【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ，提高房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資本金比例，控制城市拆遷規(guī)模。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控取得了積極成效，房地產(chǎn)開發(fā)投資、信貸和土地供應(yīng)過快增長(zhǎng)的勢(shì)頭得到有效控制。 在看到調(diào)控取得了一定成績(jī)的同時(shí)，也應(yīng)當(dāng)清醒地看到，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域性、結(jié)構(gòu)性問題還十分突出。主要 申報(bào)單位及項(xiàng)目概況 5 表現(xiàn)是： 房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展及當(dāng)前主要問題 一是市場(chǎng)需求偏大，供求矛盾突出。房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求狀況， 已由前些年的需求不足，轉(zhuǎn)變?yōu)殡A段性、結(jié)構(gòu)性需求過度擴(kuò)張。一些地方拆遷規(guī)模反彈，帶來被動(dòng)性住房需求上升，加劇了供求矛盾。 二是市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理。商品房市場(chǎng)中，非住宅開發(fā)比例偏大，空置面積上升。商品住宅中，中低價(jià)位、中小套型住宅供應(yīng)比例偏低。 針對(duì)上以問題，國(guó)家采取了一系列的宏觀調(diào)控政策， 從2021 年“國(guó)八條”算起，到后來的“國(guó)六條”、限制外資政策、增加個(gè)人所得稅、增加二手房交易營(yíng)業(yè)稅、發(fā)行國(guó)債、調(diào)低利息稅、歷次加息以及提高存款準(zhǔn)備金率到多部門聯(lián)手嚴(yán)查、加強(qiáng)住房保障，再到 2021 年 央行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合出臺(tái)的房貸 新政、 《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定 》(國(guó)土資源部令 2021 年 第 39 號(hào) )、《國(guó)土資源部關(guān)于認(rèn)真貫徹〈國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見〉進(jìn)一步加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)控的通知》（國(guó)土資發(fā)〔 2021〕 236號(hào)），兩年多時(shí)間，調(diào)控政策出臺(tái)之密集、數(shù)量之多、時(shí)間持續(xù)之長(zhǎng)、措施之嚴(yán)厲，在我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展史上實(shí)屬罕見。 房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè) （ 1）、宏觀調(diào)控得到落實(shí)執(zhí)行。宏觀調(diào)控將進(jìn)一步深 申報(bào)單位及項(xiàng)目概況 6 化，并得到落實(shí)執(zhí)行，疊加效應(yīng)將日益顯現(xiàn)。房地產(chǎn)熱將降溫，投資將有所回落，開工項(xiàng)目也將適量減少。但由于持續(xù)很久的房 地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮使得市場(chǎng)的前行仍具有相當(dāng)?shù)膽T性，不少地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展投資機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)開發(fā)商未完工項(xiàng)目的繼續(xù)，使得各地市場(chǎng)熱點(diǎn)區(qū)域增多。 國(guó)土資源部有關(guān)負(fù)責(zé)人就 39 號(hào)令土地供應(yīng)調(diào)控的相關(guān)政策向記者做進(jìn)一步解讀時(shí)表示，國(guó)土資源部強(qiáng)調(diào)要保障住房供應(yīng)量，首先是重點(diǎn)保證住宅用地需求，特別是要優(yōu)先安排低收入家庭住房用地的供應(yīng)。