【文章內(nèi)容簡介】 。12 / 52第三章 區(qū)域規(guī)劃和項目規(guī)劃方案一、MM 道地區(qū)開發(fā)規(guī)劃MM道地區(qū)位于北京市西南二環(huán)路以外的GW地區(qū)，隸屬XX區(qū)轄區(qū)，自20世紀50年代起一直是北京市比較重要的倉儲、貨運區(qū)，對北京市的商品存儲和貨物運輸曾發(fā)揮過一定的歷史性作用。隨著城市建設的擴展和產(chǎn)業(yè)結(jié)構的調(diào)整，該地區(qū)原有的倉儲功能已逐步削弱并外遷，其用地的功能也在逐步調(diào)整。1998年按照首規(guī)委辦的指示，XX區(qū)對MM道倉儲區(qū)的用地性質(zhì)調(diào)整和改建進行了規(guī)劃研究，編制了《MM道倉儲區(qū)改建規(guī)劃》 ，經(jīng)過首規(guī)委辦1998年第20次聯(lián)席會議審議并原則通過，將用地性質(zhì)調(diào)整為居住用地。隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，以原有倉庫區(qū)的出租、經(jīng)營為依托的商業(yè)活動在該地區(qū)逐步興起，并發(fā)展成為以MM道路為中心，以茶葉的批發(fā)、零售為主要經(jīng)營內(nèi)容的特色商業(yè)街。根據(jù)這一新的情況，2022年XX區(qū)政府提出申請，在原規(guī)劃的基礎上又進行了部分用地的功能調(diào)整，主要將MM道路、南MM道路部分沿街居住用地調(diào)整為商業(yè)金融類用地，以支持該地區(qū)特色商業(yè)的發(fā)展，并編制了《MM道倉儲區(qū)改建規(guī)劃調(diào)整方案》 。該地區(qū)的建設在2022年規(guī)劃方案的指導下逐步實施，并有部分倉儲用地已陸續(xù)完成了調(diào)整改造。2022年9月，XX區(qū)政府基于全區(qū)用地結(jié)構及產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的考慮，再次提出了MM 道地區(qū)的用地調(diào)整申請，2022年12月9日，北京市政府正式批準了《MM道地區(qū)控制性詳細規(guī)劃》 。這次規(guī)劃用地范圍四至：北起北MM道路，南至南MM道路，東為規(guī)劃MM 道東三號路，西為YFD路南段，占地約 72公頃。在規(guī)劃范圍內(nèi)共有11個用地單位（含中國PMG總公司） ，大部分都結(jié)合地區(qū)的發(fā)展狀況，對本單位用地提出了各自的設想，多以商業(yè)、辦公為主導思想。同時MM道“茶葉一條街”的個體商戶以及MM道茶城的經(jīng)營管理人員，也結(jié)合自身實際經(jīng)驗，對MM道地區(qū)、尤其是茶葉一條街的規(guī)劃建設提出了一些寶貴建議，強烈希望能保持并發(fā)展地區(qū)的茶葉經(jīng)營特色。XX區(qū)區(qū)政府還委托課題組完成了《開發(fā)MM道采購中心區(qū)的可行性研究報告》 。所謂“采購中心（Centre Purchasing District） ”是以都市需求為目標、以專業(yè)采購為支柱、以批量13 / 52交易為主導、以現(xiàn)代商務為依托、以知名企業(yè)為主體的現(xiàn)代商業(yè)區(qū)域。 《MM道地區(qū)控制性詳細規(guī)劃》分析認為，MM道地區(qū)將是一個以專業(yè)采購為主，兼有商業(yè)、零售、商務辦公及居住功能的綜合區(qū)域。根據(jù)《MM道地區(qū)控制性詳細規(guī)劃》 ，MM道地區(qū)主要城市（次）干道系統(tǒng)規(guī)劃為三條東西走向和三條南北走向的城市干道：三條東西走向城市干道由北向南依次是GMA外大街（規(guī)劃紅線寬度為80米） 、北MM道路（規(guī)劃紅線寬度為 25米）和南MM道路（MM道路以西規(guī)劃紅線寬度為45米，MM道路以東規(guī)劃紅線寬度為40米） ；三條南北走向的城市干道由西向東依次是YFD路南段（規(guī)劃紅線寬度為 54米） 、MM道路（規(guī)劃紅線寬度為35米）和蓮花河路（規(guī)劃紅線寬度為60米） 。