【文章內(nèi)容簡介】 一批特大型項目的相繼落戶，一個現(xiàn)代化的深水海港已經(jīng)初具規(guī)模。按照 “十二五”發(fā)展藍(lán)圖，今年洋口港將在港口的重大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和大項目建設(shè)上下功夫，開工建設(shè)兩個 10 萬噸級碼頭和 5萬噸級石油液化品碼頭，加快推進(jìn)揚啟高速的建設(shè)。同時， ※※ 縣將進(jìn)一步規(guī)劃滬通鐵路，包括城際軌道交通的建設(shè)。在這樣一個基礎(chǔ)之上，洋口港年內(nèi)除 LNG 接收站 4月份正式投入運營，還將加快爭取投資超 100 億元的差別化纖維、投資 90億元的 LNG 電廠項目獲得 國家發(fā)改委核準(zhǔn)，力爭年內(nèi)開工建設(shè)。科技城項目建設(shè)呼應(yīng)了這一發(fā)展形勢，并為其加力增色，所以符合 ※※ “十二五”期間沿海開發(fā)規(guī)劃的要求。 ※※科技城東筑項目區(qū)建設(shè)工程項目申請報告 江蘇衡源項目 管理有限公司 14 科技城是產(chǎn)業(yè)集聚的重要平臺 ※※ 科技城是科技成果集散地。建立健全科研院所、院校、企業(yè)的自主創(chuàng)新體系，加速新技術(shù)的研發(fā)，建立多層次融合技術(shù)的孵化、轉(zhuǎn)化基地和平臺，創(chuàng)建研發(fā)、孵化、科技成果轉(zhuǎn)化的政策環(huán)境和服務(wù)環(huán)境，吸引國內(nèi)外各類科研成果進(jìn)入科技城交易平臺，形成區(qū)域融合型科研成果轉(zhuǎn)化集散地，是本項目的建設(shè)宗旨。 ※※ 科技城是創(chuàng)新人才匯聚地。依托科研人才密集、研發(fā)裝備 雄厚、科研手段先進(jìn)的優(yōu)勢，營造創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)環(huán)境，積極探索創(chuàng)新人才激勵、創(chuàng)新人才培養(yǎng)和吸引國內(nèi)外創(chuàng)新人才集聚的新模式，培育和形成國家重要的創(chuàng)新型人才匯聚地，是本項目建成后的運行目標(biāo)。 ※※ 科技城是高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)集中地。以創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)為特色，以開發(fā)新區(qū)為載體，做大做強高新技術(shù)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，培育壯大新興特色產(chǎn)業(yè)，改造提升傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，建成東部沿海重要的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)集中地，為 ※※ 的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人民生活水平的提高做出盡可能大的貢獻(xiàn)，是本項目的最終目的。 科技城是產(chǎn)業(yè)集聚的重要平臺，區(qū)域經(jīng)濟(jì)園區(qū)化、園區(qū)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)化、產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)集聚化 ，已成為國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個鮮明特征。