【正文】 20xx 年末 蘇州 城鄉(xiāng)居民人民幣儲蓄存款余額 ，比上年增長 %。 20xx年 蘇州 城鎮(zhèn)居民家庭恩格爾系數(shù)為 ％ ，農(nóng)村為 %。在 達(dá)到富裕階段 后，必然希望得到更好的生活質(zhì)量，而居住是人們最先希望改善之一。目前，蘇州的個體工商戶已超過 戶， 私營個體經(jīng)濟(jì)完成投資占全社會固定資產(chǎn)投資的 %，比上年提高 。全社會固定資產(chǎn)投資突破 20xx億元，達(dá) 億元，比上年增長 %，其中，國有經(jīng)濟(jì)投資 億元，比上年增長 %；三資企業(yè)投資 ，增長 %。全市施工房屋面積 萬平方米，比上年增長 %；竣工房屋面積 萬平方米，增長 %。固定資產(chǎn)投資的加速發(fā)展使城市面貌進(jìn)一步改善，對房地產(chǎn)的開發(fā)起到了一定的利好作用 。 [鍵入文字 ] [鍵入文字 ] ◇ 消費(fèi)市場持續(xù)繁榮，現(xiàn)代商業(yè)加快發(fā)展，消費(fèi)環(huán)境日益優(yōu)化，消費(fèi)結(jié)構(gòu)調(diào)整升級。根據(jù)規(guī)劃綱要，蘇州中心城區(qū)規(guī)劃城市建設(shè)用地在 380 平方公里左右，接近于 20xx 年底時建成區(qū)的 2倍。 蘇州主城城區(qū)由高新區(qū)與老城組成，主要承擔(dān)城市生活服務(wù)中心和市域政治、文化中心職能；蘇州東部新城城區(qū)（園區(qū)行政轄區(qū)扣除原車坊鎮(zhèn)新城路以南地區(qū)），將建設(shè)為蘇州市現(xiàn)代化新城區(qū)和蘇州中央商貿(mào)區(qū)，長三角地區(qū)的次級商務(wù)中心，國際知名、國內(nèi)領(lǐng)先的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園和文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)中心之一。 高新區(qū)往往被人稱為 “ 新蘇州 ” ，平江、滄浪、金閶三區(qū)被稱為 “ 老蘇州 ” ，在總規(guī)綱要中，一個引人注目的思路就是要整合 “ 新老蘇州 ” 。在構(gòu)建主城區(qū)的過程中，將對古城區(qū)的人口與功能進(jìn)行疏解，而高新區(qū)與古城聯(lián)系密切，正好可以承擔(dān)古城區(qū)釋放出來的人口[鍵入文字 ] [鍵入文字 ] 與功能，承擔(dān)起新的城市核心作用。由于“新老蘇州”整合，原先的新區(qū)行政管理向西擴(kuò)展，使新區(qū)科 技城急劇升值潛力， 為本案帶來了一定的利好因素。 第二部分、蘇州房地產(chǎn)市場分析 一、房地產(chǎn)市場概況 房地產(chǎn)市場調(diào)控成效顯現(xiàn)，商品房價格逐步趨穩(wěn)。全市商品房銷售額為 億元，增長 %，其中住宅銷售額為 ，增長 %。 20xx 年 蘇州市區(qū)共出讓土地 122宗，共出讓土地面積總計 平方米，總建筑面積 萬 平方米，成交總價 億 元。 二、別墅市場現(xiàn)狀分析 別墅作為豪宅的一種價值集中體現(xiàn)，是房地產(chǎn)行業(yè)的邊緣產(chǎn)品，有其比較針對性的顧客受眾群體。 [鍵入文字 ] [鍵入文字 ] 據(jù)初步統(tǒng)計，目前蘇州中心城區(qū)在售別墅樓盤二十多個，園區(qū)、吳中區(qū)、相城區(qū)等其它區(qū)域別墅總量也占一定市場份額，低密度住宅用地的價值在 06 年的市場中已經(jīng)顯現(xiàn)。 