MM道地區(qū)內(nèi)部城市支路系統(tǒng)規(guī)劃為三條東西走向和四條南北走向的城市支路：三條東西走向由北向南依次是MM道糧庫北路（規(guī)劃紅線寬度為25米） 、MM道糧庫中路（規(guī)劃紅線寬度為20米）和MM道糧庫南路（MM道路以西為25米，MM道路以東為20米） ；四條南北走向的主要城市支路由西向東依次是MM道糧庫東路（規(guī)劃紅線寬度為30米） 、MM道東一號路（規(guī)劃紅線寬度為20米） 、MM道東二號路（規(guī)劃紅線寬度為25米）和MM道東三號路（規(guī)劃紅線寬度為20米） 。二、本項目規(guī)劃設計條件（一）項目規(guī)劃設計的原則1. 可持續(xù)發(fā)展原則1992 年，中共中央和國務院發(fā)表了《中國環(huán)境與發(fā)展十大對策》 ，正式提出我國要實行可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略；1994 年 3 月，國務院批準的《中國 21 世紀日程》全面闡述了中國的可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，即社會可持續(xù)發(fā)展、經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展和保護生態(tài)環(huán)境。本項目將貫徹生態(tài)優(yōu)先的準則，尊重生態(tài)格局和自然生態(tài)過程，依自然設計，有限度、合理地利用自然生態(tài)環(huán)境，旨在提高環(huán)境品質(zhì)，增強環(huán)境吸引力，力圖創(chuàng)造人工生態(tài)和自然生態(tài)和諧共存的可持續(xù)發(fā)展的綠色建筑。2. 以人為本原則從使用者的心理需要出發(fā)，合理安排廣場尺度，合理控制建筑的空間節(jié)奏。在用地布局、建筑設計和景觀組織各階段以人為本，營造良好的人文氛圍，形成有利于人14 / 52際交流和發(fā)展的宜人的辦公、購物環(huán)境，引領時代潮流。針對本項目區(qū)域內(nèi)不同功能的區(qū)域?qū)嵤﹤€性化設計。從基本功能單元出發(fā)，圍繞主題展開相關設計，形成協(xié)調(diào)、有序、運轉(zhuǎn)高效、安全的辦公環(huán)境，為中國印刷大廈專業(yè)化的企業(yè)管理提供高效的工作平臺。與國際、國內(nèi)先進的辦公方式、購物理念相結(jié)合，力求把握時代的脈搏，按先進標準營造一流的軟件環(huán)境和硬件設施，形成一流的高尚辦公區(qū)域。（二）本項目的規(guī)劃設計指標根據(jù)北京市規(guī)劃委員會《規(guī)劃意見書（條件） 》 （2022規(guī)意條字0019號）和《釘樁坐標成果通知單》 （2022撥地0263） ，中國印刷大廈的有關規(guī)劃指標如下：： 其中，建設用地： 代征道路用地： 2. 容積率（地上）： 3. 建筑密度（%）： ≤40% 4. 地上建筑控制規(guī)模： ≤23379平方米（《規(guī)劃意見書》中建筑控制規(guī)?！?2200平方米，這是針對地塊三建設用地為7400平方米、容積率為3而言；《釘樁坐標成果通知單》實測地塊三建設用地為，因此地上建筑控制規(guī)模應作相應調(diào)整。 ）5. 建筑控制高度： ≤60米6. 建筑控制層數(shù)：以各單體建筑的設計方案審查意見為準。7. 綠地率（%）： ≥25%8. 停車泊位：按《北京市大中型公共建筑停車場標準》 ，機動車泊位≥65輛／萬平方米，自行車車位≥大廈入住職工人數(shù)一半。15 / 52三、項目道路交通規(guī)劃方案（一） 道路交通規(guī)劃中國印刷大廈周邊區(qū)域內(nèi)路網(wǎng)結(jié)構尚不完整，大部分道路未實現(xiàn)規(guī)劃。根據(jù)北京中城聯(lián)通智能交通科技有限公司《中國印刷大廈項目交通影響評價報告》 ，在項目周邊區(qū)域內(nèi)，依據(jù)各自道路的使用性質(zhì)及服務功能進行了系統(tǒng)規(guī)劃，確定為快速路、主干路、次干路、支路四個等級。