【文章內容簡介】 計，武漢 50%以上商品房的每套住房面積超過 120平方米，而 90 平方米以 下的房型則少之又少。 本次調查中 ，武 昌 市％ 的購房需求者傾向三室二廳， %的需求者則中意二室二廳。目前武漢房地產(chǎn)市場中的三室二廳戶型多半在 130 平方米以上，但從市場接受程度來看， 100 至 120 平方米的三室二廳和 70 至 90 平方米的二室二廳戶型更能引起大多數(shù)人的興趣。 目前在 武昌區(qū)域的小戶型供應量比較少， 90 平方米以下投放量占武昌區(qū)總的投放量的 20％，而且銷售情況和市場反映相當好，市場已經(jīng)向小房型回歸，市場存在著比較大的空間。小戶型開發(fā)面臨著比較難得的商機。 本次武昌區(qū)域調查年齡在 2635 歲之間的，家 庭年收入在 24 萬元占 ％，小戶型總價在 1015 萬之間還是可以接受的，可見武漢市市民的收入還是可觀的。本公司的 Party 產(chǎn)品在武昌有一定的市場空間。 家庭年收入曲線： 武昌 PARTY項目可行性研究報告 Page 17 of 41 你的家庭年收入6 萬元以上56 萬元45 萬元34 萬元23 萬元2 萬元以下Percent6050403020100 目標客戶分布及其需求特點分析 、目標客戶分布 在武昌居住的人群，大多數(shù)在武昌工作占 ％，但也有少量在漢口和漢陽工作的。在居住方面洪山區(qū)人口比較密集，占 ％的比例，武昌區(qū)占 ％，青山區(qū)占 5％。 在武昌區(qū)我們的目標客戶職業(yè)人群主要由教師、律師、醫(yī)生行業(yè)、自由職業(yè)、 個體業(yè)主 組成，年齡在 2635 歲之間的，家庭 年收入在 24 萬元， 大專文化程度占 ％，屬調查中綜合分析占的比例最多的。 年齡分部圖： 武昌 PARTY項目可行性研究報告 Page 18 of 41 %%%%%%%%%%%%%%2225 2635 3640 在調查中購房選擇區(qū)域來看，比較分散。水果湖一帶占的相對來說比較多 16％，其次是光谷附近占 ％，洪山廣場 12％，東湖開發(fā)區(qū) ％，徐東路一帶 ％，南湖片區(qū)占 ％。 購房區(qū)域選擇分布圖： 16%%%12%%%0%2%4%6%8%10%12%14%16%18%水果湖一帶 光谷附近 東湖開發(fā)區(qū) 洪山廣場 徐東路一帶 南湖一片 從本公司擬定的目標區(qū)域，光谷附近區(qū)域要比南湖片區(qū)要有優(yōu)勢。在光谷地區(qū)交通相對來說更便利， 在這里大量聚集高科技光電子人員和一些企業(yè)的年輕白領一族，年收入在 58 萬年，收入比較可觀具有很強的購買力。但目標客戶比較局限，只針對附近上班的人群，因為居本次調查，武昌市民日常出行的方式 71％的是坐公交車，騎自己車占 ％，從承受住宅到公司上班的距離 30 分鐘以內武昌 PARTY項目可行性研究報告 Page 19 of 41 占 ％， 15 以分以內占 ％，距離遠了在這購買房子的可能性不太大。南湖只是居住環(huán)境相對好，交通是一個很大的弱勢，在這里居住的人必須有私家車，小戶型投資有一定的風險，如果說小戶型有市場， 主要針對學生公寓的投資者。 日常出行方式分布圖： %% %%%%%%%%%%%公交車 自行車 摩托車 私家車 承受從住宅到公司上班時間分布圖： %%%%%%%%%%%%3 0 分鐘以內 1 5 分鐘以內 4 5 分鐘以內 1 小時以內 1 0 分鐘以內 、需求特點分析： 一類需求：有豐厚的經(jīng)濟基礎和穩(wěn)定的收入，以投資為主的人群 二類需求 ：月收入較高，經(jīng)濟基礎薄弱， 現(xiàn)以居住為主的年輕白領（月光一族就在他們中間）。 武昌 PARTY項目可行性研究報告 Page 20 of 41 在現(xiàn)在這個市場中， 小戶型之所以熱銷，主要是兩 種 市場需求 在支撐：一是投資市場，許多投資客發(fā)現(xiàn)，投資小戶型比投資高檔物業(yè)回報更高，未來租 賃 市場更廣闊，而且投資門檻更低；二是龐大的年輕白領的市場需求。 新一代的白領完全改變傳統(tǒng)的財富概念和人生概念，把握當下、享受人生成為時尚白領、小資們的人生口號，個性化、獨立化生活理念支持這種過渡性置業(yè)，使一大批年輕人成為置業(yè)新軍。 在武昌市場中，小戶型也存這種現(xiàn)象。武漢是一個全國高校集中地，武昌區(qū)域高校占到整個武漢市的 95％以上。 一些剛走出校門，剛 剛就業(yè)的年輕人還沒有經(jīng)濟實力去購買大住宅， 而且他們追求、獨立時尚 同時， 收入可觀，因此，低總價的小戶型是他們購房的首選。目前，武漢外來人口日增，他們流動性較大，購房時也傾向于花錢不多，出售快捷的“小家”。