【文章內(nèi)容簡介】 用權證 建設用地規(guī)劃證 建設工程施工許可證 建設工程規(guī)劃許可證 項目核準批復 環(huán)境影響報告書 證號 國用（ 2020）第 046號、188 號、 326號、048號、 038號 地字第4502252020000014號 建管字[2020]007號 建字第450225202000008號 發(fā)改登[2020]11號 環(huán)審字2831號 潤東融洲風情可行性研究報告 8 發(fā)證日期 、 發(fā)證機關 融水苗族自治縣國土資源局 融水苗族自治縣建設局 融水苗族自治縣住房和城鄉(xiāng)建設局 融水 苗族自治縣住房和城鄉(xiāng)建設局 融水苗族自治縣發(fā)展和改革局 環(huán)境保護局 項目開發(fā)背景 一、融水縣概況 一、自然概況 融水苗族自治縣地處廣西北部，東鄰融安縣，西接環(huán)江毛南族自治縣，南連柳城縣和羅城仫佬族自治縣，北毗三江侗族自治縣和貴州省叭江縣，枝柳鐵路和融江從境內(nèi)穿過，全縣總面積 4624平方千米。融水縣處于云貴高原東南緣，廣西盆地北緣，恰好處在我國階梯地勢第二與第三級的過渡地帶。全縣地貌以山地為主，山地占全縣土地總面積的 86． 2％，素有“九山半水半分田”之稱。 二、經(jīng)濟概況 融水苗族自治縣，成立于 1952 年， 是全國成立最早、廣西唯一的苗族自治縣。人口總量約 50 萬人。 2020 年全縣全年完成地區(qū)生產(chǎn)總值 億元，財政收入完成 ；一、二、三產(chǎn)業(yè)占 GDP的比重分別為 ：： 。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 13827元；農(nóng)民人均純收入 2920元。至今年，融水縣城面積已擴展到 平方公里，城區(qū)人口近 9 萬人。融水是少數(shù)民族聚集地，縣境內(nèi)居住有苗、瑤、侗、壯、漢、水等民族。其中苗族 197085人，占總?cè)丝诘? %；漢族 128757人，占 %。融水縣旅游資源豐富，苗族風情濃郁。融水 旅游業(yè)的基本布局是游覽在貝江、療養(yǎng)在雨卜、探險在元寶、度假在滾貝、風味小吃在桿洞。 潤東融洲風情可行性研究報告 9 綜述： 融水縣具有豐富的自然資源（包括農(nóng)業(yè)、旅游資源），奠定了發(fā)展經(jīng)濟的良好基礎，隨著廣西經(jīng)濟的逐步發(fā)展，高速路的開通建設區(qū)域板塊的開發(fā)和發(fā)展，將為發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)提供了一個良好的潛力空間。 二、融水縣房地產(chǎn)發(fā)展簡析 整體水平處于起步發(fā)展階段 據(jù)調(diào)查，目前融水縣房地產(chǎn)開發(fā)已有一定的年限，但整體發(fā)展水平較低，以早期大量的天地樓的投資開發(fā)無形中仍然難以滿足人們的居住觀念，即傳統(tǒng)的一戶一宅地的傳統(tǒng)居住習慣。 隨著國家政策的調(diào)整， 近幾年，房地產(chǎn)的開發(fā)有了一定的發(fā)展，但是仍處于單純的滿足市場需求，為居住而造房的開發(fā)、經(jīng)營理念上，只有少量的項目開始對居住環(huán)境、物業(yè)管理、社區(qū)文化等方面有所關注。融水縣房地產(chǎn)市場啟動時間較晚，從 2020 年開始起步，截至 2020 年竣工小區(qū) 5個，竣工面積 16 萬平方米；在建小區(qū) 9個，在建工程面積 。