【文章內容簡介】 國土資源廳進行預檢。 成果驗收與審批 省國土資源廳負責本轄區(qū)基準地價更新成果的檢查驗收。由省國土資源廳和有關單位抽調技術人員組成驗收組，按《湖北省城鎮(zhèn)土地級別及基準地價更新驗收辦法》進行驗收。 更新成果驗收合格后，報省政府或物價局等部門審批。 3 基準地價更新的常用方法 基準地價更新的方法主要有：（ 1）利用土地收益資料更新基準地價；（ 2）利用市場交 易價格資料更新基準地價；（ 3）利用地價指數(shù)資料更新基準地價。三種方法更新基準地價的標準和程序等應按《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》和本規(guī)范的要求進行。 利用土地收益資料更新基準地價 步驟 首先以原土地定級成果或更新成果作為基準地價更新區(qū)域；然后根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》，將結果填入附錄一表 7；最后根據(jù)公式 。 還原利率的確定 還原利率的確定須作專題研究。還原利率的確定一般廣泛應用的方法有：租售比法、安全 利率加風險調整值法、投資收益率法等。方法的應用根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》和本規(guī)范的要求進行。 利用租售比法，通過測算不同土地利用類型典型樣點的年租金與售價之比確定還原利率。樣點的選擇要求：（ 1）分布在不同區(qū)域；（ 2）為近期（或近兩年）發(fā)生交易的樣點；（ 3）樣點土地條件與基準地價內涵界定下的條件相似。 安全利率加風險調整值法確定還原利率，即還原利率 =安全利率 +風險調整值。安全利率取一年期定期存款利率，扣除利息稅，考慮物價指數(shù)綜合確定，即安全利率 =一年期定期存款利率（ 1利息稅率）/同期物價指數(shù)。風險調整值應在 對各城鎮(zhèn)的社會經(jīng)濟發(fā)展和土地市場等狀況分析的基礎上確定。 同時，應注意： ①不同土地權利、不同土地使用年限、不同用地類型及不同級別土地還原利率存在差別。 ②當測算的還原利率在不同土地級別中相差較大時，宜測算不同級別的土地還原利率。否則，測算不同用地類型的還原利率即可。 ③宜采用兩種或兩種以上的方法，綜合確定還原利率； ④確定還原利率時，可以考慮浮動利率因素。 8 基準地價的測算 按公式（ ）測算各級土地不同用途的基準地價： ?????? ???? n)r1( 11rIV 11nlb （ ） 式中： Vlb―某一用途土地在某一土地級上的基準地價； In―某一用途土地在某一土地級上單位面積的土地收益； Rl―土地還原利率； n―基準地價內涵下的土地使用年限。 根據(jù)計算結果，確定各級土地不同用途的基準地價。 對離散度較大的測算結果，要在級別基準地價基礎上，確定不同區(qū)域、地段的基準地價。 考慮到征收土地使用稅等的需要，一般要求確定綜合定級和分類定級，但不需要確定綜合基準地價。 適用范圍 利用利用土地收益資料更新基準地價適用于土地市場尚不發(fā)育、市場交易價格資料少的城鎮(zhèn)。 利用市場交易資料更 新基準地價 基準地價測算區(qū)域的劃分 （ 1）以原有的土地定級成果或更新成果作為基準地價更新區(qū)域； （ 2）道路系統(tǒng)較完善的城鎮(zhèn)可以路圍地塊作為基準地價更新區(qū)域； （ 3）沒有劃分土地級別的，根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》 更新區(qū)域。 樣點地價計算 市場交易資料主要有：土地使用權出讓、轉讓、企業(yè)改制，房屋買賣、商品房銷售，征地、拆遷，房屋出租等。 不同的資料類型，分別采用《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》 。 土地使用權出讓、轉讓、 企業(yè)改制資料采用直接修正法計算樣點地價；房屋買賣、商品房銷售資料采用剩余法和房價剝離計算樣點地價；征地、拆遷資料采用成本逼近法計算樣點地價；房屋出租資料采用收益還原法計算樣點地價等； 原則上，商業(yè)用地常用房地出租資料計算樣點地價；住宅用地常用房屋買賣、商品房銷售資料計算樣點地價；工業(yè)用地常用征地拆遷資料計算樣點地價。 在計算樣點地價時，應用的參數(shù)如房屋重置價標準、房屋耐用年限標準、房屋殘值率標準、銀行存款貸款利率、各種房地產交易稅費、物價指數(shù)、房地產指數(shù)以及有關政策法規(guī)資料等須在更新報告中加以說明。 樣點地價修正標準化 樣點地價修正的主要內容有：交易情況修正、交易期日修正、容積率修正、地價樓層修正、土地開發(fā)程度（基礎設施配套）修正、宗地深度和寬度修正、出讓年限修正等。 樣點地價的具體修正根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》 。 