【文章內(nèi)容簡介】 土地和新建房及配套設(shè)施的成本 （房地產(chǎn)開發(fā)成本），包括 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用 ③ )開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用 （房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用），包括管理費(fèi)用、營業(yè)費(fèi)用和財務(wù)費(fèi)用 ④ 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城建稅、印花稅。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費(fèi)附加也可視同稅金予以扣除。 財稅字 [1995]048 號文件規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照《施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財 務(wù)制度》有關(guān)規(guī)定，其在轉(zhuǎn)讓時繳納的印花稅因列入管理費(fèi)用中，故在此不允許單獨(dú)在扣除。其他納稅人繳納的印花稅允許在此扣除。 ⑤ 財政部規(guī)定的其他扣除項目。對專門從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，可以按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的 20%加計扣除。 （ 3）土地增值稅稅率 土地增值稅實(shí)行四級超率累進(jìn)稅率。 土地增值稅四級超率累進(jìn)稅率表 級數(shù) 增值額與扣除項目金額的比率 稅率（ %） 速 算 扣除 系 數(shù)（ %） 1 不超過 50%的部分 30 0 2 超過 50%— 100%的部分 40 5 3 超過 100%— 200%的部分 50 15 4 超過 200%的部分 60 20 有下列情形之一的，免征土地增值稅： （ 1）納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額 20%的； （ 2）因國家建設(shè)需要依法征收、收回的房地產(chǎn)。 東華理工大學(xué)畢業(yè)設(shè)計（論文） 籌劃方法 三 、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃方法 （一）利用土地增值稅起征點(diǎn)進(jìn)行籌劃 稅法規(guī)定 :納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額 20%的可以免征上地增值稅；增值額超過扣除項 目金額之和 20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計稅。這里的 20%就是“避稅臨界點(diǎn)”，這條規(guī)定給上地增值稅納稅規(guī)劃提供了很大的空間。納稅人建造普通住宅出售的，要充分考慮高定價所帶來的收益和放棄起征點(diǎn)的優(yōu)惠而增加的稅負(fù)兩者之間的關(guān)系，避免增值率稍高于起征點(diǎn)而得不償失。這點(diǎn)特別適合于低價房產(chǎn)的銷售。 。 某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)企業(yè)建成一批商品房待售，除銷售稅金及附加外的全部允許扣除項目的金額為 100 萬元。當(dāng)這批商品房的銷售價格為 X 時，相應(yīng)的銷售稅金及附加 =X5%(1+7%+3%)=%X(其中 5%為營業(yè)稅、 7%為城市建設(shè)維護(hù)稅、 3%為教育費(fèi)附加 ) 這時其全都允許扣除項目金額 =100+%X，該企業(yè)要想享受免征土地增值稅的稅收優(yōu)惠，其房地產(chǎn)最高售價應(yīng)滿足： X≤（ 100+%X），解方程可知，此時的最高售價為 萬元，允許扣除金額為 （ 100+%）萬元。 。 當(dāng)增值率略高于 20%時，即應(yīng)適用“增值率在 50%以下、稅率為 30%”的規(guī)定。假如此時的售價為 +y 萬元，由于價格提高了 y 萬元，相應(yīng)的稅金及附加和可允許扣除項目金額均提高 %y 萬元，這時，可允許扣除項目金額 =+%y（萬元），增值額 =+y（ +%y） =%y+（萬元），應(yīng)納土地增值稅 =30%（ %y+）（萬元），要想企業(yè)提價帶來的效益超過因突破起征點(diǎn)而新增加的稅收，就必須使 y30%（ %y+） 即 y 。 因此企業(yè)想要通過提高售價來得到更大的收益，就必須使價格高于 （ +）萬元。 通過以上分 析可知，如果轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的企業(yè)其銷售項目除銷售稅金及附加外的全部允許扣除項目的金額為 100 萬元，則售價定為 萬元是可以享受免稅照顧的最高價位。這一價格水平，不僅可以享受到起征點(diǎn)照顧，還可獲得較大收益。如果售價低于這一價格，雖能受到免稅照顧，但獲取的收益較低；如果想要提高售價，則必須使得價格高于 萬元，否則，價格提高帶來的收益將不能彌補(bǔ)價格提高所增加的稅收負(fù)擔(dān)。 東華理工大學(xué)畢業(yè)設(shè)計（論文） 籌劃方法 [案例 1]某房地產(chǎn)公司從事普通標(biāo)準(zhǔn)住宅開發(fā)， 2020 年 1 月 20 日，出售一棟普通住宅樓，總面積 12020 平方米，單位平均售價 2020 元 /平方米，銷售收入總額 2400萬元，該樓支付土地出讓金 324 萬元，房屋開發(fā)成本 1100 萬元，利息支出 100 萬元，但不能提供金融機(jī)構(gòu)借款費(fèi)用證明，城建稅率 7%，教育費(fèi)附加率 3%，印花稅率 ‰ ，當(dāng)?shù)卣?guī)定房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用允許扣除比例為 10%。計算該公司應(yīng)交土地增值稅和獲利金額。 （ 1） 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入總額 =2400 萬元 （ 2） 扣除項目金額： ① 取得土地使用權(quán)支付的金額 =324 萬元 ② 房地產(chǎn)開發(fā)成本=1100 萬元 ③ 房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用 =（ 324+1100） 10%= 萬元 ④ 加計 20%扣除數(shù)=（ 324+1100） 20%= 萬元 ⑤ 允許扣除的稅金 =24005%（ 1+7%+3%） =132萬元 （ 3） 允許扣除項目金額合計 =324+1100+++132= 萬元 （ 4） 增值額 == 萬元 （ 5） 增值率 =247。=% （ 6） 應(yīng)納土地增值稅額 =30%0=125 萬元 （ 7） 獲利金額 =收入 成本 費(fèi)用 利息 稅金 =24003241100100132125=619 萬元 該房地產(chǎn)公司建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅之所以要交納土地增值稅是因?yàn)樵鲋德食^了 20%，如果該公司把每平方米售價降到 1975 元，總售價 2370 萬元，其他資料不變，則納稅效果為： （ 1）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入總額 =2400 萬元 （ 2）扣除項目金額 =（ 324+1100） （ 1+10%+20%） +23705%（ 1+7%+3%）= 萬元 （ 3）增值額 == 萬元 （ 4）增值率 =247。=%20%，故免征土地增值稅 （ 5）獲利金額 == 萬元 降價之后，銷售收入減少了 30 萬元，但由于免征土地增值稅，獲利金額反而增加了 萬元。由此可見，只要稅收籌劃得當(dāng)，低售價也可以高收益。 對從事普通商品開發(fā)的地產(chǎn)商來說，并不是銷售價格越高其稅后收益就越高。東華理工大學(xué)畢業(yè)設(shè)計（論文） 籌劃方法 房價過高至少 會帶來以下三方面的負(fù)面影響 ： 房價虛高可能會引起經(jīng)濟(jì)泡沫；不符合一般的經(jīng)濟(jì)學(xué)原理。房產(chǎn)是需求彈性小于 1 的商品； 房價過高，普通消費(fèi)者承受不起，會引起社會的不滿，背負(fù)不負(fù)社會責(zé)任的罪名。所以，房地產(chǎn)商適當(dāng)?shù)慕档头康禺a(chǎn)銷售價格，不僅會獲得更多的稅后收益，還會贏得社會輿論的支持。 （二）分散收入籌劃法 ，降低房地產(chǎn)銷售收入。 假如某家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)準(zhǔn)備出售一棟房屋及土地使用權(quán)，房屋市場價值是900 萬元，其所含的各種附屬設(shè)備的價格約為 100 萬 元。如果該房地產(chǎn)開發(fā)公司在與購買者簽訂合同時，不區(qū)分房屋價格和附屬設(shè)備的價格，此時轉(zhuǎn)讓價格為 1000萬元，相同條件下增值額會增加 100 萬元，應(yīng)納稅額也會隨之增大。如果在簽訂合同時變通一下，僅在合同上注明 900 萬元的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格，同時另簽訂一份附屬辦公設(shè)備購銷合同，問題就會迎刃而解，增值額會變小，從而節(jié)約相應(yīng)的土地增值稅稅額，此外，由于購銷合同適用 ‰ 的印花稅稅率，比產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移數(shù)據(jù)使用的 ‰要低，可以節(jié)約一部分印花稅，可謂一舉兩得。 。 稅法規(guī)定 :納稅人建造 普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額 20%的可以免征上地增值稅。納稅人既建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，又建其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額；不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通住宅不享受免稅優(yōu)惠。在分開核算的情況下，如果能把普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的增值額控制在扣除項目金額的 20%以內(nèi)，從而免繳土地增值稅以減輕稅負(fù)。 [案例 2]某房地產(chǎn)開發(fā)公司 2020 年商品房銷售收入 億元，其中普通住宅的銷售額為 1 億元，豪華住宅的銷售額為 5000 萬元。稅法規(guī)定的可扣除項目金額為 億元，其中普通住 宅的可扣除項目金額為 8000 萬元，豪華住宅的可扣除項目金額為 3000 萬元。 （ 1） 不分開核算（假如當(dāng)?shù)卦试S不分開核算） 增值額與扣除項目金額的比例 =（ 1500011000） 247。11000100%=36% 應(yīng)繳納的土地增值稅 =（ 1500011000） 30%0=1200 萬元 （ 2） 分開核算 普通住宅：增值額與扣除項目金額的比例 =（ 100008000） 247。8000100%=25% 東華理工大學(xué)畢業(yè)設(shè)計（論文） 籌劃方法 應(yīng)繳納土地增值稅 =（ 100008000） 30%0=600 萬元 豪華住宅：增值額與扣除項目金額的比例 =（ 50003000） 247。3000100%=67% 應(yīng)繳納土地增值稅 =（ 50003000） 40%30005%=650 萬元 合計為 1250 萬元，分開核算比不分開核算多支出稅金 50 萬元。 可以進(jìn)一步通過適當(dāng)減少銷售收入或增加開發(fā)支出等成本費(fèi)用使普通住宅的增值率控制在 20%以下，這樣既可以免繳土地增值稅，又因降低了房價或者是提高了房屋質(zhì)量、改善了配套設(shè)施等，可以在激烈的競爭中取得優(yōu)勢。 。 由于很多房地產(chǎn)在出售時已經(jīng)進(jìn)行了簡單裝修，因此可以從簡 單裝修上做文章，將其作為單獨(dú)的業(yè)務(wù)獨(dú)立核算，在售房時分別簽訂房地產(chǎn)銷售合同和附屬設(shè)備安裝及裝演、裝飾合同。合同總額不變，但房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只需就銷售合同繳納土地增值稅，而裝修合同則屬于營業(yè)稅征稅范圍，不用交納土地增值稅，因營業(yè)稅稅率比上地增值稅的稅率要低很多，從而達(dá)到節(jié)稅的目的。 例如，某精裝修商品房售價為 2020 萬元