【正文】 ................................................................13 級別或區(qū)域基準地價修正系數(shù)表的編制 ............................................................................................................13 路線價修正系數(shù)表的編制 ......................................................................................................................................14 修正系數(shù)的檢驗 ........................................................................................................................................................14 5 基準地價更新成果整理 .................................................................................................................................................. 14 基準地價更新成果 ....................................................................................................................................................14 更新成果整理的一般要求 ......................................................................................................................................14 基準地價更新成果整理 ...........................................................................................................................................14 6 基準地價更新成果應(yīng)用 .................................................................................................................................................. 14 附錄一 基準地價更新用表 ................................................................................................................................................. 14 附錄二 修正系數(shù)指標說明參考表示例 .......................................................................................................................... 21 1 總則 適用范圍 為進一步加強政府對國有土地資源的宏觀管理，全面準確反映城鎮(zhèn)地價分布規(guī)律和地價水平，掌 握土地質(zhì)量和利用狀況，落實科學(xué)發(fā)展觀，科學(xué)管理和合理利用土地，根據(jù)《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》 GB/T 85072020和《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》 GB/T 185082020制定本規(guī)范。獨立工礦區(qū)、開發(fā)區(qū)范圍內(nèi)的基準地價更新可參照執(zhí)行。 ，使新老資料具有連續(xù)性。 基準地價更新遵循的基本原則 基準地價更新過程中，除《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》 ，還須遵循以下原則： 1．準確性原則。 3．動態(tài)分析原則。 。 （ 3）以原有的土地定級（或均質(zhì)地域）為基礎(chǔ)，地價指數(shù)為依據(jù)，更新基準地價。