【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 品房和經(jīng)濟(jì)住房土地供應(yīng)； ―新國(guó)八條 ‖將 ―強(qiáng)化規(guī)劃調(diào)控，改善商品房結(jié)構(gòu) ‖放 華 益 花園項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 15 在第 一位；充分體現(xiàn)了宏觀調(diào)控政策向調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)方面的傾斜。 2． ―9070‖政策 ―九部委新政 ‖的 ―9070‖政策要求套型建筑面積 90平方米以下住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）面積所占比重，必須達(dá)到開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積的 70%以上，這一條迫使開(kāi)發(fā)商的產(chǎn)品主要定位中、小戶型商品房，對(duì) 2020 年和未來(lái)的住房供給結(jié)構(gòu)將產(chǎn)生重要影響。 行業(yè)準(zhǔn)入分析 行業(yè)市場(chǎng)分析 2020 年，國(guó)家宏觀調(diào)控政策的作用顯現(xiàn)，市場(chǎng)供給方資金鏈條繃緊，需求方處于明顯觀望狀態(tài)，商品房交易量大幅下降，房?jī)r(jià)上漲幅度逐步放緩，房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣回落。 1．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金鏈條繃緊，企業(yè)資金來(lái)源增速明顯回落，個(gè)人按揭貸款已出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng) 從資金供給總量來(lái)看，房地產(chǎn)資金在 2020 年第四季度達(dá)到一個(gè)頂峰， 2020 年較 2020 年環(huán)比開(kāi)始出現(xiàn)下降。同時(shí)，資金供給的增長(zhǎng)率從 2020 年第四季度已經(jīng)開(kāi)始大幅下降，從 1~2 月份的 %，降到 1~7 月份的 %，下降了 個(gè)百分點(diǎn)。這種趨勢(shì)估計(jì)第四季度仍將持續(xù)。 從資金來(lái)源看，房地產(chǎn)商的資金主要來(lái)自國(guó)內(nèi)貸款、外資、自籌資金、訂金和預(yù)付款、個(gè)人按揭及其他。 2020 年以來(lái)，開(kāi) 華 益 花園項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 16 發(fā)企業(yè)自籌資金同比仍有較快增長(zhǎng)，且增幅不斷 增加，但其余類型的資金來(lái)源增幅均有顯著下降。到 2020 年 7 月，原本第一季度增長(zhǎng)較快的國(guó)內(nèi)貸款也急劇萎縮，同比增長(zhǎng)為 %，與上年30%~40%的增幅相去甚遠(yuǎn)，訂金及預(yù)付款增幅為 %，也和前期差距很大。尤其值得注意的是，由于需求者觀望情緒濃厚，商品房成交量大幅下降，個(gè)人按揭貸款到 7 月份已經(jīng)為負(fù)增長(zhǎng)，同比減少 %。由此可見(jiàn)，房地產(chǎn)資金供給的情況已經(jīng)不容樂(lè)觀。 房地產(chǎn)資金來(lái)源的趨緊主要原因在于幾個(gè)方面。首先是銀行貸款的減少。從緊的貨幣政策使貸款的成本增加，同時(shí)，銀行對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)波動(dòng)性的憂慮也使其進(jìn)一步 收縮對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的貸款，以避免承受因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)衰退所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。其次是需求的下降。需求量的下降必然帶來(lái)預(yù)付款、訂金數(shù)量與個(gè)人按揭貸款的減少。 