【正文】 市調(diào)自住需要占 70％）中還是投資需求（武昌唯一純小戶型樓盤投資類占 60％）中，均表現(xiàn)活躍，廣為看好，表明該產(chǎn)品具備良好的細(xì)分市場優(yōu)勢，且正處發(fā)展階段，消化釋放剛剛啟動，潛在能量深厚。 、南湖片區(qū)適宜建設(shè)中高檔住宅 南湖片區(qū)水光山色，環(huán)境優(yōu)美，適宜居住。四周高校環(huán)繞，營造了該區(qū)域的人文環(huán)境。 、小戶客戶的厚度有限 本次市調(diào)的分析結(jié)果顯示，武昌市民愿意在南湖片區(qū)購房者占 ％，其中％的目標(biāo)客戶選擇了㎡以上的住宅。 建議 、由于土地成本的顯著分界，由于當(dāng)?shù)囟鄬?、小高層建安成本的差價在 1500 元 /㎡左右，考慮小高層的市民接受度為 ％（多層的接受度為 ％，兩者所占份額為 80％），為綜合提高產(chǎn)品競爭力，建議本次投放產(chǎn)品的建筑形式為：多層和小高層并舉。 武昌 PARTY項目可行性研究報告 Page 5 of 41 、根據(jù)武昌住房市場特性趨向，結(jié)合深圳、上海、北京小戶型產(chǎn)品發(fā)展趨勢，建議本項目的 PARTY 產(chǎn)品進(jìn)行一次升級進(jìn)化，可嘗試“錯層 ” 的概念，“錯”出別樣風(fēng)采，“錯”出市場沖擊力。因此，建議把水果湖一帶 作為一個重點整合土地資源的區(qū)域。進(jìn)一步明確目標(biāo)客戶的需求、厚度和收入狀況，判斷項目投放區(qū)位、規(guī)模，為聯(lián)盟決策提供支持。其中武昌區(qū)新開盤項目 18 個，平均銷售率 54％，洪山區(qū)新開盤項目16 個，平均銷售率 48％?？梢钥闯?， 2021 年武漢市房地產(chǎn)市場小高層數(shù)量明顯增多，截止 10 月份，小高層占到總供應(yīng)量的43%。 武昌區(qū)有小高層樓盤48 個，占同期市場總量的 49％，洪山區(qū)有 小高層樓盤 21 個，占同期市場總量的 35％。我們綜合比較這些新的熱點區(qū)域可以看出，這些區(qū)域?qū)嶋H上是傳統(tǒng)熱點區(qū)域的延伸。各新生版塊項目數(shù)量列表： 徐東路段原有樓盤數(shù)量 中北路方向新推樓盤 東湖方向新推樓盤 數(shù)量 與原有樓盤比例 數(shù)量 與原有樓盤比例 11 6 55% 4 36% 光谷版塊原有樓盤 數(shù)量 珞獅南路樓盤 湯遜湖樓盤 關(guān)山路樓盤 數(shù)量 比例 數(shù)量 比例 數(shù)量 比例 武昌 PARTY項目可行性研究報告 Page 7 of 41 13 5 38% 10 77% 2 15% 通過市場調(diào)查了解，南湖區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)高潮已經(jīng)過去，該區(qū)域圍繞南湖在建在售樓盤項目有 14 個，基本為大眾化住宅，價格一般較低，也有如麗島花園、獅城名居等高檔樓盤，是武漢人公認(rèn)的幾個最適合居住的地方之一，但該區(qū)域不適合開發(fā)小戶型，因為該區(qū)域總體環(huán)境較安靜，沒有大型商業(yè)娛樂設(shè)施，在該區(qū)域的租房者多為周圍的在校學(xué)生，對年輕白領(lǐng)的吸引力較低。水果湖區(qū)域因距省委較近，市政配套很完善，周邊餐飲、娛樂設(shè)施較多，極大的便利了時尚青年業(yè)余休閑的需要。 項目擬建規(guī)模 根據(jù)目前武昌房地產(chǎn)市場格局，市民的購買意向分布在 11 個片區(qū)中，大多數(shù)片區(qū)的意愿度在 10％左右，意愿度最高的是“其他 ” 選項，所占 份額是 ％。較大的量體被分成了多個相近的小群體，根據(jù)量體估算，一個片區(qū)項目占用土地 100 畝左右為宜。 、武昌是一個高校云集的地方， PARTY 產(chǎn)品會吸引眾多的 在校生和畢業(yè)生的租住，會引來大量的社會游資，他們對產(chǎn)品的快速消化有利，而對產(chǎn)品售價空間的成長有弊，這部分客戶資源的適度運用，將對產(chǎn)品的投放過程產(chǎn)生影響。 第三章、建設(shè)條件 項目建設(shè)的必要性 武漢市 2021 年國民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)繼續(xù)調(diào)整。其中第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %。一、二、三產(chǎn)業(yè)增加值占國內(nèi)生產(chǎn)總值中的構(gòu)成比例由上年的 ： ： 武昌 PARTY項目可行性研究報告 Page 9 of 41 變化為 ： ： 。全年完成財政收入 億元，比上年同口徑增長 %，其中地方財政收入 億元，增長 27%。