【導(dǎo)讀】歡樂的街區(qū)商業(yè)環(huán)境。2．項目產(chǎn)品設(shè)計定位······················································································2. B、C區(qū)域產(chǎn)品設(shè)計·································&#183

　　

【正文】 8 米，足可以滿足小型車與中型車的需求高度，其可占用商業(yè)面積為 10000 平方米，按一般常規(guī)每個停車位所需的面積為 3537 平方米，地下二層可規(guī)劃設(shè)置約為 270 個車位，足可以支持本項目商業(yè)部分消費人群的需求，因此，我司將地下二層規(guī)劃為停車位。 ? 地上停車位： 除去作為主體停車場的地下二層，根據(jù)項目主體商業(yè)樓的 地理位置以及坐落狀況，我司將物業(yè)南輔助入口前面向魯谷路一線東西走向以及物業(yè)東主入口前面向玉泉路方向南北走向分別一百米長度空地設(shè)計為單排地面停車場，依照每車位平均寬度為 4 米計算，共可提供車位約 50 個，可以作為 地下停車場的必要補充，滿足一般短時間購物消費者流動停車的需求。 ? 綜上所述： 本項目總車位設(shè)計為 330350 個，車位數(shù)量符合商業(yè)物業(yè)經(jīng)營面積與停車面積的合理比例，相對較為充分，可以保證滿足商業(yè)物業(yè)停車需求。 車流引導(dǎo)以及出入口設(shè)計 本項目商業(yè)主體樓位于玉泉路（主干路）與魯谷路（次干路）交叉路口西南角，為保證從長安街延長線向南經(jīng)主干路玉泉路的車流能到達并進入停車場的便捷性與合理性，地下停車場的主入口設(shè)置在商業(yè)物業(yè)主體樓的東南側(cè)、車輛由玉泉路方向進入；而出口則放置于樓體的西北側(cè)，車輛出向魯 谷路。使得商業(yè)部分的消費車流形成經(jīng)玉泉路、地上引導(dǎo)通道、地下停車場、魯谷路而完整合理的立體環(huán)狀流動。以保證消費人群進入本商業(yè)的快捷性與便利性。 停車場交通組織路線： 根據(jù)本項目商業(yè)部分地下二層停車場出入口位置，道路交通組織路線應(yīng)由東向西方向?qū)бY(jié)合建筑格局的特點，劃分多條車流路線并標有交通組織指示牌，使車流方向保持一致，避免車流交叉行駛。 坡道設(shè)計： 對于本項目地下二層停車場而言，車輛的進出需要考慮上下坡道，因而尤其要注重坡道的設(shè)計。本項 目地下二層停車場坡道設(shè)計規(guī)劃將結(jié)合自身導(dǎo)引方向，依據(jù)常規(guī)合理化原則進行有效的安排。坡道設(shè)計常規(guī)分為直線坡道及曲線坡道兩種，而對于本項目車輛出入口自身的建筑特性，兩種坡道的設(shè)計建議都有可以被采納。由于考慮到進入地下二層的便捷性以及車輛流動的單向性，因此，停車場出入口坡道規(guī)劃將設(shè)計為單向坡道，其坡道的通行能力應(yīng)按照常規(guī)每小時通過約 300 臺轎車進行規(guī)劃設(shè)計，坡道的寬度規(guī)劃設(shè)計有兩種方案：直線單行坡道寬度為 3 米 — 米（車寬 + 米）、曲線單行坡道寬度為 米 — 米（車寬 + 米）。 