蘇州瑞基房地產(chǎn)_龍灣項(xiàng)目可行性研究報(bào)告-文庫吧資料
2024-08-31 18:32本頁面
【正文】 規(guī)劃方案及建筑設(shè)計(jì)：香港華藝設(shè)計(jì)顧問（深圳）有限公司 景觀設(shè)計(jì)：加拿大 ALD 設(shè)計(jì)公司 amp。 后期宏觀調(diào)控的加劇，給整體房地產(chǎn)市場帶來的負(fù)面影響將延緩一部分人的購房計(jì)劃 [鍵入文字 ] [鍵入文字 ] 第四部分、項(xiàng)目開發(fā)研究 一、項(xiàng)目總體方案報(bào)告 項(xiàng)目總用地面積 平方米（合 畝），我公司于 20xx 年通過土地拍賣以 8000 萬元取得土地開發(fā)權(quán)。 周遍住宅小區(qū)的 興建，形成一定的板塊效應(yīng) ，使 地塊周邊的配套相對比較齊全 ； W：劣勢 地塊 不規(guī)整，成“山”字型， 對 別墅 規(guī)劃有一定影響 ； 周遍成熟住宅小區(qū)稀少，配套設(shè)施不全，對經(jīng)常居住者有一定影響； 隨著周遍小區(qū)的興建，公園內(nèi)的游園人群可能增多，對別墅購買者的私密性有一定影響 。一層層高 米左右，客廳可帶共享空間，二層層高 米左右，檐口高度不超過 10 米，地下室層高 米左右。 自身資源 ? 項(xiàng)目案名： “龍灣 ” ? 開發(fā)規(guī)模： 平方米 ? 規(guī)劃 理念 ： 崇分挖掘地方特色，展現(xiàn)“山水、公園、別墅”的主題，將自然景色作為別墅小區(qū)特色的主基調(diào)，給合原有的地形地貌，通過改造、整合，通過不同的手法展現(xiàn)山水的意念，將整個(gè)環(huán)境融入到別墅的背景中，表達(dá)出“山水、公園、別墅”共生的追求，同時(shí)把文化主題貫穿于小區(qū)的每個(gè)細(xì)節(jié)，通過這些手法讓人們充分體驗(yàn)到本項(xiàng)目獨(dú)特的自然景 觀與文化內(nèi)涵，使整個(gè)別墅更有生命力。 ? 商業(yè)氛圍 ： 本項(xiàng)目與新區(qū)科技城相距百米， 周邊商業(yè)已形成一定規(guī)模，商業(yè)氣氛一流。 ? 交通資源：本項(xiàng)目臨 新區(qū)科技城 主干道 太湖 大道， 六車道雙向通行，交通順暢。建筑密度 ≤ 25%； 檐口高度≤ 10 米；綠地率≥ 40%；其他規(guī)劃技術(shù)條件詳見附表。該地塊位于蘇州新區(qū)科技城中心區(qū)域，龍山路與科研路交界處， 600畝諾貝爾湖生態(tài)公園內(nèi)（西端），用地面積 平方，規(guī)劃可建建筑面積 14485 平方米 。 目前別墅產(chǎn)品是商品房高端產(chǎn)品，針對的是占整個(gè)購房隊(duì)伍中的很小一部分的高端人群，而別墅產(chǎn)品的高價(jià)位銷售，更說明別墅市場的發(fā)展主要還是因?yàn)槭袌龅膭傂孕枨蟮拇嬖?，與一般的商品房市場有所不同，新政的執(zhí)行，將不可避免增加開發(fā)商的成本，而這些成本自然而然會分?jǐn)偟?房屋建筑成本中，無形中別墅產(chǎn)品的價(jià)格將會 迎來新一輪的上漲，這樣的價(jià)格上漲主要是由市場的剛性需求決定的，當(dāng)然由于別墅產(chǎn)品在未來市場的短缺，部分投機(jī)炒房的市場行為可能將進(jìn)一步推動房價(jià)。但隨著別墅用地放量受限，新開發(fā)別墅的總量減少，市場的供求形勢勢必會發(fā)生轉(zhuǎn)變，在未來相當(dāng)長時(shí)間內(nèi)，蘇州的別墅市場將會遭遇銷售瓶頸問 題，買方市場也將向賣方市場逐步轉(zhuǎn)變。 對于蘇州市場而言，目前別墅供應(yīng)尚且不至于很快面臨缺市危機(jī)，供求之間尚且處在一個(gè)比較正常的狀態(tài)。從對蘇州的別墅市場需求指數(shù)、樓盤自身情況、居民購買力、基礎(chǔ)設(shè)施配套、城市區(qū)位優(yōu)勢、城市消費(fèi)水平、政府服務(wù)能力指數(shù)等多個(gè)方面分析來看，市場的需求是事實(shí)上存在的，目前別墅前景仍然看好。不僅要求產(chǎn)品、環(huán)境、周邊的人群、配套設(shè)施、 交通狀況、后期服務(wù)等等都要達(dá)到高性價(jià)比的標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)也是要讓人買得起，畢竟別墅也是住宅也是以家居功能為主。