【正文】 文檔資料只通過少數(shù)、單一的出版物來傳播的時代已經(jīng)結(jié)束。 （ 5） 文字成果 (包括報告 )除提交紙媒體外，同時統(tǒng)一提交 word電子文檔。 修正系數(shù)的檢驗(yàn) 對基準(zhǔn)地價修正系數(shù)和對應(yīng)的條件 指標(biāo)，必須聘請本轄區(qū)內(nèi)熟悉估價業(yè)務(wù)的專業(yè)人員進(jìn)行討論，并進(jìn)行實(shí)地查核和案例驗(yàn)證。個別因素的修正可采用修正系數(shù)或絕對值單獨(dú)編制。 （ 3）原則上必須編制各類用地各級別的因素修正系數(shù)及其對應(yīng)的因素指標(biāo)說明，采用綜合定級的小城鎮(zhèn)，可以只編制各級別的因素修正系數(shù)及其對應(yīng)的因素指標(biāo)說明。 《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》的有關(guān)規(guī)定，選擇土地級別與地價的測算模型，分析地價等級之間的差別。 根據(jù)地租與土地出讓金的關(guān)系，采用已確定的土地還原利率測算年地租及不同年期的出讓金標(biāo)準(zhǔn)。 土地出讓金和年地租的關(guān)系 土地出讓金是指政府出讓土地使用權(quán)收取的純收益，是基準(zhǔn)地價構(gòu)成的一部分，當(dāng)土地出讓金采取按年收取時，每年收取的土地使用費(fèi)用，即 為年地租。 有條件的城鎮(zhèn)宜選擇兩種或兩種以上的技術(shù)途徑更新基準(zhǔn)地價。 采用區(qū)域分類地價指數(shù)更新，繼續(xù)按（ 4） （ 7） 步進(jìn)行。 地價指數(shù)的計(jì)算 地價指數(shù)的計(jì)算主要以地價監(jiān)測點(diǎn)為基礎(chǔ) ，通過比較不同時期城市內(nèi)部不同級別、不同類型的地價監(jiān)測點(diǎn)地價，采用一定的公式計(jì)算各類地價指數(shù)。路線價的基準(zhǔn)條件與基準(zhǔn)地價內(nèi)涵界定的基準(zhǔn)條件一致。 （ 4）樣點(diǎn)地價數(shù)據(jù)檢驗(yàn)過程與結(jié)果均應(yīng)在更新報告中說明。 擬和優(yōu)度檢驗(yàn)前須對樣本進(jìn)行分組。 （ 3）樣點(diǎn)地價數(shù)據(jù)檢驗(yàn)方法主要有：秩和檢驗(yàn)法；卡方檢驗(yàn)法； t檢驗(yàn)法和均值 方差法。 樣點(diǎn)地價的具體修正根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》 。 考慮到征收土地使用稅等的需要，一般要求確定綜合定級和分類定級，但不需要確定綜合基準(zhǔn)地價。風(fēng)險調(diào)整值應(yīng)在 對各城鎮(zhèn)的社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展和土地市場等狀況分析的基礎(chǔ)上確定。 利用土地收益資料更新基準(zhǔn)地價 步驟 首先以原土地定級成果或更新成果作為基準(zhǔn)地價更新區(qū)域；然后根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》，將結(jié)果填入附錄一表 7；最后根據(jù)公式 。 7 2. 4 成果編制與完善 領(lǐng)導(dǎo)小組負(fù)責(zé)組織召開專家會議，就土地級別與地價更新的初步成果進(jìn)行討論，征求有關(guān)各方面意見，結(jié)合實(shí)際情況對成果進(jìn)行調(diào)整完善。 將初步審查合格的樣本資料，分別按土地級別或均質(zhì)地域、土地用途、企業(yè)用地效益、地價的交易方式和地價計(jì)算方法進(jìn)行歸類。 主要包括：有關(guān)經(jīng)濟(jì)指數(shù)及建筑材料價格變動指標(biāo)；房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、房屋造價標(biāo)準(zhǔn)、房屋重置價標(biāo)準(zhǔn)等資料；建設(shè)主管部門提供的建筑造價及裝修標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)資料；有關(guān)稅費(fèi)征收標(biāo)準(zhǔn)；土地開發(fā)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)、資本利息、利潤標(biāo)準(zhǔn)等土地開發(fā)資料；土地開發(fā)與經(jīng)營的政策法規(guī)、條例、規(guī)定；有關(guān)土地房屋的稅收種類、稅率等；城鎮(zhèn)規(guī)劃方案及圖件資料。