【正文】 地出讓、轉(zhuǎn)讓時(shí)的剩余使用年限不等于法定最高年限時(shí)，應(yīng)進(jìn)行年期修正，出轉(zhuǎn)讓年期修正的系數(shù)可以通過有限年期的收益還原公式推算，由于在本次調(diào)整中采用的土地還原利率為 %，所以給出的修正系數(shù)為 r等于 %時(shí)的結(jié)果。期日修正一般根據(jù)地價(jià)指數(shù)的變動(dòng) 幅度進(jìn)行，可按下式計(jì)算： 期日修正系數(shù) =宗地估價(jià)期日的地價(jià)指數(shù) /基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估期日的地價(jià)指數(shù) ② 對(duì)于未賦予主街路線價(jià)的路段首層商鋪臨街進(jìn)深 18米以內(nèi)的部分，若臨近有主街路線價(jià)路段，則根據(jù)路段的商業(yè)繁華度、與主街路線價(jià)路段的關(guān)聯(lián)性等實(shí)際情況取用臨近路段的主街路線價(jià)的一定比例，取用比例在 60%80%（主街路線價(jià)計(jì)算方法同上）；若臨近無路線價(jià)路段或路線價(jià)路段關(guān)聯(lián)性不強(qiáng)，則取用商服用地級(jí)別平均路線價(jià)。 首先確定宗地所在的商服用地級(jí)別和對(duì)應(yīng)的基準(zhǔn)地價(jià)，然后根據(jù)其區(qū)域因素、臨街進(jìn)深、使用年期和期日對(duì)級(jí)別平均路線價(jià)進(jìn)行修正，即可得待估宗地首層商鋪樓面地價(jià)。 ◆計(jì)算公式 dyni ifisszsAASAkpP ??????? ???)()1(2 其中： Pzs—— 待估宗地總地價(jià) Pss—— 待估宗地所在級(jí)別的 級(jí)別平均路線價(jià) (首層商服 ) ∑ k—— 宗地影響 因素修正系數(shù)之和 16 Afi—— 第 i層樓層修正系數(shù) Ay—— 使用年期修正系數(shù) Ad—— 期日修正系數(shù) n—— 待估宗地樓層總數(shù) Si—— 第 i層建筑面積 ◆宗地影響因素修正（見表 35） ◆ 樓層修正 表 37 永春縣 城區(qū)商服用地 級(jí)別平均 路線價(jià)樓層修正系數(shù)表 級(jí)區(qū) 第 1層 第 2層 I II III IV V 對(duì)于沒有規(guī)劃圖紙的未建成的商服用地，根據(jù)城市規(guī)劃（例如控制性詳細(xì)規(guī)劃）所確定的該地塊容積率和土地面積，求出平均樓層數(shù)，然后再進(jìn)行樓層修正。 測(cè)算過程 17 （ 1）宗地影響因素修正 （見表 35） （ 2）其他因素修正 ①容積率修正 表 38 永春縣 城區(qū)商服用地級(jí)別樓面價(jià)容積率修正系數(shù)表 容積率 修正系數(shù) 容積率 修正系數(shù) 容積率 修正系數(shù) 容積 率 修正系數(shù) 2 6 5 4 3 注：容積率小于 時(shí)按 的地面價(jià)計(jì)算，大于 時(shí)按 的地面價(jià)計(jì) 算。 (2) 使用年期修正 當(dāng)土地出讓、轉(zhuǎn)讓時(shí)的剩余使用年限不等于法定最高年限時(shí)，應(yīng)進(jìn)行年期修正，出轉(zhuǎn)讓年期修正的系數(shù)可以通過有限年期的收益還原公式推算，由于在本次調(diào)整中采用的住宅土地還原利率為 %，所以給出的修正系數(shù)為 r等于 %時(shí)的結(jié)果。 四 、商住混合用地地價(jià)計(jì)算方法 不同利用類型的土地價(jià)值是通過附著于土地上的相應(yīng)用途的建筑物得以實(shí)現(xiàn)。 