停車場的通風(fēng)、排水、照明、安全、防水防火等設(shè)置： 本項目地下二層停車場由于密封建筑結(jié)構(gòu)，一般應(yīng)設(shè)有通風(fēng)裝置及通風(fēng)口，按正常標準： 6 次 /小時送風(fēng)喚氣。 停車場內(nèi)應(yīng)設(shè)有生產(chǎn)給水、生活給水、消防給水系統(tǒng)、應(yīng)符合國家標準規(guī)定用量排水系統(tǒng)增設(shè)防凍措施。 停車場內(nèi)照明要求并不高，僅為提供發(fā)現(xiàn)信號、障礙物及行人活動所需充 分的能見度，對行人來說是按提供觀察信號和危險能見度；其中停車間： 30LX— 70LX，行車道： 70LX,辦公、修理區(qū)： 150LX— 300LX；由于考慮車庫內(nèi)外照明的變化較大，應(yīng)考慮內(nèi)外的照度，常取值 為白天照度 1： 10— 1： 15，夜間照度 2： 1— 4： 1；其它輔助停車用房按照房間性質(zhì)另外考慮，除一般照明外還應(yīng)設(shè)事故照明（應(yīng)急照明），疏散標志度，在車道的坡道出入口及車庫內(nèi)通道等都應(yīng)設(shè)有發(fā)光標志，來保證行車安全。 停車場內(nèi)車位擺放： 依據(jù)本項目地下二層的商業(yè)物業(yè)的建筑格局及設(shè)計特點，將對停車場車位進行合理的規(guī)劃擺放。由于本項目地下二層內(nèi)部的柱間距設(shè)計較大，因此，商業(yè)部分停車位擺放方法應(yīng)為垂直式擺放；結(jié)合停車位的布設(shè)格局，車輛行駛方式應(yīng)為順車進倒車出及倒車進順車出的兩種方式，以便于車輛 出入方便的快捷合理。 智能化系統(tǒng) 不同性質(zhì)的商業(yè)建筑，比如純辦公樓、純商場、賓館、高級住宅樓、綜合型商務(wù)樓，由于需求的差異，因而其所含的子系統(tǒng)和建立的功能也不可能千篇一律。 但無論何種性質(zhì)的商業(yè)智慧建筑，必須具備以下四個條件： ? 一套先進的樓宇設(shè)備控制系統(tǒng)，能夠?qū)Υ髽堑母鞣N電器設(shè)備進行自動控 制，營造一種溫馨、舒適、高效的工作環(huán)境。 ? 一個現(xiàn)代化的通訊系統(tǒng)，能夠提供全方位的、立體的、大容量的、高速率的雙向通訊條件，滿足現(xiàn)代信息社會瞬息萬變的工作和通訊要求。 ? 一套結(jié)構(gòu)化布線系統(tǒng)，將整幢 大樓的語言通訊、數(shù)據(jù)通訊、多媒體通訊融為一體，為高效率的通訊和系統(tǒng)管理提供硬件條件。 ? 一個系統(tǒng)集成平臺，能夠?qū)Υ髽堑膹婋娫O(shè)備和弱電系統(tǒng)進行統(tǒng) 一臨視與管理，能夠在各子系統(tǒng)之間進行數(shù)據(jù)交流，做到信息共享，從面為客戶提供良好的物業(yè)管理和一流服務(wù)。 綜合上述特定需求，我們認為智能化系統(tǒng)有如下系統(tǒng)： ? 樓宇設(shè)備監(jiān)控自動化系統(tǒng)； ? 消防報警與消防聯(lián)動自動化系統(tǒng)； ? 公共安全監(jiān)控自動化系統(tǒng)； ? 巡更系統(tǒng)； ? 廣播音響系統(tǒng)； ? 