【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 計(jì)，武漢 50%以上商品房的每套住房面積超過(guò) 120平方米，而 90 平方米以 下的房型則少之又少。 本次調(diào)查中 ，武 昌 市％ 的購(gòu)房需求者傾向三室二廳， %的需求者則中意二室二廳。目前武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)中的三室二廳戶(hù)型多半在 130 平方米以上，但從市場(chǎng)接受程度來(lái)看， 100 至 120 平方米的三室二廳和 70 至 90 平方米的二室二廳戶(hù)型更能引起大多數(shù)人的興趣。 目前在 武昌區(qū)域的小戶(hù)型供應(yīng)量比較少， 90 平方米以下投放量占武昌區(qū)總的投放量的 20％，而且銷(xiāo)售情況和市場(chǎng)反映相當(dāng)好，市場(chǎng)已經(jīng)向小房型回歸，市場(chǎng)存在著比較大的空間。小戶(hù)型開(kāi)發(fā)面臨著比較難得的商機(jī)。 本次武昌區(qū)域調(diào)查年齡在 2635 歲之間的，家 庭年收入在 24 萬(wàn)元占 ％，小戶(hù)型總價(jià)在 1015 萬(wàn)之間還是可以接受的，可見(jiàn)武漢市市民的收入還是可觀的。本公司的 Party 產(chǎn)品在武昌有一定的市場(chǎng)空間。 家庭年收入曲線： 武昌 PARTY項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 Page 17 of 41 你的家庭年收入6 萬(wàn)元以上56 萬(wàn)元45 萬(wàn)元34 萬(wàn)元23 萬(wàn)元2 萬(wàn)元以下Percent6050403020100 目標(biāo)客戶(hù)分布及其需求特點(diǎn)分析 、目標(biāo)客戶(hù)分布 在武昌居住的人群，大多數(shù)在武昌工作占 ％，但也有少量在漢口和漢陽(yáng)工作的。在居住方面洪山區(qū)人口比較密集，占 ％的比例，武昌區(qū)占 ％，青山區(qū)占 5％。 在武昌區(qū)我們的目標(biāo)客戶(hù)職業(yè)人群主要由教師、律師、醫(yī)生行業(yè)、自由職業(yè)、 個(gè)體業(yè)主 組成，年齡在 2635 歲之間的，家庭 年收入在 24 萬(wàn)元， 大專(zhuān)文化程度占 ％，屬調(diào)查中綜合分析占的比例最多的。 年齡分部圖： 武昌 PARTY項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 Page 18 of 41 %%%%%%%%%%%%%%2225 2635 3640 在調(diào)查中購(gòu)房選擇區(qū)域來(lái)看，比較分散。水果湖一帶占的相對(duì)來(lái)說(shuō)比較多 16％，其次是光谷附近占 ％，洪山廣場(chǎng) 12％，東湖開(kāi)發(fā)區(qū) ％，徐東路一帶 ％，南湖片區(qū)占 ％。 購(gòu)房區(qū)域選擇分布圖： 16%%%12%%%0%2%4%6%8%10%12%14%16%18%水果湖一帶 光谷附近 東湖開(kāi)發(fā)區(qū) 洪山廣場(chǎng) 徐東路一帶 南湖一片 從本公司擬定的目標(biāo)區(qū)域，光谷附近區(qū)域要比南湖片區(qū)要有優(yōu)勢(shì)。在光谷地區(qū)交通相對(duì)來(lái)說(shuō)更便利， 在這里大量聚集高科技光電子人員和一些企業(yè)的年輕白領(lǐng)一族，年收入在 58 萬(wàn)年，收入比較可觀具有很強(qiáng)的購(gòu)買(mǎi)力。但目標(biāo)客戶(hù)比較局限，只針對(duì)附近上班的人群，因?yàn)榫颖敬握{(diào)查，武昌市民日常出行的方式 71％的是坐公交車(chē)，騎自己車(chē)占 ％，從承受住宅到公司上班的距離 30 分鐘以?xún)?nèi)武昌 PARTY項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 Page 19 of 41 占 ％， 15 以分以?xún)?nèi)占 ％，距離遠(yuǎn)了在這購(gòu)買(mǎi)房子的可能性不太大。南湖只是居住環(huán)境相對(duì)好，交通是一個(gè)很大的弱勢(shì)，在這里居住的人必須有私家車(chē)，小戶(hù)型投資有一定的風(fēng)險(xiǎn)，如果說(shuō)小戶(hù)型有市場(chǎng)， 主要針對(duì)學(xué)生公寓的投資者。 