本輪基準(zhǔn)地價(jià)在制定過程中容積率檔次劃分結(jié)果采用保留一個(gè)小數(shù)的方案，在具體應(yīng)用中難免遇到容積率小數(shù)位多于一位的現(xiàn)象，可根據(jù)上述容積率修正系數(shù)表采用內(nèi)插法求取容積率修正系數(shù)，計(jì)算方法如下： 設(shè) X＜ Z＜ Y， X、 Y為上表中相鄰兩容積率， Z為待估宗地的容積率 計(jì)算式： Tz＝ Tx－（ Tx－ Ty） 247。 23 六、 城區(qū) 宗地影響因素系數(shù)說明表 表 315 永春縣 城區(qū)商服用地區(qū)域因素說明表（Ⅰ Ⅴ級(jí)） 影響因素 影響因子 優(yōu) 較優(yōu) 一般 較劣 劣 商業(yè)繁華度 距商服服務(wù)中心距離 200米 200400米 400600米 600800米 800米 商業(yè)聚集度 聚集規(guī)模高 聚集規(guī)模較高 聚集規(guī)模一般 聚集度較差 聚集度差 人口密度 流動(dòng)人口 2800人 /小時(shí) 流動(dòng)人口 25002800人 /小時(shí) 流動(dòng)人口 20202500人 /小時(shí) 流動(dòng)人口 17002020人 /小時(shí) 流動(dòng)人口 1700人 /小時(shí) 交通便捷度 道路類型 臨混合型主干道，道路 通達(dá)性好 臨生活型主干道，道路通 達(dá)性較好 臨交通型主干道或生活型次干道，道路通達(dá)性一般 臨交通型次干道，道路通 達(dá)性較差 臨支路或巷道，道路 通達(dá)性差 距長(zhǎng)途汽車站距離 300米 300600米 600800米 8001000米 1000米 停車方便度 距公交站點(diǎn) 50米，公交線路 4條以上 距公交站點(diǎn) 50100米 距公交站點(diǎn) 100150米，有公交線路 14條 距公交站點(diǎn) 150200米 距公交站點(diǎn) 200米，公交線路在 1條以下 基礎(chǔ)設(shè)施條件 供水、供電 保證率達(dá) 99%以上 保證率 9799% 保證率 9597% 保證率 9095% 保證率 90% 排水 排水設(shè)施完善，排水通 暢 排水設(shè)施較完善，排水較 通暢 排水設(shè)施能基本滿足排水 的需要，排水狀況一般 排水設(shè)施尚不能滿足排水 的需要，排水狀況較差 排水不通暢，排水狀 況差 環(huán)境條件 污染狀況 無污染 基本無污染 輕度污染 污 染較嚴(yán)重 嚴(yán)重污染 社會(huì)服務(wù)設(shè)施 距銀行、酒店等服務(wù)設(shè)施距離 200米 200300米 300450米 450600米 600米 距學(xué)校距離 300米 300400米 400550米 550700米 700米 規(guī)劃限制 規(guī)劃土地用途 規(guī)劃用途商業(yè)，規(guī)劃對(duì)土地利用強(qiáng)度基本無限制 規(guī)劃用途商業(yè)，規(guī)劃對(duì)土地利用強(qiáng)度略有限制 規(guī)劃用途商業(yè)，規(guī)劃對(duì)土地利用強(qiáng)度有一定限制 規(guī)劃用途商業(yè)，規(guī)劃對(duì)土地利用強(qiáng)度限制較大 規(guī)劃改變土地用途 周圍土地用途 商業(yè) 商住 住宅 工業(yè)、倉儲(chǔ) 其它用地 宗地條件 宗地形狀 矩形 近似矩形 較不規(guī)則，但對(duì)土地利用無 影響 不規(guī)則，對(duì)土地利用有一 定影響 很不規(guī)則，對(duì)土地利 用影響較大 宗地面積 面積適中，對(duì)土地利用 有利 面積較適中，對(duì)土地利用 較有利 對(duì)土地利用略有影響 