智能化系統(tǒng)集成管理系統(tǒng)； 產(chǎn)品功能劃分、店鋪分割建議 圖表 11：東區(qū)商場業(yè)態(tài)功能 分布圖 圖表 12：部分目標經(jīng)營品牌統(tǒng)計表 樓層 業(yè)態(tài)布局 目標客戶 1F 珠寶 華納、 Best Billion、 MA BELLE 鐘表 TISSOT、浪琴、 Swatch、 ELLE、 CASIO 照相器材 OLYMPUS、 PHILIPS、 JVC 化妝品 姿生堂、 GUERLAIN、 Dior 2F 少女裝 sogo、 VIVIAN、 淑女裝 香港影兒、 LUCK、 SIERLI 女士內(nèi)衣 愛慕、曼妮芬、黛安芬 護膚美容中心 蔚藍海岸 化妝品 美寶蓮、 Za、 娥佩蘭 /東京 3F 西裝 藍豹、 BAROMON 襯衫 FERRE、紅豆、相思鳥 男鞋 DAVIS、 POLO、 CARTELO 4F 運動 NIKE、 adidas、李寧 休閑 美特斯邦威、 FUN、 APPLE SHOP 5F 健身用品 AMSSY、 YUAN CHENG 電影院 新東安影院、動感天地、好麗友影院等 B1 超市 家樂福、華潤 其它商業(yè)物業(yè)形式 作為東區(qū)社區(qū)的配套設(shè)施的東區(qū)除大型主題商業(yè)即商場外另有 50006000平方米臨街住宅底商。 臨玉泉路商場南側(cè)之臨街鋪 位；東 區(qū)西部北側(cè)及臨近京西奧園之臨街鋪位；東區(qū)南部西北側(cè)之物業(yè)。此物業(yè)為兩條直線商業(yè)街，玉泉路之臨街商鋪面積約為 3000 平方米，臨近京西奧園之商鋪面積約為 2021平方米，南側(cè)西北部物業(yè)約 5001000 平方米。以上物業(yè)內(nèi)部均由經(jīng)營者自行裝潢，在此不做闡述，其外立面風(fēng)格及材料要求與東區(qū)商場物業(yè)統(tǒng)一，以突出整體的主題定位及商業(yè)氛圍。 除了準確的市場定位，合理的商戶組合，適銷對路的商品之外，完善的商場管理也是關(guān)系到商場長期生存發(fā)展的重要因素之一。商場零售管理是商場管理中的重 中之重，零售管 理工作成功與否將直接影響到發(fā)展商、投資者、經(jīng)營者三方的利益。 根據(jù)市場調(diào)研報告顯示，北京市大型商場的物業(yè)管理公司大多數(shù)只是停留在較低的商業(yè)管理層次上，目前還沒有真正意義上的物業(yè)管理公司存在。相對而言，北京商業(yè)物業(yè)管理公司的發(fā)展遠遠落后于商業(yè)環(huán)境較為發(fā)達的廣州、上海等南方城市，總體水平有待提高。 物業(yè)管理的職能 物業(yè)管理可以進一步細化為兩個部門即物業(yè)管理部門和經(jīng)營管理部門。 物業(yè)管理是商場開業(yè)后營運能否順暢的重要保證，對于不同類型的商業(yè)項目及目標客戶群體，所要求的物業(yè)管理服務(wù)項目和服務(wù)水準各有不同 。 物業(yè)管理職能 建筑物與裝修的維護 物業(yè)配套設(shè)備的維護 物業(yè)消防與安全的管理 環(huán)境清潔衛(wèi)生管理 車輛及交通的管理 處理商場緊急事件 物業(yè)經(jīng)營管理是一門專業(yè)性和科學(xué)性較強的工作，獨立于物業(yè)管理的舊有模式，從市場的角度把握商場，通過一系列管理職能即商場招商工作、統(tǒng)一開業(yè)計劃、規(guī)范經(jīng)營方向、組織宣傳推廣活動、建立和維護商場品牌、協(xié)調(diào)商戶關(guān)系與維持商業(yè)秩序等對商場的長期發(fā)展負責。 