樣點數(shù)據(jù)檢驗與處理 樣點數(shù)據(jù)檢驗 9 （ 1）樣點地價數(shù)據(jù)必須經(jīng)過檢驗符合數(shù)理統(tǒng)計要求。 （ 2）檢驗標準應按照《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》和本規(guī)范的要求進行。①數(shù)據(jù)檢驗以土地級別或均質地域為單位，分土地利用類型進行抽樣樣本的總體和方差檢驗。②同一土地級 別或均質地域中，同一交易方式的樣本地價要通過樣本同一性檢驗。同一均質地域中樣本數(shù)量不能滿足總體檢驗的需要時，需對均質地域進行差別判別歸類，按類進行樣本總體同一性檢驗。③同一均質地域中，不同交易方式計算的樣本地價，也須通過樣本總體同一性的檢驗。④當檢驗后的數(shù)據(jù)不能滿足模型建立的需要時，應增加抽樣數(shù)據(jù)。 （ 3）樣點地價數(shù)據(jù)檢驗方法主要有：秩和檢驗法；卡方檢驗法； t檢驗法和均值 方差法。秩和檢驗法檢驗由不同交易方式計算的樣點地價是否來自同一個總體分布；卡方檢驗法檢驗不同土地利用類型不同級別的樣點地價是否服從正態(tài)總 體分布； t檢驗法和均值 方差法用于異常數(shù)據(jù)的剔除。檢驗方法的具體應用參見如下： ①秩和檢驗法 采用多總體秩和檢驗法對同一級別同一土地利用類型中，采用不同方法處理所得的樣點地價檢驗其是否來自同一個總體分布。只有滿足總體分布同一性的樣點數(shù)據(jù)，才能作為后續(xù)各項數(shù)理檢驗的樣本。 各土地級別中相同土地利用類型下的秩和檢驗統(tǒng)計量可以通過（ ）公式計算： （ ） 式中： H— 秩和檢驗統(tǒng)計量 N— 樣點總數(shù) Ti— 每種數(shù)據(jù)處理方法所得樣點地價的秩和 ni— 第 i 種數(shù)據(jù)處理方法的樣本數(shù) m— 數(shù)據(jù)處理方法數(shù) 將同一土地級別同一土地利用類型不同數(shù)據(jù)處理方法所得的經(jīng)修正的樣點地價合在一起從小到大進行編號，得到每個樣點地價對應一個序號，即為該樣點地價的秩，將同一數(shù)據(jù)處理方法得到的樣點地價的秩相加得到該數(shù)據(jù)處理方法的秩和 Ti。 將秩和檢驗統(tǒng)計量 H 與某一顯著水平統(tǒng)計值卡方 2? 的分布值（查 2? 分布表）進行比較，分析各處理方法所得的樣本地價之間是否存在著顯著性差異，不同處理方法之間是否存有系統(tǒng)誤差。 ②卡方 2? 檢驗法 樣本的總體分布是否服從正態(tài)分布，關系到測算模型的建立及應用什么方法對樣本中的異常數(shù)據(jù)進行剔除。 以土地級別為單位，按土地分類整理數(shù)據(jù)的歸并結果，用卡方法對樣本數(shù)據(jù)做正態(tài)總體分布的擬和優(yōu)度檢驗，以判斷樣點地價的分布函數(shù)與理論上的正態(tài)總體分布是否相吻合。 擬和優(yōu)度檢驗前須對樣本進行分組。一般采用等概分組。按經(jīng)驗公式： K =1． 87 (N 一 1)2／ 5確定樣本空間的分組數(shù)或者根據(jù)土地級別確定分組數(shù)。按（ ） ）公式計算 2? 統(tǒng)計量： （ ） 10 式中： Pi— 樣點落入第 i 組的理論概率 fi— 樣點落入第 i 組的實際頻數(shù) N— 樣點數(shù) 將 2? 統(tǒng)計量與某一顯著水平統(tǒng)計值卡方 2? 的分布值（查 2? 分布表）進行比較，分析各土地級別不同土地利用類型的樣點地價是否服從正態(tài)總體分布。 ③ t 檢驗法和均值 方差法 異常數(shù)據(jù)的存在會影響基準地價的生成，對于由系統(tǒng)誤差造成的異常值表明這些異常數(shù)據(jù)與其余的樣本數(shù)據(jù)非屬同一總體，在前文的秩和檢驗中已作過處 理；而由隨機誤差引起的異常數(shù)據(jù)則須藉助統(tǒng)計檢驗的方法來判明這些數(shù)據(jù)的性質，舍棄樣點中的異常值，以保證樣點數(shù)據(jù)的可靠性。 當樣本總體服從正態(tài)分布時可用 t 檢驗法。 t 統(tǒng)計量計算公式為： nS )X(t 1n ???? ? （ ） 式中： Xn— 1樣本地價的平均值 u— 正態(tài)總體均值 S— 樣本方差 n— 樣本數(shù) 對非正態(tài)分布總體采用均值一方差法，剔除標準為 X177。 2S，其中 x 為均值， s 為方差 。 （ 4）樣點地價數(shù)據(jù)檢驗過程與結果均應在更新報告中說明。 樣點 數(shù)據(jù)整理 根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》 ，將處理后的樣點，按土地級別、均質地域、土地用途進行整理 , 并填入附錄一表 8。