【文章內容簡介】 的社區(qū)配套服務。正是由于兩者在市場定位與功能設置上的相似，在其產品設計上也要求保證其建筑風格的統(tǒng)一。 ? 外立面設計 統(tǒng)一的外立面裝飾使 B、 C 區(qū)沿街物業(yè)給人整齊劃一的感覺，有助于整體物業(yè) 形象的提 升。 B 區(qū)以購物和西餐為主營業(yè)態(tài)，為了充分發(fā)揮其臨街展示效果，建 議采用落地玻璃窗戶。而 C 區(qū)的經營業(yè)態(tài)對于展示效果要求一般，可以戶外廣告位代替玻璃窗戶。 ? 商店招牌 B、 C 區(qū)業(yè)態(tài)較多，因此會出現(xiàn)許多風格各異的商店招牌，建議統(tǒng)一商店招牌的規(guī)格，同時應注意在各個商店招牌在設計風格、色彩搭配的合理過渡以避免這些招牌給人以雜亂無章的感覺從而影響整個物業(yè)的整體形象。 ? 建筑物外部燈光設計 建議充分利用 B、 C 區(qū)物業(yè)在東西方向較大的跨度，可以形成一條燈光帶。 B、業(yè)態(tài)組合建議 圖表 3： B 區(qū)客戶支持 業(yè) 態(tài) 目標商戶 餐飲 郭林、太熟悉、東北虎、金山城、福華、大娘水餃、馬蘭拉面、永和 豆?jié){及各式風味小吃 購物 窗簾布藝、餐飲用具、玻璃器皿、浴室用品、地毯、掛毯等 運動休閑 李寧、康威、百事、圣瑪田、伊韻兒、百世吉、 Samp。K、蜂鳥、三夫、 球拍、漁具、泳具、滑雪用具 時尚服飾 百圖、紅英、班尼路、真維斯、佐丹奴、羅賓漢、海盜船、星空、百 草堂、優(yōu)妮、百思圖、雙星、興潔、永樂、中滬 兒童用品 哈哈、紅三角、美聯(lián)、麥菱、新樂、申新、貝親 社區(qū)便利 榮昌、福奈特、柯達、富士、柯尼卡、 樂凱、歐萊雅、柏安、四海、四星、華人、金象、德威治、京衛(wèi)、一元堂、好利來、優(yōu)力、金鳳成祥、樂百氏、娃哈哈、燕京、雀巢、大明、雪亮、雅視 圖表 4： C 區(qū)店鋪分割圖 圖表 5： C 區(qū)客戶支持表 業(yè)態(tài) 要求 目標客戶 銀行 工商銀行、建設銀行、商業(yè)銀行 證券交易所 華夏證券、北京證券、湘財證券 便利店 超市發(fā)、華聯(lián)、小貨朗超市、快客 眼鏡店 雪亮、大明、鋒豪、寶島 餐飲 太熟悉、大鴨梨、郭林、小肥羊 口腔醫(yī)院 永康口腔診所、佳美門診 干洗店及水站 榮昌、福奈特 咖啡休閑吧 個人經營 荼藝館 茗人、五福、香園 沖印、打字復印 柯達、富士、個人行為 寵物醫(yī)院 博愛 地鋪 中原房地產經紀有限公司 音像店 華人音像、四星音像 洗浴中心 經營行為 西式餐廳 好倫哥、仙蹤林、西餅屋 美容護體中心 雪丹、鳳儀軒 會所 社區(qū)配套 C、內部裝潢設計 鑒于 B、 C 區(qū)域內各店鋪均由經營者自行裝修在此不再另做闡述。 D 區(qū)域產品設計 D 區(qū)域位于雙女墳路與玉泉西路交叉路口西南角，雙向臨街呈蝶型分布，由地上二層獨體商業(yè)樓及地上二層住宅底商組成。由于其位于西 區(qū)中部，東側緊鄰京西奧園，除滿足西區(qū)自身住宅居民的需求外，對東側居住群的消費吸引也是實現(xiàn)其市場定位及功能設置的一個重要環(huán)節(jié)。 項目自身產品設計建議 A、外部裝潢建議 ? 外立面設計 由于東側區(qū)域以餐飲和娛樂為主且與玉泉西路相臨，方便的對外交通及展示效果更容易吸引人流，因而采取較為活潑的裝飾和色彩搭配，來營造商業(yè)氛圍較為適合。