蘇州瑞基房地產(chǎn)_龍灣項(xiàng)目可行性研究報(bào)告(參考版)
2024-08-27 18:32本頁面
【正文】 蘇州瑞基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 開發(fā)部 沈劍生、丁鄭華 20xx 年 12 月 。強(qiáng)化項(xiàng)目進(jìn)程中的投資、質(zhì)量、進(jìn)度控制。 四、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較小 無論政策怎么變化，市場(chǎng)是始終存在的，有需求就有市場(chǎng)，在未來相當(dāng)一段時(shí)間內(nèi)別墅市場(chǎng)依舊有著比較樂觀的前景，高端住宅產(chǎn)品的發(fā)展將是一種流行的趨勢(shì)。 ?項(xiàng)目所處地塊的發(fā)展前景較好。） 三 、項(xiàng)目具有的突出優(yōu)勢(shì) ?項(xiàng)目在 區(qū)域 供需圈內(nèi) 屬于非常稀缺 的。另外，由于本項(xiàng)目的投資回報(bào)收益率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于貸款利率，抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)，完全可以充分利用經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，在前期階段爭(zhēng)取一定數(shù)量的貸款，加快建設(shè)進(jìn)度，以獲取更高的投資回報(bào)。 第七部分 結(jié)論和建議 一、項(xiàng)目擁有較好的投資環(huán)境與機(jī)遇 國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展、住房制度改革的深入，蘇州市良好的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境，居民對(duì)居住價(jià)值的期望與購買力水平等等，這些基本方面為本項(xiàng)目提供了一個(gè)較好的投資環(huán)境與機(jī)遇。 企業(yè)風(fēng)險(xiǎn) 企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)包括經(jīng)營(yíng)不善、銷售不力、管理水平低下等方面。隨著區(qū)域發(fā)展和完善，將大大促進(jìn)項(xiàng)目所在區(qū)域周邊環(huán)境的改善，促使目標(biāo)客流量的增加，密切注意目標(biāo)客戶群的變化，跟蹤調(diào)查，做出應(yīng)變。 從產(chǎn)品結(jié) 構(gòu)、類型等方面考慮，目前在同一區(qū)位、同一檔次的物業(yè)供給量相比較小，但未來 整體的市場(chǎng)開發(fā)容量是相當(dāng)大的。 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 本案的定位為 高 檔次，它所面對(duì)的目標(biāo)顧客是居民人數(shù)比例較 小 的高收入階層，他們要求的 住宅 不僅僅滿足最基本的居住需求，而是具有較高居住品，體現(xiàn) 顧客身份和附加價(jià)值住宅 。 三、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)主要風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策分析 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的主要風(fēng)險(xiǎn)一般包括宏觀經(jīng)濟(jì)與政治風(fēng)險(xiǎn)，政策風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、資金運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)、企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)等，根據(jù)本報(bào)告關(guān)于項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)的環(huán)境分析、項(xiàng)目的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析，可 以看出，項(xiàng)目具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。 對(duì)比項(xiàng)目的成本與收入的敏感性分析情況， 項(xiàng)目的成本因素更為敏感。