對(duì)土地利用影響較大 面積過大、過小，對(duì) 土地利用影響大 周圍建筑密度 55% 45%55% 35%45% 25%35% ≤ 25% 24 地形地勢(shì)條件 條件好 條件較好 一般 對(duì)土地利用有影響 對(duì)土地利用有嚴(yán)重影 響 工程地質(zhì)條件 地形平坦，完全滿足工 程要求 有一定坡度，較好滿足工 程要求 有坡度，但對(duì)工程基本無負(fù) 面影響 坡度較大，對(duì)工程有一定 影響 基本不能滿足工程要 求 表 316 住宅用地區(qū)域因素說明表（Ⅰ Ⅴ級(jí)） 影響因素 影響因子 優(yōu) 較優(yōu) 一般 較劣 劣 商服條件 距商服服務(wù)中心距離 200米 200400米 400600米 600800米 800米 距農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)距離 50米 50200米 200350米 350500米 500米 交通便捷度 道路類型 臨生活型主干道，道 路通達(dá)性好 臨混合型主干道，道路通 達(dá)性較好 臨交通型主 干道或生活型次干道，道路通達(dá)性一般 臨交通型次干道，道路通達(dá)性 較差 臨支路或巷道，道路 通達(dá)性差 距長(zhǎng)途汽車站距離 300米 300600米 600800米 8001000米 1000米 停車方便度 周邊有大型停車場(chǎng)， 停車方便 周邊有小型停車場(chǎng)，停車 較方便 周邊有停車位，停車條件適中 停車條件較不方便 停車條件不方便 基礎(chǔ)設(shè)施保證度 供水、供電、排水 供水、供電保證率達(dá)99%以上，排水設(shè)施完善，排水通暢 供水、供電保證率9799%，排水設(shè)施較完善，排水較通暢 供水、供電保證率 9597%；排水設(shè)施能基本滿足排水的需要，排水狀況一般 供水、供電保證率 9095%，排水設(shè)施尚不能滿足排水的需要，排水狀況較差 供水、供電保證率90%，排水不通暢，排水狀況差 其他 齊全 較齊全 一般齊全 較不齊全 不齊全 公用設(shè)施完備度 距中學(xué)、小學(xué)、幼兒園距離 距離近 距離較近 距離稍遠(yuǎn) 距離較遠(yuǎn) 距離遠(yuǎn) 醫(yī)療設(shè)施狀況 設(shè)施齊全，距離近 設(shè)施大部分齊全，距離較近 設(shè)施基本齊全，距離稍遠(yuǎn) 設(shè)施較不齊全，距離較遠(yuǎn) 設(shè)施不齊全，距離遠(yuǎn) 25 文體娛樂設(shè)施狀況 設(shè)施齊全，距離近 設(shè)施大部分齊全，距離較近 設(shè)施基本齊全，距離稍遠(yuǎn) 設(shè)施較不齊全，距離較遠(yuǎn) 設(shè)施不齊，全距離遠(yuǎn) 環(huán)境優(yōu)劣度 污染程度 無污染 基本無污染 輕度污染 污染較嚴(yán)重 嚴(yán)重污染 距公園、景點(diǎn)等距離 600米 600800米 8001200米 12001500米 1500米 規(guī)劃限制 規(guī)劃土地用途 未來土地利用以住宅用地為主 未來土地利用以商業(yè)、住宅用地為主 未來土地利用以住宅和公共設(shè)施用地為主 未來土地利用以工業(yè)、倉儲(chǔ)用地為主 未來土地利用以其它用地為主 周圍土地用途 住宅 商住 商業(yè) 工業(yè)、 倉儲(chǔ) 其它用地 宗地條件 宗地形狀 矩形 近似矩形 較不規(guī)則，但對(duì)土地利用無影 響 不規(guī)則，對(duì)土地利用有一定影 響 很不規(guī)則，對(duì)土地利 用影響較大 建筑密度 55% 45%55% 40%45% 35%40% ≤ 35% 綠地覆蓋率 35% 25%— 35% 15%— 25% 