【正文】 1，764 %銷售費(fèi)用（含稅金） 439 %間接費(fèi)用 （含利息） 178 %不可預(yù)見費(fèi) 71 %合計 3，718 100%2．土地費(fèi)用地價（含出讓金、土地契稅等） 1200萬元，折合可售面積 503元/ 平方米。3．前期費(fèi)用總額為 66萬元，折合樓面價 28元/平方米。4．建安費(fèi)按 729元/平方米考慮(含可售面積、不可售面積及小區(qū)配套費(fèi))，其他相關(guān)費(fèi)用按總建安費(fèi)的 %計算,合計為 1，764 萬元，折合樓面價為739元/平米。車位建安成本單獨(dú)考慮。5．銷售費(fèi)用銷售稅金按銷售收入的 %計算，銷售費(fèi)用按銷售收入的 %計算。兩項合計為 439萬元，折合樓面價為 184元/平方米。6．間接費(fèi)用管理費(fèi)按全部建安費(fèi)的 5 %計算。利息從現(xiàn)金流量表中取得。合計為178萬元，折合樓面價為74元/平方米。7．稅費(fèi)所得稅為稅前利潤的 33 %。本項目在住宅售價 1，950 元/平方米、商場售價4，000元/平方米時，稅費(fèi)合計為 332萬元。8．不可預(yù)見費(fèi)上述2—5項總和（不包括利息）的 2 %計算，為 71萬元。五、財務(wù)評價1．項目現(xiàn)金流量及來源在正常售價、自有資金不計息的前提下，本項目累計凈現(xiàn)金流量為 742 萬元。項目資金的來源主要為注冊資本金、銀行貸款和銷售資金回籠。2．項目現(xiàn)金回收及還貸期限動態(tài)投資回收期 8個月，而項目的發(fā)展期為 18個月，故項目投資具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險能力。項目須向銀行貸款總計 300萬元，從現(xiàn)金流量表來看，貸款償還期在10 個月內(nèi)。3．項目成本利潤分析項目在正常售價情況下，銷售收入為 4，724萬元，稅后總成本4，050萬元，其中；土地費(fèi)用1，200 萬元、建安及相關(guān)費(fèi)用 1，764萬元、財務(wù)及管理費(fèi)用 178萬元、稅金606萬元、銷售及不可預(yù)見費(fèi)236萬元，稅后凈利潤 674萬元，成本利潤率 %，收益率較為合理，具備投資價值。4．現(xiàn)金流量分析及效益預(yù)測2003年 910月最大投入量為 1，049萬元，正值的時間為2004 年1月。影響現(xiàn)金流量的因素有，地價的支付進(jìn)度、建安成本的控制，銀行貸款的落實(shí)，以及銷售資金的回籠情況等，影響項目投資效益的主要因素有：銷售價格、建安成本、土地費(fèi)用，以及借貸資金的總體安排等。當(dāng)銷售價格、建安成本、地價在變化 5 %時，成本回報率分別變化為3%、 %、 %。從上看來，影響本項目的最大因素是銷售價格，應(yīng)將項目的營銷放在首位，開發(fā)中強(qiáng)化成本控制，重視資金的時間價值，以確保實(shí)現(xiàn)項目利潤最大化。5．財務(wù)風(fēng)險及其對策5．1 土地過戶中的費(fèi)用分?jǐn)偅旱貎r款支付進(jìn)度減緩，堅持分期支付地價款；控規(guī)上盡量考慮充分利用土地價值，增加住宅、商業(yè)面積，減少公建及會所面積。5．2 銷售價格下調(diào)的風(fēng)險：銷售價格不理想，對本項目現(xiàn)金流量、投資安排和收益均會造成負(fù)面影響。如何做好推廣，把握銷售時機(jī)尤為重要。5．3 資金籌措不到位：影響工程進(jìn)度，導(dǎo)致本項目的收益預(yù)期下降。應(yīng)搞好融資安排，加快銷售資金回籠，注意資金的時間價值，遵循早收晚付、分期付款原則。重視資金的規(guī)模與結(jié)構(gòu)控制，重視項目的現(xiàn)金流量運(yùn)行狀況。有效降低財務(wù)費(fèi)用，提高本項目抗風(fēng)險能力。6．財務(wù)評價結(jié)論本項目在正常售價的前提下，成本利潤率、項目內(nèi)部收益率、自有資金內(nèi)部收益率高達(dá) %、 %、 %，說明本項目具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險能力。本項目動態(tài)投資回收期 8個月，全部資金計息情況下凈現(xiàn)金流量為674 萬元，說明項目有較好的發(fā)展前景。建議本項目在條件成熟后盡快投資開發(fā)。 六、風(fēng)險分析及對策1．項目盈虧平衡點(diǎn)分析項目盈虧平衡點(diǎn)為可售面積售價1，513元/平方米。2．項目敏感性分析根據(jù)計算，對項目有較大影響的因素是售價和土地成本，在其他因素不變的情況下，售價每上升 5 %，項目成本利潤率將上升 3 %；建安費(fèi)用每上升 5 %，項目成本利潤率將下降約 %。3．項目不確定因素分析目前住宅銷售按加權(quán)均價1950元/平方米計算，整體價格偏高。特別是聯(lián)排別墅2050元/平方米的均價，市場認(rèn)可度尚未得到驗證。而獨(dú)棟別墅的銷售比較滯后，往往要到成現(xiàn)房時才能售出。銷售進(jìn)度和價格的多少直接影響到項目的成本利潤率。4．應(yīng)對措施對于上述風(fēng)險，各方需精誠團(tuán)結(jié)，高效努力，結(jié)合項目的位置優(yōu)勢以及市場正處于上升期的現(xiàn)狀，以及公司熟習(xí)本地市場和辦事程序的有利條件，能克服開發(fā)中所遇困難和風(fēng)險。七、結(jié)論和建議1．基本結(jié)論本項目位于城市綠心半山臺地，不可復(fù)制，地段的唯一性優(yōu)勢明顯；產(chǎn)品面設(shè)計超前，個性化特色突出；緊臨中心城區(qū)，依托大生活圈，生活交通便利；綠心是一片生態(tài)凈土，環(huán)境優(yōu)美，空氣清新，居家安靜。因此我們認(rèn)為本項目適宜定位為樂山的高檔生活社區(qū)，以花園洋房為主，以聯(lián)排別墅為輔，適當(dāng)補(bǔ)充部分獨(dú)棟別墅來提升小區(qū)品質(zhì)，以滿足樂山中產(chǎn)階層、富豪階層和頂級富豪階層的多元化需求。以“短、平、快”的營銷方式，贏得較好的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益，并為提升樂山房地產(chǎn)高端市場的發(fā)展做一份貢獻(xiàn)。2．存在的問題主要風(fēng)險是成本控制、市場售價等風(fēng)險。3．投資建議由于項目條件優(yōu)越，又符合公司長期發(fā)展的思路，建議投資本項目。八、附件1． 項目可行性研究登記卡2． 項目發(fā)展進(jìn)度及銷售計劃表3．項目與可比樓盤定價基本因素比較4．項目與可比樓盤售價對比圖5．項目成本及盈利構(gòu)成圖6．項目資金來源預(yù)測表7．項目資金投入及回收曲線8．項目現(xiàn)金流量預(yù)測表（全投資計息、投資借貸部分計息、全投資不計息）9．項目敏感性分析表 叁柒營銷 2003年5月30日20