【正文】 一般認(rèn)為，當(dāng)盈虧平衡點(diǎn)的 銷售率≤ 70％時(shí)，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)較低．。這些因素，受當(dāng)?shù)卣巍⒔?jīng)濟(jì)、社會條件的影響，有可能發(fā)生變化，影響本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。 詳見資金來源與運(yùn)用表（附表五）。從表中可以看出，本項(xiàng)目每年都有盈余的資金，也就是說，每年 的資金流人都大于資金流出，本項(xiàng)目具有較強(qiáng)的貸款償還能力和自身平衡能力。 四、資金采源與運(yùn)用表的貸款償還能力分析 資金來源與運(yùn)用表集中體現(xiàn)了項(xiàng)目自身平衡的生存能力，是財(cái)務(wù)評價(jià)的重要依據(jù)。建議選取“稍大于銀行同期貸款利率”作為基準(zhǔn)收益率，本項(xiàng)目貸款利率為 ％，故基準(zhǔn)收益率 Ic取為 8％。 ②財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 (FNPV)按事先規(guī)定的基準(zhǔn)貼現(xiàn)率 Ic將項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設(shè)期的現(xiàn)值之和。反映出項(xiàng)目所占用資金的盈利率，即反映出項(xiàng)目 的盈利能力。評價(jià)指標(biāo)的計(jì)算過程詳見現(xiàn)金流量表。 三、 現(xiàn)金流量表與動態(tài)盈利分析 對本項(xiàng)目 進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益分析評價(jià)的主要依據(jù)是國家計(jì)委、建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)》，參照我國新的財(cái)會制度，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)的實(shí)際情況，分別計(jì)算全部投資和自有資金的經(jīng)濟(jì)效益。 年利息 =期初借款累計(jì)年利率，季利息＝年利息247。詳見貸款還本付息表。其他從住宅和商鋪的銷售收入中補(bǔ)充。 二、 資金籌措、投資計(jì)劃及借款利息 （一） 資金籌措與投資計(jì)劃 本項(xiàng)目開發(fā)投資的資金來源有三個(gè)渠道：一是企業(yè)自有資金，二是銀行貸款，三是銷售房屋收入用于投資部分。 投資成本費(fèi)用估算匯總表 成本項(xiàng)目 總額（萬元） 得房成本（元 /平方米） 住宅 商場 7465 （ 1） 建設(shè)成本 5405 （ 2） 裝修費(fèi)用 2060 819 （ 1） 管理費(fèi)用 270 （ 2） 銷售費(fèi)用 381 （ 3）財(cái)務(wù)費(fèi)用 168 8284 注：投資分?jǐn)偟脑瓌t： 總原則：所有的總投資均應(yīng)分?jǐn)偟娇墒鄣拿娣e中去。 （ 4） 開發(fā)費(fèi)用： 819萬元，前面 1～ 3項(xiàng)之和。 確定總投資范圍的原則是只包括項(xiàng)目開發(fā)的相關(guān)成本，具體如下： （一） 開發(fā)成本估算 （ 1） 建設(shè)成本 預(yù)計(jì)項(xiàng)目所需建設(shè)成本總額為 5,405 萬元 （二） 開發(fā)費(fèi)用估算 （ 1） 管理費(fèi)用： 270萬元，取建設(shè)成本的 5％。項(xiàng)目建設(shè)的形象進(jìn)度，詳見下表。這與周邊樓盤比較法推算價(jià)格是一致的。