5%— 15% 5% 地形地勢(shì) 條件好 條件較好 一般 對(duì)土地利用有影響 對(duì)土地利用有嚴(yán)重 影響 工程地質(zhì)條件 地形平坦，完全滿足工程要求 有一定坡度，較好滿足工程要求 有坡度，但對(duì)工程基本無負(fù)面影響 坡度較大，對(duì)工程有一 定影響 基本不能滿足工程要求 表 317 工業(yè)用地區(qū)域因素說明表（Ⅰ Ⅲ級(jí)） 影響因素 影響因子 優(yōu) 較優(yōu) 一般 較劣 劣 交通便捷度 道路類型 臨交通型主干道 臨混合型主干道 臨生活型主干道或交通型次 干道 臨生活型次干道 臨支路或巷道 距長(zhǎng)途汽車站距離 200米 200350米 350500米 500700米 700米 停車方便度 周邊有大型停車場(chǎng)，停車方便 周邊有小型停車場(chǎng)，停車較方便 周邊有停車位，停車條件適中 停車條件較不方便 停車條件不方便 環(huán)境條件 產(chǎn)業(yè)集聚度 聚集規(guī) 模較大 聚集規(guī)模一般 聚集規(guī)模較小 聚集規(guī)模小 還沒形成規(guī)模 三廢污染情況 處理很好 處理較好 基本處理 處理不好 處理很差 基礎(chǔ)設(shè)施完備度 動(dòng)力能源 保證率 99% 保證率 97%— 99% 保證率 95%— 97% 保證率 90%— 95% 保證率 90% 供水設(shè)施 保證率達(dá) 99%以上 保證率 9799% 保證率 9597% 保證率 9095% 保證率 90% 26 排水狀況 排水設(shè)施完善，排 水通暢 排水設(shè)施較完善，排水較通 暢 排水設(shè)施能基本滿足排水的 需要，排水狀況一般 排水設(shè)施尚不能滿足排水的 需要，排水狀 況較差 排水不通暢，排水狀 況差 規(guī)劃限制 規(guī)劃土地用途 未來土地利用以工業(yè)用地為主 未來土地利用以工業(yè)、市政公用設(shè)施用地為主 未來土地利用以市政公用設(shè)施、住宅用地為主 未來土地利用以住宅、商業(yè)用地為主 未來土地利用以其它用地為主 周圍土地用途 工業(yè)、倉儲(chǔ) 工業(yè)、倉儲(chǔ) 住宅、商業(yè) 其它用地 宗地條件 宗地形狀 矩形 近似矩形 較不規(guī)則，但對(duì)土地利用無影 響 不規(guī)則，對(duì)土地利用有一定影 響 很不規(guī)則，對(duì)土地利 用影響較大 宗地面積 面積適中，對(duì)土地 利用有利 面積較適中，對(duì)土地利用較 有利 對(duì)土地利用略有 影響 對(duì)土地利用影響較大 面積過大、過小，對(duì) 土地利用影響大 地形地勢(shì) 條件好 條件較好 一般 對(duì)土地利用有影響 對(duì)土地利用有嚴(yán)重影 響 工程地質(zhì)條件 地形平坦，完全滿足工程要求 有一定坡度，較好滿足工程要求 有坡度，但對(duì)工程基本無負(fù)面影響 坡度較大，對(duì)工程有一定影響 基本不能滿足工程要求 容積率 大于 小于 表 318 其他用地區(qū)域因素說明表（Ⅰ Ⅲ級(jí)） 影響因素 影響因子 優(yōu) 較優(yōu) 一般 較劣 劣 交通便捷度 道路類型 臨交通型主 干道 臨混合型主干道 臨生活型主干道或交通型次 干道 臨生活型次干道 臨支路或巷道 距長(zhǎng)途汽車站距離 200米 200350米 350500米 500700米 700米 停車方便度 周邊有大型停車 場(chǎng)，停車方便 周邊有小型停車場(chǎng)，停車較 方便 周邊有停車位，停車條件適中 停車條件較不方便 停車條件不方便 環(huán)境條件 污染程度 無污染 基本無污染 輕度污染 污染較嚴(yán)重 嚴(yán)重污染 距公園、景點(diǎn)等距離 600米 600800