東筑項目區(qū)作為 ※※ 科技城的基本構(gòu)成單元，以科技城為載體打造主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)集群，構(gòu)建分工合理、協(xié)同發(fā)展的若干產(chǎn)業(yè)板塊，形成多頭牽引、多點支撐的產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局，是加快科技城建設(shè)的重要途徑。 科技城的建設(shè)， 一要科學(xué)規(guī)劃，合理布局。規(guī)劃管全局、管戰(zhàn)略、管長遠(yuǎn)。要堅持規(guī)劃先行；二要明確定位，選準(zhǔn)產(chǎn)業(yè)。園區(qū)經(jīng)濟(jì)的特征和功能，決定了園區(qū)必須具備鮮明的產(chǎn)業(yè)特色；三要拓展空間，優(yōu)化環(huán)境。園區(qū)的綜合承載能力強不強，一看空間，二看環(huán)境。沒有空間，企業(yè)來了無法落地。環(huán)境不好，企業(yè)來了看完就走。為了將 ※※ 科技城建成產(chǎn)業(yè)集聚的重要平臺， 本項目的建設(shè) 將積極構(gòu)建科學(xué)合理的自主創(chuàng)新體系。尊重科學(xué)規(guī)律、經(jīng)濟(jì)規(guī)律和市場規(guī)律，建設(shè)以企業(yè)為主體、市場為導(dǎo)向、產(chǎn)學(xué)研相結(jié)合的技術(shù)創(chuàng)新體系，使企業(yè)真正成為研究開發(fā)投入的主體、技術(shù)創(chuàng)新活動的主體和創(chuàng)新成果應(yīng)用的主體。 項目的建設(shè)， 符合 ※※ 發(fā)展 的 方向 作為“十二五”的開局之年，以及江蘇沿海開發(fā)的重點縣份， ※※ 未來五年的發(fā)展規(guī)劃目標(biāo)，是“十二五”乃至今后更長一段時間，把“推進(jìn)現(xiàn)代化，建設(shè)新 ※※ ”作為發(fā)展的戰(zhàn)略定位，用基本現(xiàn)代化的總目標(biāo)引領(lǐng)“十二五”發(fā)展，實※※科技城東筑項目區(qū)建設(shè)工程項目申請報告 江蘇衡源項目 管理有限公司 15 現(xiàn)人均經(jīng)濟(jì)發(fā)展 水平與 ※※ 大市“齊步走”。所謂建設(shè)“新 ※※ ”，即圍繞產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)代化，建成新的產(chǎn)業(yè)體系；圍繞城市的現(xiàn)代化，形成新的城市格局和面貌；圍繞生活的現(xiàn)代化，使人民的生活水平有新的提升，生活質(zhì)量和生活環(huán)境有新的改善。 ※※ 科技城的建設(shè)正是順應(yīng)了這個潮流，因此符合 ※※ 發(fā)展的方向。 項目的建設(shè)，是融入上海經(jīng)濟(jì)圈實現(xiàn) ※※ 縣域經(jīng)濟(jì)社會又好又快發(fā)展的需要 以上海為龍頭的長三角地區(qū)發(fā)展是一個一體化的發(fā)展趨勢。 ※※ 定位洋口港要成為以上海為龍頭的長三角一體化的發(fā)展過程當(dāng)中的一個部分，上海作為國際金融中心，隨著洋口港臨港產(chǎn)業(yè)和大 型物流業(yè)的發(fā)展，金融中心會自然地延伸到※※ 的發(fā)展當(dāng)中來；上海作為一個國際航運中心，未來的洋口港將爭取成為上海國際航運中心的一個重要組成部分，并參與到它的分工中；上海洋山港作為主營集裝箱的港口，洋口港要成為大宗散雜貨、油氣港口。所以， ※※ 縣委、縣政府提出，洋口港要成為上海北翼的一個物流中心，成為長三角地區(qū)先進(jìn)制造業(yè)的生產(chǎn)基地。 面對新形勢、新任務(wù)、新要求，加快 ※※ 科技城建設(shè)，是實現(xiàn)上述目標(biāo)融入上海經(jīng)濟(jì)圈的一個重要舉措。 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展分析 目前，中國房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)。 在“兩會”期 間，很多提案聚焦中國房價，使得中國房地產(chǎn)的政策和發(fā)展趨勢成為老百姓關(guān)注的焦點。