其中規(guī)定，必須單獨(dú)列出城市建設(shè)用地中涉及的住宅用地，其中廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和中低價(jià)位、中小套型普通商品住房建設(shè)用地不得低于申報(bào)住宅用地的 70%。不符合該要求的，不得批準(zhǔn)用地。要優(yōu)先安排、供應(yīng)列入年 度供地計(jì)劃的廉租住房用地和經(jīng)濟(jì)適用住房用地。 毫無疑問的是，隨著宏觀調(diào)控的落實(shí)，城市房地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)將更科學(xué)化、合理化： 90/70 新政的影響將逐步體現(xiàn)，90 平米以上房型將繼續(xù)向節(jié)約面積發(fā)展。 同時(shí)，另一方面，政府將進(jìn)一步落實(shí)宏觀調(diào)控政策和住房保障制度，不斷完善市場(chǎng)體系，以政策和需求為導(dǎo)向，調(diào)整供給結(jié)構(gòu)，積極發(fā)展二級(jí)市場(chǎng)。并加大對(duì)房地產(chǎn)業(yè)秩序進(jìn)行規(guī)范和整頓，維護(hù)市場(chǎng)健康運(yùn)行。 （ 2）、保障性住房開發(fā)規(guī)模增加。住房保障政策將進(jìn)一 申報(bào)單位及項(xiàng)目概況 7 步落實(shí)，廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和中低價(jià)位、中小套型普通商品住房的土地供應(yīng)、投資、資金、 項(xiàng)目開工及產(chǎn)品供應(yīng)的相對(duì)比例將增加。另一方面，由于預(yù)期改變，投資（投機(jī)）需求和自住需求在一定程度上被抑制，消費(fèi)者變得相對(duì)理性。房地產(chǎn)市場(chǎng)可能出現(xiàn)進(jìn)一步觀望，進(jìn)而出現(xiàn)持幣待購、惜購等現(xiàn)象，供求矛盾將得到一定程度的緩減。高度賣方市場(chǎng)將逐步被扭轉(zhuǎn)，甚至可能轉(zhuǎn)化為買方市場(chǎng)或相對(duì)均衡市場(chǎng)。同時(shí)政府將擴(kuò)大住房保障的覆蓋面，確保保障型住房的土地供應(yīng)，拿地競(jìng)爭(zhēng)激化，大地塊土地供應(yīng)模式可能被相對(duì)改變。 政府一方面嚴(yán)格控制高端市場(chǎng)的發(fā)展，另一方面大力支持保障性住房，力求總量平衡，調(diào)整結(jié)構(gòu)，穩(wěn)定市場(chǎng)，符合“ 90/70”政策的小戶 型、低總價(jià)房屋產(chǎn)品供應(yīng)將增加。 在開發(fā)規(guī)模方面，將導(dǎo)致部分原本新立項(xiàng)、新投資的非保障性住房開發(fā)規(guī)模下降。同時(shí)，受宏觀調(diào)控尤其是土地、金融等新政策影響，保障性住房的開發(fā)規(guī)模將增加。一些原本計(jì)劃安排布局的大盤，可能分細(xì)或把多期并攏來開發(fā)。項(xiàng)目開發(fā)和上市速度將加快，一般較難再現(xiàn)大規(guī)模、大面積的捂盤、囤房、惜售現(xiàn)象。 房?jī)r(jià)整體可能在一定程度上逐漸回落。保障性住房和小戶型的價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定，別墅價(jià)格相對(duì)剛性但需求相對(duì)不足，大戶型、商住兩用房、商業(yè)地產(chǎn)房屋及城區(qū)部分豪宅等高檔 申報(bào)單位及項(xiàng)目概況 8 住宅、二手房的房?jī)r(jià)將可能較大幅度下降。因此，房地 產(chǎn)行業(yè)可能從“暴利時(shí)代”轉(zhuǎn)入“微利時(shí)代”或“常利時(shí)代”，暴利時(shí)代逐漸遠(yuǎn)去甚至走向終結(jié)。 （ 3）、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更趨激烈。房地產(chǎn)企業(yè)并購多發(fā)，房地產(chǎn)市場(chǎng)洗牌加劇的現(xiàn)象將不斷增加，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈化，外資（或外資背景）開發(fā)商、投資者（含基金）將加大力度、加快速度進(jìn)入市場(chǎng)或擴(kuò)張。在運(yùn)作方面，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將更重視以品牌、服務(wù)獲得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。