物業(yè)經(jīng)營管理的職能其實質(zhì)就是以商場商戶的利益為前提，制定出相應(yīng)的經(jīng)營規(guī)則，讓全體商戶共同執(zhí)行和遵守，以限制和規(guī)范商戶的經(jīng)營行為， 最終達到吸引更多顧客來消費目的。 物業(yè)經(jīng)營管理的職能 商場招商工作 統(tǒng)一開業(yè)計劃 規(guī)范經(jīng)營方向 組織宣傳推廣活動 建立和維護商場品牌 協(xié)調(diào)商戶關(guān)系與維持 商業(yè)秩序 制止惡性競爭 杜絕假昌偽劣 處理投訴 零售管理負責之工作 籌備期工作 協(xié)助跟進項目之發(fā)展規(guī)劃，如制訂公共管理契約、管理費收支預(yù)算案、裝修守則、業(yè)主 /租客須知等文件；設(shè)立辦公室及其它相關(guān)之籌備工作 入伙 /租戶裝修期之工作 ? 協(xié)助發(fā)展商及小業(yè)主接收及交付工程已完竣之商場鋪位 ? 協(xié)助小業(yè)主及 租戶提交設(shè)計裝修圖給予工程公司，協(xié)調(diào)審批程序，確保符合有關(guān)要求 ? 確保小業(yè)主及租客正確使用場內(nèi)公眾設(shè)施； ? 安排工程公司提供臨時供電安排，以便小業(yè)主及租客安排裝修工程 ? 與物業(yè)管理公司協(xié)調(diào)安排裝修廢料 (泥頭 )處理 ? 與物業(yè)管埋公司協(xié)調(diào)提供完善清潔、保安服務(wù) ? 協(xié)助小業(yè)主及租客將單位裝修妥當并及早開業(yè) ? 聯(lián)系各租客，統(tǒng)一開業(yè)期，以營造最佳開業(yè)效果。 開業(yè)前之工作 ? 提供商場布局意見包括營銷部份、各后方部門及設(shè)備的安排 ? 制定開業(yè)籌備時間表、開業(yè)及營運預(yù)算 ? 策劃宣傳推廣活動 ? 制定一年間推廣活動時間表 ? 重點加強 商場內(nèi)外粉飾美化，以營造更強烈的購物環(huán)境 ? POS(收銀 )系統(tǒng)、設(shè)備、物料之選定 ? 與勞動局聯(lián)系，招聘員工、安排員工培訓(xùn) ? 建立商場的規(guī)章制度 ? 建立商場商戶及商鋪檔案系統(tǒng) ? 協(xié)調(diào)當?shù)毓賳T /有關(guān)單位及推廣部，以推動開業(yè)宣傳，打向知名度 開業(yè)后之工作 ? 全面管理遠洋山水東區(qū)商業(yè)物業(yè)，負責每日營業(yè)運作的監(jiān)管 ? 監(jiān)督并協(xié)調(diào)各方之工作 (物業(yè)管理、商戶管理、公關(guān)、廣告公司 ) ? 協(xié)調(diào)一切對外的關(guān)系 (政府部門、旅游公司等 ) ? 每月定期向業(yè)主匯報業(yè)績及整體收益及管理支出明細表 ? 代表發(fā)展商執(zhí)行買賣及租賃合約 (如收租、確保鋪位 正確使用等 ) ? 確保商場內(nèi)所有經(jīng)營者沒有違反商場的管理公約，并按時繳納管理費 ? 每月編寫報告詳細羅列及分析商場營業(yè)及管理情況，呈發(fā)展商及小業(yè)主審閱 ? 商場購物環(huán)境之裝飾布置及內(nèi)外廣告燈箱招牌的統(tǒng)籌運作 公關(guān)關(guān)系工作 ? 對內(nèi)：與商場內(nèi)各商戶達至良好溝通，了解及溝通各商戶需要，建立客戶關(guān)系，為商場推廣打下基礎(chǔ) ? 