年 平均 年 年 年 平均 年 年 年 平均 面積 ㎡ 效 益 元 /㎡ 表 2 土地使用權(quán)出（轉(zhuǎn)）讓調(diào)查表 樣本號 ________________ 圖幅號 _______________ 順序號 ____________________ 樣點(diǎn)坐標(biāo) : x_________________ y__________________ 土地級別 __________________ 坐落 鄉(xiāng)（鎮(zhèn)） 路（街） 巷 號 棟 四至 東 _______________ 西 ____________ 南 __________北 ______________ 宗地號 受讓人 出 (轉(zhuǎn) )讓方式 拍賣□ 招標(biāo)□ 協(xié)議□ 規(guī)劃容積率 出 (轉(zhuǎn) )讓時間 ________年 _______月 土地用途 商□ 住□ 工□ 其他□ 出 (轉(zhuǎn) )讓年限 宗地形狀 矩形□ 三角形□ 不規(guī)則形□ 出 (轉(zhuǎn) )讓總價 元 土地總面積 土地開發(fā)程度（或基礎(chǔ)設(shè)備完備程度） 生地□ 供水□ 排 水□ 通電□ 通路□ 通氣□ 通訊□ 供暖□ 寬帶網(wǎng)絡(luò)□ 土地平整程度 平整□ 基本平整□ 不平整□ 其他條件 利用現(xiàn)狀 商□ 住□ 工□ 未利用地□ 備注 位置略圖 調(diào)查人 _______________ 檢查人 ________________ 調(diào)查時間： 年 月 日 表 3 私舊房買賣調(diào)查表 樣本號 ________________ 圖幅號 _______________ 順序號 ____________________ 樣點(diǎn)坐標(biāo) : x_________________ y__________________ 土地級別 __________________ 16 坐落 鄉(xiāng)（鎮(zhèn)） 路（街） 巷 號 棟 出售方 單位性質(zhì) 國有□ 集體□ 私營□ 合資□ 合作□ 獨(dú)資□ 股份□ 購買方 單位性質(zhì) 國有□ 集體□ 私營□ 合資□ 合作□ 獨(dú)資□ 股份□ 建成年月 買賣時間 買賣前用途 商□ 住□ 工□ 其他□ 買賣后用途 商□ 住□ 工□ 其他□ 樓層總數(shù) 買賣層次 建筑物結(jié)構(gòu)類型 鋼混□ 磚混一等□ 磚混二等□ 磚木一等□磚木二等□磚木三等□ 簡易結(jié)構(gòu)□ 容積率 建筑總面積 ㎡ 占地總面積 ㎡ 交易建筑面積 ㎡ 交易房 屋分?jǐn)偼恋孛娣e ㎡ 房屋成新 交易情況 正?！? 不正常□ 交易總價 元 交易單價 元 房屋朝向 東 西 南 北 層數(shù) 戶型 面積 單價 戶數(shù) 面積 單價 戶數(shù) 面積 單價 戶數(shù) 面積 單價 戶數(shù) 土地開發(fā)程度（或基礎(chǔ)設(shè)備完備程度） 生地□ 供水□ 排水□ 通電□ 通路□ 通氣□ 通訊□ 供暖□ 寬帶網(wǎng)絡(luò)□ 土地平整程度 平整□ 基本平整□ 不平整□ 其他條件 備注 位置略圖 調(diào)查人 _______________ 檢查人 ________________ 調(diào)查時間： 年 月 日 表 4 房屋出租調(diào)查表 樣本號 ________________ 圖幅號 _______________ 順序號 ____________________ 樣點(diǎn)坐標(biāo) : x_________________ y__________________ 土地級別 __________________ 17 坐落 鄉(xiāng)（鎮(zhèn)） 路（街） 巷 號 棟 出租方 單位性質(zhì) 國有□ 集體□ 私營□ 合資□ 合作□ 獨(dú)資□ 股份□ 承租方 單位性質(zhì) 國有□ 集體□ 私營□ 合資□ 合作□ 獨(dú)資□ 股份□ 出租時間 出 租期限 出租前用途 商□ 住□ 工□ 其他□ 出租后用途 商□ 住□ 工□ 其他□ 建筑物結(jié)構(gòu)類型 鋼混□ 磚混一等□ 磚混二等□ 磚木一等□磚木二等□磚木三等□ 簡易結(jié)構(gòu)□ 臨街距離 房屋建成年月 房屋成新 樓層總數(shù) 出租層次 建筑總面積 ㎡ 占地總面積 ㎡ 出租建筑面積 ㎡ 進(jìn)深 ㎡ 開間 ㎡ 房屋維修責(zé)任方 出租方□ 承租方□ 押金 元 期限 年 房屋裝修責(zé)任方 出租方□ 承租方□ 裝修費(fèi)用 元 /㎡ 租金收入 元 /年 其他收入 元 /年 交易總價 元 交易單價 元 土地開發(fā)程度（或基礎(chǔ)設(shè)備完備程度） 生地□ 供水□ 排水□ 通電□ 通路□ 通氣□ 通訊□ 供暖□ 寬帶網(wǎng)絡(luò)□ 土地平整程度 平整□ 基本平整□ 不平整□ 其他條件 備注 位置略圖 調(diào)查人 _______________ 檢查人 ________________ 調(diào)查時間： 年 月 日 表 5 商品房出售調(diào)查表 樣本 號 ________________ 圖幅號 _______________ 順序號 ____________________ 樣點(diǎn)坐標(biāo) : x_________________ y__________________ 土地級別 __________________ 18 坐落 鄉(xiāng)（鎮(zhèn)） 路（街） 巷 號 棟 建成年月 出售時間 房屋使用年限 土地使用年限 規(guī)劃容積率 房屋用途 商□ 住□ 工□ 其他□ 樓層總數(shù) 買賣層次 建筑物結(jié)構(gòu)類型 鋼混□ 磚混一等□ 磚混二等□ 磚木一等□磚木二等□磚木三等□ 簡易結(jié)構(gòu)□ 容積率