【正文】 樣點(diǎn)地價(jià)計(jì)算 市場(chǎng)交易資料主要有：土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、企業(yè)改制，房屋買賣、商品房銷售，征地、拆遷，房屋出租等。 樣點(diǎn)地價(jià)修正標(biāo)準(zhǔn)化 樣點(diǎn)地價(jià)修正的主要內(nèi)容有：交易情況修正、交易期日修正、容積率修正、地價(jià)樓層修正、土地開發(fā)程度（基礎(chǔ)設(shè)施配套）修正、宗地深度和寬度修正、出讓年限修正等。①數(shù)據(jù)檢驗(yàn)以土地級(jí)別或均質(zhì)地域?yàn)閱挝?，分土地利用類型進(jìn)行抽樣樣本的總體和方差檢驗(yàn)。④當(dāng)檢驗(yàn)后的數(shù)據(jù)不能滿足模型建立的需要時(shí)，應(yīng)增加抽樣數(shù)據(jù)。只有滿足總體分布同一性的樣點(diǎn)數(shù)據(jù)，才能作為后續(xù)各項(xiàng)數(shù)理檢驗(yàn)的樣本。 以土地級(jí)別為單位，按土地分類整理數(shù)據(jù)的歸并結(jié)果，用卡方法對(duì)樣本數(shù)據(jù)做正態(tài)總體分布的擬和優(yōu)度檢驗(yàn)，以判斷樣點(diǎn)地價(jià)的分布函數(shù)與理論上的正態(tài)總體分布是否相吻合。按（ ） ）公式計(jì)算 2? 統(tǒng)計(jì)量： （ ） 10 式中： Pi— 樣點(diǎn)落入第 i 組的理論概率 fi— 樣點(diǎn)落入第 i 組的實(shí)際頻數(shù) N— 樣點(diǎn)數(shù) 將 2? 統(tǒng)計(jì)量與某一顯著水平統(tǒng)計(jì)值卡方 2? 的分布值（查 2? 分布表）進(jìn)行比較，分析各土地級(jí)別不同土地利用類型的樣點(diǎn)地價(jià)是否服從正態(tài)總體分布。 2S，其中 x 為均值， s 為方差 。 樣點(diǎn)地價(jià)圖的繪制 （ 1）按商業(yè)、居住、工業(yè)等不同用途分別作地價(jià)樣點(diǎn)分布圖； （ 2）土地級(jí)別界限和均質(zhì)地域界限要反映在圖上； （ 3）直接在圖上表示地價(jià)，樣點(diǎn)較多時(shí)，采用分級(jí)圖例表示地價(jià)點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn)。 利用市場(chǎng)交易資料更新路線價(jià) 參見《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》 。 利用地價(jià)指數(shù)更新基準(zhǔn)地價(jià) 基本原理 利用地價(jià)指數(shù)更新基準(zhǔn)地價(jià)的基本公式為： P=P0 I （ ） 式中： P— 更新后的基準(zhǔn)地價(jià) P0— 更新前的基準(zhǔn)地價(jià) I— 地價(jià)指數(shù) 地價(jià)指數(shù)的分類和選擇 地價(jià)指數(shù)分為綜合地價(jià)指數(shù)、分類地價(jià)指數(shù)和區(qū)域分類地價(jià)指數(shù)。當(dāng)城鎮(zhèn)中心或局部區(qū)位發(fā)生較大變化，使不同區(qū)域地價(jià)的分布規(guī)律發(fā)生變化，且不同類型地價(jià)對(duì)區(qū)位的敏感程度不同時(shí)應(yīng)采用區(qū)域分類地價(jià)指數(shù)更新基準(zhǔn)地價(jià)。 地價(jià)指數(shù)更新法適用范圍 地價(jià)指數(shù)更新適用于土地市場(chǎng)發(fā)展平穩(wěn)，地價(jià)變動(dòng)與社會(huì)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相協(xié)調(diào)并且標(biāo)準(zhǔn)宗地體系或地價(jià)監(jiān)測(cè)體系較完善的城鎮(zhèn)可以采用地價(jià)指數(shù)更新基準(zhǔn)地價(jià)。 （ 3）計(jì)算地價(jià)指數(shù) 參見 地價(jià)指數(shù)計(jì)算方法中的有關(guān)規(guī)定。 12 （ 5）確定地價(jià)調(diào)整總體幅度 地價(jià)調(diào)整總體幅度的確定有利于從宏觀上把握城市地價(jià)調(diào)整水平。 