【正文】 【山水世家】可行性研究報(bào)告一、項(xiàng)目概況1．地理位置【山水世家】（），位于樂(lè)山市竹公溪路318號(hào)，為“城市綠心”邊緣半山的臺(tái)地，屬綠心協(xié)調(diào)區(qū)范圍，緊臨樂(lè)山市中心城區(qū)。(見(jiàn)下山水世家地理位置示意圖) 中 心 城 區(qū)公路公 路竹 公 溪 綠 心 山 路 山水世家 綠 心2．素質(zhì)【山水世家】原為樂(lè)山市樂(lè)琪日用化工廠區(qū)，根據(jù)樂(lè)山市政府保護(hù)城市綠心的政策，搬遷有污染企業(yè)建設(shè)居住小區(qū)，使工業(yè)用地變更為住宅用地。城市綠心的限制性開(kāi)發(fā)，綠心一帶缺乏高尚住宅?！旧剿兰摇康拈_(kāi)發(fā)建設(shè)，正好填補(bǔ)這一空白，必將成為市場(chǎng)的明星樓盤(pán)。3．項(xiàng)目宗地現(xiàn)狀宗地內(nèi)舊廠區(qū)正在大規(guī)模拆遷，6月25日可完成拆遷。宗地周邊為竹公溪十社的農(nóng)田和農(nóng)舍，竹公溪繞山腳而過(guò)，一條盤(pán)山小徑可通達(dá)本案。宗地呈契形，一面緊倚尖子山，三面敞目看山景。地塊南北面較長(zhǎng)（從廠區(qū)大門(mén)到圍墻最長(zhǎng)直線(xiàn)距離210米），東西面較短（從山壁到堡坎最長(zhǎng)直線(xiàn)距離160米）。宗地最北端有一條長(zhǎng)76米左右的狹長(zhǎng)條道路，是到達(dá)大門(mén)的必經(jīng)之路；宗地最東南端有一塊扉地，是本宗地塊的最高點(diǎn)，視線(xiàn)效果最佳，可修建房屋，相鄰有一長(zhǎng)寬均為30米的高聳坡地，坡頂有一高煙囪，無(wú)法建設(shè)房屋。宗地內(nèi)有深水井兩口，分別位于大門(mén)和山壁堡坎深處，下挖240米，每日穩(wěn)定出水一百多噸。軟水水質(zhì)不宜于飲用，但完全可用做開(kāi)發(fā)建設(shè)的施工用水和小區(qū)建成后的景觀用水、游泳池用水等等，節(jié)約成本耗費(fèi)。宗地內(nèi)植被豐富，如水杉樹(shù)、廣玉蘭、橡皮樹(shù)、黃葛蘭等，可直接保留為項(xiàng)目今后的園林植物。4． 項(xiàng)目周邊環(huán)境4．1 居住環(huán)境【山水世家】坐落在“城市綠心”尖子山的半山坡上，本案周邊被郁郁蔥蔥的低丘森林所環(huán)抱，一面倚山，三面敞目，可俯瞰新城區(qū)、竹公溪、人民廣場(chǎng)。【山水世家】地塊南北面較長(zhǎng)，東西面較短，視線(xiàn)效果差別性較大。從西面堡坎處望去，漫山青翠，山形起伏，自然景觀優(yōu)越；而東面臨山壁處，紅砂巖山壁裸露。但本案因地處山中，只須適當(dāng)抬高東面的地基，可以形成三級(jí)高差，再根據(jù)建筑形態(tài)的差異布局，基本可以保證每戶(hù)的視線(xiàn)開(kāi)闊。【山水世家】依托綠心的優(yōu)越自然環(huán)境，隔離了城市的喧囂和嘈雜，完全擁抱大自然，溫度適宜、空氣清新、居家靜謐，可養(yǎng)身養(yǎng)心，私密生活。4．2 商業(yè)及生活服務(wù)環(huán)境【山水世家】緊臨中心城區(qū)，可依托城區(qū)完善的市政配套和成熟的生活配套：餐飲、休閑、購(gòu)物場(chǎng)所有人民廣場(chǎng)、時(shí)代廣場(chǎng)商圈（北京華聯(lián)GMS）、三八商場(chǎng)、市會(huì)展中心（待建）、市游樂(lè)園、樂(lè)山體育中心、宋強(qiáng)酒家、鄧強(qiáng)飯店等。醫(yī)療配套有市中醫(yī)院、武警醫(yī)院等。金融機(jī)構(gòu)有市人民銀行、工商銀行等。4．3 教育環(huán)境【山水世家】周邊教育配套完善，有幼兒園、樂(lè)山實(shí)驗(yàn)小學(xué)、樂(lè)山實(shí)驗(yàn)中學(xué)等等。尤其是樂(lè)山本地最出名的樂(lè)山市實(shí)驗(yàn)中學(xué)，該中學(xué)是市教育局直屬學(xué)校，現(xiàn)有24個(gè)教學(xué)班，在校學(xué)生2000余人，校園環(huán)境優(yōu)美，建筑風(fēng)格別致，設(shè)施齊全，設(shè)備一流，有標(biāo)準(zhǔn)的運(yùn)動(dòng)場(chǎng)，寬敞明亮的階梯教室，先進(jìn)的微機(jī)室和校園多媒體教學(xué)網(wǎng)絡(luò)。4．4 道路、交通狀況【山水世家】距離城區(qū)中心僅一水之隔，下山后沿竹公溪蜿蜒一條200米的山路可達(dá)到橋頭，過(guò)橋后多條道路可通達(dá)人民廣場(chǎng)、市委辦公區(qū)、樂(lè)山市實(shí)驗(yàn)中學(xué)、樂(lè)山體育中心、武警醫(yī)院等，12路公交車(chē)穿梭，交通較為便捷。綠心山中公路修建后，本案更可直接通達(dá)肖壩、大渡河橋和樂(lè)山高新區(qū)。4．