蘇州瑞基房地產(chǎn)_龍灣項(xiàng)目可行性研究報(bào)告-閱讀頁
2024-09-12 18:32本頁面
【正文】 地的方式來籌措主要資金，如此必定會(huì)增加土地投放量 ,給市場帶來一定壓力。該地塊位于蘇州新區(qū)科技城中心區(qū)域，龍山路與科研路交界處， 600 畝諾貝爾湖生態(tài)公園內(nèi)（西端），公司挑選了一批精英組成了“龍灣”項(xiàng)目組，進(jìn)行新古典別墅的專業(yè)化 開發(fā)。澳大利亞迪恩滋設(shè)計(jì)公司 [鍵入文字 ] [鍵入文字 ] 水文條件 蘇州市區(qū)現(xiàn)有蘇州站、楓橋站兩個(gè)水文觀測站，蘇州站設(shè)在覓渡橋北；楓橋站位于楓江橋上游約 處。楓橋站多年平均水位 ，汛期（ 5～ 10 月）多年平均水位 ，歷史最高水位 （ 1999 年 7月 1 日）。 該地塊現(xiàn)由一條小河與滸光運(yùn)河（滸墅關(guān)至光福）連通。水面至場地高程變化及坡度詳見附圖。 二、 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案要求 產(chǎn)品定位： 方案一：純獨(dú)幢別墅，幢數(shù)約 44 幢（戶），主力戶型面積（不含地下室） 250 平米 —— 19 幢 350 平米 —— 13 幢 450 平米 —— 9 幢 700— 1000 平米 —— 3 幢 規(guī)劃要求： ① 、規(guī)劃方案應(yīng)符合《江蘇省城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》 (20xx)等有關(guān)法規(guī)、技術(shù)規(guī)范。 ③ 、地塊西側(cè)（紅線至擋土墻）作為項(xiàng)目配套用地，規(guī)劃配套用房。 ⑤ 、主出入口設(shè)南側(cè)，為機(jī)動(dòng)車出入口；次出入口設(shè)西側(cè)為人行出入口，人車分流。 建筑形態(tài)： ① 、 建筑 風(fēng)格以英倫風(fēng)情、英倫三島風(fēng)格為主。 ③ 、大采光面、大觀景露臺(tái)； ④ 、建筑以兩層為主，帶半地下室，局部考慮三層（或閣 樓）。 ⑤ 、建筑裝飾材料如門窗、貼面為進(jìn)口材料。 建筑功能： ① 、會(huì)客廳：開間 6 米 — 米，面積在 30— 45（ 60）平米；可帶共享空間，落地門窗。主臥帶書房、主衛(wèi)生間、更衣室、起居室 ，與其他臥室或房間獨(dú)立開。地下室車位聯(lián)排為單車位，獨(dú)幢 350 平米以上戶型帶雙車位。 ④ 、書房、廚房、餐廳、活動(dòng)室、起居室、樓梯等其他功能需求設(shè)計(jì)時(shí)結(jié)合景觀、布局。 三 、項(xiàng)目建設(shè)周期 項(xiàng)目從 08 年開工到項(xiàng)目竣工交付計(jì)劃 1 年半時(shí)間即 08 年 5 月 —— 09 年 9 月。 項(xiàng)目開工前 ————— 登記、 VIP 預(yù)約 08 年 5 月前 項(xiàng)目建設(shè)中 （ + 完成 ） ————— 完成 50% 08 年 8 月 主體竣工 ————— 完成 30% 09 年 1 月（春節(jié)前） 交付（現(xiàn)房） ————— 完成 20% 09 年 9 月 第五部分、項(xiàng)目盈虧分析 一、項(xiàng)目成本分析 1 土地費(fèi)用（ 含稅費(fèi) ） 萬元 2 前期費(fèi)用 425 萬元 3 建筑 安 裝 及景觀 費(fèi) 用 萬元 4 配套費(fèi)用 萬元 5 市政管線 物業(yè)建設(shè) 費(fèi) 597 萬元 6 商品房 注冊 、辦證 費(fèi) 萬元 7 管理費(fèi) 用 200 萬元 8 財(cái)務(wù)費(fèi)用 萬元 9 銷售費(fèi)用 萬元 [鍵入文字 ] [鍵入文字 ] 10 營業(yè)稅、土地增殖稅 萬元 11 土地增殖稅 (預(yù)征 ) 總 計(jì)： 16275 萬元 二、項(xiàng)目銷售收入 總套數(shù)（含車庫）： 44 套。 （閣樓不計(jì)） 三、項(xiàng)目計(jì)劃利潤 總銷售收入 萬元 總成本 16275 萬元 = 萬元 四、項(xiàng)目毛利率 利潤 247。