西側與西區(qū)連接社區(qū)內部交通的雙女墳北路相臨，主要為社區(qū)居民提供包含金融服務在內社區(qū)配套服務，對于外立面設計無特殊要求與周圍建筑和諧即可。 ? 商店招牌 對于餐飲與娛樂 這兩種業(yè)態(tài)而言，夸張的招牌設計有助于吸引消費人群的注意，彰顯商店的特點與風格。 ? 建筑物外部燈光設計 由于餐飲與娛樂的在晚間的營業(yè)時間較長，晚間的燈光照明對于吸引消費人流、營造氣氛有重要的作用。 B、產品功能劃分、店鋪分割建議 圖表 6：業(yè)態(tài)分割 圖表 7： D 區(qū)客戶支持表 業(yè)態(tài) 目標商戶 大型中式正餐 郭林家常菜、渝鄉(xiāng)人家、 中型中式正餐 太熟悉、大鴨梨 茶社 天福茗茶、吳裕泰 西點屋 好利來、匯力發(fā)、味多美 咖啡屋 個體經營 活動中心 開發(fā)商自 營 超市 小白羊、超市發(fā)、京客隆、萬客隆 美容美發(fā) 歐萊雅、審美、漂亮寶貝 C、內部裝潢設計 鑒于 B、 C 區(qū)域內各店鋪均由經營者自行裝修在此不再另做闡述。 E 區(qū)域產品設計 在 E 區(qū)主要以社區(qū)配套和物業(yè)配套設施為主配合一定數(shù)量的餐飲，其餐飲檔次為中低檔為主中式快餐及正餐。由于 E 區(qū)作為社區(qū)便民站的市場定位，以及其相對于其他幾個區(qū)域較低的物業(yè)價值，所以對于整體外部裝潢要求較低，即與周圍住宅相協(xié)調即可，對外立面也無特殊的處理要求。 A、產品功能劃分、店鋪分割建議 圖表 8：組合分布圖 圖表 9：目標客戶表 業(yè)態(tài) 意向客戶 餐 飲 中式快餐 馬蘭拉面、一碗香、老家肉餅 中式正餐 東北菜、川菜火鍋 小吃 成都小吃 西餅店 金鳳呈祥、優(yōu)力 飲品屋 三元乳品 生 活 配 套 文化用品店 內含書、音像、文具三種業(yè)態(tài) 便利店 快客、超市發(fā) 洗衣店 三洋干洗、快潔捷干洗 藥店 嘉士堂藥店、同仁堂藥店 理發(fā)店 個體經營 飲水站 個體經營 東區(qū)產品設計 本案地塊的主要鄰街面在魯谷村路南側一線以及玉泉路西側一線，因而社區(qū)商業(yè)主體部分呈 “┓”形狀沿街分 布，少量社區(qū)住宅底商則分散布置在社區(qū)內部。 在我司前期進行的項目市場定位報告中，對東區(qū)的市場定位及策略做了較為詳盡的闡述，即以立足本案社區(qū)自身資源為基礎，深度挖掘社區(qū)商業(yè)潛力，同時影響周邊消費群體，最大限度發(fā)揮綜合資源，從而實現(xiàn)項目商業(yè)價值的最大化。 為了達到商業(yè)經營業(yè)態(tài)以及功能形態(tài)配比的合理性 ，使得東區(qū)商業(yè)價值得到最大體現(xiàn)，我司先期 對遠洋山水項目的整體調研及市場定位， 東區(qū)地段資源、目標客戶群以及后期經營進行了分析，在此基礎上我們對項目商業(yè)氛圍、業(yè)態(tài)分布、產品適應度等因素進行了綜合考量與論證， 考慮到了現(xiàn)階段 項目開發(fā)次序以及商業(yè)規(guī)模的彈性，對商業(yè)體量以及分布形態(tài)進行了多方面考慮，從而形成對后期的開發(fā)以及招商策劃的切實指導。 基于此目標，我們在前期定位的基礎上，結合市場趨勢及發(fā)展可能提出兩種方案，并逐一進行闡述。 產品設計方案一 產品設計定位及產品主題詮釋 產品定位 鑒于本案周邊區(qū)域具備了沃爾瑪、普爾斯馬特、物美（預開）、華聯(lián)商廈、星座商廈等大中型商業(yè)項目，通過前期市場調查分析，我們認為本案區(qū)域大型商業(yè)項目存在一定風險。