【導(dǎo)讀】的政策，搬遷有污染企業(yè)建設(shè)居住小區(qū)，使工業(yè)用地變更為住宅用地。的限制性開發(fā)，綠心一帶缺乏高尚住宅。一空白，必將成為市場的明星樓盤。宗地內(nèi)舊廠區(qū)正在大規(guī)模拆遷，6月25日可完成拆遷。宗地周邊為竹公溪。鄰有一長寬均為30米的高聳坡地，坡頂有一高煙囪，無法建設(shè)房屋。的低丘森林所環(huán)抱，一面倚山，三面敞目，可俯瞰新城區(qū)、竹公溪、人民廣場。尤其是樂山本地最出名的樂山市實驗中學(xué)，該中學(xué)是市教育局直屬學(xué)校，學(xué)、樂山體育中心、武警醫(yī)院等，12路公交車穿梭，交通較為便捷。公路修建后，本案更可直接通達(dá)肖壩、大渡河橋和樂山高新區(qū)。中國國家分部頒發(fā)的發(fā)明創(chuàng)造科技之星獎，樂山的城市規(guī)劃得到了世界的認(rèn)同。特別是住宅售價相對偏高的情況下，處于市場空間狹窄和上限價格的雙重壓制，樂山高端市場，客戶群體有限，因此市場不可預(yù)見的因素多。期處于較低的水平，這對項目的售價和邊際效益影響較大。對此風(fēng)險，一方面必

　　

【正文】 % 建安費 1， 764 % 銷售費用（含稅金） 439 % 間接費用 （含利息） 178 % 不可預(yù)見費 71 % 合計 3， 718 100% 2．土地費用 地價（含出讓金、土地契稅等 ） 1200 萬元，折合可售面積 503 元 / 平方米。 3．前期費用 總額為 66 萬元，折合樓面價 28 元 /平方米。 4．建安費 16 按 729 元 /平方米考慮 (含可售面積、不可售面積及小區(qū)配套費 )，其他相關(guān)費用按總建安費的 %計算 ,合計為 1， 764 萬元，折合樓面價為 739 元 /平米。車位建安成本單獨考慮。 5．銷售費用 銷售稅金按銷售收入的 %計算，銷售費用按銷售收入的 %計算。兩項合計為 439 萬元，折合樓面價為 184 元 /平方米。 6．間接費用 管理費按全部建安費的 5 %計算。利息從現(xiàn)金流量表中取得。合計為 178萬元，折合樓面價為 74 元 /平方米。 7．稅費 所得稅為稅前利潤的 33 %。本項目在住宅售價 1， 950 元 /平方米、商場售價 4， 000 元 /平方米時，稅費合計為 332 萬元。 8．不可預(yù)見費 上述 2— 5 項總和（不包括利息）的 2 %計算，為 71 萬元。 五、財務(wù)評價 1．項目現(xiàn)金流量及來源 在正常售價、自有資金不計息的前提下，本項目累計凈現(xiàn)金流量為 742 萬元。項目資金的來源主要為注冊資本金、銀行貸款和銷售資金回籠。 2．項目現(xiàn)金回收及還貸期限 動 態(tài)投資回收期 8 個月，而項目的發(fā)展期為 18 個月，故項目投資具有較強的抗風(fēng)險能力。 項目須向銀行貸款總計 300 萬元，從現(xiàn)金流量表來看，貸款償還期在 10 個月內(nèi)。 17 3．項目成本利潤分析 項目在正常售價情況下，銷售收入為 4， 724 萬元，稅后總成本 4， 050 萬元，其中；土地費用 1， 200 萬元、建安及相關(guān)費用 1， 764 萬元、財務(wù)及管理費用 178 萬元、稅金 606 萬元、銷售及不可預(yù)見費 236 萬元，稅后凈利潤 674萬元，成本利潤率 %，收益率較為合理，具備投資價值。 4．現(xiàn)金流量分析及效益預(yù)測 2021 年 910 月最大投入量為 1， 049 萬元，正值的時間為 2021 年 1 月。影響現(xiàn)金流量的因素有，地價的支付進(jìn)度、建安成本的控制，銀行貸款的落實，以及銷售資金的回籠情況等， 影響項目投資效益的主要因素有：銷售價格、建安成本、土地費用，以及借貸資金的總體安排等。當(dāng)銷售價格、建安成本、地價在變化 5 %時，成本回報率分別變化為 3%、 %、 %。從上看來，影響本項目的最大因素是銷售價格，應(yīng)將項目的營銷放在首位，開發(fā)中強化成本控制，重視資金的時間價值，以確保實現(xiàn)項目利潤最大化。 