日常出行方式分布圖： %% %%%%%%%%%%%公交車(chē) 自行車(chē) 摩托車(chē) 私家車(chē) 承受從住宅到公司上班時(shí)間分布圖： %%%%%%%%%%%%3 0 分鐘以?xún)?nèi) 1 5 分鐘以?xún)?nèi) 4 5 分鐘以?xún)?nèi) 1 小時(shí)以?xún)?nèi) 1 0 分鐘以?xún)?nèi) 、需求特點(diǎn)分析： 一類(lèi)需求：有豐厚的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和穩(wěn)定的收入，以投資為主的人群 二類(lèi)需求 ：月收入較高，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)薄弱， 現(xiàn)以居住為主的年輕白領(lǐng)（月光一族就在他們中間）。 武昌 PARTY項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 Page 20 of 41 在現(xiàn)在這個(gè)市場(chǎng)中， 小戶(hù)型之所以熱銷(xiāo)，主要是兩 種 市場(chǎng)需求 在支撐：一是投資市場(chǎng)，許多投資客發(fā)現(xiàn)，投資小戶(hù)型比投資高檔物業(yè)回報(bào)更高，未來(lái)租 賃 市場(chǎng)更廣闊，而且投資門(mén)檻更低；二是龐大的年輕白領(lǐng)的市場(chǎng)需求。 新一代的白領(lǐng)完全改變傳統(tǒng)的財(cái)富概念和人生概念，把握當(dāng)下、享受人生成為時(shí)尚白領(lǐng)、小資們的人生口號(hào)，個(gè)性化、獨(dú)立化生活理念支持這種過(guò)渡性置業(yè)，使一大批年輕人成為置業(yè)新軍。 在武昌市場(chǎng)中，小戶(hù)型也存這種現(xiàn)象。武漢是一個(gè)全國(guó)高校集中地，武昌區(qū)域高校占到整個(gè)武漢市的 95％以上。 一些剛走出校門(mén)，剛 剛就業(yè)的年輕人還沒(méi)有經(jīng)濟(jì)實(shí)力去購(gòu)買(mǎi)大住宅， 而且他們追求、獨(dú)立時(shí)尚 同時(shí)， 收入可觀，因此，低總價(jià)的小戶(hù)型是他們購(gòu)房的首選。目前，武漢外來(lái)人口日增，他們流動(dòng)性較大，購(gòu)房時(shí)也傾向于花錢(qián)不多，出售快捷的“小家”。在武昌消費(fèi)者中，拿資金做 房產(chǎn)投資占比重較大。小戶(hù)型總價(jià)相對(duì)較低，有一定的利潤(rùn)空間， 買(mǎi)房就成了他們儲(chǔ)蓄投資的重要手段。 許多中低收入者也沒(méi)有能力承擔(dān)大戶(hù)型的高房?jī)r(jià)，因此眼下小戶(hù)型 產(chǎn)品在一定的時(shí)間內(nèi)還會(huì)保存一定的市場(chǎng)份額。 對(duì)于小戶(hù)型來(lái)說(shuō)，它是一種過(guò)渡產(chǎn)品。剛剛踏入社會(huì)不久的年輕人，向往都市的繁華與便利，不該定居郊野。今后，若工作崗位變動(dòng)，也可隨之調(diào)換住房。 年輕白領(lǐng)有比較穩(wěn)定而且不菲的收入，購(gòu)買(mǎi)小型只是他們目前在追求時(shí)尚獨(dú)立的需要，幾年以后有了一定的資金積累，大房子便是他們最終的需求，小戶(hù)型可以出租、買(mǎi)掉武昌 PARTY項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 Page 21 of 41 成為另一筆收入。投資者更看重房子 有沒(méi)有升值空間。所以說(shuō)通常小戶(hù)型地段的發(fā)展空間和交通便利就顯得很重要，這也是武漢市市民購(gòu)買(mǎi)小戶(hù)型產(chǎn)品最看重的一點(diǎn)，因?yàn)樗P(guān)系到投資回報(bào)。武漢消費(fèi)者在購(gòu)房地段選擇城區(qū)的最多，占 ％，城郊結(jié)合處占 ％，其次是城區(qū)邊緣 13％，老城區(qū)和郊區(qū)選擇的最少分別占到 ％和％。 地段選擇分布圖 %%13%%%%%%%%%%老城區(qū) 城區(qū) 城區(qū)邊緣 城郊結(jié)合處 郊區(qū) 在本次調(diào)查中，消費(fèi)者關(guān)于物業(yè)類(lèi)型更看重的是多層、小高層，這樣考慮主要是因?yàn)槎鄬?、小高層更適合他們這個(gè)年齡階段，有時(shí)候爬樓梯也是一種鍛煉，而且總價(jià)相對(duì)來(lái)說(shuō)也 不會(huì)太高。在房屋結(jié)構(gòu)上 ％的消費(fèi)者選擇了復(fù)式，平層、錯(cuò)層分別占 ％和 ％，可見(jiàn)復(fù)式結(jié)構(gòu)的房子更有吸引力。