2．房屋新開(kāi)工、竣工和施工面積增幅快速下降，土地購(gòu)置面積增速回落 房地產(chǎn)新開(kāi)工、竣工和施工方面的數(shù)據(jù)顯示， 2020 年第一季度，三者的同比增幅達(dá)到 %、 %和 %，較上年同期增幅都有顯著上升。到第二季度，這種情況出現(xiàn)了明顯改變，房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)的減緩作用開(kāi)始顯現(xiàn)，新開(kāi)工、竣工和施工面積的同比增幅下降到了 %、 %和 %； 7 月份，三者的 增幅已下降至 %、 %和 %。 2020 年第一、第二季度，盡管土地 ―招拍掛 ‖的流拍流標(biāo)現(xiàn)象 華 益 花園項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 17 日益嚴(yán)重，土地交易價(jià)格同比卻分別上升 %和 %，土地儲(chǔ)備成本持續(xù)增加。隨著房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈的抽緊，從年初到 7月份，土地購(gòu)置面積大幅下滑，由 1~2 月份同比增長(zhǎng) %，降到 1~7 月份的 %。 土地購(gòu)置面積、新開(kāi)工面積、施工面積增幅的下降，正是房地產(chǎn)投資減緩的重要表現(xiàn)，而這種投資減緩的趨勢(shì)正在繼續(xù)蔓延，預(yù)計(jì)第四季度這幾項(xiàng)指標(biāo)仍將繼續(xù)下跌。這種投資減緩的狀況必將會(huì)影響到以后年度房地產(chǎn)市場(chǎng)供 應(yīng)量。 3．需求方觀望，居民購(gòu)房意愿低，全國(guó)住房成交量出現(xiàn)大幅下降 受國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)景氣下降、房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷以及從緊的貨幣政策的影響，居民購(gòu)房意愿顯著降低，觀望情緒濃厚。盡管開(kāi)發(fā)商動(dòng)用了打折，買房贈(zèng)裝修、贈(zèng)汽車、贈(zèng)電器，無(wú)理由退房等多種促銷方式，仍難打破購(gòu)房者觀望情緒，啟動(dòng)市場(chǎng)。央行 8 月中下旬在全國(guó) 50 個(gè)大、中、小城市進(jìn)行的城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶問(wèn)卷調(diào)查顯示：第三季度城鎮(zhèn)居民當(dāng)期收入滿意指數(shù)和未來(lái)收入信心指數(shù)下降，未來(lái)增收信心不足；未來(lái) 3 個(gè)月打算買房的居民人數(shù)占比為%，分別比上季度和上年同期降 %和 %，創(chuàng) 1999 年調(diào)查開(kāi)始以來(lái)最低水平。 2020 年年初以來(lái)，商品房銷售面積急劇下降， 1~2月份，同比下降 %， 1~7月份，同比下降已經(jīng)達(dá)到%，與 2020 年同期上漲 20%~30%的水平形成天壤之別。 4．全國(guó)房?jī)r(jià)上漲幅度逐步放緩， ―珠三角 ‖部分熱點(diǎn)城市已 華 益 花園項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 18 出現(xiàn)房?jī)r(jià)回落 在房地產(chǎn)供給方資金鏈緊張，新開(kāi)工、施工面積增幅回落，需求方觀望，成交量大幅下降的情況下，全國(guó)房?jī)r(jià)上漲幅度逐步放緩，由 2020年 1月份同比上漲 %，到 8月份同比上漲 %，漲幅下降了 6 個(gè)百分點(diǎn)，同時(shí)， 8月份，環(huán)比首次出現(xiàn)下降，降%。 ―珠三角 ‖部分熱點(diǎn)城市已經(jīng)率先成為房?jī)r(jià)下降的區(qū)域。深圳房屋銷售價(jià)格同比增速?gòu)?6 月份出現(xiàn)下降， 8 月同比下降已達(dá)到%，二手住房下降幅度更大， 8 月份，同比增速下降 %。 8月份，廣州房屋銷售價(jià)格增速同比也出現(xiàn)下降，下降 %。 5．