【正文】 規(guī)程》 GB/T 185082020制定本規(guī)范。 本規(guī)范規(guī)定了湖北省城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價更新的總則（包括適用范圍、目的、基準(zhǔn)地價的界定、基準(zhǔn)地價更新的原則以及成果）、基準(zhǔn)地價更新的技術(shù)路線和方法、基準(zhǔn)地價系數(shù)修正表的更新以及更新成果的 3 應(yīng)用。 本規(guī)范適用于湖北省行政區(qū)域內(nèi)城市、建制鎮(zhèn)范圍內(nèi)的基準(zhǔn)地價更新。獨立工礦區(qū)、開發(fā)區(qū)范圍內(nèi)的基準(zhǔn)地價更新可參照執(zhí)行。 基準(zhǔn)地價內(nèi)涵界定 基準(zhǔn) 地價是指在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，在設(shè)定的土地開發(fā)程度、容積率等條件下，對現(xiàn)狀利用條件下不同級別或不同均質(zhì)地域的土地，按照商業(yè)、住宅、工業(yè)等用途，分別評估確定的某一估價期日法定最高出讓年期土地使用權(quán)的單位土地面積的區(qū)域平均價格。 為便于區(qū)域地價平衡，規(guī)范地價管理，湖北省各城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價內(nèi)涵統(tǒng)一設(shè)定：基準(zhǔn)日為 2020年 6月 30日，其他內(nèi)涵見表 。 附表 湖北省城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價內(nèi)涵的界定 類型 年限 土地開發(fā)程度 容積率 特大及大城市 商業(yè)用地 40 六通一平或以 上 2． 51． 8 住宅用地 70 六通一平 2． 01． 5 工業(yè)用地 50 五通一平 1． 00． 6 中等城市 商業(yè)用地 40 五通一平 2． 01． 5 住宅用地 70 五通一平 1． 61． 0 工業(yè)用地 50 三通一平 小城市 商業(yè)用地 40 五通一平 住宅用地 70 五通一平 工業(yè)用地 50 三通一平 說明：三通一平： 通路、 通電、通水及 場地平整 五通一平 ： 通路、供電、 通訊、通上水、通下水及 場地平整 六通一平： 通路、供電、 通訊、通上水、通下水、通氣及 場地平整 七通一平： 通路、供電、 通訊、通上水、通下水、通氣、通暖和寬帶網(wǎng)絡(luò)（視各地實際自定義） 基準(zhǔn)地價更新的一般要求 ，根據(jù)更新城市的社會經(jīng)濟條件、城市功能、地域結(jié)構(gòu)等變化以及土地市場的發(fā)展情況選用土地收益、市場交易地價和地價指數(shù)等資料來全面或局部調(diào)整更新基準(zhǔn)地價。 ，使新老資料具有連續(xù)性。 、構(gòu)成。 系，包括用于政府公示的級別基準(zhǔn)地價；用于政府出讓的區(qū)段價、區(qū)片價以及用于宗地價格評估的修正系數(shù)體系。 、連續(xù)性以及成果的完備性，必須逐步加強和完善計算機技術(shù)的應(yīng)用。 基準(zhǔn)地價更新遵循的基本原則 基準(zhǔn)地價更新過程中，除《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》 ，還須遵循以下原則： 1．準(zhǔn)確性原則。為確保更新后的基準(zhǔn)地價能夠反映土地資源在地產(chǎn)市場中估價期日時點的價格水平，須采用多種方法對地價進行測算，分析比較確定地價。 2．重點性原則。應(yīng)根據(jù)城區(qū)規(guī)劃圖以及城區(qū)土地利用德空間 變化情況，對變動較大區(qū)域的地價給予特別重視， 使其能夠真正反映城市規(guī)劃的基本要點和當(dāng)前經(jīng)濟發(fā)展的最新狀況。 3．動態(tài)分析原則。動態(tài)地分析城鎮(zhèn)地價的變化過程和發(fā)展規(guī)律及發(fā)展趨勢，進行期日修正，使基準(zhǔn)地價較準(zhǔn)確地反映更新期日的實際地價水平。 4 。須進行地價的漲幅變化以及與同類型或相鄰城鎮(zhèn)的地價水平做出比較分析， 方能得出真實的、合理的地價水平。 