農(nóng)村集約化生產(chǎn)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，農(nóng)村經(jīng)濟(jì)改革一向是兩會的熱門話題，也是黨中央最重視的問題，農(nóng)村土地集約化、生產(chǎn)規(guī)?；焖偻七M(jìn)，涌向城市的農(nóng)民慢慢的被定格，要不回到農(nóng)村做農(nóng)場主，要不留在城市做市民，成為城市生活的一部分，因此，當(dāng)前的農(nóng)村政策無疑加速了中國的城市化進(jìn)程，從農(nóng)村到鄉(xiāng)鎮(zhèn)，從鄉(xiāng)鎮(zhèn)到縣市，中國將迎來前所未有的城市化進(jìn)程。巨大的需求和有限的供應(yīng)將給房地產(chǎn)發(fā)展帶來非常大的空間，這樣的空間越是三線城市越明顯。 當(dāng)前房地產(chǎn)市場占國民生產(chǎn) 總值的五分之一，可以講是不折不扣的支柱產(chǎn)業(yè)，中國經(jīng)濟(jì)剛剛經(jīng)歷了全球金融危機有所好轉(zhuǎn)，那中國利用國內(nèi)的強大需求順利度過難關(guān)的重要載體房地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)剛剛得到好轉(zhuǎn)的時候絕不會快速推出舞臺，在后期的全民信心建立和經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步復(fù)蘇和長足發(fā)展中，房地產(chǎn)還要扮演這一重要角色而且必須扮演好這個角色。當(dāng)前全球唯一保持房地產(chǎn)基本十年不漲的國家是德※※科技城東筑項目區(qū)建設(shè)工程項目申請報告 江蘇衡源項目 管理有限公司 16 國，德國的做法就是放棄房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟(jì)的支撐作用，這一點在中國尤其在 ※※ 暫時肯定做不到。我國房地產(chǎn)業(yè)的交易額對于“信心 GDP”的提高起到了非常大的作用，“ 信心 GDP”反過來 又推動全民對經(jīng)濟(jì)發(fā)展的美好預(yù)期，同時虛增的 GDP 使得全民同時產(chǎn)生通脹預(yù)期的恐慌，進(jìn)而將導(dǎo)致房地產(chǎn)更加快速的發(fā)展。因此，今后一個時期房地產(chǎn)還要扮演經(jīng)濟(jì)推手這一重要角色，以維持中國經(jīng)濟(jì)快速穩(wěn)定發(fā)展。 從房地產(chǎn)調(diào)控來看，今后一個時期房地產(chǎn)發(fā)展肯定不會差。在我國過往的房地產(chǎn)調(diào)控政策中，斷斷續(xù)續(xù)的有利用信貸調(diào)控的情形，也發(fā)揮了立竿見影的作用，那么為了經(jīng)濟(jì)發(fā)展又放松了信貸調(diào)控，取而代之的是很多看似合理有效實質(zhì)不起任何作用甚至起反作用的調(diào)控政策，暴露出來的是政府的正真目的并不想控死房地產(chǎn)（實際想控死的方法很多，也很容易 ），出于民生民意的政治考慮才有調(diào)控出臺。今年的房地產(chǎn)調(diào)控也不例外，政府還是希望房地產(chǎn)好，調(diào)控和大量建設(shè)保障性住房的目的是實現(xiàn)民生，順應(yīng)民意。政府所要達(dá)到的目的就是說為了生存居住的人有房子可住，為了投資牟利的人也有高檔商品住宅給他炒作，市場實現(xiàn)清晰的細(xì)分，這樣實現(xiàn)社會穩(wěn)定和市場活躍的雙重目的。這個就足以說明中國房地產(chǎn)的調(diào)控調(diào)整目的和目標(biāo)很明顯，商品住宅市場肯定不會受到大的影響，只要沒有經(jīng)濟(jì)危機和國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大滑坡，房地產(chǎn)依然會快速發(fā)展。