天域 較強(qiáng) 30% B 中茵皇冠 強(qiáng) 40% C 青庭國際公寓 一般 15% D 潤億皇朝 一般 15% 合計(jì) 100% 將各比較對象的市場價(jià)格經(jīng)比 較系數(shù)修正后得出此項(xiàng)目服務(wù)公寓的銷售參考價(jià)： 以項(xiàng)目 A（天域）為參考： 8300 =8632 元 /平方米 以項(xiàng)目 B（中茵皇冠）為參考： 16200 =11664 元 /平方米 以項(xiàng)目 C(青庭國際公寓 )為參考 : 9500 = 元 /平方米 以項(xiàng)目 D(潤億皇朝 )為參考 : 9000 =9495 元 /平方米 本項(xiàng)目售價(jià)推算 =以項(xiàng)目 A 為參考的定價(jià) A權(quán)重 +?? +以項(xiàng)目 D為參考的定價(jià) D 權(quán)重 =10027 元/平方米 小結(jié)：從與周邊樓盤比較來看，本案的推算售價(jià)應(yīng)在 10000 元 /平方米左右為宜。 2． 5． 4． 5 擬合度比較法推算本案售價(jià) 項(xiàng)目周邊裝修公寓價(jià)格 項(xiàng)目編號 項(xiàng)目名稱 所屬區(qū)域 售價(jià)（元 /平方米） 蘇州中瑞高級公寓可行性研究報(bào)告 31 A 都市花園于 2020 年年底交房。自推出后一直受到投資者的追捧，銷售情況相當(dāng)不錯(cuò)，一 期已基本售完。該盤是目前古城區(qū)相對較好的小戶型公寓之一，地處蘇州觀前街白金地段，其資源優(yōu)勢是別的樓盤不能媲及的。 潤億皇朝作為古城區(qū)唯一與酒店合作的小戶型公寓，其價(jià)格自然不菲， 2020 年 11 月開盤，價(jià)格在 850010000元 /平米之間，裝修標(biāo)準(zhǔn)為 15001700 元 /平米，主力戶型為一房 4070 平米，其中 24F 采用包租的形式，年回報(bào)率為 %。 ? 部分裝修標(biāo)準(zhǔn)： 電梯：進(jìn)口三菱 空調(diào)：特靈（ Trane） VAV 空調(diào) 壁紙：日本 FIN1000 藝術(shù)壁紙 乳膠漆：加拿大 DULX 乳膠漆 衛(wèi)?。嚎评招l(wèi)浴 潔具：中陶 CTO 潔具 集中供熱水系統(tǒng) 凈水系統(tǒng) 地?zé)嵯到y(tǒng) ? 本案與青庭國際公寓比較 青庭國際公寓位于新區(qū)中心地帶，本案位于園區(qū)湖西中心，兩個(gè)樓盤在產(chǎn)品形式上非常類似，與之作比較可作為本案定價(jià)的重要依據(jù)。月的物管費(fèi)，居住者將享受五星級的酒店 管理服務(wù)，盡享工作生活的便利。青庭國際公寓共推出 218套產(chǎn)品，戶型面積都集中在 8599平方米之間。天域主力房型較大， 2． 5． 4． 3 青庭國際公寓 ? 概況： 青庭國際公寓位于新區(qū) CBD 中心 —— 獅山路旁，屬于一個(gè)集國際服務(wù)公寓、高星級酒店、甲級寫字樓及商業(yè)、金融為一體的綜合性建筑群，周邊商務(wù)氛圍濃郁。天域相比，本案擁有自身的優(yōu)勢： ●小面積、低總價(jià)，適合投資者要求 與都市花園 170 平方米的主力戶型相比，本案單套面積小，總價(jià)相對低很多，對于投資者來說，本案的吸引力更大。天域 天域本案同處于湖西，同為裝修房，其價(jià)格對本案也有一些參考意義。 小結(jié) : 本案與中茵皇冠產(chǎn)品設(shè)計(jì)類似，但由于在裝修標(biāo)準(zhǔn)、景觀資源、專業(yè)服務(wù)上有較大 差距，因而本案的定價(jià)應(yīng)與中茵皇冠有較大的差異。 ●大面積、高總價(jià)成為一部分投資者購買抗性 中茵皇冠高檔路線雖然吸引了一部分高收入者的目光，但對于那些蘇州本地的中等收入者來說，如此高的總價(jià)就超出了他們的購買能力。 ● 高檔豪華路線和高回報(bào)率保證 中茵皇冠的裝修標(biāo)準(zhǔn)為 3500 元 /平方米，這在整個(gè)蘇州市場上都是獨(dú)一無二的高標(biāo)準(zhǔn)裝修，再通過各宣傳手段，使之以高檔豪華的形象面對市場。 ● 新蘇國際酒店居住氛圍的積累沉淀 中茵皇冠位于五星級酒店 —— 新蘇國際大酒店旁，由新蘇積累的良好的酒店居住氛圍，使得中茵皇冠“坐享其成”，其提供的專業(yè)的星級酒店式服務(wù)也是本案不具備的。 小結(jié)：從上表看出由專業(yè)星級酒店公司提供服務(wù)的高級服務(wù)公寓比一般小戶型公寓在單價(jià)上要 高約1000 元 /平方米。 表 11：有無星級酒店式服務(wù)的裝修房對照 區(qū)域 樓盤名 售價(jià)（裝修標(biāo)準(zhǔn)） 物業(yè)服務(wù)公司 有無星級酒店管理 園區(qū) 都市花園 2． 5． 2 有無專業(yè)酒店式服務(wù)比 較 從目前蘇州市場上的供應(yīng)來看，大多數(shù)小戶型公寓樓盤都只是在一般住宅物業(yè)服務(wù)的基礎(chǔ)上提供一些基本的酒店式服務(wù)項(xiàng)目，不同于酒店式服務(wù)公寓。 蘇州中瑞高級公寓可行性研究報(bào)告 26 表 9：園區(qū)商業(yè)設(shè)施分布一覽表 項(xiàng)目名稱 地理位置 總建 （平方米） 租售形 式 租售價(jià)格 主要業(yè)態(tài) 面積劃分 （平方米） 湖濱新天地 （湖西） 金雞湖西 萬 租 2 元 /平方米 /天 餐飲為主，配以娛樂、休閑，暫時(shí)未作購物規(guī)劃 2005000 中天湖畔廣場 現(xiàn)代大道 星港街 2． 5 萬 售 11000— 18500 元 /平方米 品牌服飾、餐飲為主 1004000 天翔 CBD 財(cái)富街 蘇繡路與星都街交界處 1． 8 萬 售 16800— 25800 元 /平方米 未定 701190 壹特區(qū) 星海街與蘇繡街的交界處 5． 2 萬 售 15000— 25000 元 /平方米， 18000 元 /平方米（均） 銀行、餐飲、健身 5004000 白領(lǐng)天地 蘇雅路與星都街交界處 0． 9 萬 租 單層出租 80元 /平方米 .月 迪廳、卡拉 OK、 酒吧、特色餐飲 3001000 金雞湖廣場 F 城以南 10 萬 租 未定 兼有各種業(yè)態(tài) 808000 F 城 湖東星湖街、翠園路 近 10 萬 租 65 元 /平方米 /月 大型餐飲、酒吧、時(shí)常娛樂、便利購物、夜總會 2003000 現(xiàn)代廣場 湖東 萬 租 45 元 /平方米 /月 酒吧、 DISCO、主題餐廳、咖啡吧、茶坊 5001000 （可議） 湖東鄰里中心 現(xiàn)代大道、星湖路交界處 3 萬 租 35 元 /平方米 /月 菜場、 連鎖超市，社區(qū)醫(yī)療站，醫(yī)藥、書籍、眼鏡、五金等 50/200/1000 錦豐泰 盛廣場 跨塘 萬 售 （東區(qū)） 40008800 元 /平方米 1F： 71008800 元 /平方米； 2F4F： 40005000元 /平方米 餐飲、零售、休閑娛樂、 151000 聯(lián)豐廣場 園區(qū)斜塘 鎮(zhèn) 12 萬 租售 租： 32 元 /平方米 /月 售： 600018000 元 /平方米 酒吧、美容、小商品、娛樂、美食、大賣場 7080/200300 湖畔天城 商業(yè)街 湖東湖畔天城小區(qū)內(nèi) 8000 售 1000012020（均價(jià)） 餐飲、購物、休閑、 50800 鳳凰城商業(yè)街 湖東鳳凰城小區(qū)內(nèi) 未定 售 未定 餐飲、購物、休閑、旅 游、 未定 數(shù)據(jù)來源：蘇州中瑞市場研究部 蘇州中瑞高級公寓可行性研究報(bào)告 27 2． 5 本案公寓價(jià)格建議 本案價(jià)格采用分析比較法進(jìn)行定位 2． 5． 