5 城市綠心【山水世家】“城市綠心”中，這片郁郁蔥蔥的低丘森林，構(gòu)成了一個(gè)獨(dú)特的城市“綠心”，鑄造了樂(lè)山山水園林為特色的生態(tài)城市，森林在城市中、城市在山水中?！熬G心”外面是由楔形綠化帶相隔的城市環(huán)，城市環(huán)外面是由岷江、大渡河、青衣江、竹公溪形成的江河環(huán)，江河環(huán)外是自然風(fēng)景帶和防護(hù)林帶。這樣，“城市綠心—城市環(huán)—江河環(huán)—田園環(huán)—城鎮(zhèn)環(huán)”組成的多重生態(tài)環(huán)境圈使樂(lè)山擁有一個(gè)安全、清新、自然的城市環(huán)境。據(jù)估算，樂(lè)山的“綠心”每天能吸收696噸二氧化碳，滯留60%的二氧化硫，在炎熱的夏季降溫3－6度。世界文化自然遺產(chǎn)———樂(lè)山大佛風(fēng)景區(qū)的空氣質(zhì)量也因此一直穩(wěn)定在一級(jí)標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)，城區(qū)空氣污染指數(shù)年均62，環(huán)境噪聲多年均低于56分貝。在1992 年里約熱內(nèi)盧召開(kāi)的世界環(huán)發(fā)大會(huì)上，樂(lè)山市“生態(tài)綠心環(huán)形城市規(guī)劃”的構(gòu)想獲得了金獎(jiǎng)；1994 年又獲得了聯(lián)合國(guó)技術(shù)信息促進(jìn)系統(tǒng)中國(guó)國(guó)家分部頒發(fā)的發(fā)明創(chuàng)造科技之星獎(jiǎng)，樂(lè)山的城市規(guī)劃得到了世界的認(rèn)同。樂(lè)山從而被聯(lián)合國(guó)認(rèn)定為“世界人居典范城市”，且是聯(lián)合國(guó)城市管理中心在中國(guó)唯一的合作城市。 高新技術(shù)環(huán)境樂(lè)山是四川省的綜合型工業(yè)和科研基地之一，工業(yè)基礎(chǔ)雄厚，尤其是近幾年招商引資建廠成績(jī)斐然。從【山水世家】山下的竹公溪路，可通達(dá)樂(lè)山現(xiàn)最大的外資生產(chǎn)基地摩托羅拉——菲尼克斯生產(chǎn)基地。5． 市場(chǎng)調(diào)研的基本情況從【山水世家】項(xiàng)目所處位置和周邊環(huán)境來(lái)看，和同檔次樓盤(pán)的價(jià)位和銷(xiāo)售情況來(lái)看，以及項(xiàng)目的規(guī)模和運(yùn)作來(lái)看，均是一較好的高尚住宅項(xiàng)目。特別是其位于寸土寸金而又限制開(kāi)發(fā)的城市綠心中，地段的唯一性決定了項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)明顯，銷(xiāo)售前景看好，且項(xiàng)目未來(lái)的升值空間有保障。6． 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的基本情況從項(xiàng)目總成本利潤(rùn)表的分析看出：項(xiàng)目總投資3，718萬(wàn)元，土地費(fèi)用1，200萬(wàn)元，分半年二次付清，建安及相關(guān)費(fèi)用1，764萬(wàn)元，預(yù)計(jì)項(xiàng)目投入資本金1，200萬(wàn)元，向公司、銀行借款300萬(wàn)元；資金需求最高月份為2003年10月，即1，409萬(wàn)元，借貸比為8%，預(yù)計(jì)項(xiàng)目入伙后2個(gè)月售完，總銷(xiāo)售期14個(gè)月；按正常售價(jià)住宅每平方米1，950元計(jì)算，商場(chǎng)按加權(quán)4，000元/平方米計(jì)，預(yù)期銷(xiāo)售總收入4，724萬(wàn)元，支付全部投資的利息后實(shí)現(xiàn)稅后利潤(rùn)總額674萬(wàn)元，項(xiàng)目的盈虧平衡點(diǎn)為可售面積1，513元/平方米，在正常售價(jià)的情況下，%。從以上分析可得出結(jié)論：本項(xiàng)目由于地價(jià)偏高，支付過(guò)激，財(cái)務(wù)費(fèi)用過(guò)高，特別是住宅售價(jià)相對(duì)偏高的情況下，處于市場(chǎng)空間狹窄和上限價(jià)格的雙重壓制，銷(xiāo)售的快慢和價(jià)格的高低，對(duì)成本利潤(rùn)率起關(guān)鍵的影響；同時(shí)從分析表可看出：利潤(rùn)率較高，如何順利開(kāi)發(fā)的同時(shí)，樹(shù)立市場(chǎng)品牌，保證銷(xiāo)售進(jìn)度，是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中面臨的課題。所以在規(guī)劃和推廣中要求有長(zhǎng)遠(yuǎn)打算，適當(dāng)放棄短期利益，從品牌角度，從社會(huì)效益角度多思