蘇州瑞基房地產(chǎn)_龍灣項(xiàng)目可行性研究報告(編輯修改稿)
2024-09-28 18:32 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 且處在一個比較正常的狀態(tài)。從部分開發(fā)商提供的資料來看，在當(dāng)前別墅的 銷售中，還是以買方市場為主。但隨著別墅用地放量受限，新開發(fā)別墅的總量減少，市場的供求形勢勢必會發(fā)生轉(zhuǎn)變，在未來相當(dāng)長時間內(nèi)，蘇州的別墅市場將會遭遇銷售瓶頸問 題，買方市場也將向賣方市場逐步轉(zhuǎn)變。 綜觀 20xx年，蘇州的各類住宅都呈現(xiàn)明顯的增長趨勢，別墅項(xiàng)目也得到了一定發(fā)展，隨著限制別墅用地政策的出臺，別墅用地處于緊缺狀態(tài)，未來形勢漸漸趨于供小于求，緊接著土地增值稅新政又給囤地的開發(fā)商一劑警醒，拿地更加謹(jǐn)慎。 目前別墅產(chǎn)品是商品房高端產(chǎn)品，針對的是占整個購房隊(duì)伍中的很小一部分的高端人群，而別墅產(chǎn)品的高價位銷售，更說明別墅市場的發(fā)展主要還是因?yàn)槭袌龅膭傂孕枨蟮拇嬖冢c一般的商品房市場有所不同，新政的執(zhí)行，將不可避免增加開發(fā)商的成本，而這些成本自然而然會分?jǐn)偟?房屋建筑成本中，無形中別墅產(chǎn)品的價格將會 迎來新一輪的上漲，這樣的價格上漲主要是由市場的剛性需求決定的，當(dāng)然由于別墅產(chǎn)品在未來市場的短缺，部分投機(jī)炒房的市場行為可能將進(jìn)一步推動房價。 [鍵入文字 ] [鍵入文字 ] 第三部分、項(xiàng)目分析 一、項(xiàng)目概況 本項(xiàng)目是蘇州瑞基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于 20xx 年通過土地拍賣取得，地塊編號 20xxB40。該地塊位于蘇州新區(qū)科技城中心區(qū)域，龍山路與科研路交界處， 600畝諾貝爾湖生態(tài)公園內(nèi)（西端），用地面積 平方，規(guī)劃可建建筑面積 14485 平方米 。容積率 ≤ 。建筑密度 ≤ 25%； 檐口高度≤ 10 米；綠地率≥ 40%；其他規(guī)劃技術(shù)條件詳見附表。 通安鎮(zhèn) 陽山 蘇州 科技城 往太湖 龍山 往新區(qū)、市區(qū) [鍵入文字 ] [鍵入文字 ] 二、項(xiàng)目資源環(huán)境分析 周遍環(huán)境資源 ? 區(qū)域位置：本項(xiàng)目地處 蘇州新區(qū)科技城核心地 —— 諾貝爾湖公園 ，區(qū)域內(nèi) 政府、 企事業(yè)單位眾多，發(fā)展?jié)摿薮? ? 自然環(huán)境：本項(xiàng)目 所在的 600 畝諾貝爾湖公園景色秀美，湖面碧波蕩漾、樹木草坪郁郁蔥蔥， 視野比較開闊。 ? 交通資源：本項(xiàng)目臨 新區(qū)科技城 主干道 太湖 大道， 六車道雙向通行，交通順暢。 10 103 等多 路公交車經(jīng)本區(qū)通往各地 ， 出門不遠(yuǎn)即可上 繞城 高速公路，距 蘇州中心城區(qū) 約 20 分鐘 ，交通十分便捷。 ? 商業(yè)氛圍 ： 本項(xiàng)目與新區(qū)科技城相距百米， 周邊商業(yè)已形成一定規(guī)模，商業(yè)氣氛一流。 ? 升值潛力：潯陽區(qū)內(nèi)土地資源的稀缺，市民認(rèn)可度高，升值潛力巨大。 自身資源 ? 項(xiàng)目案名： “龍灣 ” ? 開發(fā)規(guī)模： 平方米 ? 