適用范圍 利用地價(jià)指數(shù)更新基準(zhǔn)地價(jià)適用于土地市場(chǎng)發(fā)展平穩(wěn)，地價(jià)變動(dòng)與社會(huì)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相協(xié)調(diào)并且標(biāo)準(zhǔn)宗地體系或地價(jià)監(jiān)測(cè)體系較完善的城鎮(zhèn)。 基 準(zhǔn)地價(jià)結(jié)果采用某一數(shù)值的形式表示 。 土地出讓金及年地租的確定 建立合理的收益分配制度是土地使用制度改革的核心，必須建立包括基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和土地使用權(quán)出讓金的完整的地價(jià)體系。 土地出讓金和年地租的確定方法 土地出讓金的計(jì)算采用基準(zhǔn)地價(jià)扣除法和市場(chǎng)價(jià)格修正推算兩種方式。為便于應(yīng)用的可操作性，土地出讓金原則上分級(jí)別分用途確定。 （ 3）必須對(duì)重點(diǎn)區(qū)域的地價(jià)水平進(jìn)行分析包括數(shù)值上的變化分析以及變化的原因說明。將基準(zhǔn)地價(jià)更新結(jié)果與最末級(jí)地基準(zhǔn)地價(jià)的最低地價(jià)控制標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分析。（ 3）根據(jù)近期地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)結(jié)果以及房 屋銷售價(jià)格指數(shù)等相關(guān)指數(shù)的比較分析當(dāng)期基準(zhǔn)地價(jià)上漲幅度的合理性。 （ 2）編制基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表的同時(shí)，要編制與各種修正系數(shù)對(duì)應(yīng)的因素指標(biāo)說明表。 。 ，或者根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》和本規(guī)范 3的規(guī)定進(jìn)行。因素指標(biāo)說明必須明確具體、盡量定量化。 14 路線價(jià)修正系數(shù)表的編制 根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》 。 5 基準(zhǔn)地價(jià)更新成果整理 基準(zhǔn)地價(jià)更新成果 參見本規(guī)范 。 （ 4） 數(shù)據(jù)庫成果要求級(jí)別、地價(jià)、注記等信息分層保存；完成成果圖件電子圖顏色、注記、圖廓的設(shè)置。 附錄一 基準(zhǔn)地價(jià)更新用表 表 1 城鎮(zhèn)土地利用效益調(diào)查表 單位主管所在經(jīng)營所有資金占有額 工資職工年?duì)I業(yè)額或年產(chǎn)值（萬元） 年利潤額（萬元） 年稅后留利（萬元） 用地用 地 15 名稱 單位 位置 項(xiàng)目 制 流動(dòng)資金 固定資金 總額 人數(shù) 年 年 年 平均 年 年 年 平均 年 年 年 平均 面積 ㎡ 效 益 元 /㎡ 表 2 土地使用權(quán)出（轉(zhuǎn)）讓調(diào)查表 樣本號(hào) ________________ 圖幅號(hào) _______________ 順序號(hào) ____________________ 樣點(diǎn)坐標(biāo) : x_________________ y__________________ 土地級(jí)別 __________________ 坐落 鄉(xiāng)（鎮(zhèn)） 路（街） 巷 號(hào) 棟 四至 東 _______________ 西 ____________ 南 __________北 ______________ 宗地號(hào) 受讓人 出 (轉(zhuǎn) )讓方式 拍賣□ 招標(biāo)□ 協(xié)議□ 規(guī)劃容積率 出 (轉(zhuǎn) )讓時(shí)間 ________年 _______月 土地用途 商□ 住□ 工□ 其他□ 出 (轉(zhuǎn) )讓年限 宗地形狀 矩形□ 三角形□ 不規(guī)則形□ 出 (轉(zhuǎn) )讓總價(jià) 元 土地總面積 土地開發(fā)程度（或基礎(chǔ)設(shè)備完備程度） 生地□ 供水□ 排 水□ 通電□ 通路□ 通氣□ 通訊□ 供暖□ 寬帶網(wǎng)絡(luò)□ 土地平整程度 平整□ 基本平整□ 不平整□ 其他條件 利用現(xiàn)狀 商□ 住□ 工□ 未利用地□ 備注 位置略圖 調(diào)查人 _______________ 檢查人 ________________ 調(diào)查時(shí)間： 年 月 日 表 3 