07年上半年各項(xiàng)指標(biāo)均保持較大的增幅。房屋二級市場置換交易活躍，市區(qū)存量房交易成交面積為 萬平方米，其中住宅 萬平方米。 20xx 年 全市房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，比上年增長 %，占全社會固定資產(chǎn)投資的比重為 %，商品房施工面積為 萬平方米，增長 %，竣工面積為 萬平方米，比上年減少 %。同時(shí)與開發(fā)區(qū)內(nèi)眾多樓盤扎堆的情況不同，本案所在的 新區(qū)科技城 內(nèi)競爭對手較少，別墅項(xiàng)目稀缺， 這為本項(xiàng)目的開發(fā)成功提供了比較好的外部因素。 本項(xiàng)目并不處于 蘇州 的開發(fā)重點(diǎn)區(qū)域 ， 但本項(xiàng)目所處的 新區(qū)科技城所轄太湖大道 ，屬于市政府的形象大道，財(cái)政對于街區(qū)基礎(chǔ)建設(shè)的投入巨大，街區(qū)面貌 優(yōu)美。整合高新區(qū)與老城區(qū)的公共設(shè)施、交通設(shè)施，從而使新老蘇州合力成為市級行政辦公集中地、市級商業(yè)、文化體育、娛樂中心。 城市規(guī)劃發(fā)展對本項(xiàng)目影響 從對 蘇州 的整體規(guī)劃分析， 蘇州城市建設(shè)的首要發(fā)展方向?yàn)闁|，主要發(fā)展方向?yàn)楸保我l(fā)展方向?yàn)槟?，限制西部山體至太湖的城市建設(shè)?？傄?guī)綱要文本明確地傳遞出一個(gè)關(guān)鍵信息：未來蘇州將形成 “ 雙城格局 ” ，由蘇州主城城區(qū) 和蘇州東部新城組成。 ◇ 居民收入增加，生活水平不斷提高，對生活質(zhì)量有了進(jìn)一步需求 三、城市建設(shè)現(xiàn)狀和城市規(guī)劃發(fā)展對項(xiàng)目影響 蘇州 城市發(fā)展總體規(guī)劃 蘇州市城市總體規(guī)劃綱要（ 20xx2020）公布了有關(guān)蘇州未來發(fā)展趨勢的具體內(nèi)容。 蘇州 經(jīng)濟(jì)形勢的基本特征 ◇ 民營經(jīng)濟(jì)得到發(fā)展，當(dāng)?shù)卣罅Ψ龀? ◇ 擴(kuò)大 城市建設(shè) （市區(qū)、園 區(qū) 、新區(qū)）、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 成為新一 輪經(jīng)濟(jì)發(fā)展重點(diǎn) ◇ 經(jīng)濟(jì)總量持續(xù)攀升，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)穩(wěn)步改善。新增固定資產(chǎn) 億元，固定資產(chǎn)交付使用率為 %。第二產(chǎn)業(yè)完成投資 億元，增長 %；第三產(chǎn)業(yè)完成投資 ，增長 %，占全社會投資比重達(dá)到 %。 固定資產(chǎn)投資增長較快 [鍵入文字 ] [鍵入文字 ] 社會固定資產(chǎn)投資(億元) 810187005001000150020xx250020xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 繼續(xù)全面貫徹落實(shí)國家宏觀調(diào)控政策，固定資產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)調(diào)整優(yōu)化。 個(gè)私經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速 [鍵入文字 ] [鍵入文字 ] 私營個(gè)體經(jīng)濟(jì)上繳稅金( 億元)05010015020xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx私營個(gè)體經(jīng)濟(jì)固定資產(chǎn)投資(億元)01002003004005006
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