三、 別墅 市場前景預(yù)測 限制別墅用地禁令的頒布，造成了別墅用地 漸入緊缺狀態(tài)，形勢趨于供小于求，緊接著土地增值稅政策的出臺，使得開發(fā)商拿地又更為出手謹(jǐn)慎，這樣的 情況繼續(xù)，勢必會造成了別墅產(chǎn)品的稀缺，一個方面是別墅市場放量的減少，另一方面是別墅在區(qū)位、環(huán)境、人文等方面的性價比問題。從部分開發(fā)商提供的資料來看，在當(dāng)前別墅的 銷售中，還是以買方市場為主。 綜觀 20xx年，蘇州的各類住宅都呈現(xiàn)明顯的增長趨勢，別墅項目也得到了一定發(fā)展，隨著限制別墅用地政策的出臺，別墅用地處于緊缺狀態(tài)，未來形勢漸漸趨于供小于求，緊接著土地增值稅新政又給囤地的開發(fā)商一劑警醒，拿地更加謹(jǐn)慎。 [鍵入文字 ] [鍵入文字 ] 第三部分、項目分析 一、項目概況 本項目是蘇州瑞基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于 20xx 年通過土地拍賣取得，地塊編號 20xxB40。容積率 ≤ 。 通安鎮(zhèn) 陽山 蘇州 科技城 往太湖 龍山 往新區(qū)、市區(qū) [鍵入文字 ] [鍵入文字 ] 二、項目資源環(huán)境分析 周遍環(huán)境資源 ? 區(qū)域位置：本項目地處 蘇州新區(qū)科技城核心地 —— 諾貝爾湖公園 ，區(qū)域內(nèi) 政府、 企事業(yè)單位眾多，發(fā)展?jié)摿薮? ? 自然環(huán)境：本項目 所在的 600 畝諾貝爾湖公園景色秀美，湖面碧波蕩漾、樹木草坪郁郁蔥蔥， 視野比較開闊。 10 103 等多 路公交車經(jīng)本區(qū)通往各地 ， 出門不遠(yuǎn)即可上 繞城 高速公路，距 蘇州中心城區(qū) 約 20 分鐘 ，交通十分便捷。 ? 升值潛力：潯陽區(qū)內(nèi)土地資源的稀缺，市民認(rèn)可度高，升值潛力巨大。 ? 戶型設(shè)計： 建筑以兩層為主，帶半地下室，局部考慮三層（或閣樓）。 [鍵入文字 ] [鍵入文字 ] 新區(qū)科技城 本案 北 側(cè) 入口與護(hù)坡墻本案 西南 側(cè) 本案景觀 公園一角 本案東側(cè) [鍵入文字 ] [鍵入文字 ] 三、項目 SWOT 分析 S：優(yōu)勢 靠近 新區(qū)科技城 主干道 太湖 大道 和繞城高速， 交通便利 ； 諾貝爾湖公園 屬于是 新區(qū) 政府形象 工程 ，政府對周邊建設(shè)支持 ； 陽山與諾貝爾湖相輔相成，自成一 體的自然景觀 該 地塊 區(qū)域范圍內(nèi)別墅住宅稀缺。 O：機(jī)會 新區(qū)科技城企業(yè) 的不斷 加入 ，吸引市民的目光 ； 新區(qū)管委會和新區(qū)行政服務(wù)中心的規(guī)劃調(diào)整導(dǎo)致目前該地區(qū)商品房關(guān)注度迅速升溫； 由于國家政策調(diào)控， 可供開發(fā)的 別 墅項目地塊 稀缺 ，并且造型獨特地處公園內(nèi)的別墅項目地塊極為少見； 蘇州私營 經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、市民收入的提高必定帶動市民對 高 品質(zhì) 別墅 樓盤需求的加大 ； 本項目在規(guī)劃上、設(shè)計上、策劃上和物業(yè)管理上都是 蘇州 房地產(chǎn)市場上一流的，這將對 蘇州 的消費(fèi)者產(chǎn)生較大的吸引力 ； [鍵入文字 ] [鍵入文字 ] T：威脅 隨著宏觀調(diào)控機(jī)制的健全，房地產(chǎn)市場化效果明顯，使站在房地產(chǎn)第一線的開發(fā)商承擔(dān)了很大風(fēng)險； 隨著 蘇州 城市化進(jìn)程 不斷擴(kuò)大 ,房價不斷上漲， 特別是 園區(qū)、相成區(qū)、吳中區(qū) 的大面積開發(fā) ,一方面可以提高城市品味 ,帶動市場需求 ,但另一方面 ,由于政府開發(fā)資金 有限 ,極可能以出讓土