。確定城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價時須充分考慮未來價格的變動，城市總體發(fā)展戰(zhàn)略較遠期的變化對地價的影響。 基準(zhǔn)地價更新的技術(shù)途徑 基準(zhǔn)地價更新的技術(shù)途 徑如下： （ 1）以原有的土地定級為基礎(chǔ)，土地收益為依據(jù)，市場交易地價資料為參考，更新基準(zhǔn)地價。 （ 2）以原有的土地定級（或均質(zhì)地域）為基礎(chǔ)，市場交易地價資料為依據(jù)，更新基準(zhǔn)地價。 （ 3）以原有的土地定級（或均質(zhì)地域）為基礎(chǔ)，地價指數(shù)為依據(jù)，更新基準(zhǔn)地價。 基準(zhǔn)地價更新方法以及更新范圍說明 根據(jù)區(qū)域社會經(jīng)濟條件及區(qū)位條件變化、市場地價水平變化以及原基準(zhǔn)地價應(yīng)用情況，確定需要更新的范圍。更新范圍可以是全域更新，也可以是局部更新。 全域更新以原基準(zhǔn)地價成果作為成果更新的依據(jù)之一，重新構(gòu)筑城鎮(zhèn)土地定級范圍內(nèi) 的基準(zhǔn)地價成果體系。局部更新以原基準(zhǔn)地價成果為藍本，根據(jù)土地市場的發(fā)展和變化情況，利用土地收益資料、市場交易資料以及地價指數(shù)等對原基準(zhǔn)地價水平進行調(diào)整。 在土地市場變化平穩(wěn)、城市社會經(jīng)濟條件和城市地域結(jié)構(gòu)等變化不大的情況下，一般采用局部更新。若城市的社會經(jīng)濟條件、城市功能、地域結(jié)構(gòu)發(fā)生巨大變化，宜采用全域更新。 基準(zhǔn)地價更新范圍應(yīng)與土地定級成果更新范圍一致。 基準(zhǔn)地價更新成果 基準(zhǔn)地價更新成果包括最終成果和中間過程成果兩大部分，且各部分均包括文字報告、表格成果、圖件成果。全部成果均應(yīng)有紙質(zhì)媒體和電子 數(shù)據(jù)（光盤、軟盤等）兩種留存方式。 、基準(zhǔn)地價表、基準(zhǔn)地價修正系數(shù)及其說明表、級別和基準(zhǔn)地價圖、路線價圖以及包括還原利率的確定、基準(zhǔn)地價結(jié)果的比較與分析、 基準(zhǔn)地價更新成果應(yīng)用分析 等專題報告和評估軟件及其應(yīng)用操作說明。 ： 基準(zhǔn)地價更新工作方案和技術(shù)方案 、 土地定級分類面積統(tǒng)計表 、樣點地價圖、樣點資料調(diào)查匯總、樣點地價數(shù)據(jù)檢驗過程與結(jié)果、更新成果的實地檢驗校核資料。 的主要內(nèi)容包括 :工作組織 （包括人員組成、日程安排、經(jīng)費、資料、技術(shù)、工作經(jīng)驗與存在問題等），估價對象的自然、經(jīng)濟及社會概況，原基準(zhǔn)地價的應(yīng)用情況以及土地市場發(fā)展變化狀況，基準(zhǔn)地價更新的動因，基準(zhǔn)地價更新的方法與過程（包括估價原則、理論基礎(chǔ)、資料收集、資料整理、樣點地價資料檢驗、測算方法與步驟、基準(zhǔn)地價結(jié)果確定、基準(zhǔn)地價修正系數(shù)表的編制）、基準(zhǔn)地價結(jié)果分析及其成果的應(yīng)用說明。 2 基準(zhǔn)地價更新程序 （ 1）前期準(zhǔn)備 （ 2）資料更新調(diào)查 （ 3）數(shù)據(jù)分析處理 （ 4）成果完善與編制 （ 5）成果自查與預(yù)檢 （ 6）成果驗收與審批 5 前期準(zhǔn)備 省內(nèi)各級國土資源部門負責(zé)本轄區(qū)內(nèi)基準(zhǔn)地價 更新工作的組織協(xié)調(diào)。所在地、市、縣國土資源管理部門應(yīng)根據(jù)區(qū)域社會經(jīng)濟條件及區(qū)位條件變化、市場地價水平變化以及原基準(zhǔn)地價在實踐應(yīng)用中暴露出的缺陷和問題，編寫基準(zhǔn)地價更新評估任務(wù)書，制定基準(zhǔn)地價更新調(diào)查表和工作表、準(zhǔn)備工作底圖、確定基準(zhǔn)地價更新區(qū)域等。 