在武昌消費者中，拿資金做 房產(chǎn)投資占比重較大。小戶型總價相對較低，有一定的利潤空間， 買房就成了他們儲蓄投資的重要手段。 許多中低收入者也沒有能力承擔大戶型的高房價，因此眼下小戶型 產(chǎn)品在一定的時間內還會保存一定的市場份額。 對于小戶型來說，它是一種過渡產(chǎn)品。剛剛踏入社會不久的年輕人，向往都市的繁華與便利，不該定居郊野。今后，若工作崗位變動，也可隨之調換住房。 年輕白領有比較穩(wěn)定而且不菲的收入，購買小型只是他們目前在追求時尚獨立的需要，幾年以后有了一定的資金積累，大房子便是他們最終的需求，小戶型可以出租、買掉武昌 PARTY項目可行性研究報告 Page 21 of 41 成為另一筆收入。投資者更看重房子 有沒有升值空間。所以說通常小戶型地段的發(fā)展空間和交通便利就顯得很重要，這也是武漢市市民購買小戶型產(chǎn)品最看重的一點，因為它關系到投資回報。武漢消費者在購房地段選擇城區(qū)的最多，占 ％，城郊結合處占 ％，其次是城區(qū)邊緣 13％，老城區(qū)和郊區(qū)選擇的最少分別占到 ％和％。 地段選擇分布圖 %%13%%%%%%%%%%老城區(qū) 城區(qū) 城區(qū)邊緣 城郊結合處 郊區(qū) 在本次調查中，消費者關于物業(yè)類型更看重的是多層、小高層，這樣考慮主要是因為多層、小高層更適合他們這個年齡階段，有時候爬樓梯也是一種鍛煉，而且總價相對來說也 不會太高。在房屋結構上 ％的消費者選擇了復式，平層、錯層分別占 ％和 ％，可見復式結構的房子更有吸引力。他們對房屋的裝修要求并不高， ％的人選擇了毛坯房，提供裝修套餐服務、價格標準化占到 ％，櫥衛(wèi)精修占 19％，精裝修占 10％，說明武漢人更喜歡自己裝飾房子，只要達到簡裝修搬進去能住就行。在付款方式上， 48％的人群選擇了分期付武昌 PARTY項目可行性研究報告 Page 22 of 41 款，銀行按揭 ％，一次性付款占 17％，公積金貨款 11％。可見武漢人還是比較有錢的，不太愿意負債。 購房物業(yè)類型分布： %%%%%%%%%%%%多層 小高層 高層 別墅 排屋 房屋結構分布： %%%%%%%%%%%%%復式 平層 錯層 其他 付款方式分布圖： 武昌 PARTY項目可行性研究報告 Page 23 of 41 %%%%%%%%%%%%分期付款 銀行按揭 一次性付款 公積金貸款 組合貸款 月還款金額分布圖： %%%%% % %%%%%%%%%%5 0 0 以下 501800 8011000 1001130010011301100113021001130310011304 在購買小戶型，完善的配套必不可少。購買小戶型的多是先鋒、時尚一族、追求高品質的生活質量，對服務要求很高，因為他們有點小資。在小區(qū)配套方面， 超市和健身房是他們選擇最多的。開辦游泳池、健身房、球類室之類，來豐富業(yè)余生活。餐飲、服務也是一方面。應該推出各種特約 式服務項目，如訂餐服務、洗衣服務、保持服務以及電器租賃服務等，來滿足這些中端階層白領對新潮、前衛(wèi)和流行的需求，他們屬于感性消費。 在漢口，小戶型之所以銷售非常好，主要是交通、娛樂、餐飲很多，給他們武昌 PARTY項目可行性研究報告 Page 24 of 41 提供了方便，有部分年輕白領甚至喜歡以租房的形式不斷變化居住地點，滿足對新鮮事物的追求。武漢廣場公布一份前期市場調查，武漢高端消費群的收入和消費金額一直的以 30％的速度遞增。社區(qū)完善的配套服務也許比優(yōu)秀的社區(qū)景觀與綠化更受單身人士的歡迎。 物業(yè)管理承擔著小區(qū)的衛(wèi)生、環(huán)境維護，小區(qū)配套設施的維護以及小區(qū)安全保護重要工作。 本次調查中，武漢消費者認為小區(qū)的安防很重要，占 ％，安全管理是居住的必要條件。安防配套如紅外線監(jiān)控、電視監(jiān)控、家庭防盜系統(tǒng)，讓業(yè)主有種安全感，有家的感覺。一個樓盤買的好只是它成功了一半，后期管理的好才稱的上成功，小區(qū)的物業(yè)管理是否到位是消費者的一大關注，是購買者必然考慮的因素。 %% %%%%%%%%%%%安全管理 綠化衛(wèi)生 日常維修 家政服務 小戶型在市場競爭中已越來越面臨著市場的全面考驗，只有在設計和技術運用上不斷創(chuàng)新的小戶型才有立足市場的資本。未來的小戶型從設計上應充分考慮人性化，要把臥室、客廳、書房 等功 能武昌 PARTY項目可行性研究報告 Page 25 of 41 都考慮進去 ，而且房子之間的隔音效果要好 。當前，人們購房時已更加看重品質，比如寬帶上網(wǎng)、 房間水、電、氣自動遠程抄表、小區(qū)停車場自動管理系統(tǒng)等