【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 。12 / 52第三章 區(qū)域規(guī)劃和項(xiàng)目規(guī)劃方案一、MM 道地區(qū)開發(fā)規(guī)劃MM道地區(qū)位于北京市西南二環(huán)路以外的GW地區(qū)，隸屬XX區(qū)轄區(qū)，自20世紀(jì)50年代起一直是北京市比較重要的倉(cāng)儲(chǔ)、貨運(yùn)區(qū)，對(duì)北京市的商品存儲(chǔ)和貨物運(yùn)輸曾發(fā)揮過(guò)一定的歷史性作用。隨著城市建設(shè)的擴(kuò)展和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，該地區(qū)原有的倉(cāng)儲(chǔ)功能已逐步削弱并外遷，其用地的功能也在逐步調(diào)整。1998年按照首規(guī)委辦的指示，XX區(qū)對(duì)MM道倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)的用地性質(zhì)調(diào)整和改建進(jìn)行了規(guī)劃研究，編制了《MM道倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)改建規(guī)劃》 ，經(jīng)過(guò)首規(guī)委辦1998年第20次聯(lián)席會(huì)議審議并原則通過(guò)，將用地性質(zhì)調(diào)整為居住用地。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，以原有倉(cāng)庫(kù)區(qū)的出租、經(jīng)營(yíng)為依托的商業(yè)活動(dòng)在該地區(qū)逐步興起，并發(fā)展成為以MM道路為中心，以茶葉的批發(fā)、零售為主要經(jīng)營(yíng)內(nèi)容的特色商業(yè)街。根據(jù)這一新的情況，2022年XX區(qū)政府提出申請(qǐng)，在原規(guī)劃的基礎(chǔ)上又進(jìn)行了部分用地的功能調(diào)整，主要將MM道路、南MM道路部分沿街居住用地調(diào)整為商業(yè)金融類用地，以支持該地區(qū)特色商業(yè)的發(fā)展，并編制了《MM道倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)改建規(guī)劃調(diào)整方案》 。該地區(qū)的建設(shè)在2022年規(guī)劃方案的指導(dǎo)下逐步實(shí)施，并有部分倉(cāng)儲(chǔ)用地已陸續(xù)完成了調(diào)整改造。2022年9月，XX區(qū)政府基于全區(qū)用地結(jié)構(gòu)及產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的考慮，再次提出了MM 道地區(qū)的用地調(diào)整申請(qǐng)，2022年12月9日，北京市政府正式批準(zhǔn)了《MM道地區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》 。這次規(guī)劃用地范圍四至：北起北MM道路，南至南MM道路，東為規(guī)劃MM 道東三號(hào)路，西為YFD路南段，占地約 72公頃。在規(guī)劃范圍內(nèi)共有11個(gè)用地單位（含中國(guó)PMG總公司） ，大部分都結(jié)合地區(qū)的發(fā)展?fàn)顩r，對(duì)本單位用地提出了各自的設(shè)想，多以商業(yè)、辦公為主導(dǎo)思想。同時(shí)MM道“茶葉一條街”的個(gè)體商戶以及MM道茶城的經(jīng)營(yíng)管理人員，也結(jié)合自身實(shí)際經(jīng)驗(yàn)，對(duì)MM道地區(qū)、尤其是茶葉一條街的規(guī)劃建設(shè)提出了一些寶貴建議，強(qiáng)烈希望能保持并發(fā)展地區(qū)的茶葉經(jīng)營(yíng)特色。XX區(qū)區(qū)政府還委托課題組完成了《開發(fā)MM道采購(gòu)中心區(qū)的可行性研究報(bào)告》 。所謂“采購(gòu)中心（Centre Purchasing District） ”是以都市需求為目標(biāo)、以專業(yè)采購(gòu)為支柱、以批量13 / 52交易為主導(dǎo)、以現(xiàn)代商務(wù)為依托、以知名企業(yè)為主體的現(xiàn)代商業(yè)區(qū)域。 