基準(zhǔn)地價更新任務(wù)書的內(nèi)容包括：城鎮(zhèn)社會經(jīng)濟條件及區(qū)位條件變化、市場地價水平變化以及原基準(zhǔn)地價在實踐中的應(yīng)用情況，基準(zhǔn)地價更新工作的領(lǐng)導(dǎo)和組織，更新時間安排和經(jīng)費預(yù)算、更新成果要求及技術(shù)方案等。 基準(zhǔn)地價更新的表格應(yīng)根據(jù)各地的實際需要制定，一些基本表格參見本規(guī)范中 的附錄一表 1表 7。 基準(zhǔn)地價更新工作底圖既可采用土地利用現(xiàn)狀圖，也可采用城鎮(zhèn)地籍詳查成果圖，其底圖比例尺規(guī)定為：大城市 1： 100001： 50000；中等城市 1： 50001： 10000；小城市以下 1： 10001： 5000 按路線價評估基準(zhǔn)地價的區(qū)域，局部商業(yè)用地的基準(zhǔn)地價圖可采用更大比例尺圖件。 確定基準(zhǔn)地價更新區(qū)域包括確定基準(zhǔn)地價更新的范圍和確定城鎮(zhèn)土地的級別或均質(zhì)地域。 資料更新調(diào)查 資料更新調(diào)查的一般要求 （ 1）資料調(diào)查的一般要求除遵循《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》 定外，根據(jù)原基準(zhǔn)地價在實踐中的應(yīng)用情況以及土地市場的發(fā)展變化，有重點的進行資料收集。（ 2）原基準(zhǔn)地價成果不完善、應(yīng)用困難，或者土地市場發(fā)展變化較大的城鎮(zhèn)以更新現(xiàn)狀調(diào)查為主，原始資料補充為輔；（ 3）原基準(zhǔn)地價成果較完善、應(yīng)用良好，并且土地市場發(fā)展平穩(wěn)或變化較小的城鎮(zhèn)以原始資料為主，更新補充為輔，先在土地交易中心和各評估機構(gòu)進行資料調(diào)查，后實地補充調(diào)查。 資料更新調(diào)查的內(nèi)容 主要有：原基準(zhǔn)地價成果資料；初步的土地級別更新圖；基準(zhǔn)地價更新工作方案和技術(shù)方案；其他能 用于基準(zhǔn)地價更新的資料。 主要有：不同行業(yè)資金利潤率標(biāo)準(zhǔn)；同一行業(yè)不同規(guī)模的資金利用效益資料；行業(yè)經(jīng)濟效益資料； 單位或企業(yè)土地利用效益資料。 主要包括：土地使用權(quán)拍賣、招標(biāo)資料；土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓資料；土地使用權(quán)、房屋及柜臺出租資料；土地征用補償、安置補償及地上物補償標(biāo)準(zhǔn)；土地聯(lián)營入股資料；用土地進行聯(lián)合建房的分成資料；以地換房資料；私舊房買賣、商品房出售資料等。 、區(qū)域因素和個別因素資料 一般因素主要包括地理位置、自 然條件、人口密度、人口素質(zhì)、家庭人口構(gòu)成、經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r、儲蓄和投資水平、財政收支與金融狀況、國民收入和消費水平、物價變動、利率水平、土地制度、住房制度、城市規(guī)劃、地價政策、稅收政策等。 區(qū)域因素主要有商服繁華程度、交通條件、公用設(shè)施及基礎(chǔ)設(shè)施水平、區(qū)域環(huán)境質(zhì)量、城市規(guī)劃限制等。 個別因素主要包括宗地面積、寬度、深度、形狀、坡度、宗地市政設(shè)施條件、宗地容積率、建筑物 6 高度、建筑密度、宗地用途、宗地位置、土地使用年限等。 在基準(zhǔn)地價更新過程中，為簡化工作量，使更新成果操作性強，須注意（ 1）根據(jù)各類用地的特點，選擇 地價的影響因素；（ 2）區(qū)位因素的個數(shù)≥ 5,個別因素的個數(shù)≥ 3,同時須盡量 減少評價因素因子的數(shù)量 。 