各主要道路的規(guī)劃如下：研究區(qū)域南側(cè)為南MM道路（現(xiàn)狀為HL南路）：規(guī)劃城市主干路，道路紅線寬45米，三幅路形式，雙向6條機動車道，未實現(xiàn)規(guī)劃。研究區(qū)域西側(cè)為YFD路：規(guī)劃城市次干路，道路紅線寬 50米，三幅路形式，雙向4條機動車道，未實現(xiàn)規(guī)劃。研究區(qū)域北側(cè)為GMA外大街：城市主干路，道路紅線寬70米，三幅路形式，雙向6條機動車道，已實現(xiàn)規(guī)劃。研究區(qū)域東側(cè)為蓮花河路（現(xiàn)狀為蓮花河東路）：規(guī)劃城市主干路，道路紅線寬40米，二幅路形式，雙向6條機動車道，未實現(xiàn)規(guī)劃。研究區(qū)域內(nèi)MM道路：規(guī)劃城市次干路，道路紅線寬35米，一幅路形式，雙向4條機動車道，未實現(xiàn)規(guī)劃。研究區(qū)域內(nèi)北MM道路：城市次干路，道路紅線寬30米，二幅路形式，雙向4條機動車道，未完全實現(xiàn)規(guī)劃。研究區(qū)域內(nèi)還有支路若干條，道路紅線寬15～30米，未完全實現(xiàn)規(guī)劃。區(qū)域內(nèi)無立體交叉，各個相交路口均采用平面交叉形式，并在主要平面交叉口設置信號燈控制。（二）進出項目區(qū)域的車輛組織1. 進入項目區(qū)域的車輛組織由東進入項目區(qū)域的車輛可通過南MM道路（現(xiàn)狀為HL南路）右轉(zhuǎn)經(jīng)MM道東二號路、MM道糧庫南路右轉(zhuǎn)等方式進入。由南進入項目區(qū)域的車輛可通過YFD路右轉(zhuǎn)經(jīng)南MM道路（現(xiàn)狀為HL南路） 、MM道東二號路、MM道糧庫南路右轉(zhuǎn)等方式進入。16 / 52由西進入項目區(qū)域的車輛可通過GMA外大街右轉(zhuǎn)經(jīng)MM道路、北MM道路、MM道東二號路、MM道糧庫南路右轉(zhuǎn)等方式進入。由北進入項目區(qū)域的車輛可通過蓮花河路（現(xiàn)狀為蓮花河東路）右轉(zhuǎn)經(jīng)北MM道路、MM道東三號路、MM道東四號路、MM 道東七號路右轉(zhuǎn)等方式進入。2. 駛出項目區(qū)域的車輛組織向東駛出項目區(qū)域的車輛可通過MM道糧庫南路、MM道東二號路、南MM道路（現(xiàn)狀為HL 南路）等方式駛出。向南駛出項目區(qū)域的車輛可通過MM道東七號路、南MM道路（現(xiàn)狀為HL南路） 、YFD路等方式駛出。向西駛出項目區(qū)域的車輛可通過MM道東七號路、南MM道路（現(xiàn)狀為HL南路）等方式駛出。向北駛出項目區(qū)域的車輛可通過MM道糧庫南路、MM道路等方式駛出。（三）本項目產(chǎn)生的交通量規(guī)劃年2022年，本項目生成的高峰小時交通量約257pcu/h左右，其中高峰小時產(chǎn)生量約為85pcu/h ，高峰小時吸引量約172pcu/h。項目共有17174號2個機動車出入口，規(guī)劃年2022年由這兩個出入口進出項目的高峰小時交通量分布及負荷度情況如表31所示：表31 2022年項目進出口交通流量分配結(jié)果進出量出入口駛出量（pcu/h）駛?cè)肓浚╬cu/h）駛出負荷度（ V/C）駛?cè)胴摵啥龋?V/C）173號出入口 32 83 174號出入口 53 89 由上表可知，本項目的2個機動車出入口的通行能力能夠滿足項目生成的交通條件；區(qū)域內(nèi)道路暢通，項目內(nèi)環(huán)境影響比較理想。（四）停車指標分析（，） ，建筑性質(zhì)為辦公用房。停車需求按照65輛/萬平方米的指標配建，需 152個機動車停車位，本項目規(guī)劃停車位174個（其中地上停車位5個、地下169個） ，能夠滿足相關指標要求。17 / 52非機動車停車數(shù)量按照京政發(fā)[2022]22號文件的有關規(guī)定合理安排。