（ 2）原基準(zhǔn)地價成果不完善、應(yīng)用困難，或者土地市場發(fā)展變化較大的城鎮(zhèn)以更新現(xiàn)狀調(diào)查為主，原始資料補(bǔ)充為輔；（ 3）原基準(zhǔn)地價成果較完善、應(yīng)用良好，并且土地市場發(fā)展平穩(wěn)或變化較小的城鎮(zhèn)以原始資料為主，更新補(bǔ)充為輔，先在土地交易中心和各評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行資料調(diào)查，后實(shí)地補(bǔ)充調(diào)查。 的主要內(nèi)容包括 :工作組織 （包括人員組成、日程安排、經(jīng)費(fèi)、資料、技術(shù)、工作經(jīng)驗(yàn)與存在問題等），估價對象的自然、經(jīng)濟(jì)及社會概況，原基準(zhǔn)地價的應(yīng)用情況以及土地市場發(fā)展變化狀況，基準(zhǔn)地價更新的動因，基準(zhǔn)地價更新的方法與過程（包括估價原則、理論基礎(chǔ)、資料收集、資料整理、樣點(diǎn)地價資料檢驗(yàn)、測算方法與步驟、基準(zhǔn)地價結(jié)果確定、基準(zhǔn)地價修正系數(shù)表的編制）、基準(zhǔn)地價結(jié)果分析及其成果的應(yīng)用說明。局部更新以原基準(zhǔn)地價成果為藍(lán)本，根據(jù)土地市場的發(fā)展和變化情況，利用土地收益資料、市場交易資料以及地價指數(shù)等對原基準(zhǔn)地價水平進(jìn)行調(diào)整。 。 基準(zhǔn)地價更新遵循的基本原則 基準(zhǔn)地價更新過程中，除《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》 ，還須遵循以下原則： 1．準(zhǔn)確性原則。獨(dú)立工礦區(qū)、開發(fā)區(qū)范圍內(nèi)的基準(zhǔn)地價更新可參照執(zhí)行。 基準(zhǔn)地價內(nèi)涵界定 基準(zhǔn) 地價是指在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，在設(shè)定的土地開發(fā)程度、容積率等條件下，對現(xiàn)狀利用條件下不同級別或不同均質(zhì)地域的土地，按照商業(yè)、住宅、工業(yè)等用途，分別評估確定的某一估價期日法定最高出讓年期土地使用權(quán)的單位土地面積的區(qū)域平均價格。為確保更新后的基準(zhǔn)地價能夠反映土地資源在地產(chǎn)市場中估價期日時點(diǎn)的價格水平，須采用多種方法對地價進(jìn)行測算，分析比較確定地價。確定城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價時須充分考慮未來價格的變動，城市總體發(fā)展戰(zhàn)略較遠(yuǎn)期的變化對地價的影響。 在土地市場變化平穩(wěn)、城市社會經(jīng)濟(jì)條件和城市地域結(jié)構(gòu)等變化不大的情況下，一般采用局部更新。 2 基準(zhǔn)地價更新程序 （ 1）前期準(zhǔn)備 （ 2）資料更新調(diào)查 （ 3）數(shù)據(jù)分析處理 （ 4）成果完善與編制 （ 5）成果自查與預(yù)檢 （ 6）成果驗(yàn)收與審批 5 前期準(zhǔn)備 省內(nèi)各級國土資源部門負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)基準(zhǔn)地價 更新工作的組織協(xié)調(diào)。 資料更新調(diào)查的內(nèi)容 主要有：原基準(zhǔn)地價成果資料；初步的土地級別更新圖；基準(zhǔn)地價更新工作方案和技術(shù)方案；其他能 用于基準(zhǔn)地價更新的資料。 數(shù)據(jù)分析處理 數(shù)據(jù)分析處理包括調(diào)查資料的分析整理、資料的錄入及建庫、土地估價資 料整理及地價更新、初步成果分析與實(shí)地校核。 當(dāng)樣本數(shù)量不滿足數(shù)理統(tǒng)計(jì)要求，即每級樣本總數(shù)少于 30個時，應(yīng)進(jìn)行樣本的補(bǔ)充調(diào)查。具體內(nèi)容包括：召開專家咨詢會及評審會；歸納和整理各方面意見和建議，并調(diào)整完善；編寫基準(zhǔn)地價更新技術(shù)報告、工作報告和專題報告等；進(jìn)行土地定級及基準(zhǔn)地價成果圖等專題圖編制、表格等成果材料整理；整理各類成果數(shù)字化存檔。 還原利率的確定 還原利率的確定須作專題研究。 同時，應(yīng)注意： ①不同土地權(quán)利、不同土地使用年限、不同用地類型及不同級別土地還原利率存在差別。 適用范圍 利用利用土地收益資料更新基準(zhǔn)地價適用于土地市場尚不發(fā)育、市場交易價格資料少的城鎮(zhèn)。 樣點(diǎn)數(shù)據(jù)檢驗(yàn)與處理 樣點(diǎn)數(shù)據(jù)檢驗(yàn) 9 （ 1）樣點(diǎn)地價數(shù)據(jù)必須經(jīng)過檢驗(yàn)符合數(shù)理統(tǒng)計(jì)要求。