1 以園區(qū)出租房租金水平推算本案單價(jià) 參考目前園區(qū)小面積全裝修住宅的租金水平，對本案的定價(jià)有重要的意義： 表 10：園區(qū)全裝修住宅租金一覽表 位置 面積（平方米） 套型 樓層 實(shí)際成交租金（元 /月） 加城湖濱公寓 69 一室二廳 11F 3500 師惠樂章 65 一室一廳 8F 2800 星海人家 80 二室二廳 7F 3000 新馨花園 96 二室二廳 5F 3500 新加花園 90 二室一廳 4F 2800 都市花園 89 二室一廳 9F 4300 數(shù)據(jù)來源：蘇州中瑞市場研究部 從上表可以看出，園區(qū)目前的全裝修小面積住宅實(shí)際成交出租價(jià)在 3200 元 /月左右 根據(jù)經(jīng)驗(yàn)公式： 銷售單價(jià) =（年租金 *出租率） /（年回報(bào)率 *面積） 以 %的年回報(bào)率、 80%的出租率、 60 平方米為典型面積以及一般住宅的 3200 元 /月的租金水平測算，可得目前園區(qū)小面積裝修房的推算售價(jià)為： 7877 元 /平方米 。其中大部分經(jīng)營項(xiàng)目已確定。 此盤規(guī) 劃以休閑娛樂為主，主要經(jīng)營項(xiàng)目有迪廳、卡拉 OK、酒吧、特色餐飲等。月；整幢出租大約60 元 /平方米 此盤全部經(jīng)營方式為租賃，單層出租或整幢出租。 白領(lǐng)天地由蘇州工業(yè)園區(qū)有限公司開發(fā)，蘇州工業(yè)園區(qū)有限公司還成功的開發(fā)了白領(lǐng)公寓項(xiàng)目，所以在同樣以租賃為主的白領(lǐng)天地的開發(fā)經(jīng)營上，應(yīng)該有許多成功的經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行更好的運(yùn)作。此盤對面是五星級酒店 —— 蘇州尼盛萬麗酒店。目前 12層南邊部分由開發(fā)商與民生銀行協(xié)定，租予民生銀行；北半部售出，目前經(jīng)營張生記酒店； 3 層售出，目前由寶力豪健身俱樂部經(jīng)營。 客源分析 外地投資客戶： 50% 本地投資客戶： 50% 壹特區(qū) 壹特區(qū)位于星海街與蘇繡街的交界處，為星海國際廣場 13層。 天翔 CBD 財(cái)富街周邊多為成熟社區(qū)，聚集了大量的人氣， 蘊(yùn)藏著極強(qiáng)的消費(fèi)潛力，市場前景較為看好。 該盤由天翔花園的底層商鋪組成，共為 2 層 ， 總建 18350 平米，每套戶型都為上下兩層。 自由分割區(qū) 一層 蘇州中瑞高級公寓可行性研究報(bào)告 24 表 7A （單位：平方米） 區(qū)域 東區(qū) 南區(qū) 西區(qū) 北區(qū) 面積 240 520 640 700 420 數(shù)量 1 1 1 1 1 二層 表 7B （單位：平方米） 區(qū)域 東區(qū) 南區(qū) 西區(qū) 北區(qū) 面積 210 640 780 1000 420 數(shù)量 1 1 1 1 1 初步分割區(qū)（位于東區(qū)） 一層 表 7C （單位：平方米） 面積 32 64 100 140 數(shù)量 1 5 5 1 二層 表 7D （單位：平方米） 3. 地上三層： 中式大型美食區(qū) 建立以中式特色餐飲為中心的功能區(qū)，由知名的餐飲巨頭通過品牌經(jīng)營，以此吸引蘇州及周邊城市人流。 1. 地下一層 ：復(fù)合式生活服務(wù)區(qū) 主要是針對周邊眾多高尚精英社區(qū)的生活需求，服務(wù)型商業(yè) 、休閑型商業(yè)等都能根據(jù)空間條件展開。 ? 商業(yè)布局及面積劃分 中天湖畔廣場突破了單一街道式商店和集中商場的商業(yè)模式，其中融入了諸如“花園式圍合廣場”、“空中步行街”、“獨(dú)立式街鋪”、“連通式地下停車場”等商業(yè)空間并與園區(qū)特色的“鄰里中心”及“公交始末站”整體設(shè)計(jì)建造，打造商業(yè)文化的綜合體。 1600 米休閑外街、內(nèi)街、空中步行街，合縱連橫 區(qū)內(nèi) 2020 平方米圍合式下沉中庭、 5000 平方米的室外廣場；區(qū)外 10000 平方米的綠