房地產(chǎn)市場(chǎng)品牌化、企業(yè)經(jīng)營(yíng)集團(tuán)化、項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模化趨勢(shì)將加強(qiáng)。從 2021 年 11 月1 日開始生效的土地新政如果真能嚴(yán)格執(zhí)行，土地利用將強(qiáng)化向適度密度、空中發(fā)展的趨勢(shì)，一些地塊可能被劃大為小。地塊 規(guī)模的縮小將成為今后土地出讓的一大趨勢(shì)，出現(xiàn)“地王”的比率相對(duì)要減少。同時(shí)，政府對(duì)市場(chǎng)秩序的監(jiān)管、整頓將加強(qiáng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)廣告執(zhí)法將加強(qiáng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)（含土地市場(chǎng)）將進(jìn)一步得到規(guī)范。 在產(chǎn)品品質(zhì)與戶型設(shè)計(jì)方面，戶型適中、品質(zhì)較優(yōu)、設(shè)計(jì)合理、功能實(shí)用、環(huán)境較好、物業(yè)服務(wù)較好、祥和比較方便、配套較好、房?jī)r(jià)適當(dāng)、總價(jià)適當(dāng)?shù)钠放破髽I(yè)開發(fā)的中檔或中偏高檔產(chǎn)品將最受歡迎。 不過，產(chǎn)品同質(zhì)化問題可能變得嚴(yán)重起來，而市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，促使房地產(chǎn)企業(yè)強(qiáng)化包括應(yīng)用技術(shù)、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目策劃、營(yíng)銷推廣、經(jīng)營(yíng)理念等方面的創(chuàng)新。 申報(bào)單位及項(xiàng)目概況 9 （ 4）、市民 消費(fèi)沖動(dòng)趨減。房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的同時(shí)，消費(fèi)沖動(dòng)將有所趨減，進(jìn)而銷售速度減慢，銷售周期加長(zhǎng)，“銷控”地位下降，房地產(chǎn)營(yíng)銷回歸，企業(yè)將注重真正、有效的營(yíng)銷策劃與市場(chǎng)推廣。目前過分依靠“概念”、“銷控”吃飯、全面采取跟隨策略就能贏的局面，將逐步被打破。 在不少城市，炒房回報(bào)預(yù)期并不高，房?jī)r(jià)持續(xù)高位增長(zhǎng)而支撐炒房獲得高回報(bào)預(yù)期的基礎(chǔ)不牢靠，異地投資客撤走雖還不足以構(gòu)成對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體的過大沖擊，但無疑對(duì)房?jī)r(jià)的變化構(gòu)成不少的沖擊。因?yàn)?，往?30%的炒房者就可把整個(gè)城市市場(chǎng)的房?jī)r(jià)拉高，帶動(dòng)其他 70%的非炒房購房者 追漲房?jī)r(jià)。同樣，一旦 30%的炒房者退出市場(chǎng)，甚至只要 10%— 20%的異地投資客撤走，就可把整個(gè)城市市場(chǎng)的房?jī)r(jià)拉低，帶動(dòng)其他非炒房購房者追跌房?jī)r(jià)。而且，往往是，大部分消費(fèi)者看跌時(shí)，房?jī)r(jià)下跌的速度遠(yuǎn)要比上漲的速度快、幅度大、面要廣，更具有“傳染性”。因此，房市要當(dāng)心、提防階段性需求休克進(jìn)而購買休克的情況出現(xiàn)。 同時(shí)，盡管市場(chǎng)總需求在一定程度上被抑制，但廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房等保障性住房和中低價(jià)位、中小套型普通商品住房的需求依然較大。不過，由于一些未來需求和房?jī)r(jià)上漲空間已被透支，房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期改變，市場(chǎng)觀望，保障性需求中的一部分仍可能在短期內(nèi)被抑制。別墅等高檔房需 申報(bào)單位及項(xiàng)目概況 10 求在短期內(nèi)可能受挫，自住普通商品房、商住兩用房需求可能被較大地抑制。投資性尤其純投機(jī)性需求和商業(yè)地產(chǎn)、“升級(jí)換代”需求被抑制的成分最大。 投資性高檔住宅銷售周期延長(zhǎng)，房主力圖盡快套現(xiàn)，異地投資客撤離等現(xiàn)象將有所增加。房?jī)r(jià)整體可能在一定程度上逐漸回落。