秩和檢驗(yàn)法檢驗(yàn)由不同交易方式計(jì)算的樣點(diǎn)地價是否來自同一個總體分布；卡方檢驗(yàn)法檢驗(yàn)不同土地利用類型不同級別的樣點(diǎn)地價是否服從正態(tài)總 體分布； t檢驗(yàn)法和均值 方差法用于異常數(shù)據(jù)的剔除。一般采用等概分組。 樣點(diǎn) 數(shù)據(jù)整理 根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》 ，將處理后的樣點(diǎn)，按土地級別、均質(zhì)地域、土地用途進(jìn)行整理 , 并填入附錄一表 8。 道路兩側(cè)土地市場發(fā)展相差較大時，該道路路線價須分兩側(cè) 表示，即左右兩側(cè)各附一路線價。具體計(jì)算參見《城市地價動態(tài)監(jiān)測體系技術(shù)規(guī)范》。 （ 4）劃分地價調(diào)整幅度區(qū) 基準(zhǔn)地價調(diào)整幅度區(qū)根據(jù)土地市場特征可進(jìn)行綜合或分類劃分。 基準(zhǔn)地價的更新確定 根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》 。其高低受到土地利用條件的影響，應(yīng)與基準(zhǔn)地價對應(yīng)的條件一致。 基準(zhǔn)地價更新結(jié)果分析 基準(zhǔn)地價更新結(jié)果分析的一般要求 （ 1）為確保基準(zhǔn)地價結(jié)果的合理性，必須對基準(zhǔn)地價更新結(jié) 果進(jìn)行分析。 ，具體包括相同級別內(nèi)地價水平變化分析、各用地類型地價水平變化分析、城市整體地價水平變化分析。 級別或區(qū)域基準(zhǔn)地價修正系數(shù)表的編制 級別或區(qū)域基準(zhǔn)地價修正系數(shù)表的編制有用土地利用效益資料、市場地價資料和定級分值三種方法。 ，并通過已有地價點(diǎn)的檢驗(yàn)、校核，編制一個類型區(qū)域和城鎮(zhèn)級別的基準(zhǔn)地價修正系數(shù)表 ，并相應(yīng)編制因素指標(biāo)說明表。案例驗(yàn)證材料須附在基準(zhǔn)地價更新報告中。 基準(zhǔn)地價更新成果整理 基準(zhǔn)地價更新成果整理根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》和本規(guī)范的要求和程序進(jìn)行?，F(xiàn)在，互聯(lián)網(wǎng)給文檔資料提供了世界范圍內(nèi)的傳播渠道，希望能夠給每個獨(dú)立的文檔持有者利用這個新機(jī)會的方法。 努力使世界上任何人都能夠自由地發(fā)揮他們的創(chuàng)造力。 （ 4） 數(shù)據(jù)庫成果要求級別、地價、注記等信息分層保存；完成成果圖件電子圖顏色、注記、圖廓的設(shè)置。 14 路線價修正系數(shù)表的編制 根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》 。 ，或者根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》和本規(guī)范 3的規(guī)定進(jìn)行。 （ 2）編制基準(zhǔn)地價修正系數(shù)表的同時，要編制與各種修正系數(shù)對應(yīng)的因素指標(biāo)說明表。將基準(zhǔn)地價更新結(jié)果與最末級地基準(zhǔn)地價的最低地價控制標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分析。為便于應(yīng)用的可操作性，土地出讓金原則上分級別分用途確定。 土地出讓金及年地租的確定 建立合理的收益分配制度是土地使用制度改革的核心，必須建立包括基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價和土地使用權(quán)出讓金的完整的地價體系。 適用范圍 利用地價指數(shù)更新基準(zhǔn)地價適用于土地市場發(fā)展平穩(wěn)，地價變動與社會、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相協(xié)調(diào)并且標(biāo)準(zhǔn)宗地體系或地價監(jiān)測體系較完善的城鎮(zhèn)。 （ 3）計(jì)算地價指數(shù) 參見 地價指數(shù)計(jì)算方法中的有關(guān)規(guī)定。當(dāng)城鎮(zhèn)中心或局部區(qū)位發(fā)生較大變化，使不同區(qū)域地價的分布規(guī)律發(fā)生變化，且不同類型地價對區(qū)位的敏感程度不同時應(yīng)采用區(qū)域分類地價指數(shù)更新基準(zhǔn)地價。 