《MM道地區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》分析認(rèn)為，MM道地區(qū)將是一個(gè)以專業(yè)采購(gòu)為主，兼有商業(yè)、零售、商務(wù)辦公及居住功能的綜合區(qū)域。根據(jù)《MM道地區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》 ，MM道地區(qū)主要城市（次）干道系統(tǒng)規(guī)劃為三條東西走向和三條南北走向的城市干道：三條東西走向城市干道由北向南依次是GMA外大街（規(guī)劃紅線寬度為80米） 、北MM道路（規(guī)劃紅線寬度為 25米）和南MM道路（MM道路以西規(guī)劃紅線寬度為45米，MM道路以東規(guī)劃紅線寬度為40米） ；三條南北走向的城市干道由西向東依次是YFD路南段（規(guī)劃紅線寬度為 54米） 、MM道路（規(guī)劃紅線寬度為35米）和蓮花河路（規(guī)劃紅線寬度為60米） 。MM道地區(qū)內(nèi)部城市支路系統(tǒng)規(guī)劃為三條東西走向和四條南北走向的城市支路：三條東西走向由北向南依次是MM道糧庫(kù)北路（規(guī)劃紅線寬度為25米） 、MM道糧庫(kù)中路（規(guī)劃紅線寬度為20米）和MM道糧庫(kù)南路（MM道路以西為25米，MM道路以東為20米） ；四條南北走向的主要城市支路由西向東依次是MM道糧庫(kù)東路（規(guī)劃紅線寬度為30米） 、MM道東一號(hào)路（規(guī)劃紅線寬度為20米） 、MM道東二號(hào)路（規(guī)劃紅線寬度為25米）和MM道東三號(hào)路（規(guī)劃紅線寬度為20米） 。二、本項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)條件（一）項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的原則1. 可持續(xù)發(fā)展原則1992 年，中共中央和國(guó)務(wù)院發(fā)表了《中國(guó)環(huán)境與發(fā)展十大對(duì)策》 ，正式提出我國(guó)要實(shí)行可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略；1994 年 3 月，國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的《中國(guó) 21 世紀(jì)日程》全面闡述了中國(guó)的可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，即社會(huì)可持續(xù)發(fā)展、經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展和保護(hù)生態(tài)環(huán)境。本項(xiàng)目將貫徹生態(tài)優(yōu)先的準(zhǔn)則，尊重生態(tài)格局和自然生態(tài)過(guò)程，依自然設(shè)計(jì)，有限度、合理地利用自然生態(tài)環(huán)境，旨在提高環(huán)境品質(zhì)，增強(qiáng)環(huán)境吸引力，力圖創(chuàng)造人工生態(tài)和自然生態(tài)和諧共存的可持續(xù)發(fā)展的綠色建筑。2. 以人為本原則從使用者的心理需要出發(fā)，合理安排廣場(chǎng)尺度，合理控制建筑的空間節(jié)奏。在用地布局、建筑設(shè)計(jì)和景觀組織各階段以人為本，營(yíng)造良好的人文氛圍，形成有利于人14 / 52際交流和發(fā)展的宜人的辦公、購(gòu)物環(huán)境，引領(lǐng)時(shí)代潮流。針對(duì)本項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)不同功能的區(qū)域?qū)嵤﹤€(gè)性化設(shè)計(jì)。從基本功能單元出發(fā)，圍繞主題展開相關(guān)設(shè)計(jì)，形成協(xié)調(diào)、有序、運(yùn)轉(zhuǎn)高效、安全的辦公環(huán)境，為中國(guó)印刷大廈專業(yè)化的企業(yè)管理提供高效的工作平臺(tái)。與國(guó)際、國(guó)內(nèi)先進(jìn)的辦公方式、購(gòu)物理念相結(jié)合，力求把握時(shí)代的脈搏，按先進(jìn)標(biāo)準(zhǔn)營(yíng)造一流的軟件環(huán)境和硬件設(shè)施，形成一流的高尚辦公區(qū)域。