針對(duì)前面所述評(píng)價(jià)指標(biāo)，分別計(jì)算出當(dāng)增加或減少 5%和 10%的成本（或售價(jià)） 時(shí)，對(duì)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的影響程度，詳見下表： 一、售價(jià)的影響 預(yù)計(jì)售價(jià) 預(yù)計(jì)售價(jià) 預(yù)計(jì)售價(jià) 預(yù)計(jì)售價(jià) 預(yù)計(jì)售價(jià) 敏感系數(shù) （ 100% ） 95% 90% 105% 110% 銷售均價(jià) (元 /m2) 15000 14250 13500 15750 16500 營(yíng)業(yè)收入 217,275,000 206,411,250 195,547,500 228,138,750 239,002,500 稅后利潤(rùn) 54,525,000 43,661,250 32,797,500 65,388,750 76,252,500 內(nèi)部收益率 % % % % % % 二、成本的影響 估算成本 估算成本 估算成本 估算成本 估算成本 敏感系數(shù) （ 100% ） 95% 90% 105% 110% 單位成本 (元 /m2) 11, 10, 10, 11, 12, 總投資 162,753, 154,615, 146,478, 170,891, 179,028, 稅后利潤(rùn) 54,521, 62,659, 70,796, 46,383, 38,246, 內(nèi)部收益率 % % % % % % [鍵入文字 ] [鍵入文字 ] 從 上述 指標(biāo)來看，該項(xiàng)目具有較好的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，開發(fā) 成本、售價(jià)177。 針對(duì)本案的情況，假定完全銷售，銷售僅需達(dá)到30套 即可保持財(cái)務(wù)平衡。 總投入 16275萬元 = 34 % 五 、項(xiàng)目預(yù)計(jì) 年 回報(bào)率 共 2年 年回報(bào)率 17% [鍵入文字 ] [鍵入文字 ] 第六部分 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)分析及策略 一、項(xiàng)目盈虧平衡分析 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成本 =16275 萬元，保本點(diǎn) =16275 / = 75% 即銷 售收入 達(dá)預(yù)測(cè)收入的 75%時(shí)，項(xiàng)目 處于盈虧平衡狀態(tài)。 均價(jià)： 萬 /平方米 建筑面積 14485 平方米 總銷售收入： 萬元 。 項(xiàng)目開工 ————— 08 年 5 月 主體竣工 ————— 09 年 1 月 項(xiàng)目交付 ————— 09 年 9 月 [鍵入文字 ] [鍵入文字 ] 四 、項(xiàng)目銷售計(jì)劃 本案計(jì)劃從項(xiàng)目開始銷售到銷售完成 90%共需一年時(shí)間。 ⑤ 、建筑運(yùn)用節(jié)能設(shè)計(jì)和設(shè)備如地源熱泵、中央空調(diào)、中央熱水（太陽能）、中央吸塵系統(tǒng)等。地下室主考慮休閑功能考慮影院、桑拿房、活動(dòng)室（球房），傭人房等。 [鍵入文字 ] [鍵入文字 ] ③ 、地下室（半）：地下室?guī)Р晒饩枚哑?，主景觀或向陽面可設(shè)計(jì)成全明（落地門窗）、直接院落、觀水景。 ② 、臥室：本項(xiàng)目定位為蘇州新區(qū)精英的第一居所，臥室數(shù)量 4— 6 個(gè)。 ⑥ 、考慮屋頂花園、親水平臺(tái)。一層層高 米左右，客廳可帶共享空間，二層層高 米左右，檐口高度不超過 10 米，地下室層高 米左右。 ② 、色彩為紅色、棕色和淺灰色為主。 ⑥ 、南部道路景觀護(hù)坡?lián)跬翂υO(shè)計(jì)為垂直綠化。 ④ 、規(guī)劃方案考慮人造堆坡；自然水景和人造水 景相結(jié)合，做到家家親水、戶戶觀山。 [鍵入文字 ] [鍵入文字 ] ② 、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件中紅線退線 4 米（。 周邊道路（已建成，路幅見紅線圖）南入口路面標(biāo)高 （規(guī)劃） ,小區(qū)室外道路標(biāo)高要求≥ 米。 現(xiàn)場(chǎng)高程 現(xiàn)場(chǎng) 場(chǎng)地標(biāo)高 米，較為平整。蘇州市區(qū)防汛警戒水位 。蘇州站多年平均水位（吳淞零 點(diǎn)鎮(zhèn)江基面，下同），汛期（ 5～ 10 月）多年平均水位 ，歷史最高水位 （ 1954 年 7 月 28 日），歷史最低水位 （ 1934 年 8 月 27 日）。 基地現(xiàn)狀 [鍵入文字 ] [鍵入文字 ] 總體規(guī)劃
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