地方經(jīng)濟(jì)受到較大影響，部分地方政府積極出手救市 房地產(chǎn)投資是投資的重要組成部分，從全國(guó)的平均水平看，占到固定資產(chǎn)投資的 25％左右，在有些城市超過(guò) 50％。對(duì)于地方政府而言，房地產(chǎn)投資的下滑和交易量的萎縮，已明顯影響到地方政府的土地出讓金收入和稅收收入。面對(duì)這種情況，部分二線城市和個(gè)別省紛紛出臺(tái)了鼓勵(lì)買房的政策。例如，西安市政府出臺(tái)了《關(guān)于恢復(fù)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的若干意見(jiàn)》，按照規(guī)定，西安市民在 2020 年 9 月 4 日至 2020 年 12 月 31日期間，購(gòu)買商品房均可在辦理房產(chǎn)證時(shí)獲得購(gòu)房款總額 %~%的政府補(bǔ)貼；沈陽(yáng)市政府宣布了一系列 ―暖市 ‖方案，包括將重啟購(gòu)房補(bǔ)貼政策、提高住房公積金貸款的年限和限額等；河南省政府規(guī)定，自 9 月1 日起，河南省居民購(gòu)買商品房可減免房地產(chǎn)交易契稅、降低首 華 益 花園項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 19 付房款、延長(zhǎng)貸款期限等，同時(shí)可享受到商業(yè)銀行所提供的房貸最優(yōu)惠利率；廈門、長(zhǎng)沙、成都等地也相繼出臺(tái)包括 購(gòu)房入戶、免稅降稅、購(gòu)房補(bǔ)貼等購(gòu)房?jī)?yōu)惠措施，希望刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)，挽回樓市的頹勢(shì)。 行業(yè)準(zhǔn)入條件分析 根據(jù)《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第二章第五條規(guī)定設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，除應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、行政法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設(shè)立條件外，還應(yīng)當(dāng)具備下列條件： 1． 有 100 萬(wàn)元以上的注冊(cè)資本； 2． 有 4 名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員， 2 名以上持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員 設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上人民政府工商行政管理部門申請(qǐng)登記。工商行政管理部門對(duì)符合本條例規(guī)定條件，應(yīng)當(dāng)自收到申 請(qǐng)之日起 30 日內(nèi)予以登記；對(duì)不符合條件不予登記，應(yīng)當(dāng)說(shuō)明理由。 工商行政管理部門在對(duì)設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)登記進(jìn)行審查時(shí)，應(yīng)當(dāng)聽(tīng)取同級(jí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門的意見(jiàn)。 2020 年是經(jīng)濟(jì)危機(jī)深入影響的的一年，受國(guó)家宏觀調(diào)控影響，為優(yōu)勢(shì)企業(yè)帶來(lái)新的發(fā)展機(jī)遇。下一個(gè)調(diào)控要點(diǎn)將是通過(guò)稅收政策、規(guī)范土地市場(chǎng)、強(qiáng)化金融監(jiān)管、調(diào)整供求關(guān)系等措施，達(dá)到調(diào)整結(jié)構(gòu)、穩(wěn)定房?jī)r(jià)和加強(qiáng)住房保障等目的。土地和金融方面的寬松政策，帶來(lái)的是房地產(chǎn)行業(yè)準(zhǔn)入壁壘的降低。