（二）本項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)根據(jù)北京市規(guī)劃委員會(huì)《規(guī)劃意見(jiàn)書（條件） 》 （2022規(guī)意條字0019號(hào)）和《釘樁坐標(biāo)成果通知單》 （2022撥地0263） ，中國(guó)印刷大廈的有關(guān)規(guī)劃指標(biāo)如下：： 其中，建設(shè)用地： 代征道路用地： 2. 容積率（地上）： 3. 建筑密度（%）： ≤40% 4. 地上建筑控制規(guī)模： ≤23379平方米（《規(guī)劃意見(jiàn)書》中建筑控制規(guī)?！?2200平方米，這是針對(duì)地塊三建設(shè)用地為7400平方米、容積率為3而言；《釘樁坐標(biāo)成果通知單》實(shí)測(cè)地塊三建設(shè)用地為，因此地上建筑控制規(guī)模應(yīng)作相應(yīng)調(diào)整。 ）5. 建筑控制高度： ≤60米6. 建筑控制層數(shù)：以各單體建筑的設(shè)計(jì)方案審查意見(jiàn)為準(zhǔn)。7. 綠地率（%）： ≥25%8. 停車泊位：按《北京市大中型公共建筑停車場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)》 ，機(jī)動(dòng)車泊位≥65輛／萬(wàn)平方米，自行車車位≥大廈入住職工人數(shù)一半。15 / 52三、項(xiàng)目道路交通規(guī)劃方案（一） 道路交通規(guī)劃中國(guó)印刷大廈周邊區(qū)域內(nèi)路網(wǎng)結(jié)構(gòu)尚不完整，大部分道路未實(shí)現(xiàn)規(guī)劃。根據(jù)北京中城聯(lián)通智能交通科技有限公司《中國(guó)印刷大廈項(xiàng)目交通影響評(píng)價(jià)報(bào)告》 ，在項(xiàng)目周邊區(qū)域內(nèi)，依據(jù)各自道路的使用性質(zhì)及服務(wù)功能進(jìn)行了系統(tǒng)規(guī)劃，確定為快速路、主干路、次干路、支路四個(gè)等級(jí)。各主要道路的規(guī)劃如下：研究區(qū)域南側(cè)為南MM道路（現(xiàn)狀為HL南路）：規(guī)劃城市主干路，道路紅線寬45米，三幅路形式，雙向6條機(jī)動(dòng)車道，未實(shí)現(xiàn)規(guī)劃。研究區(qū)域西側(cè)為YFD路：規(guī)劃城市次干路，道路紅線寬 50米，三幅路形式，雙向4條機(jī)動(dòng)車道，未實(shí)現(xiàn)規(guī)劃。研究區(qū)域北側(cè)為GMA外大街：城市主干路，道路紅線寬70米，三幅路形式，雙向6條機(jī)動(dòng)車道，已實(shí)現(xiàn)規(guī)劃。研究區(qū)域東側(cè)為蓮花河路（現(xiàn)狀為蓮花河?xùn)|路）：規(guī)劃城市主干路，道路紅線寬40米，二幅路形式，雙向6條機(jī)動(dòng)車道，未實(shí)現(xiàn)規(guī)劃。研究區(qū)域內(nèi)MM道路：規(guī)劃城市次干路，道路紅線寬35米，一幅路形式，雙向4條機(jī)動(dòng)車道，未實(shí)現(xiàn)規(guī)劃。研究區(qū)域內(nèi)北MM道路：城市次干路，道路紅線寬30米，二幅路形式，雙向4條機(jī)動(dòng)車道，未完全實(shí)現(xiàn)規(guī)劃。研究區(qū)域內(nèi)還有支路若干條，道路紅線寬15～30米，未完全實(shí)現(xiàn)規(guī)劃。區(qū)域內(nèi)無(wú)立體交叉，各個(gè)相交路口均采用平面交叉形式，并在主要平面交叉口設(shè)置信號(hào)燈控制。（二）進(jìn)出項(xiàng)目區(qū)域的車輛組織1. 進(jìn)入項(xiàng)目區(qū)域的車輛組織由東進(jìn)入項(xiàng)目區(qū)域的車輛可通過(guò)南MM道路（現(xiàn)狀為HL南路）右轉(zhuǎn)經(jīng)MM道東二號(hào)路、MM道糧庫(kù)南路右轉(zhuǎn)等方式進(jìn)入。由南進(jìn)入項(xiàng)目區(qū)域的車輛可通過(guò)YFD路右轉(zhuǎn)經(jīng)南MM道路（現(xiàn)狀為HL南路） 、MM道東二號(hào)路、MM道糧庫(kù)南路右轉(zhuǎn)等方式進(jìn)入。