相比而言，保障性住房和小戶型的房?jī)r(jià)變化幅度要相對(duì)較小些，別墅價(jià)格相對(duì)剛性但需求相對(duì)不足，大戶型、商住兩用房、商業(yè)地產(chǎn)房屋及城區(qū)部分豪宅等高檔住宅、二手房的房?jī)r(jià)下降幅度可能相對(duì)較大些。 （ 5）、企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)控制意識(shí)加 強(qiáng)。由于市場(chǎng)異變，競(jìng)爭(zhēng)加劇，再加上房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本來普遍資產(chǎn)負(fù)債率偏高（多在 70﹪以上，有的高達(dá) 90﹪），這將促使房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)控制意識(shí)，越來越注重向外資（或外資背景）的開發(fā)商學(xué)習(xí)：既重視追求最大利潤(rùn)的贏利管理，又重視必要的風(fēng)險(xiǎn)控制。 宏觀調(diào)控既要避免由投資過熱所可能導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)通脹，又避免產(chǎn)能過剩所可能產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)通縮。政府將盡力防止一些地方可能出現(xiàn)部分爛尾樓、房屋空置、甚至階段性供大于求的局面出現(xiàn)。 房地產(chǎn)市場(chǎng)是良性的、健康的，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該多著力于通過用心打造適應(yīng)不同消費(fèi)者需求的品質(zhì)樓盤，合理確定銷售價(jià) 格，不期望太高的利潤(rùn)，為消費(fèi)者提供全方位的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，以應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)異變。 申報(bào)單位及項(xiàng)目概況 11 整體來看，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體景氣指數(shù)不高，房產(chǎn)交易量局部下滑，但部分地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格不降反增。這一方面與我國(guó)人口基數(shù)較大，城市人均居住面積水平低下，人們改善居住環(huán)境欲望強(qiáng)烈有關(guān)；另一方面主要受我國(guó)整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭良好，人們收入水平不斷增長(zhǎng)，區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展日益協(xié)調(diào)等宏觀經(jīng)濟(jì)影響，人們對(duì)未來充滿樂觀預(yù)期，購房需求增加。而且反觀我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè) 20 年的發(fā)展歷史，房地產(chǎn)市場(chǎng)一直比較活躍。 為貫徹落實(shí)黨中央、國(guó) 務(wù)院關(guān)于促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長(zhǎng)的決策部署，加大保障性住房建設(shè)力度，進(jìn)一步改善人民群眾的居住條件，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展， 國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問題的通知（ 國(guó)辦發(fā)〔 2021〕 1號(hào)）： 2021年各城市人民政府要根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)、人均可支配收入增長(zhǎng)速度和居民住房支付能力，合理確定本地區(qū)年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)，并于一季度向社會(huì)公布。各地要繼續(xù)增加土地有效供應(yīng)，進(jìn)一步加大普通住房建設(shè)力度；繼續(xù)完善嚴(yán)格的差別化住房信貸和稅收政策，進(jìn)一步有效遏制投機(jī)投資性購房；加快個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)，逐步 完善房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)；繼續(xù)做好住房保障工作，全面落實(shí)好年內(nèi)開工建設(shè)保障性住房和棚戶區(qū)改造住房的目標(biāo)任務(wù)。 