這對(duì)大部 華 益 花園項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 20 分實(shí)力不強(qiáng)的房地產(chǎn)企業(yè)意味著市場(chǎng)空間的開(kāi)放，而對(duì)實(shí)力強(qiáng)大的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō) ，行業(yè)整合加劇給他們帶來(lái)了難得的發(fā)展機(jī)遇。房地產(chǎn)調(diào)控政策在平抑房?jī)r(jià)的同時(shí)，將引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)向有序、健康、集約化方向發(fā)展，規(guī)范市場(chǎng)的結(jié)果將促進(jìn)規(guī)模和實(shí)力并存的房地產(chǎn)企業(yè)加速發(fā)展。 以實(shí)力強(qiáng)大的行業(yè)和區(qū)域龍頭企業(yè)為主體的并購(gòu)重組將成為行業(yè)趨勢(shì)，在這種趨勢(shì)背后，是優(yōu)勢(shì)企業(yè)對(duì)土地、資金、市場(chǎng)的新一輪整合，中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)在未來(lái)數(shù)年內(nèi)將重新洗牌，優(yōu)勝劣汰將進(jìn)一步推動(dòng)有限的資源加速流向資質(zhì)高、資信好、開(kāi)發(fā)業(yè)績(jī)良好、品牌效應(yīng)明顯的房地產(chǎn)企業(yè)。資源重新配置所帶來(lái)的規(guī)模效益將強(qiáng)化消費(fèi)者、投資者、供應(yīng)商、政府部門及金融機(jī)構(gòu)對(duì)優(yōu)勢(shì)企業(yè)的信心，從而使企業(yè)獲得更多的土地和資金資源。 興安盟易盛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司 是以房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、銷售商品房為主營(yíng)業(yè)務(wù)的現(xiàn)代企業(yè)。依據(jù)工商行政管理局 2020年 8 月 31 日頒發(fā)的企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照，其注冊(cè)資本為 500 萬(wàn)元，符合國(guó)家相關(guān)行業(yè)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)。 華 益 花園項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 21 第三章 資源開(kāi)發(fā)及綜合利用分析 資源開(kāi)發(fā)利用 本項(xiàng)目不屬于資源開(kāi)發(fā)類項(xiàng)目，因此，對(duì)此問(wèn)題不作闡述。 資源綜合利用分析 土地資源的綜合利用分析 隨著我國(guó)城市化進(jìn)程的不斷加速，土地資源的極度緊缺和不敷使用的問(wèn)題日益凸顯。解 決這一問(wèn)題的方法是：堅(jiān)持提高銀行的國(guó)民儲(chǔ)蓄利率和相應(yīng)的貸款利率，逐步建立經(jīng)濟(jì)調(diào)控的剎車機(jī)制控制房?jī)r(jià)；嚴(yán)格壟斷土地的一級(jí)市場(chǎng)，控制二級(jí)市場(chǎng)，規(guī)范三級(jí)市場(chǎng)，避免城市土地利用失控和城市環(huán)境的日益惡化；加大向小城鎮(zhèn)的投資力度，尤其應(yīng)注意發(fā)展當(dāng)?shù)鼐哂袃?yōu)勢(shì)的密集形地方產(chǎn)業(yè)，使之具有集約和規(guī)模效益，減少大城市與小城鎮(zhèn)間收入的差距，有效抵御大城市的 ―回波效應(yīng) ‖。 本項(xiàng)目用地面積 45435 平方米。本項(xiàng)目建設(shè)以節(jié)約、集約使用土地為原則，從項(xiàng)目整體空間形態(tài)和現(xiàn)狀用地布局等方面進(jìn)行綜合考慮，整合土地資源，利用現(xiàn)有的土地資源、功能分 區(qū)合理布置建筑物。從而 有效控制土地資源利用規(guī)模，加強(qiáng)綠化用地的建設(shè)。本項(xiàng)目 綠化率達(dá)到 36%，綠化率較高。 