5．財務(wù)風(fēng)險及 其對策 5． 1 土地過戶中的費用分?jǐn)?：地價款支付進(jìn)度減緩，堅持分期支付地價款；控規(guī)上盡量考慮充分利用土地價值，增加住宅、商業(yè)面積，減少公建及會所面積。 5． 2 銷售價格下調(diào)的風(fēng)險 ：銷售價格不理想，對本項目現(xiàn)金流量、投資安排和收益均會造成負(fù)面影響。如何做好推廣，把握銷售時機尤為重要。 5． 3 資金籌措不到位： 影響工程進(jìn)度，導(dǎo)致本項目的收益預(yù)期下降。應(yīng)搞好融資安排，加快銷售資金回籠，注意資金的時間價值，遵循早收晚付、分期付款原則。重視資金的規(guī)模與結(jié)構(gòu)控制，重視項目的現(xiàn)金流量運行狀況。有效降低財務(wù)費用，提高本項目 抗風(fēng)險能力。 6．財務(wù)評價結(jié)論 本項目在正常售價的前提下，成本利潤率、項目內(nèi)部收益率、自有資金內(nèi)部收益率高達(dá) %、 %、 %，說明本項目具有較強的抗風(fēng)險能 18 力。本項目動態(tài)投資回收期 8 個月，全部資金計息情況下凈現(xiàn)金流量為 674 萬元，說明項目有較好的發(fā)展前景。建議本項目在條件成熟后盡快投資開發(fā)。 六、風(fēng)險分析及對策 1．項目盈虧平衡點分析 項目盈虧平衡點為可售面積售價 1， 513 元 /平方米。 2．項目敏感性分析 根據(jù)計算，對項目有較大影響的因素是售價和土地成本，在其 他因素不變的情況下，售價每上升 5 %，項目成本利潤率將上升 3 %；建安費用每上升 5 %，項目成本利潤率將下降約 %。 3．項目不確定因素分析 目前住宅銷售按加權(quán)均價 1950 元 /平方米計算，整體價格偏高。特別是聯(lián)排別墅 2050 元 /平方米的均價，市場認(rèn)可度尚未得到驗證。而獨棟別墅的銷售比較滯后，往往要到成現(xiàn)房時才能售出。銷售進(jìn)度和價格的多少直接影響到項目的成本利潤率。 4．應(yīng)對措施 對于上述風(fēng)險，各方需精誠團(tuán)結(jié)，高效努力，結(jié)合項目的位置優(yōu)勢以及市場正處于上升期的現(xiàn)狀，以及公司熟習(xí)本地市場和辦事 程序的有利條件，能克服開發(fā)中所遇困難和風(fēng)險。 七、結(jié)論和建議 1．基本結(jié)論 本項目位于城市綠心半山臺地，不可復(fù)制，地段的唯一性優(yōu)勢明顯；產(chǎn)品面設(shè)計超前，個性化特色突出；緊臨中心城區(qū)，依托大生活圈，生活交通便利；綠心是一片生態(tài)凈土，環(huán)境優(yōu)美，空氣清新，居家安靜。 因此我們認(rèn)為本項目適宜定位為樂山的高檔生活社區(qū)，以花園洋房為主，以 19 聯(lián)排別墅為輔，適當(dāng)補充部分獨棟別墅來提升小區(qū)品質(zhì)，以滿足樂山中產(chǎn)階層、富豪階層和頂級富豪階層的多元化需求。以“短、平、快”的營銷方式，贏得較好的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益，并為提升樂山房地產(chǎn) 高端市場的發(fā)展做一份貢獻(xiàn)。 2．存在的問題 主要風(fēng)險是成本控制、市場售價等風(fēng)險。 3．投資建議 由于項目條件優(yōu)越，又符合公司長期發(fā)展的思路，建議投資本項目。 八、附件 1． 項目可行性研究登記卡 2． 項目發(fā)展進(jìn)度及銷售計劃表 3．項目與可比樓盤定價基本因素比較 4．項目與可比樓盤售價對比圖 5．項目成本及盈利構(gòu)成圖 6．項目資金來源預(yù)測表 7．項目資金投入及回收曲線 8．項目現(xiàn)金流量預(yù)測表（全投資計息、投資借貸部分計息、全投資不計息） 9．項目敏感性分析表 叁柒營銷 2021 年 5 月 30 日