16 / 52由西進(jìn)入項(xiàng)目區(qū)域的車輛可通過(guò)GMA外大街右轉(zhuǎn)經(jīng)MM道路、北MM道路、MM道東二號(hào)路、MM道糧庫(kù)南路右轉(zhuǎn)等方式進(jìn)入。由北進(jìn)入項(xiàng)目區(qū)域的車輛可通過(guò)蓮花河路（現(xiàn)狀為蓮花河?xùn)|路）右轉(zhuǎn)經(jīng)北MM道路、MM道東三號(hào)路、MM道東四號(hào)路、MM 道東七號(hào)路右轉(zhuǎn)等方式進(jìn)入。2. 駛出項(xiàng)目區(qū)域的車輛組織向東駛出項(xiàng)目區(qū)域的車輛可通過(guò)MM道糧庫(kù)南路、MM道東二號(hào)路、南MM道路（現(xiàn)狀為HL 南路）等方式駛出。向南駛出項(xiàng)目區(qū)域的車輛可通過(guò)MM道東七號(hào)路、南MM道路（現(xiàn)狀為HL南路） 、YFD路等方式駛出。向西駛出項(xiàng)目區(qū)域的車輛可通過(guò)MM道東七號(hào)路、南MM道路（現(xiàn)狀為HL南路）等方式駛出。向北駛出項(xiàng)目區(qū)域的車輛可通過(guò)MM道糧庫(kù)南路、MM道路等方式駛出。（三）本項(xiàng)目產(chǎn)生的交通量規(guī)劃年2022年，本項(xiàng)目生成的高峰小時(shí)交通量約257pcu/h左右，其中高峰小時(shí)產(chǎn)生量約為85pcu/h ，高峰小時(shí)吸引量約172pcu/h。項(xiàng)目共有17174號(hào)2個(gè)機(jī)動(dòng)車出入口，規(guī)劃年2022年由這兩個(gè)出入口進(jìn)出項(xiàng)目的高峰小時(shí)交通量分布及負(fù)荷度情況如表31所示：表31 2022年項(xiàng)目進(jìn)出口交通流量分配結(jié)果進(jìn)出量出入口駛出量（pcu/h）駛?cè)肓浚╬cu/h）駛出負(fù)荷度（ V/C）駛?cè)胴?fù)荷度（ V/C）173號(hào)出入口 32 83 174號(hào)出入口 53 89 由上表可知，本項(xiàng)目的2個(gè)機(jī)動(dòng)車出入口的通行能力能夠滿足項(xiàng)目生成的交通條件；區(qū)域內(nèi)道路暢通，項(xiàng)目?jī)?nèi)環(huán)境影響比較理想。（四）停車指標(biāo)分析（，） ，建筑性質(zhì)為辦公用房。停車需求按照65輛/萬(wàn)平方米的指標(biāo)配建，需 152個(gè)機(jī)動(dòng)車停車位，本項(xiàng)目規(guī)劃停車位174個(gè)（其中地上停車位5個(gè)、地下169個(gè)） ，能夠滿足相關(guān)指標(biāo)要求。17 / 52非機(jī)動(dòng)車停車數(shù)量按照京政發(fā)[2022]22號(hào)文件的有關(guān)規(guī)定合理安排。四、建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)方案（一）總平面布局中國(guó)印刷大廈主體與裙樓呈一字形布置在項(xiàng)目建設(shè)場(chǎng)地北側(cè)，在南側(cè)形成較大的集散廣場(chǎng)，并設(shè)有噴泉。主入口在用地南側(cè)和西側(cè)，東部為辦公入口，北側(cè)為車行出口。機(jī)動(dòng)車從東南角進(jìn)入地下車庫(kù)，從東北角開出車庫(kù)；在主體建筑的北側(cè)和南側(cè)（偏西）設(shè)有非機(jī)動(dòng)車停車場(chǎng)。沿MM道東二號(hào)路布置了商業(yè)店面，與中國(guó)印刷大廈主體共同圍合了商業(yè)廣場(chǎng)。廣場(chǎng)西側(cè)設(shè)置為下層廣場(chǎng)，為地下一層的商業(yè)用房提供了自然采光和通風(fēng)；同時(shí)豐富了廣場(chǎng)景觀，為整體環(huán)境注入了活力。本項(xiàng)目建筑總平面布局示意如圖31所示。