水資源的綜合利用 本項(xiàng)目為居住建筑項(xiàng)目，對(duì)水資源利用量較大，因此合理的 華 益 花園項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 22 利用水資源，是本項(xiàng)目資源利用方案的重點(diǎn)。 1． 給水 給水系統(tǒng)從市政自來(lái)水干管上接兩根 DN200 進(jìn)水管，并在建筑周圍敷設(shè)成環(huán)狀布置。三層及以下樓層由市政直接供水，四層以上由無(wú)負(fù)壓設(shè)備供水，泵房設(shè)置在地下車庫(kù)水泵房?jī)?nèi)。 2． 中水 本項(xiàng)目在小區(qū)內(nèi)設(shè)置中水處理設(shè)備，主要用于衛(wèi)生間沖廁、綠地、道路澆灑用水、景觀水系等用水。 3． 雨水、 污水 排水系統(tǒng)采用雨污水分流制，本項(xiàng)目產(chǎn)生的污水經(jīng)匯集后，排入市政管網(wǎng)。雨水經(jīng)匯集后，排入市政雨水管網(wǎng)。 資源節(jié)約措施 本建設(shè)項(xiàng)目嚴(yán)格按照《 節(jié)約能源法 》要求，建設(shè)資源節(jié)約型、環(huán)境友好性社會(huì)，最大程度的節(jié)約資源、提高能源利用率，減少施工現(xiàn)場(chǎng)對(duì)環(huán)境造成的不利影響。 1． 節(jié)約土地措施 貫徹落實(shí) ―十分珍惜、合理利用土地和切實(shí)保護(hù)耕地 ‖的基本國(guó)策，堅(jiān)持 ―在保護(hù)中開(kāi)發(fā)、在開(kāi)發(fā)中保護(hù) ‖的總原則，妥善處理項(xiàng)目開(kāi)發(fā)與資源環(huán)境保護(hù)、轉(zhuǎn)變土地利用方式，促進(jìn)土地集約利用和優(yōu)化配置，提高土地資源對(duì)對(duì)項(xiàng)目的影響程度，節(jié)約利用土地 。 本項(xiàng)目按照規(guī)定建設(shè)工程施工總平面規(guī)劃布置應(yīng)優(yōu)化土地 華 益 花園項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 23 利用，減少土地資源的占用。施工現(xiàn)場(chǎng)的臨時(shí)設(shè)施建設(shè)禁止使用黏土磚。土方開(kāi)挖施工應(yīng)采取先進(jìn)的技術(shù)措施，減少土方開(kāi)挖量，最大限度地減少對(duì)土地的擾動(dòng)，保護(hù)周邊的自然生態(tài)環(huán)境： （ 1） 調(diào)整優(yōu)化的各個(gè)功能區(qū)的土地資源配置，在發(fā)揮體育休閑公園的主題下，結(jié)合項(xiàng)目功能分區(qū)要求，合理確定項(xiàng)目不同功能區(qū)用地面積，提高土地、交通等基礎(chǔ)設(shè)施的使用效率。 （ 2） 結(jié)合當(dāng)?shù)芈糜螛I(yè)的發(fā)展，按照 ―布局集中、用地集約、產(chǎn)業(yè)集聚 ‖的原則，調(diào)整現(xiàn)有土地的數(shù)量和布局，適當(dāng)合并，重點(diǎn)向部分有利于當(dāng)?shù)?大眾健身的方面發(fā)展，發(fā)揮體育休閑公園的主題優(yōu)勢(shì)，促進(jìn)土地資源集約利用，提高土地使用效率。 （ 3） 制定和完善建設(shè)用地定額指標(biāo)和土地集約利用評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，利用現(xiàn)有的土地利用指標(biāo)，按照國(guó)家公園建設(shè)規(guī)范要求來(lái)提高該項(xiàng)目用地的集約利用水平。 （ 4） 對(duì)建設(shè)用地規(guī)模、布局、建設(shè)時(shí)序的控制，遏制低水平、重復(fù)建設(shè)以及盲目圈占土地。按照數(shù)量和質(zhì)量并重的原則，通過(guò)土地整理、復(fù)墾、開(kāi)發(fā)等方式補(bǔ)充該體育公園占用的耕地，促進(jìn)土地整理的市場(chǎng)化、產(chǎn)業(yè)化，實(shí)現(xiàn)耕地的占補(bǔ)平衡。 2． 節(jié)水措施分析 項(xiàng)目堅(jiān)持 ―節(jié)流、開(kāi)源、保護(hù)水源并重 ‖的方針，統(tǒng) 籌考慮水資源保護(hù)、節(jié)水、雨洪利用