對外：向社會公眾推廣，運用公關(guān)手段，樹立本商場之整體形象 統(tǒng)籌宣傳推廣活動 制定長期推廣計劃，統(tǒng)籌推廣活動，透過媒介推出廣告，進一步加深本商場于社會公眾心目中的印象，擴大市 場上的知名度。 上述幾點構(gòu)成零售管理的主要工作內(nèi)容，但零售管理并非上述幾個方面的簡單相加，而是一個全面完整缺一不可的管理系統(tǒng)，亦是一個商場興旺關(guān)鍵。 由此可以看出本項目若想取得全面的成功，單靠自身的力量是遠遠不夠的，專業(yè)的物業(yè)管理公司是本項目的最佳選擇。 物業(yè)管理公司的入市時機 作為品牌物業(yè)管理公司除了有專業(yè)的管理知識外，還要有一套完善的運作模式，豐富的管理經(jīng)驗，敏銳的市場洞察力，熟悉行業(yè)本身，從市場的角度把握整個項目。物業(yè)管理公司適時的進入，對管理公司日后各項管理工作的開展有著重大影響。 一般 情況下物業(yè)管理公司入市時機，大多選在招商的前期介入。物業(yè)管理公司在招商的前期介入可以有足夠的時間結(jié)合市場實際情況和本項目的自身特點，進行認真的研究，組織好接下來的商場招商工作、制定統(tǒng)一的開業(yè)計劃、規(guī)范經(jīng)營方向等一系列工作。 根據(jù)本項目的實際情況和物業(yè)管理公司工作的特性準確的選擇入市時機，對于物業(yè)管理公司開展物業(yè)管理工作有極大的推動作用。 有利于提升物業(yè)的商業(yè)價值 本項目在地段、商場硬件設(shè)施方面有一定的優(yōu)勢，已經(jīng)形成了一定的商業(yè)價值。物業(yè)管理公司的適時介入，通過專業(yè)的管理，完善商場的各項功能 的同時，樹立商場的品牌形象，這將形成“品牌 +品質(zhì)”的雙高項目，這一切必 將使項目的商業(yè)價值大幅度提高。 更有效的吸引商戶的入伙 隨著商業(yè)市場不斷發(fā)展，商戶經(jīng)營者也變得十分理智，對商場的軟件也有了一定的要求。商戶經(jīng)營者希望尋找品牌物業(yè)管理公司，通過管理公司的專業(yè)管理為經(jīng)營商戶增強一定的信心，并提高經(jīng)營者的經(jīng)營利潤。 管理公司盡快掌握現(xiàn)場招商情況，利于日后的管理提高效率 在招商前期入市有利于管理公司了解商戶、協(xié)調(diào)商戶之間的相互關(guān)系、促進溝通等，對項目的發(fā)展有重要作用。 產(chǎn)品報告總結(jié) 在本報告中，我司通過對本項目的市場定位和定位詮釋，充分進行了多個方面的分析與論證， 最后提出了對遠洋山水東西區(qū)商業(yè)物業(yè)的全新產(chǎn)品規(guī)劃，同時，對于本案這一具有一定規(guī)模且社區(qū)較為龐大的物業(yè)而言，為了使得表示更為直觀，設(shè)計更有依據(jù)，我司還通過采用一些本案現(xiàn)有商業(yè)項目的實地取景圖片以及改造后效果參照圖來進行充分的展示與說明，用以明確表達我司對本項目的完整產(chǎn)品規(guī)劃與具體建議，通過科學(xué)的分析與詳實的資料論證了所提出建議的可行性與合理性。 商業(yè)項目的策劃以及產(chǎn)品定位與設(shè)計是一個長期的過程，在一些較細的地方還是需要在后期的進一步工作跟進中，才能分類展開。但我司堅信，通過此次對本項目的產(chǎn)品設(shè)計，同時也是針對本案周邊商業(yè)分布以及本案建筑現(xiàn)狀而言對其進行的嶄新的包裝，相信必將提高本案商業(yè)價值，使本案具備強有力的市場競爭力。力求本案的經(jīng)濟效益最大化。