圖 31 中國(guó)印刷大廈項(xiàng)目總平面示意圖中 國(guó) 印 刷 大 廈人 行 入 口人行入口 車行入口車 行 出 口 自 行 車 停 車 場(chǎng)自 行 車 停 車 場(chǎng) 噴 泉下 沉 廣 場(chǎng)南 馬 連 道 路馬 連 道 糧 庫(kù) 南 路 馬連道東七號(hào)路馬連道東二號(hào)路 建 設(shè) 用 地 一 建 設(shè)用 地 二武警黃金指揮中心 （在建工程）北16F/315F/34F/33F/3F/4F/3 2F3F18 / 52（二）主體建筑創(chuàng)意本項(xiàng)目根據(jù)印刷行業(yè)的特點(diǎn)，中國(guó)印刷大廈主樓由三部分片狀體量構(gòu)成，形成“書”的意向，立面造型靈感來(lái)自印刷品頁(yè)面，錯(cuò)落的窗戶猶如印刷的文字，最終生成可以閱讀的建筑主體。（三）情景場(chǎng)所塑造下沉廣場(chǎng)、錯(cuò)落的屋頂平臺(tái)為使用者創(chuàng)造初不同層次的交往場(chǎng)所，為人與人的相遇提供更豐富的場(chǎng)景。（四）環(huán)保理念實(shí)踐中國(guó)印刷大廈中央通高的共享大廳同時(shí)也是室內(nèi)環(huán)境調(diào)節(jié)的緩沖層。夏季調(diào)節(jié)百葉遮蔽強(qiáng)烈的陽(yáng)光，打開通風(fēng)口，室外空氣通過(guò)通風(fēng)口進(jìn)入中廳，利用熱壓形成煙囪效應(yīng)，將室內(nèi)的熱量帶出室外，從而達(dá)到降溫的目的。冬季太陽(yáng)光線通過(guò)玻璃直接射入室內(nèi)，加熱墻體和地面，使室內(nèi)升溫并蓄熱，將室內(nèi)溫度保持在一定水平，減少冬季的采暖消耗。（五）建筑結(jié)構(gòu)形式根據(jù)中國(guó)印刷大廈功能要求及相關(guān)地質(zhì)資料，中國(guó)印刷大廈基礎(chǔ)采用片筏基礎(chǔ)。上部結(jié)構(gòu)采用框架剪力墻結(jié)構(gòu)，對(duì)大跨度空間可采用預(yù)應(yīng)力梁或井字梁結(jié)構(gòu)。按建筑規(guī)模的3％設(shè)計(jì)人防空間，人防等級(jí)為5或6級(jí)，建議在方案設(shè)計(jì)時(shí)征求北京市人防辦公室對(duì)人防的具體要求，按該要求進(jìn)行設(shè)計(jì)。建議人防設(shè)施采用平戰(zhàn)結(jié)合方式，位置設(shè)在地下停車庫(kù)。（六）建筑功能分區(qū)根據(jù)北京構(gòu)易建筑設(shè)計(jì)有限公司《中國(guó)印刷大廈設(shè)計(jì)方案》 （2022年8月） ，本項(xiàng)目，地下建筑面積為。中國(guó)印刷大廈主體建筑地上部分為15層，局部16層；裙樓地上部分有4層和3層；地上建筑主要用于辦公。地下分為三層，主要為設(shè)備用房和車庫(kù)。根據(jù)中央國(guó)家機(jī)關(guān)人民防空辦公室的《中央國(guó)家機(jī)關(guān)各部門防空地下室建設(shè)意見(jiàn)表》 ，本項(xiàng)目應(yīng)建設(shè)面積不少于4330平方米19 / 52的防空地下室，防空地下室應(yīng)設(shè)計(jì)為人防物資庫(kù)，抗力級(jí)別核六級(jí)，防化級(jí)別丁級(jí)，并在人防工程北側(cè)適當(dāng)位置預(yù)留人防通道接口。詳見(jiàn)“附件14 中央國(guó)家機(jī)關(guān)人民防空辦公室《中央國(guó)家機(jī)關(guān)各部門防空地下建設(shè)意見(jiàn)表》 ”。本項(xiàng)目機(jī)動(dòng)車停車泊位按174輛汽車考慮，其中地上停車位5輛，地下停車位169輛；自行車位按550輛考慮，其中，地上128輛，地下422輛。按建筑樓層劃分，各層的建筑功能分區(qū)和規(guī)模如表32所示：表32 中國(guó)印刷大廈建筑功能分區(qū) 單位：平方米序號(hào) 樓層 建筑面積 建筑功能一 地上部分 23379 1 一層 辦公入口大廳（躍層）、服務(wù)臺(tái)、辦公室、商務(wù)中心、書店、銀行、咖啡廳、西式快餐廳、消防控制室、空調(diào)機(jī)房、強(qiáng)電和弱電間、前室、電梯廳等。2 二層 3 三層 書店、空調(diào)機(jī)房、強(qiáng)電和弱電間、前室、電梯廳等。4 四層 辦公室、多功能廳、庫(kù)房、控制室、貴賓休息室、空調(diào)機(jī)房、強(qiáng)電和弱電間、準(zhǔn)備間、前室、電梯廳等。5 標(biāo)準(zhǔn)層 (五～十二層) 辦公室、空調(diào)機(jī)房、強(qiáng)電和弱電間、前室、電梯廳等。6 十三、十四層 辦公室、領(lǐng)導(dǎo)辦公室、接待室、空調(diào)機(jī)房、強(qiáng)電和弱電間、前室、電梯廳等。7 十五層 辦公室