實(shí) 際上項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)在開發(fā)經(jīng)營各階段是不同的，這是按照計(jì)算期平均狀態(tài)計(jì)算的結(jié)果。 二、敏感性分析 影響本項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益的主要因素為總開發(fā)成本和銷售價(jià)格。 10%的單方面變動(dòng)都不會(huì)使項(xiàng)目虧本。 因此，在項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營中，要認(rèn)真做好項(xiàng)目的成本控制工作，同時(shí)也要加強(qiáng)銷售的宣傳力度及相關(guān)工作，以確保預(yù)期目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。但仍有一些不確定性因素帶來的風(fēng)險(xiǎn)。這就給項(xiàng)目公司帶來兩個(gè)方面的要求，一方面，在項(xiàng)目設(shè)計(jì)中，如何精雕、細(xì)刻，使得未來開發(fā)的產(chǎn)品能符合這些目標(biāo)顧客的要求；另一方面，如何在廣大的市場與顧客面前展現(xiàn)出本物業(yè)與眾不同的魅力和優(yōu)勢。因此，本項(xiàng)目須在同檔、差異、變化中體現(xiàn)個(gè)性以謀求市場的同時(shí)，還須更加把握開發(fā)的進(jìn)度。 從目前蘇州別墅市場來看，產(chǎn)品的同質(zhì)化問題比較嚴(yán)重，基本上追求的是以外部自然環(huán)境為賣點(diǎn)，而在產(chǎn)品建筑本身則沒有體現(xiàn)更多的個(gè)性， 本案 在產(chǎn)品 的 研發(fā)中，更注重居住小環(huán)境的創(chuàng)造提升，真正做到人居環(huán)境的品質(zhì)提升。因 此，公司對(duì)本項(xiàng)目的目標(biāo)市場選擇、產(chǎn)品定位選擇，資金籌措選擇、[鍵入文字 ] [鍵入文字 ] 開發(fā)方式選擇、營銷方式選擇等方面的決策能否有足夠的理 解并達(dá)成共識(shí)，且在具體實(shí)施的各個(gè)環(huán)節(jié)中能否準(zhǔn)確到位就顯得十分重要。 二、項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上具有較強(qiáng)的可行性 項(xiàng)目總建筑面積： 項(xiàng)目總投資： 16275 萬元 項(xiàng)目 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值： 5452萬元 項(xiàng)目投資報(bào)酬率： 34% 以上指標(biāo)顯示，本項(xiàng)目具有良好的經(jīng)濟(jì)效益，投資報(bào)酬率較高，且投資開發(fā)商具有較強(qiáng)的房地產(chǎn)開發(fā)能力和良好的信譽(yù)，所以本項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。 （上述經(jīng)濟(jì)指標(biāo)是根據(jù)目前的市場形勢對(duì)預(yù)期目標(biāo)利潤估算的結(jié)果。 [鍵入文字 ] [鍵入文字 ] ?項(xiàng)目較好的地理位置（包括交通、人文 等環(huán)境）。（ 新區(qū)科技城對(duì)面 ） ?區(qū)域相對(duì)競爭個(gè)案較小及潛在需求量較大。 本項(xiàng)目土地開發(fā)使用權(quán)取得費(fèi)用相對(duì)較低，地塊綜合價(jià)值較高，只要在實(shí)施中輔以全過程科學(xué)決策控制，應(yīng)能穩(wěn)獲預(yù)期投資收益。抓住市場空隙，加快工程進(jìn)度，注重對(duì)可能發(fā)生的不利條件及變化因素的預(yù)測與防范對(duì)策， 以保證項(xiàng)目按期
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