而化解市場風險的有效方式是客觀分析區(qū)域消費需求的有 效支撐，對商業(yè)設施進行合理的規(guī)模設計以及業(yè)態(tài)布局，使其更能體現(xiàn)社區(qū)商業(yè)的配套性，并盡力提升東區(qū)的整體商業(yè)環(huán)境?？紤]到以上幾點，同時結合后期經營的可操作性以及社區(qū)商業(yè)可能規(guī)模，在東區(qū)產品的方案一中，我司建議將項目定位為： 區(qū) 域 社 區(qū) 商 業(yè) —— 景觀商業(yè) + 歡樂便利 定位詮釋 項目北側為雕塑公園具有良好的外部景觀資源，社區(qū)主題園林亦會形成內部景觀資源，做為社區(qū)商業(yè)應充分利用各項資源，憑借遠洋山水大型社區(qū)的區(qū)域 影響力，提升商業(yè)影響力，使之成為綜合景觀、休閑、餐飲等多重因素的新型社區(qū)商業(yè)，改變社區(qū)卷閘門商業(yè)的平庸形象，全面提升社區(qū)商業(yè)的品質與價值。 ? 突破傳統(tǒng)沿街商業(yè)缺乏情趣和平庸的傳統(tǒng)形象，形成街區(qū)感和趣味性。 ? 充分利用魯谷村路北側景觀、商街景觀、街鋪柱廊、櫥窗、臨街小型廣場形成豐富性商業(yè)景觀和商業(yè)形態(tài) ? 籍助遠洋山水大型社區(qū)綜合資源和影響力，構筑自然與歡樂的社區(qū)街區(qū)商業(yè)環(huán)境。 考慮東區(qū)區(qū)域對社區(qū)商業(yè)承受力及目前地塊制約，擬定規(guī)模為 萬平米 商業(yè)組團分布建議 在對周邊商業(yè)的深入調研 基礎上，我們認為 16000 平米的規(guī)模下，可沿魯谷村路南側及玉泉路西側設置住宅底商和商業(yè)街鋪以相對較為豐富的商業(yè)形象吸引區(qū)域社區(qū)和流動消費客流。 東區(qū)臨近魯谷村路住宅底商布置一層底商商業(yè)，以北側雕塑公園等景觀因素形成街鋪價植提升，可設置茶藝館、咖啡館等觀景商業(yè)，約為 4000 平米。 東區(qū)臨近玉泉路西側利用住宅樓間距建筑相對獨立的雙層店鋪，局部可結合 三層獨體商鋪，使之成為以餐飲、娛樂為主的食街，約為 10000 平米。 社區(qū)內部設置分散的社區(qū)住宅底商，以社區(qū)配套便利店為主，約 2021 平米。 詳見如下圖示： 設計方向 商業(yè)空間在設計上需重點著眼于在外部空間條件的制約下對商業(yè)價值進行深入的挖掘。出于經營上的考慮，沿魯谷村路的住宅底商設為一層為宜、沿玉泉路的商業(yè)街設為二層，社區(qū)內底商設為一層，總體量在 16000 平米左右。 沿魯谷路的住宅底商，在進深 16 米情況下，沿街道一線設立，約為 200 米。 沿玉泉路一側的兩層街鋪進深 18 米，柱網 6 9 米， 沿街設置約為 300 米。 設計方向： ? 產品空間對商業(yè)經營的彈性滿足 ? 街區(qū)感的營造（沿街商鋪的細節(jié)設計、氣氛渲染） ? 景觀互動及開敞性設計 產品設計形式 建議 設計風格： 商業(yè)建筑設計應體現(xiàn)較為鮮明的現(xiàn)代主義風格，在與整體住宅社區(qū)設計風格相協(xié)調的同時，應以符合現(xiàn)代社區(qū)經營特點及流程為基本要求。應利用“ L”形條狀格局形成商業(yè)的連貫性動線。