局部更新以原基準地價成果為藍本，根據(jù)土地市場的發(fā)展和變化情況，利用土地收益資料、市場交易資料以及地價指數(shù)等對原基準地價水平進行調(diào)整。 基準地價更新成果 基準地價更新成果包括最終成果和中間過程成果兩大部分，且各部分均包括文字報告、表格成果、圖件成果。 的主要內(nèi)容包括 :工作組織 （包括人員組成、日程安排、經(jīng)費、資料、技術(shù)、工作經(jīng)驗與存在問題等），估價對象的自然、經(jīng)濟及社會概況，原基準地價的應(yīng)用情況以及土地市場發(fā)展變化狀況，基準地價更新的動因，基準地價更新的方法與過程（包括估價原則、理論基礎(chǔ)、資料收集、資料整理、樣點地價資料檢驗、測算方法與步驟、基準地價結(jié)果確定、基準地價修正系數(shù)表的編制）、基準地價結(jié)果分析及其成果的應(yīng)用說明。 基準地價更新的表格應(yīng)根據(jù)各地的實際需要制定，一些基本表格參見本規(guī)范中 的附錄一表 1表 7。（ 2）原基準地價成果不完善、應(yīng)用困難，或者土地市場發(fā)展變化較大的城鎮(zhèn)以更新現(xiàn)狀調(diào)查為主，原始資料補充為輔；（ 3）原基準地價成果較完善、應(yīng)用良好，并且土地市場發(fā)展平穩(wěn)或變化較小的城鎮(zhèn)以原始資料為主，更新補充為輔，先在土地交易中心和各評估機構(gòu)進行資料調(diào)查，后實地補充調(diào)查。 、區(qū)域因素和個別因素資料 一般因素主要包括地理位置、自 然條件、人口密度、人口素質(zhì)、家庭人口構(gòu)成、經(jīng)濟發(fā)展狀況、儲蓄和投資水平、財政收支與金融狀況、國民收入和消費水平、物價變動、利率水平、土地制度、住房制度、城市規(guī)劃、地價政策、稅收政策等。 主要包括：有關(guān)經(jīng)濟指數(shù)及建筑材料價格變動指標；房屋拆遷補償標準、房屋造價標準、房屋重置價標準等資料；建設(shè)主管部門提供的建筑造價及裝修標準等有關(guān)資料；有關(guān)稅費征收標準；土地開發(fā)費用標準、資本利息、利潤標準等土地開發(fā)資料；土地開發(fā)與經(jīng)營的政策法規(guī)、條例、規(guī)定；有關(guān)土地房屋的稅收種類、稅率等；城鎮(zhèn)規(guī)劃方案及圖件資料。否則，應(yīng)逐步構(gòu)建定級估價系統(tǒng)完成基準地價更新工作。 將初步審查合格的樣本資料，分別按土地級別或均質(zhì)地域、土地用途、企業(yè)用地效益、地價的交易方式和地價計算方法進行歸類。對錄入的數(shù)據(jù)進行分析，對有疑問的樣點數(shù)據(jù)進行復(fù)核 ，檢查錄入過程中產(chǎn)生的失誤，并對其改正或剔除。 7 2. 4 成果編制與完善 領(lǐng)導(dǎo)小組負責(zé)組織召開專家會議，就土地級別與地價更新的初步成果進行討論，征求有關(guān)各方面意見，結(jié)合實際情況對成果進行調(diào)整完善。由省國土資源廳和有關(guān)單位抽調(diào)技術(shù)人員組成驗收組，按《湖北省城鎮(zhèn)土地級別及基準地價更新驗收辦法》進行驗收。 利用土地收益資料更新基準地價 步驟 首先以原土地定級成果或更新成果作為基準地價更新區(qū)域；然后根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》，將結(jié)果填入附錄一表 7；最后根據(jù)公式 。 利用租售比法，通過測算不同土地利用類型典型樣點的年租金與售價之比確定還原利率。風(fēng)險調(diào)整值應(yīng)在 對各城鎮(zhèn)的社會經(jīng)濟發(fā)展和土地市場等狀況分析的基礎(chǔ)上確定。 ③宜采用兩種或兩種以上的方法，綜合確定還原利率； ④確定還原利率時，可以考慮浮動利率因素。 考慮到征收土地使用稅等的需要，一般要求確定綜合定級和分類定級，但不需要確定綜合基準地價。 不同的資料類型，分別采用《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》 。 樣點地價的具體修正根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》 。②同一土地級 別或均質(zhì)地域中，同一交易方式的樣本地價要通過樣本同一性檢驗。 （ 3）樣點地價數(shù)據(jù)檢驗方法主要有：秩和檢驗法；卡方檢驗法； t檢驗法和均值 方差法。 各土地級別中相同土地利用類型下的秩和檢驗統(tǒng)計量可以通過（ ）公式計算： （ ） 式中： H— 秩和檢驗統(tǒng)計量 N— 樣點總數(shù) Ti— 每種數(shù)據(jù)處理方法所得樣點地價的秩和 ni— 第 i 種數(shù)據(jù)處理方法的樣本數(shù) m— 數(shù)據(jù)處理方法數(shù) 將同一土地級別同一土地利用類型不同數(shù)據(jù)處理方法所得的經(jīng)修正的樣點地價合在一起從小到大進行編號，得到每個樣點地價對應(yīng)一個序號，即為該樣點地價的秩，將同一數(shù)據(jù)處理方法得到的樣點地價的秩相加得到該數(shù)據(jù)處理方法的秩和 Ti。 