私舊房買賣調(diào)查表 樣本號(hào) ________________ 圖幅號(hào) _______________ 順序號(hào) ____________________ 樣點(diǎn)坐標(biāo) : x_________________ y__________________ 土地級(jí)別 __________________ 16 坐落 鄉(xiāng)（鎮(zhèn)） 路（街） 巷 號(hào) 棟 出售方 單位性質(zhì) 國有□ 集體□ 私營□ 合資□ 合作□ 獨(dú)資□ 股份□ 購買方 單位性質(zhì) 國有□ 集體□ 私營□ 合資□ 合作□ 獨(dú)資□ 股份□ 建成年月 買賣時(shí)間 買賣前用途 商□ 住□ 工□ 其他□ 買賣后用途 商□ 住□ 工□ 其他□ 樓層總數(shù) 買賣層次 建筑物結(jié)構(gòu)類型 鋼混□ 磚混一等□ 磚混二等□ 磚木一等□磚木二等□磚木三等□ 簡易結(jié)構(gòu)□ 容積率 建筑總面積 ㎡ 占地總面積 ㎡ 交易建筑面積 ㎡ 交易房 屋分?jǐn)偼恋孛娣e ㎡ 房屋成新 交易情況 正常□ 不正?！? 交易總價(jià) 元 交易單價(jià) 元 房屋朝向 東 西 南 北 層數(shù) 戶型 面積 單價(jià) 戶數(shù) 面積 單價(jià) 戶數(shù) 面積 單價(jià) 戶數(shù) 面積 單價(jià) 戶數(shù) 土地開發(fā)程度（或基礎(chǔ)設(shè)備完備程度） 生地□ 供水□ 排水□ 通電□ 通路□ 通氣□ 通訊□ 供暖□ 寬帶網(wǎng)絡(luò)□ 土地平整程度 平整□ 基本平整□ 不平整□ 其他條件 備注 位置略圖 調(diào)查人 _______________ 檢查人 ________________ 調(diào)查時(shí)間： 年 月 日 表 4 房屋出租調(diào)查表 樣本號(hào) ________________ 圖幅號(hào) _______________ 順序號(hào) ____________________ 樣點(diǎn)坐標(biāo) : x_________________ y__________________ 土地級(jí)別 __________________ 17 坐落 鄉(xiāng)（鎮(zhèn)） 路（街） 巷 號(hào) 棟 出租方 單位性質(zhì) 國有□ 集體□ 私營□ 合資□ 合作□ 獨(dú)資□ 股份□ 承租方 單位性質(zhì) 國有□ 集體□ 私營□ 合資□ 合作□ 獨(dú)資□ 股份□ 出租時(shí)間 出 租期限 出租前用途 商□ 住□ 工□ 其他□ 出租后用途 商□ 住□ 工□ 其他□ 建筑物結(jié)構(gòu)類型 鋼混□ 磚混一等□ 磚混二等□ 磚木一等□磚木二等□磚木三等□ 簡易結(jié)構(gòu)□ 臨街距離 房屋建成年月 房屋成新 樓層總數(shù) 出租層次 建筑總面積 ㎡ 占地總面積 ㎡ 出租建筑面積 ㎡ 進(jìn)深 ㎡ 開間 ㎡ 房屋維修責(zé)任方 出租方□ 承租方□ 押金 元 期限 年 房屋裝修責(zé)任方 出租方□ 承租方□ 裝修費(fèi)用 元 /㎡ 租金收入 元 /年 其他收入 元 /年 交易總價(jià) 元 交易單價(jià) 元 土地開發(fā)程度（或基礎(chǔ)設(shè)備完備程度） 生地□ 供水□ 排水□ 通電□ 通路□ 通氣□ 通訊□ 供暖□ 寬帶網(wǎng)絡(luò)□ 土地平整程度 平整□ 基本平整□ 不平整□ 其他條件 備注 位置略圖 調(diào)查人 _______________ 檢查人 ________________ 調(diào)查時(shí)間： 年 月 日 表 5 商品房出售調(diào)查表 樣本 號(hào) ________________ 圖幅號(hào) _______________ 順序號(hào) ____________________ 樣點(diǎn)坐標(biāo) : x_________________ y__________________ 土地級(jí)別 __________________ 18 坐落 鄉(xiāng)（鎮(zhèn)） 路（街） 巷 號(hào) 棟 建成年月 出售時(shí)間 房屋使用年限 土地使用年限 規(guī)劃容積率 房屋用途 商□ 住□ 工□ 其他□ 樓層總數(shù) 買賣層次 建筑物結(jié)構(gòu)類型 鋼混□ 磚混一等□ 磚混二等□ 磚木一等□磚木二等□磚木三等□ 簡易結(jié)構(gòu)□ 容積率 建筑總面積 ㎡ 樓房基地面積 ㎡ 商品房總售價(jià) 元 單位面積售價(jià) 元 /㎡ 房屋朝向 東□ 西□ 南□ 北□ 方向調(diào)節(jié)率 樓層調(diào)節(jié)率 綠化比率 土地開發(fā)程度（