利用商業(yè)照明、櫥窗、燈箱、旗幡、廣告位、公共設施等形成濃郁的商業(yè)氛圍，在色彩及外立面材質上，突出商業(yè)的統(tǒng)一標識風格，并通過兩條干路的人、車流形成商業(yè)形象傳播。 結構形式： 魯谷村路沿街及社區(qū)內高層住宅底商 北部高層住宅底商為一層高度，住宅主體應相對底鋪退后 3 米，設置為局部出挑商鋪形式，為避 免進深過大形成狹長商鋪布局，最大提升商業(yè)價值，建議不作貫通性設置（高層住宅底部南側可結合建筑設計設置疏散梯、電梯、小戶型住宅），使住宅框剪結構對底層商業(yè)影響相應減小，由于受上部高層住宅柱距及剪力墻位置影響，開間不可能過大，具體確定須與上部住宅實際結構設計相協(xié)調 ,以接近 68 米為宜，進深以 15~18 米為宜。 玉泉路沿街商鋪 沿玉泉路布置，退紅線 19 米，設置為二層，局部三層的框架結構，首層層高 米，二層為 米，柱距 8 米，進深 18 米，首層退后 米形成柱廊，便于營造商業(yè)環(huán)境的過渡空間與交流氣氛，提升商業(yè) 形象，與周邊商鋪形成差異化區(qū)分，商鋪單元內部樓板預留樓梯洞口，設置預制步行鋼梯。 項目商業(yè)環(huán)境規(guī)劃 ? 立面設計 臨街店應采用統(tǒng)一的材質進行裝修，建議采用國產中檔石材干掛外墻、鍍塑鋁門窗，在與社區(qū)住宅外立面設計風格協(xié)調的同時，應通過細致的質感對比、分隔線設計、商業(yè)旗幡、燈位燈具、彩色雨蓬、通透櫥窗、統(tǒng)一尺度、位置的廣告燈箱、標志板等形成精致商業(yè)環(huán)境形象。 ? 地面鋪裝 社區(qū)臨街的北側底商、東側商鋪前的步行通道和停車位，須作統(tǒng)一的地面鋪裝設計及考慮，步行道采用彩色廣場 磚鋪貼，并通過曲線連續(xù)圖形形成連貫性的動線引導，利用一定高差和低矮花池形成與停車位的隔離。停車位利用色磚區(qū)別形成車位分隔，并標明詳盡的引導標示。 ? 照明 為保證商業(yè)形象的強化，須設置充分的照明設施線路，保證街鋪廣告板、櫥窗、燈箱、室內、柱廊的充分照明，普通照明強度不低于 100 LX，重點照明強度不低于 300LX，同時室外也應在角位小型廣場、花池設置地面照明。 ? 櫥窗 商鋪的櫥窗應采用開放式、通透性的設計，內置光源，體現(xiàn) WINDOWSHOP 的風格和特點，充分強化店鋪貨品展示和特色。 ? 廣告位 本案沿街商業(yè)呈線性分布，沿街有較大的展示面積和較高的商業(yè)價值，建議在屋頂設置燈光廣告位及柱廊間燈箱廣告位，并應結合總體立面效果進行統(tǒng)一尺度規(guī)劃和定位設計，避免傳統(tǒng)店面招牌混亂，參差不齊的弊端，同時廣告位的招租或出售也可獲得相當收益。 ? 停車位 考慮到周邊及本社區(qū)消費者購物臨時停車的需要，沿玉泉路及魯谷村路街鋪需設置一定的地面停車位，位置見圖示。地面停車位考慮底商和獨立店鋪退紅線距離有限，為盡量擴大人行道寬度，可設置 60 度傾斜停車位，共計約 80 個，詳見圖示示意。 設施設計建議 a. 空調、采暖設施 沿街商鋪應直接采用住宅社區(qū)供暖管線供暖，由于商鋪單元進行了劃分，一般不采用集中式中央空調形式，目前較為理想的空調形式為分戶式單元空調，可單元安裝，獨立開啟運行。預售階段開發(fā)商可作為附屬固定設施統(tǒng)一安裝，亦可由經營商戶自行視情況選裝。首層采用 4500 層高、二層采用 3500 層高可完全具備風機盤管吊頂后的高度要求。 b. 水、電、煤氣設施指標 臨玉泉路商街由于定位為以餐飲、娛樂為主的美食街，所以對水、電、