擬和優(yōu)度檢驗前須對樣本進行分組。 ③ t 檢驗法和均值 方差法 異常數(shù)據(jù)的存在會影響基準地價的生成，對于由系統(tǒng)誤差造成的異常值表明這些異常數(shù)據(jù)與其余的樣本數(shù)據(jù)非屬同一總體，在前文的秩和檢驗中已作過處 理；而由隨機誤差引起的異常數(shù)據(jù)則須藉助統(tǒng)計檢驗的方法來判明這些數(shù)據(jù)的性質(zhì)，舍棄樣點中的異常值，以保證樣點數(shù)據(jù)的可靠性。 （ 4）樣點地價數(shù)據(jù)檢驗過程與結(jié)果均應(yīng)在更新報告中說明。 利用樣點地價更新區(qū)域或級別基準地價 利用樣點地價更新區(qū)域或級別基準地價的方法主要有 ：（ 1）取某一用途某一級別樣點地價的算術(shù)平均值作為該區(qū)域或級別基準地價；（ 2）通過建立樣點地價和土地級別數(shù)學(xué)模型，更新級別基準地價；（ 3）建立樣點地價和土地定級單元總分值的數(shù)學(xué)模型 , 更新級別基準地價。路線價的基準條件與基準地價內(nèi)涵界定的基準條件一致。綜合地價指數(shù)反映一個城鎮(zhèn)地價總體變化幅度；分類地價指數(shù)分別反映商業(yè)、住 宅、工業(yè)等不同類型地價的變化幅度；區(qū)域分類地價指數(shù)反映城鎮(zhèn)內(nèi)部不同區(qū)域及不同類型地價的變化幅度。 地價指數(shù)的計算 地價指數(shù)的計算主要以地價監(jiān)測點為基礎(chǔ) ，通過比較不同時期城市內(nèi)部不同級別、不同類型的地價監(jiān)測點地價，采用一定的公式計算各類地價指數(shù)。在實際應(yīng)用中，應(yīng)根據(jù)具體城鎮(zhèn)土地市場變動特征 采用相應(yīng)的地價指數(shù)類型。 采用區(qū)域分類地價指數(shù)更新，繼續(xù)按（ 4） （ 7） 步進行。調(diào)整總體幅度的確定可利用專家咨詢或利用與地價指數(shù)相關(guān)的社會、經(jīng)濟指標用經(jīng)濟模型或多因素賦權(quán)加和法計算。 有條件的城鎮(zhèn)宜選擇兩種或兩種以上的技術(shù)途徑更新基準地價。如某城鎮(zhèn)商業(yè)用地一級地基準地價表示為Ⅰ商 2500元 /平方米。 土地出讓金和年地租的關(guān)系 土地出讓金是指政府出讓土地使用權(quán)收取的純收益，是基準地價構(gòu)成的一部分，當土地出讓金采取按年收取時，每年收取的土地使用費用，即 為年地租。 “基準地價扣除法”是從價格構(gòu)成的角度計算土地出讓金等于基準地價減去拆遷補償安置費（或征地費用）和基礎(chǔ)設(shè)施配套費。 根據(jù)地租與土地出讓金的關(guān)系，采用已確定的土地還原利率測算年地租及不同年期的出讓金標準。 基準地價更新結(jié)果分析的主要內(nèi)容和方法 基準地價更新結(jié)果的分析內(nèi)容主要包括基準地價的最低水平分析、級差比較分析、縱向?qū)Ρ群蜋M向?qū)Ρ确治觥? 《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》的有關(guān)規(guī)定，選擇土地級別與地價的測算模型，分析地價等級之間的差別。 、相鄰城鎮(zhèn)基準地價水平的分析以及其他城鎮(zhèn)基準地價水平的比較分析。 （ 3）原則上必須編制各類用地各級別的因素修正系數(shù)及其對應(yīng)的因素指標說明，采用綜合定級的小城鎮(zhèn)，可以只編制各級別的因素修正系數(shù)及其對應(yīng)的因素指標說明。 。個別因素的修正可采用修正系數(shù)或絕對值單獨編制。不能定量化的因素指標采用定性說明，定性說明部分要求規(guī)范。 修正系數(shù)的檢驗 對基準地價修正系數(shù)和對應(yīng)的條件 指標，必須聘請本轄區(qū)內(nèi)熟悉估價業(yè)務(wù)的專業(yè)人員進行討論，并進行實地查核和案例驗證。 更新成果整理的一般要求 （ 1）基準地價更新成果整理包括基準地價圖、基準地價表、基準地價修正系數(shù)表及其他相關(guān)圖表和基準地價更新報告的整理，成果要齊全完整。 （ 5） 文字成果 (包括報告 )除提交紙媒體外，同時統(tǒng)一提交 word電子文檔。 允許用戶上傳包括 .pdf, .doc, .ppt, .txt 在內(nèi)的數(shù)十種格式的文檔文件，并以 Flash Player 的形式在網(wǎng)頁中直接展示給讀者。文檔資料只通過少數(shù)、單一的出版物來傳播的時代已經(jīng)結(jié)束。