從 2020年開始融水開始掀起新一輪的市政建設和房地產(chǎn)投資開發(fā)熱潮，并逐步確立了以房地產(chǎn)開發(fā)帶動舊城改造的建設思路，實施了碧綠星城、富麗商城、蘇城新天地、苗山步行街、華都商貿(mào)、寶慶商業(yè)中心等 6 個房地產(chǎn)商業(yè) 開發(fā)項目。目前住宅銷售均價為 1780元。在建項目尚未有景觀型、人文化住宅社區(qū)。基本形態(tài)呈現(xiàn)為商業(yè)中心區(qū)位商鋪附加自住型商品住宅，開發(fā)體量較小。旅游地產(chǎn)基本屬于空白地帶。 房地產(chǎn)發(fā)展應提升縣城建設品位 房地產(chǎn)業(yè)作為一個綜合性行業(yè)，不僅對經(jīng)濟具有多元拉動效應，在創(chuàng)造社會效應方面也具有獨特的優(yōu)勢，良好的、高品質(zhì)的房地產(chǎn)市場發(fā)展也能潤東融洲風情可行性研究報告 10 改善區(qū)域環(huán)境、提升區(qū)域品位。 因此，伴隨融水的經(jīng)濟快速發(fā)展、城市拓展，也必須加快基礎建設發(fā)展、加快提升融水的房地產(chǎn)市場，以樹立、打造融水良好的投資平臺。 綜述： 從融水縣房地產(chǎn)市場 的現(xiàn)狀來看，目前開始進入真正的營銷時代，而不單單只是鋼筋水泥的商品房，本項目創(chuàng)意性的開發(fā)理念，在融水市場具有很大的發(fā)展和提升空間。 第四章 項目區(qū)域常規(guī)及 SWOT分析 ◤ 項目區(qū)域功能分析 根據(jù)區(qū)域地緣來看，項目位于融水縣的北面，緊靠規(guī)劃北環(huán)路，是北城對外交通的出入門戶，東臨北府大街，南接民族路，有兩路公交。西南部有民族體育公園，東南部是融水縣民族中學，民族體育公園由園林路、民族路和規(guī)劃北環(huán)路合圍而成的不規(guī)則松林公園，占地約 200 多畝，已初步建好游泳館、 田徑場，在建籃球館、綜合訓練館，遺留有斗馬場、 斗牛場等有利旅游開發(fā)的場所。 ◤ 項目區(qū)域功能發(fā)展分析 依托縣城旅游規(guī)劃發(fā)展及本項目商業(yè)旅游地產(chǎn)的開發(fā)，本區(qū)域?qū)蔀槿谒h高品質(zhì)、高收入、高檔次的“三高”中心生活區(qū)的代名詞。 潤東融洲風情可行性研究報告 11 ★更新、升級 隨著城市的發(fā)展及居民消費理念的提升，對于居住需求將逐步提高，因此更新、升級是一個必然的趨勢，尤其是增加都市化的生活配套設施和居住理念。 ★擴大影響 一方面隨著融水經(jīng)濟的發(fā)展及對外影響力的擴大，依托融水縣的區(qū)域生活氛圍和居住環(huán)境必將得到增強。 另一方面，隨著融水縣城市建設的擴展和高速路的開通建設，也將會增強、充實融水縣房地產(chǎn)業(yè)的整體發(fā)展。 ◤ 項目 SWOT分析 —— 項目 SWOT分析因子圖解 A 政策環(huán)境 B 經(jīng)濟環(huán)境 C 交通環(huán)境 D 景觀環(huán)境 E 商業(yè)環(huán)境 F 開發(fā)時機 G 生活配套 H 產(chǎn)品品質(zhì) I 產(chǎn)品配套 J 服務品質(zhì) K 區(qū)域發(fā)展 L 競爭環(huán)境 M 需求環(huán)境 N 地塊區(qū)域核心位置度 O 項目開發(fā)商背景 P 項目營銷推廣 Q 項目規(guī)模 R 地塊資源 潤東融洲風情可行性研究報告 12 說明： 圖中指標代號越靠近中心“趨強”的說明該指標強度越大，如 “優(yōu)勢”時表明優(yōu)勢越