利用市場交易資料更新路線價 參見《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》 。 2S，其中 x 為均值， s 為方差 。 以土地級別為單位，按土地分類整理數(shù)據(jù)的歸并結(jié)果，用卡方法對樣本數(shù)據(jù)做正態(tài)總體分布的擬和優(yōu)度檢驗(yàn)，以判斷樣點(diǎn)地價的分布函數(shù)與理論上的正態(tài)總體分布是否相吻合。④當(dāng)檢驗(yàn)后的數(shù)據(jù)不能滿足模型建立的需要時，應(yīng)增加抽樣數(shù)據(jù)。 樣點(diǎn)地價修正標(biāo)準(zhǔn)化 樣點(diǎn)地價修正的主要內(nèi)容有：交易情況修正、交易期日修正、容積率修正、地價樓層修正、土地開發(fā)程度（基礎(chǔ)設(shè)施配套）修正、宗地深度和寬度修正、出讓年限修正等。 對離散度較大的測算結(jié)果，要在級別基準(zhǔn)地價基礎(chǔ)上，確定不同區(qū)域、地段的基準(zhǔn)地價。安全利率取一年期定期存款利率，扣除利息稅，考慮物價指數(shù)綜合確定，即安全利率 =一年期定期存款利率（ 1利息稅率）/同期物價指數(shù)。三種方法更新基準(zhǔn)地價的標(biāo)準(zhǔn)和程序等應(yīng)按《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》和本規(guī)范的要求進(jìn)行。 2. 初步成果分析與實(shí)地校核 對初步形成的基準(zhǔn)地價進(jìn)行分析包括城鎮(zhèn)內(nèi)基準(zhǔn)地價的空間分布、各級別間基準(zhǔn)地價的變化規(guī)律及其時間變化規(guī)律的分析并進(jìn)行實(shí)地校核檢驗(yàn)以及與相鄰城鎮(zhèn)、同類型同等別城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價的比較分析；為增強(qiáng)成果應(yīng)用的可操作性，須聘請熟悉該城鎮(zhèn)的評估人員應(yīng)用更新成 果隨機(jī)選擇測算各用地類型的宗地價格（每一用地類型 3宗以上），并將測算過程與結(jié)果附在工作報告和技術(shù)報告中。對于原始數(shù)據(jù)過于集中的路段，選擇有代表性的樣點(diǎn)使得樣點(diǎn)分布疏密適度。 在基準(zhǔn)地價更新過程中，為簡化工作量，使更新成果操作性強(qiáng)，須注意（ 1）根據(jù)各類用地的特點(diǎn)，選擇 地價的影響因素；（ 2）區(qū)位因素的個數(shù)≥ 5,個別因素的個數(shù)≥ 3,同時須盡量 減少評價因素因子的數(shù)量 。 資料更新調(diào)查 資料更新調(diào)查的一般要求 （ 1）資料調(diào)查的一般要求除遵循《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》 定外，根據(jù)原基準(zhǔn)地價在實(shí)踐中的應(yīng)用情況以及土地市場的發(fā)展變化，有重點(diǎn)的進(jìn)行資料收集。 ： 基準(zhǔn)地價更新工作方案和技術(shù)方案 、 土地定級分類面積統(tǒng)計(jì)表 、樣點(diǎn)地價圖、樣點(diǎn)資料調(diào)查匯總、樣點(diǎn)地價數(shù)據(jù)檢驗(yàn)過程與結(jié)果、更新成果的實(shí)地檢驗(yàn)校核資料。 全域更新以原基準(zhǔn)地價成果作為成果更新的依據(jù)之一，重新構(gòu)筑城鎮(zhèn)土地定級范圍內(nèi) 的基準(zhǔn)地價成果體系。須進(jìn)行地價的漲幅變化以及與同類型或相鄰城鎮(zhèn)的地價水平做出比較分析， 方能得出真實(shí)的、合理的地價水平。 、連續(xù)性以及成果的完備性，必須逐步加強(qiáng)和完善計(jì)算機(jī)技術(shù)的應(yīng)用。 本規(guī)范適用于湖北省行政區(qū)域內(nèi)城市、建制鎮(zhèn)范圍內(nèi)的基準(zhǔn)地價更新。 為便于區(qū)域地價平衡，規(guī)范地價管理，湖北省各城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價內(nèi)涵統(tǒng)一設(shè)定：基準(zhǔn)日為 2020年 6月 30日，其他內(nèi)涵見表 。 2．重點(diǎn)性原則。 基準(zhǔn)地價更新的技術(shù)途徑 基準(zhǔn)地價更新的技術(shù)途 徑如下： （ 1）以原有的土地定級為基礎(chǔ)，土地收益為依據(jù)，市場交易地價資料為參考，更新基準(zhǔn)地價。若城市的社會經(jīng)濟(jì)條件、城市功能、地域結(jié)構(gòu)發(fā)生巨大變化，宜采用全域更新。所在地、市、縣國土資源管理部門應(yīng)根據(jù)區(qū)域社會經(jīng)濟(jì)條件及區(qū)位條件變化、市場地價水