四、建筑規(guī)劃設計方案（一）總平面布局中國印刷大廈主體與裙樓呈一字形布置在項目建設場地北側(cè)，在南側(cè)形成較大的集散廣場，并設有噴泉。主入口在用地南側(cè)和西側(cè)，東部為辦公入口，北側(cè)為車行出口。機動車從東南角進入地下車庫，從東北角開出車庫；在主體建筑的北側(cè)和南側(cè)（偏西）設有非機動車停車場。沿MM道東二號路布置了商業(yè)店面，與中國印刷大廈主體共同圍合了商業(yè)廣場。廣場西側(cè)設置為下層廣場，為地下一層的商業(yè)用房提供了自然采光和通風；同時豐富了廣場景觀，為整體環(huán)境注入了活力。本項目建筑總平面布局示意如圖31所示。圖 31 中國印刷大廈項目總平面示意圖中 國 印 刷 大 廈人 行 入 口人行入口 車行入口車 行 出 口 自 行 車 停 車 場自 行 車 停 車 場 噴 泉下 沉 廣 場南 馬 連 道 路馬 連 道 糧 庫 南 路 馬連道東七號路馬連道東二號路 建 設 用 地 一 建 設用 地 二武警黃金指揮中心 （在建工程）北16F/315F/34F/33F/3F/4F/3 2F3F18 / 52（二）主體建筑創(chuàng)意本項目根據(jù)印刷行業(yè)的特點，中國印刷大廈主樓由三部分片狀體量構成，形成“書”的意向，立面造型靈感來自印刷品頁面，錯落的窗戶猶如印刷的文字，最終生成可以閱讀的建筑主體。（三）情景場所塑造下沉廣場、錯落的屋頂平臺為使用者創(chuàng)造初不同層次的交往場所，為人與人的相遇提供更豐富的場景。（四）環(huán)保理念實踐中國印刷大廈中央通高的共享大廳同時也是室內(nèi)環(huán)境調(diào)節(jié)的緩沖層。夏季調(diào)節(jié)百葉遮蔽強烈的陽光，打開通風口，室外空氣通過通風口進入中廳，利用熱壓形成煙囪效應，將室內(nèi)的熱量帶出室外，從而達到降溫的目的。冬季太陽光線通過玻璃直接射入室內(nèi)，加熱墻體和地面，使室內(nèi)升溫并蓄熱，將室內(nèi)溫度保持在一定水平，減少冬季的采暖消耗。（五）建筑結(jié)構形式根據(jù)中國印刷大廈功能要求及相關地質(zhì)資料，中國印刷大廈基礎采用片筏基礎。上部結(jié)構采用框架剪力墻結(jié)構，對大跨度空間可采用預應力梁或井字梁結(jié)構。按建筑規(guī)模的3％設計人防空間，人防等級為5或6級，建議在方案設計時征求北京市人防辦公室對人防的具體要求，按該要求進行設計。建議人防設施采用平戰(zhàn)結(jié)合方式，位置設在地下停車庫。（六）建筑功能分區(qū)根據(jù)北京構易建筑設計有限公司《中國印刷大廈設計方案》 （2022年8月） ，本項目，地下建筑面積為。中國印刷大廈主體建筑地上部分為15層，局部16層；裙樓地上部分有4層和3層；地上建筑主要用于辦公。地下分為三層，主要為設備用房和車庫。根據(jù)中央國家機關人民防空辦公室的《中央國家機關各部門防空地下室建設意見表》 ，本項目應建設面積不少于4330平方米19 / 52的防空地下室，防空地下室應設計為人防物資庫，抗力級別核六級，防化級別丁級，并在人防工程北側(cè)適當位置預留人防通道接口。詳見“附件14 中央國家機關人民防空辦公室《中央國家機關各部門防空地下建設意見表》 ”。本項目機動車停車泊位按174輛汽車考慮，其中地上停車位5輛，地下停車位169輛；自行車位按550輛考慮，其中，地上128輛，地下422輛。按建筑樓層劃分，各層的建筑功能分區(qū)和規(guī)模如表32所示：表32 中國印刷大廈建筑功能分區(qū) 單位：平方米序號 樓層 建筑面積 建筑功能一 地上部分 23379 1 一層 辦公入口大廳（躍層）、服務臺、辦公室、商務中心、書店、銀行、咖啡廳、西式快餐廳、消防控制室、空調(diào)機房、強電和弱電間、前室、電梯廳等。2 二層 3 三層 書店、空調(diào)機房、強電和弱電間、前室、電梯廳等。4 四層 辦公室、多功能廳、庫房、控制室、貴賓休息室、空調(diào)機房、強電和弱電間、準備間、前室、電梯廳等。5 標準層 (五～十二層) 辦公室、空調(diào)機房、強電和弱電間、前室、電梯廳等。6 十三、十四層 辦公室、領導辦公室、接待室、空調(diào)機房、強電和弱電間、前室、電梯廳等。7 十五層 辦公室