【正文】 本次 上一輪 變化幅度 本次 上一輪 變化幅度 1 2 3 4 5 ? n 表 11 某用地類型基準(zhǔn)地價比較表 級 本次基準(zhǔn)地價 上一輪基準(zhǔn)地價 21 別 基準(zhǔn)地價 （元 /㎡） 面積 k ㎡ 面積比例 面積加權(quán)地價 （元 /㎡） 基準(zhǔn)地價 （元 /㎡） 面積 k ㎡ 面積比例 面積加權(quán)地價 （元 /㎡） 1 2 3 4 5 ? n 基準(zhǔn)地價變化程度 附錄二 修正系數(shù)指標(biāo)說明參考表示例 某城鎮(zhèn)Ⅰ級商業(yè)用地宗地地價區(qū)位因素修正系數(shù)指標(biāo)說明表 因素 因子 商服繁華度 距市級商服中心距離 (米 ) ≤ 100 (100,200] (200,300] (300,500] 500 距區(qū)級商服中心距離 (米 ) ≤ 150 (150,250] (250,400] (400,600] 600 距小區(qū)級商服中心距離 (米 ) ≤ 50 (50,100] (100,200] (200,300] 300 距街區(qū)級商服中心距離 (米 ) ≤ 50 (50,100] (100,200] (200,300] 300 距高級商務(wù)區(qū)中心距離（米） ≤ 100 (100,200] (200,300] (300,500] 500 商業(yè)網(wǎng)點密度（店鋪分布） 連續(xù)，高智能店鋪密集 連續(xù)，臨近有高智能店鋪 連續(xù)分布 較連續(xù)分布 間斷或獨立 交通條件 臨街道路狀況 混合型主干道 生活型主干道 生活或交通型主干道 交通型次干道 支路 臨公交站點狀況 (條 ) ≥ 18 [14,18) [10,14) [8,10) 8 距火車站距離 (米 ) ≤ 4500 (4500,5500] (5500,6000] (6000,6500] 6500 距長途汽車站距離 (米 ) ≤ 1000 (1000,1500] (1500,2020] (2020,2500] 2500 距碼頭距離 (米 ) ≤ 500 (500,1500] (1500,3500] (3500,4500] 4500 基礎(chǔ)公用設(shè)施狀況 基礎(chǔ)設(shè)施狀況 “七通一平” “六通一平” “五通一平” “四通一平” “三通一平” 距醫(yī)院距離 (米 ) ≤ 500 (500,800] (800,1000] (1000,1200] 1200 距電信營業(yè)廳距離 (米 ) ≤ 300 (300,500] (500,600] (600,1000] 1000 距郵局距離 (米 ) ≤ 300 (300,500] (500,600] (600,1000] 1000 環(huán)境狀況 大氣 環(huán)境 無污染 基本無污染 輕度污染 污染較重 嚴(yán)重污染 地質(zhì)狀況 堅固類場地 土體，抗震能力強 硬塑類場地土體抗震能力較強 抗震能力一般 軟塑類場地土體，抗震能力較弱 軟 散 類場 地土體，抗震能力弱 人口狀況 人口密度（萬人 /平方公里） ≥ [,) [,) [,) [,) 網(wǎng)（ DocIn）是全球優(yōu)秀的 C2C 文檔銷售與分享社區(qū)。借助，你可以為你的文檔定價，并通過發(fā)表到不同博客 、論壇、聯(lián)盟中，進行廣泛傳播，在分享的同時獲得收入回報。簡而言之，就如同文檔版的 Youtube。 （ 2）基準(zhǔn)地價成果整理方法要得當(dāng)，表示方式要正確。如環(huán)境質(zhì)量狀況的說明根據(jù)《環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》用無污染、輕度污染、污染較重、重度污染等說明，有條件的城鎮(zhèn)可以采用環(huán)境質(zhì)量指數(shù)說明。 《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》的規(guī)定進行。（ 1）須對各城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價水平進行基準(zhǔn)日修正，分析各城鎮(zhèn)間的地價差異；（ 2）重點對省內(nèi)同等別城鎮(zhèn)的基準(zhǔn)地價進行比較分析；（ 3）應(yīng)針對各用地類型各級別基準(zhǔn)地價對同等別城鎮(zhèn)進行比較分析。 ，測算最末級基準(zhǔn)地價的最低地價控制標(biāo)準(zhǔn)，即某用地類型基準(zhǔn)地價最低控制標(biāo)準(zhǔn) =土地征用補償費用 +土 地開發(fā)費 +稅費 +投資利潤 +投資利息。 “市場價格修正推算”是根據(jù)土地出讓情況，將毛地價修正至土地出讓金內(nèi)涵，直接進行面積加權(quán)測算各級別毛地價；將凈地價進行基準(zhǔn)地價內(nèi)涵的標(biāo)準(zhǔn)化（如容積率修正、基礎(chǔ)設(shè)施修正、交易情況修正 和交易日期修正等），并測算區(qū)域平均價，將凈地價轉(zhuǎn)化為基準(zhǔn)地價內(nèi)涵，然后進行出讓金、毛地價占凈地價比例測算，推算出基準(zhǔn)地價與土地出讓金之間的比例關(guān)系，得出土地出讓金。具體表示方式參見《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》 。 （ 6）區(qū)域分類地價指數(shù)計算 按上述公式分別測算不同幅度區(qū)不同用地類型的地價指數(shù)。 地價指數(shù)更新步驟 （ 1）分析土地市場地價變化特征 主要通過專家咨詢、典型樣本調(diào)查或地價動態(tài)監(jiān)測結(jié)果分析，了解土地市場的變化特征，明確地價的總體變動特征、分類變動特征以及區(qū)域變動特征。 當(dāng)城鎮(zhèn)內(nèi)部不同類型、不同區(qū)域地價水平呈整體變化，相對價位不發(fā)生變化時，應(yīng)采用綜合地價指數(shù)法進行更新。 三種方法的具體應(yīng)用根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》的要求進行。 當(dāng)樣本總體服從正態(tài)分布時可用 t 檢驗法。 將秩和檢驗統(tǒng)計量 H 與某一顯著水平統(tǒng)計值卡方 2? 的分布值（查 2? 分布表）進行比較，分析各處理方法所得的樣本地價之間是否存在著顯著性差異，不同處理方法之間是否存有系統(tǒng)誤差。同一均質(zhì)地域中樣本數(shù)量不能滿足總體檢驗的需要時，需對均質(zhì)地域進行差別判別歸類，按類進行樣本總體同一性檢驗。 