規(guī)劃 理念 ： 崇分挖掘地方特色，展現(xiàn)“山水、公園、別墅”的主題，將自然景色作為別墅小區(qū)特色的主基調(diào)，給合原有的地形地貌，通過改造、整合，通過不同的手法展現(xiàn)山水的意念，將整個環(huán)境融入到別墅的背景中，表達(dá)出“山水、公園、別墅”共生的追求，同時把文化主題貫穿于小區(qū)的每個細(xì)節(jié)，通過這些手法讓人們充分體驗(yàn)到本項(xiàng)目獨(dú)特的自然景 觀與文化內(nèi)涵，使整個別墅更有生命力。 ? 戶型設(shè)計： 建筑以兩層為主，帶半地下室，局部考慮三層（或閣樓）。一層層高 米左右，客廳可帶共享空間，二層層高 米左右，檐口高度不超過 10 米，地下室層高 米左右。 [鍵入文字 ] [鍵入文字 ] 新區(qū)科技城 本案 北 側(cè) 入口與護(hù)坡墻本案 西南 側(cè) 本案景觀 公園一角 本案東側(cè) [鍵入文字 ] [鍵入文字 ] 三、項(xiàng)目 SWOT 分析 S：優(yōu)勢 靠近 新區(qū)科技城 主干道 太湖 大道 和繞城高速， 交通便利 ； 諾貝爾湖公園 屬于是 新區(qū) 政府形象 工程 ，政府對周邊建設(shè)支持 ； 陽山與諾貝爾湖相輔相成，自成一 體的自然景觀 該 地塊 區(qū)域范圍內(nèi)別墅住宅稀缺。 周遍住宅小區(qū)的 興建，形成一定的板塊效應(yīng) ，使 地塊周邊的配套相對比較齊全 ； W：劣勢 地塊 不規(guī)整，成“山”字型， 對 別墅 規(guī)劃有一定影響 ； 周遍成熟住宅小區(qū)稀少，配套設(shè)施不全，對經(jīng)常居住者有一定影響； 隨著周遍小區(qū)的興建，公園內(nèi)的游園人群可能增多，對別墅購買者的私密性有一定影響 。 O：機(jī)會 新區(qū)科技城企業(yè) 的不斷 加入 ，吸引市民的目光 ； 新區(qū)管委會和新區(qū)行政服務(wù)中心的規(guī)劃調(diào)整導(dǎo)致目前該地區(qū)商品房關(guān)注度迅速升溫； 由于國家政策調(diào)控， 可供開發(fā)的 別 墅項(xiàng)目地塊 稀缺 ，并且造型獨(dú)特地處公園內(nèi)的別墅項(xiàng)目地塊極為少見； 蘇州私營 經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、市民收入的提高必定帶動市民對 高 品質(zhì) 別墅 樓盤需求的加大 ； 本項(xiàng)目在規(guī)劃上、設(shè)計上、策劃上和物業(yè)管理上都是 蘇州 房地產(chǎn)市場上一流的，這將對 蘇州 的消費(fèi)者產(chǎn)生較大的吸引力 ； [鍵入文字 ] [鍵入文字 ] T：威脅 隨著宏觀調(diào)控機(jī)制的健全，房地產(chǎn)市場化效果明顯，使站在房地產(chǎn)第一線的開發(fā)商承擔(dān)了很大風(fēng)險； 隨著 蘇州 城市化進(jìn)程 不斷擴(kuò)大 ,房價不斷上漲， 特別是 園區(qū)、相成區(qū)、吳中區(qū) 的大面積開發(fā) ,一方面可以提高城市品味 ,帶動市場需求 ,但另一方面 ,由于政府開發(fā)資金 有限 ,極可能以出讓土地的方式來籌措主要資金，如此必定會增加土地投放量 ,給市場帶來一定壓力。 后期宏觀調(diào)控的加劇，給整體房地產(chǎn)市場帶來的負(fù)面影響將延緩一部分人的購房計劃 [鍵入文字 ] [鍵入文字 ] 第四部分、項(xiàng)目開發(fā)研究 一、項(xiàng)目總體方案報告 項(xiàng)目總用地面積 平方米（合 畝），我公司于 20xx 年通過土地拍賣以 8000 萬元取得土地開發(fā)權(quán)。該地塊位于蘇州新區(qū)科技城中心區(qū)域，龍山路與科研路交界處， 600 畝諾貝爾湖生態(tài)公園內(nèi)（西端），公司挑選了一批精英
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