他們對(duì)房屋的裝修要求并不高， ％的人選擇了毛坯房，提供裝修套餐服務(wù)、價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)化占到 ％，櫥衛(wèi)精修占 19％，精裝修占 10％，說(shuō)明武漢人更喜歡自己裝飾房子，只要達(dá)到簡(jiǎn)裝修搬進(jìn)去能住就行。在付款方式上， 48％的人群選擇了分期付武昌 PARTY項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 Page 22 of 41 款，銀行按揭 ％，一次性付款占 17％，公積金貨款 11％?？梢?jiàn)武漢人還是比較有錢(qián)的，不太愿意負(fù)債。 購(gòu)房物業(yè)類(lèi)型分布： %%%%%%%%%%%%多層 小高層 高層 別墅 排屋 房屋結(jié)構(gòu)分布： %%%%%%%%%%%%%復(fù)式 平層 錯(cuò)層 其他 付款方式分布圖： 武昌 PARTY項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 Page 23 of 41 %%%%%%%%%%%%分期付款 銀行按揭 一次性付款 公積金貸款 組合貸款 月還款金額分布圖： %%%%% % %%%%%%%%%%5 0 0 以下 501800 8011000 1001130010011301100113021001130310011304 在購(gòu)買(mǎi)小戶(hù)型，完善的配套必不可少。購(gòu)買(mǎi)小戶(hù)型的多是先鋒、時(shí)尚一族、追求高品質(zhì)的生活質(zhì)量，對(duì)服務(wù)要求很高，因?yàn)樗麄冇悬c(diǎn)小資。在小區(qū)配套方面， 超市和健身房是他們選擇最多的。開(kāi)辦游泳池、健身房、球類(lèi)室之類(lèi)，來(lái)豐富業(yè)余生活。餐飲、服務(wù)也是一方面。應(yīng)該推出各種特約 式服務(wù)項(xiàng)目，如訂餐服務(wù)、洗衣服務(wù)、保持服務(wù)以及電器租賃服務(wù)等，來(lái)滿足這些中端階層白領(lǐng)對(duì)新潮、前衛(wèi)和流行的需求，他們屬于感性消費(fèi)。 在漢口，小戶(hù)型之所以銷(xiāo)售非常好，主要是交通、娛樂(lè)、餐飲很多，給他們武昌 PARTY項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 Page 24 of 41 提供了方便，有部分年輕白領(lǐng)甚至喜歡以租房的形式不斷變化居住地點(diǎn)，滿足對(duì)新鮮事物的追求。武漢廣場(chǎng)公布一份前期市場(chǎng)調(diào)查，武漢高端消費(fèi)群的收入和消費(fèi)金額一直的以 30％的速度遞增。社區(qū)完善的配套服務(wù)也許比優(yōu)秀的社區(qū)景觀與綠化更受單身人士的歡迎。 物業(yè)管理承擔(dān)著小區(qū)的衛(wèi)生、環(huán)境維護(hù)，小區(qū)配套設(shè)施的維護(hù)以及小區(qū)安全保護(hù)重要工作。 本次調(diào)查中，武漢消費(fèi)者認(rèn)為小區(qū)的安防很重要，占 ％，安全管理是居住的必要條件。安防配套如紅外線監(jiān)控、電視監(jiān)控、家庭防盜系統(tǒng)，讓業(yè)主有種安全感，有家的感覺(jué)。一個(gè)樓盤(pán)買(mǎi)的好只是它成功了一半，后期管理的好才稱(chēng)的上成功，小區(qū)的物業(yè)管理是否到位是消費(fèi)者的一大關(guān)注，是購(gòu)買(mǎi)者必然考慮的因素。 %% %%%%%%%%%%%安全管理 綠化衛(wèi)生 日常維修 家政服務(wù) 小戶(hù)型在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中已越來(lái)越面臨著市場(chǎng)的全面考驗(yàn)，只有在設(shè)計(jì)和技術(shù)運(yùn)用上不斷創(chuàng)新的小戶(hù)型才有立足市場(chǎng)的資本。未來(lái)的小戶(hù)型從設(shè)計(jì)上應(yīng)充分考慮人性化，要把臥室、客廳、書(shū)房 等功 能武昌 PARTY項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 Page 25 of 41 都考慮進(jìn)去 ，而且房子之間的隔音效果要好 。當(dāng)前，人們購(gòu)房時(shí)已更加看重品質(zhì)，比如寬帶上網(wǎng)、 房間水、電、氣自動(dòng)遠(yuǎn)程抄表、小區(qū)停車(chē)場(chǎng)自動(dòng)管理系統(tǒng)等