土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、 企業(yè)改制資料采用直接修正法計算樣點地價；房屋買賣、商品房銷售資料采用剩余法和房價剝離計算樣點地價；征地、拆遷資料采用成本逼近法計算樣點地價；房屋出租資料采用收益還原法計算樣點地價等； 原則上，商業(yè)用地常用房地出租資料計算樣點地價；住宅用地常用房屋買賣、商品房銷售資料計算樣點地價；工業(yè)用地常用征地拆遷資料計算樣點地價。 8 基準(zhǔn)地價的測算 按公式（ ）測算各級土地不同用途的基準(zhǔn)地價： ?????? ???? n)r1( 11rIV 11nlb （ ） 式中： Vlb―某一用途土地在某一土地級上的基準(zhǔn)地價； In―某一用途土地在某一土地級上單位面積的土地收益； Rl―土地還原利率； n―基準(zhǔn)地價內(nèi)涵下的土地使用年限。樣點的選擇要求：（ 1）分布在不同區(qū)域；（ 2）為近期（或近兩年）發(fā)生交易的樣點；（ 3）樣點土地條件與基準(zhǔn)地價內(nèi)涵界定下的條件相似。 更新成果驗收合格后，報省政府或物價局等部門審批。對一些樣點資料較缺乏的又需要更新的地塊路段重新組織人員調(diào)查取樣，經(jīng)整理后錄入數(shù)據(jù)庫。 調(diào)查資料的分析整理 根據(jù)實地抽樣檢驗的結(jié)果，按照去偽存真和滿足后續(xù)計算需要、分布均勻等原則，對收集到的樣點資料進行初步篩選。 區(qū)域因素主要有商服繁華程度、交通條件、公用設(shè)施及基礎(chǔ)設(shè)施水平、區(qū)域環(huán)境質(zhì)量、城市規(guī)劃限制等。 基準(zhǔn)地價更新工作底圖既可采用土地利用現(xiàn)狀圖，也可采用城鎮(zhèn)地籍詳查成果圖，其底圖比例尺規(guī)定為：大城市 1： 100001： 50000；中等城市 1： 50001： 10000；小城市以下 1： 10001： 5000 按路線價評估基準(zhǔn)地價的區(qū)域，局部商業(yè)用地的基準(zhǔn)地價圖可采用更大比例尺圖件。全部成果均應(yīng)有紙質(zhì)媒體和電子 數(shù)據(jù)（光盤、軟盤等）兩種留存方式。 基準(zhǔn)地價更新方法以及更新范圍說明 根據(jù)區(qū)域社會經(jīng)濟條件及區(qū)位條件變化、市場地價水平變化以及原基準(zhǔn)地價應(yīng)用情況，確定需要更新的范圍。動態(tài)地分析城鎮(zhèn)地價的變化過程和發(fā)展規(guī)律及發(fā)展趨勢，進行期日修正，使基準(zhǔn)地價較準(zhǔn)確地反映更新期日的實際地價水平。 、構(gòu)成。 1 湖北省城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價更新技術(shù)規(guī)范 (試 行 ) 湖北省國土資源廳 二 00 六年五月 目 錄 1 總則 ........................................................................................................................................................................................ 2 適用范圍 .......................................................................................................................................................................2 基準(zhǔn)地價的內(nèi)涵界定 .................................................................................................................................................3 基準(zhǔn)地價更新的一般要求 ........................................................................................................................................3 2 基準(zhǔn)地價更新遵循的基本原則 ...............................................................................................................................3 基準(zhǔn)地價更新的技術(shù)途徑 ........................................................................................................................................4 基準(zhǔn)地價更新方法以及更新范圍說明 ..................................................................................................................4 基準(zhǔn)地價更新成果 ......................................................................................................................................................4 2 基準(zhǔn)地價更 新程序 ..............................................................................................4 前期準(zhǔn)備 .......................................................................................................................................................................5 資料更新調(diào)查 ........................................................................................................