最后按商業(yè)、住宅、工業(yè)等不同用途分別作地價樣點分布圖。 樣點地價圖的繪制 （ 1）按商業(yè)、居住、工業(yè)等不同用途分別作地價樣點分布圖； （ 2）土地級別界限和均質地域界限要反映在圖上； （ 3）直接在圖上表示地價，樣點較多時，采用分級圖例表示地價點標準。 利用樣點地價更新區(qū)域或級別基準地價 利用樣點地價更新區(qū)域或級別基準地價的方法主要有 ：（ 1）取某一用途某一級別樣點地價的算術平均值作為該區(qū)域或級別基準地價；（ 2）通過建立樣點地價和土地級別數(shù)學模型，更新級別基準地價；（ 3）建立樣點地價和土地定級單元總分值的數(shù)學模型 , 更新級別基準地價。 三種方法的具體應用根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》的要求進行。 原則上，要求選擇兩種或兩種以上的方法更新區(qū)域（或級別）基準地價。 利用市場交易資料更新路線價 參見《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》 。路線價的基準條件與基準地價內涵界定的基準條件一致。 道路兩側土地市場發(fā)展相差較大時，該道路路線價須分兩側 表示，即左右兩側各附一路線價。 11 適用范圍 利 用市場交易資料更新基準地價適用于土地市場發(fā)育完善、市場交易價格資料多的城鎮(zhèn)。 利用地價指數(shù)更新基準地價 基本原理 利用地價指數(shù)更新基準地價的基本公式為： P=P0 I （ ） 式中： P— 更新后的基準地價 P0— 更新前的基準地價 I— 地價指數(shù) 地價指數(shù)的分類和選擇 地價指數(shù)分為綜合地價指數(shù)、分類地價指數(shù)和區(qū)域分類地價指數(shù)。綜合地價指數(shù)反映一個城鎮(zhèn)地價總體變化幅度；分類地價指數(shù)分別反映商業(yè)、住 宅、工業(yè)等不同類型地價的變化幅度；區(qū)域分類地價指數(shù)反映城鎮(zhèn)內部不同區(qū)域及不同類型地價的變化幅度。 當城鎮(zhèn)內部不同類型、不同區(qū)域地價水平呈整體變化，相對價位不發(fā)生變化時，應采用綜合地價指數(shù)法進行更新。當城鎮(zhèn)不同區(qū)域地價呈整體變化，但商業(yè)、住宅、工業(yè)等不同類型地價變化呈現(xiàn)不同的變化規(guī)律時，應采用分類地價指數(shù)。當城鎮(zhèn)中心或局部區(qū)位發(fā)生較大變化，使不同區(qū)域地價的分布規(guī)律發(fā)生變化，且不同類型地價對區(qū)位的敏感程度不同時應采用區(qū)域分類地價指數(shù)更新基準地價。 地價指數(shù)的計算 地價指數(shù)的計算主要以地價監(jiān)測點為基礎 ，通過比較不同時期城市內部不同級別、不同類型的地價監(jiān)測點地價，采用一定的公式計算各類地價指數(shù)。具體計算參見《城市地價動態(tài)監(jiān)測體系技術規(guī)范》。 對地價監(jiān)測體系不完善的城鎮(zhèn)也可采用影響地價形成或變動的一些相關的經(jīng)濟指標如物價指數(shù)、存貸款利率、土地供求關系、土地收益率等指標，綜合測算地價指數(shù)。 地價指數(shù)更新法適用范圍 地價指數(shù)更新適用于土地市場發(fā)展平穩(wěn)，地價變動與社會、經(jīng)濟發(fā)展水平相協(xié)調并且標準宗地體系或地價監(jiān)測體系較完善的城鎮(zhèn)可以采用地價指數(shù)更新基準地價。在實際應用中，應根據(jù)具體城鎮(zhèn)土地市場變動特征 采用相應的地價指數(shù)類型。 地價指數(shù)更新步驟 （ 1）分析土地市場地價變化特征 主要通過專家咨詢、典型樣本調查或地價動態(tài)監(jiān)測結果分析，了解土地市場的變化特征，明確地價的總體變動特征、分類變動特征以及區(qū)域變動特征。 （ 2）確定采用的地價指數(shù)類型 根據(jù)土地市場特征的分析結果，結合綜合地價指數(shù)更新方法、分類地價指數(shù)更新法及區(qū)域分類地價指數(shù)更新法三種方法的適用范圍，選擇相應的地價指數(shù)更新類型。 （ 3）計算地價指數(shù) 參見 地價指數(shù)計算方法中的有關規(guī)定。 采用區(qū)域分類地價指數(shù)更新，繼續(xù)按（ 4） （ 7） 步進行。 （ 4）劃分地價調整幅度區(qū) 基準地價調整幅度區(qū)根據(jù)土地市場特征可進行綜合或分類劃分。每個用地類型原則上可劃分 35個調整幅度區(qū)，即地價高度發(fā)展區(qū)、次高度發(fā)展區(qū)、中度發(fā)展區(qū)、次低度發(fā)展區(qū)、低度發(fā)展區(qū)等。 12