房地產(chǎn)當(dāng)前制定的調(diào)控計劃 —— 建設(shè)大量的保障性住房，將加速房地產(chǎn)市場消費者 的兩級分化，沒有錢的實現(xiàn)基本居住就可以了，有錢的便進(jìn)入高檔商品住宅市場，有利于推進(jìn)高檔商品住宅的進(jìn)一步市場化、生產(chǎn)品質(zhì)提升和價格的更快速提升，作為開發(fā)商應(yīng)該提高房地產(chǎn)產(chǎn)品生產(chǎn)和運營能力，迎接房地產(chǎn)市場發(fā)展更好的歷史機遇。 綜上所述， ※※ 科技城建設(shè)是新形勢下 ※※ 實現(xiàn)科創(chuàng)新并盡快轉(zhuǎn)化為生產(chǎn)力，和 ※※ 房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的重要載體，因而具有優(yōu)越的市場前景。 ※※科技城東筑項目區(qū)建設(shè)工程項目申請報告 江蘇衡源項目 管理有限公司 17 第三章 建設(shè)內(nèi)容與建設(shè)規(guī)模 建設(shè)內(nèi)容 根據(jù) ※※※※※※※ 項目區(qū)發(fā)展 規(guī)劃 ， 本項目 將建設(shè) 科技創(chuàng)業(yè)孵化樓，和與之配套的多層商業(yè)樓，多、高層住宅樓， 以及相關(guān)物管、服務(wù)設(shè)施 等。 建設(shè)規(guī)模 本工程總用地面積 152366 平方米（合 畝） 。 ※※※※※※※ 項目區(qū)總建筑面積 234167 平方米，包括 科技創(chuàng)業(yè)孵化樓 (高層辦公 )85036 平方米，多層商業(yè)樓 33808 平方米，多層住宅樓 17760 平方米，高層住宅樓 61470 平方米。 項目按總體部署、滾動開發(fā)、分期實施的原則進(jìn)行建設(shè)。 ※※※※※※※ 項目區(qū) 主要 建設(shè)工程一覽表 序號 指標(biāo)名稱 單 位 數(shù) 量 備 注 1 總用地面積 公頃 合 畝 2 總建筑面積 m2 234167 其中： 地上總建筑面積 m2 198074 地下總建筑面積 m2 36093 3 總建筑面積 功能分配 其中： 高層辦公 (寫字樓 ) m2 85036 多層商業(yè)樓 m2 33808 多層住宅樓 m2 17760 高層住宅樓 m2 61470 ※※科技城東筑項目區(qū)建設(shè)工程項目申請報告 江蘇衡源項目 管理有限公司 18 第四章 開發(fā)建設(shè)意見 ※※ 縣建設(shè)局關(guān)于（ ※※※※※※※ 項目區(qū)）黃山路東側(cè)、長江路北側(cè)地塊的開發(fā)建設(shè)意見。 根據(jù)國家、省規(guī)劃、建設(shè)、房地產(chǎn)開發(fā)等相關(guān)法律法規(guī)、技術(shù)規(guī)程及 ※※ 縣城市總體規(guī)劃，對縣城黃山路東側(cè)、長江路北側(cè) 地塊開發(fā)建設(shè)提出如下規(guī)劃設(shè)計條件： 規(guī)劃用地性質(zhì)、規(guī)模及開發(fā)建設(shè)期限 基地規(guī)劃用地性質(zhì)為商服 (Cl、 C C65)、居住 (R2)用地?；乜傆玫匾?guī)模為152366 平方米 (約 228． 5 畝，依據(jù)宗地圖，以實際交地面積為準(zhǔn) )。其中居住用地占基地總用地面積比例不大于 50％，居住建筑占基地總建筑面積比例不大于 40％。開發(fā)建設(shè)期限為叁年。 規(guī)劃設(shè)計要求 規(guī)劃用地范圍及四至 基地規(guī)劃用地范圍東至太行山路， 西至黃山路， 南至長江路， 北至湘江路。具體用地范圍詳見縣城黃山路東側(cè)、長江路北側(cè)地塊土地出讓用地規(guī)劃紅線圖。 規(guī)劃技術(shù)指標(biāo) ①總建筑面積 (計入容積率部分 )：不大于 198075 平方米： ②建筑密度： ≤ 30％； ③容積率： ≤ 1． 3； ④綠地率： ≥ 30％。 建筑層次 商業(yè)建筑以多層為土，局部可建高層；居住建筑為多層。 