申報(bào)單位及項(xiàng)目概況 12 在此背景下， 黑 XX 省鑫瑞 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 在 XX縣 XX 鄉(xiāng) 進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)。 XX 縣 XX 鄉(xiāng) XX 村公寓開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，是為了加快 XX 鄉(xiāng) 集鎮(zhèn) 建設(shè)步伐，改善廣大居民的居住和生活條件，繁榮中心城區(qū)的經(jīng)濟(jì)，加大城鎮(zhèn)化建設(shè)力度，開發(fā)建設(shè)的 集住宅與商服于一體的綜合 住宅樓 。該綜合 住宅樓 的建設(shè)是繁榮市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的需要、 是美化城市的需要： 開發(fā) 建設(shè)該綜合 住宅樓 ，不但在建筑水平上得到提高，而且在建筑風(fēng)格上有所創(chuàng)新，與周邊的其它建 筑構(gòu)成 XX 鄉(xiāng)一道靚麗的風(fēng)景線；該綜合 住宅樓 的建設(shè)對(duì)提高 XX 鄉(xiāng) 集鎮(zhèn)居民的生活水平，改善人們居住條件，滿足住戶商品物質(zhì)需要，提高 XX 鄉(xiāng) 集鎮(zhèn) 品位，具有重大的意義。因此，該項(xiàng)目的建設(shè)是非常必要的。 擬建項(xiàng)目的建設(shè)地點(diǎn) XX 縣 XX鄉(xiāng) XX 村公寓 項(xiàng)目建在 XX 鄉(xiāng) 大慶街南公園路西 ，地理位置優(yōu)越，交通便利。 主要建設(shè)條件 道路：該項(xiàng)目位于 XX 鄉(xiāng) 大慶街南公園路西 ， 道路暢通，交通方便。 給水： 該項(xiàng)目用水， 由 自打深水井 供水系統(tǒng) 供 水 ，供水水源有保證 。 排水： 采用雨污分流體制，污水直接進(jìn)入集水井收集后排入 化糞池 。 申報(bào)單位及項(xiàng)目概況 13 供電：待項(xiàng)目建成后， 由 XX 鄉(xiāng) 供電所 供電 系統(tǒng) 供應(yīng)。因此，該項(xiàng)目供電有保障。 供熱：采用 自建 鍋爐 房 供熱系統(tǒng) 統(tǒng)一供熱 ，能夠保障采暖要求。 通訊： 通信 由 市政通信管道 接入 ，與有線電視同溝敷設(shè) 。 項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模和主要建設(shè)內(nèi)容 項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模 XX 縣 XX 鄉(xiāng) XX 村公寓 總占地面積 11826 平方米，其中建筑占地 3684 平方米，綠化用地 4494 平方米 ， 總建筑面積18864 平方米 ，其中： 住宅 12255 平方米 ， 商服 5250 平方米 ，幼兒園物業(yè)及公益用房 270 平方米 ,鍋爐房 120 平方米， 水洗公廁 90 平 方米 ,車庫 879 平方米 。 綠地率 38%， 容積率 ，建筑密度 %。 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 表格 1 項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 表 序號(hào) 項(xiàng)目 單位 指標(biāo) 備注 1 總占地面積 平方米 11826 其中建筑占地 平方米 3684 綠化用地 平方米 4494 2 總建筑面積 平方米 18864 其中 住宅 平方米 12255 商服 平方米 5250 幼兒園 物業(yè) 及公益 用房 平方米 270 鍋爐房 平方米 120 水洗公廁 平方米 90 車庫 平方米 879 申報(bào)單位及項(xiàng)目概況 14 3 總戶數(shù) 戶 154 4 總?cè)丝跀?shù) 人 462 5 綠地率 % 38 6 建筑密度 % 7 容積率 8 90 平米以下住宅 % 70 產(chǎn)品和工程技術(shù)方案 本著領(lǐng)先科技進(jìn)步，推廣新材料、新產(chǎn)品、新技術(shù)、提高住宅功能質(zhì)量水平和小區(qū)與住宅的節(jié)能、節(jié)地、節(jié)材效果，使小區(qū)和住宅具有較高的科技含量。強(qiáng)調(diào)保護(hù)綠色、保護(hù)生態(tài)環(huán)境，以體現(xiàn)