主要包括：有關(guān)經(jīng)濟指數(shù)及建筑材料價格變動指標(biāo)；房屋拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)、房屋造價標(biāo)準(zhǔn)、房屋重置價標(biāo)準(zhǔn)等資料；建設(shè)主管部門提供的建筑造價及裝修標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)資料；有關(guān)稅費征收標(biāo)準(zhǔn)；土地開發(fā)費用標(biāo)準(zhǔn)、資本利息、利潤標(biāo)準(zhǔn)等土地開發(fā)資料；土地開發(fā)與經(jīng)營的政策法規(guī)、條例、規(guī)定；有關(guān)土地房屋的稅收種類、稅率等；城鎮(zhèn)規(guī)劃方案及圖件資料。 數(shù)據(jù)分析處理 數(shù)據(jù)分析處理包括調(diào)查資料的分析整理、資料的錄入及建庫、土地估價資 料整理及地價更新、初步成果分析與實地校核。利用土地定級估價信息系統(tǒng)更新基準(zhǔn)地價的城鎮(zhèn)首先要完善土地定級估價信息系統(tǒng)。 2. 更新完善土地定級估價信息系統(tǒng) 若原基準(zhǔn)地價評估是在土地定級估價信息系統(tǒng)中完成，在更新的過程中根據(jù)城鎮(zhèn)特點以及資料調(diào)查的情況，更新完善定級估價信息系統(tǒng)。否則，應(yīng)逐步構(gòu)建定級估價系統(tǒng)完成基準(zhǔn)地價更新工作。 調(diào)查資料的分析整理 根據(jù)實地抽樣檢驗的結(jié)果，按照去偽存真和滿足后續(xù)計算需要、分布均勻等原則，對收集到的樣點資料進行初步篩選。逐表審查調(diào)查資料，將缺主要項目、填報數(shù)據(jù)不 符合和數(shù)據(jù)明顯偏離正常情況的樣點剔除。對于原始數(shù)據(jù)過于集中的路段，選擇有代表性的樣點使得樣點分布疏密適度。 將初步審查合格的樣本資料，分別按土地級別或均質(zhì)地域、土地用途、企業(yè)用地效益、地價的交易方式和地價計算方法進行歸類。 當(dāng)樣本數(shù)量不滿足數(shù)理統(tǒng)計要求，即每級樣本總數(shù)少于 30個時，應(yīng)進行樣本的補充調(diào)查。 2. 資料的錄入及建庫 設(shè)計地價樣點數(shù)據(jù)庫結(jié)構(gòu)，將所有地價樣點數(shù)據(jù)庫資料全部錄入計算機，形成地價樣點數(shù)據(jù)庫。對特殊的樣點和有典型性的樣點予以特別標(biāo)注。對錄入的數(shù)據(jù)進行分析，對有疑問的樣點數(shù)據(jù)進行復(fù)核 ，檢查錄入過程中產(chǎn)生的失誤，并對其改正或剔除。對一些樣點資料較缺乏的又需要更新的地塊路段重新組織人員調(diào)查取樣，經(jīng)整理后錄入數(shù)據(jù)庫。 2. 土地估價資料整理及地價更新 參見 3更新基準(zhǔn)地價、編制基準(zhǔn)地價修正系數(shù)。 2. 初步成果分析與實地校核 對初步形成的基準(zhǔn)地價進行分析包括城鎮(zhèn)內(nèi)基準(zhǔn)地價的空間分布、各級別間基準(zhǔn)地價的變化規(guī)律及其時間變化規(guī)律的分析并進行實地校核檢驗以及與相鄰城鎮(zhèn)、同類型同等別城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價的比較分析；為增強成果應(yīng)用的可操作性，須聘請熟悉該城鎮(zhèn)的評估人員應(yīng)用更新成 果隨機選擇測算各用地類型的宗地價格（每一用地類型 3宗以上），并將測算過程與結(jié)果附在工作報告和技術(shù)報告中。 7 2. 4 成果編制與完善 領(lǐng)導(dǎo)小組負責(zé)組織召開專家會議，就土地級別與地價更新的初步成果進行討論，征求有關(guān)各方面意見，結(jié)合實際情況對成果進行調(diào)整完善。具體內(nèi)容包括：召開專家咨詢會及評審會；歸納和整理各方面意見和建議，并調(diào)整完善；編寫基準(zhǔn)地價更新技術(shù)報告、工作報告和專題報告等；進行土地定級及基準(zhǔn)地價成果圖等專題圖編制、表格等成果材料整理；整理各類成果數(shù)字化存檔。 成果自查與預(yù)檢 為保證地價更新成果質(zhì) 量，每個階段或重要技術(shù)環(huán)節(jié)完成后，由工作人員和技術(shù)人員對成果進行全面檢查、審核，寫出成果檢查說明 ,按照《湖北省城鎮(zhèn)土地級別及基準(zhǔn)地價更新檢查辦法》，報請省