建筑限高 ※※科技城東筑項目區(qū)建設(shè)工程項目申請報告 江蘇衡源項目 管理有限公司 19 建筑限高 60 米，室外自然地坪平均標(biāo)高建議為 3． 5米 (1985 國家高程基準(zhǔn) )。 建筑間距 建筑間距應(yīng)符合日照 、消防、抗震、安全的要求，并綜合考慮采光、通風(fēng)、環(huán)保、視覺衛(wèi)生、工程管線等方面的要求，基地建筑與外部居住建筑及基地內(nèi)部住宅的日照間距須滿足 1： 1． 39H,其它建筑間距須滿足 2()04 年版《江蘇省城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》要求。 基地周邊道路規(guī)劃寬度 基地周邊城市主要道路規(guī)劃寬度：黃山路 70 米，長江路 36 米，湘江路 24 米，太行山路 24 米。 建筑退讓 建筑退讓黃山路：不小于 20 米； 建筑退讓長江路：不小于 20 米； 建筑退讓湘江路：不小于 15 米； 建筑退讓太行 l 兒路：不小于 15 米： 臨路建筑若為向?qū)?，?yīng)加大建筑退讓距離，退讓城市道路至少 25米以上。 基地出入口方位 基地主山入門設(shè)置在長江路；北側(cè)，次出入口設(shè)置在太行山路、湘江路，沿黃山路不得設(shè)置出入口。 停車場配置 基地內(nèi)住宅建筑按小汽車 0， 5 輛／戶、摩托車 ]輛／戶，自行車 1 輛／戶的標(biāo)準(zhǔn)配置停車場 (庫 )；商業(yè)、辦公建筑按小汽車 60 車位／萬平方米建筑面積，摩托車、自行車 750 車位／萬平方米建筑面積的標(biāo)準(zhǔn)配置停車泊位。 基地排水 基地排水方式為雨污分流，污水接入縣 城污水管網(wǎng)，雨水排入城市道路雨水管道。 豎向設(shè)計 基地應(yīng)綜合考慮豎向設(shè)計，建筑標(biāo)高必須與相鄰基地標(biāo)高、城市道路標(biāo)高相協(xié)調(diào)，正確處理好相鄰基地之間的地面標(biāo)高關(guān)系，不得妨礙相鄰各方的排水。 綜合管線 基地應(yīng)合理規(guī)劃綜合管線，所有管線均應(yīng)埋地敷設(shè)，其中弱電管網(wǎng)應(yīng)采用管※※科技城東筑項目區(qū)建設(shè)工程項目申請報告 江蘇衡源項目 管理有限公司 20 溝形式敷設(shè)。 . 13 規(guī)劃布局及景觀要求 (1)規(guī)劃設(shè)計應(yīng)堅持以人為本，綜合考慮基地各功能區(qū)之間的總體布局與交通組織，做到布局合理、交通便利、功能齊全、設(shè)施配套、環(huán)境優(yōu)美。 (2)基地功能規(guī)劃 為科技研發(fā)、創(chuàng)業(yè)服務(wù)為主，居住為輔。科技研發(fā)、創(chuàng)業(yè)服務(wù)功能主要包括高新科技研發(fā)、創(chuàng)業(yè)孵化、科技產(chǎn)品展示、高級商務(wù)辦公以及相配套的商務(wù)酒店、餐飲、休閑等服務(wù)設(shè)施。 (3)規(guī)劃方案要充分體現(xiàn)良好的居住、辦公環(huán)境和濃厚的科技研發(fā)氛圍，利用周邊道路環(huán)境和區(qū)域優(yōu)勢，引進(jìn)生態(tài)理念，打造有別于傳統(tǒng)工業(yè)園區(qū)的更加人性化、 自然化的科研成果轉(zhuǎn)化基地、海外學(xué)子回鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)發(fā)展中心和我縣民營企業(yè)發(fā)展壯大的搖籃。 (4)建筑設(shè)計采用現(xiàn)代建筑風(fēng)格，要充分考慮與周邊地塊在建筑風(fēng)格、建筑色彩等方面的協(xié)調(diào)統(tǒng)一，注重建筑色彩與 細(xì)部處理。 (5)住宅單體設(shè)計要統(tǒng)一規(guī)劃空調(diào)機位架設(shè)位置，保證單體建筑的建筑景觀效果。 基礎(chǔ)設(shè)施及公共服務(wù)設(shè)施 (1)基地應(yīng)按規(guī)定要求，在適當(dāng)位置同步