建筑企業(yè)全員勞動生產(chǎn)率 9 萬元 /人，比 上年增長 %；建筑企業(yè)施工項目 12505 個，竣工項目 7703 個；施工面積 萬平方米，竣工面積 萬平方米；施工工程優(yōu)良品率 %。全年房地產(chǎn)開發(fā)投資完成 億元，增長 %。房地產(chǎn)開發(fā)竣工面積 萬平方米，增長 %，其中住宅竣工面積 萬平方米，增長 %；全年銷售商品房 萬平方米，增長 %，其中銷售給個人 萬平方米，增長 %。 市政配套條件 武漢市 2021 年 城市基礎(chǔ)建設(shè)速度加快，公用設(shè)施繼續(xù)完善。全年改擴(kuò)建等級公路 公里，增長 %。城區(qū)自來水普及率 100%。 環(huán)境創(chuàng)新步伐加快。全年中心城區(qū)植樹 萬株，市區(qū)垂直綠化武昌 PARTY項目可行性研究報告 Page 10 of 41 萬米。城區(qū)新增公共綠地面積 136 萬平方米，人均公共綠地面積 平方米，建成區(qū)綠化覆蓋率 % 。地貌屬東南丘陵經(jīng)江漢平原東緣向大別山南麓低山丘陵過渡地區(qū)，中間低平，南北丘陵、崗壟環(huán)抱，北部低山林立。 自然氣候 條件 武漢地處北回歸線北側(cè)，屬于亞熱帶季風(fēng)氣候，夏熱冬冷，四季分明，是長江流域有名的三大“火爐城”之一。 C，極端最低氣溫為 176。這里雨 量充沛 ，開霜期長；年平均降水量約為 1200 毫米，年平均無霜期約為 240 天， 第四章、市場供應(yīng)狀況分析 商品房供應(yīng)分析 、 武昌區(qū) 2021 年上半年總體狀況分析 據(jù)武漢市房管局公布的“武房指數(shù) ” 稱，第二季度武漢市住宅價格小幅攀升。上季度武漢住宅價格平均武昌 PARTY項目可行性研究報告 Page 11 of 41 為 元 /平方米 ，每平方米比第一季度上漲 元，漲幅為％。相比之下，漢口住宅均價上漲不大，江漢區(qū)住宅均價為 元 /平方米。業(yè)內(nèi)人士分析，武昌房價大漲，與樓盤開發(fā)逐漸向武昌傾斜有關(guān)。 附表：二季度各城區(qū)及東西湖新開發(fā)住房價格情況（單位：元 /平方米） 區(qū)域 平均價格 比上季度上漲 比去年同期上漲 武昌區(qū) 洪山區(qū) 青山區(qū) 江漢區(qū) 江岸區(qū) 橋口區(qū) 東西湖區(qū) 漢陽區(qū) 、擬建目標(biāo)區(qū)域商品房供應(yīng)狀況分析 武昌 PARTY項目可行性研究報告 Page 12 of 41 光谷廣場與南湖區(qū)域周圍在建在售樓盤有 25 個。各樓盤占地規(guī)模在 20 畝到 1000 畝之間。該區(qū)域有小戶型投放的樓盤有華城新都，面積為 56 平方米，共有 66 套。在這兩區(qū)域外武昌區(qū)內(nèi)在建在售的小戶型還有弘業(yè)俊園，面積為 37平方米，共 132 套。 二手房市場分析 、二手房買賣狀況分析 武漢市二季度二手房住宅平均價格為 元 /平方米，交易套數(shù)為 7105 套。二季度漢口的交易量為 3331 套，武昌為 2835 套，漢陽僅為 939 套。最高月租金達(dá)到 1000 元。通過對武昌區(qū)二手房一室一廳租賃供需狀況分析可以看出 :在武昌區(qū)域小戶型租賃市場需求空間較大，面積在 3050 平方米之間的一室一廳，消費者可以承受的月租金最高為450 元，并且由于該區(qū)域小戶型供應(yīng) 不足，相應(yīng)會進(jìn)一步提升租金市場價格，這將刺激一部分人進(jìn)入該區(qū)域小戶型投資市場。從民院路到珞獅路房價逐漸升高，由于該區(qū)域自建六層樓房，所以房源很多，大概每村外來租房戶 5001500 之間。一室一廳在 140180 元之間，二室一廳在 260480 元之間。 武昌 PARTY項目可行性研究報告 Page 15 of 41 項目周邊村莊房屋租賃情況一覽表： 村名 房型 月租金（元） 備注 李家村 單間 140160 帶廚衛(wèi) 一室一廳 160180 二室一廳 200300 關(guān)山新村 單間 140150 帶廚衛(wèi) 二室一廳 300 劉家咀 單間 100140 一室一廳 160180 二室一廳 400600 錢家咀 單間 160180 帶廚衛(wèi) 一室一廳 250300 二室一廳 360400 龍家灣 單間 220 帶廚衛(wèi) 一室一廳 350 二室一廳 480 竹林熊 單間 100160 一室一廳 260300 二室一廳 480 五角塘 單間 70130 一室一廳 160180 二室一廳 260 黃繼夏 單間 95100 一室一廳 140150 第 五 章、市場需求分析與預(yù)測 武昌 PARTY項目可行性研究報告 Page 16 of 41 項目的市場定位分析 地便宜、房價低、戶型大，這是一些外地人對武漢房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀的基本印象。 本次調(diào)查中 ，武 昌 市％ 的購房需求者傾向三室二廳， %的需求者則中意二室二廳。 目前在 武昌區(qū)域的小戶型供應(yīng)量比較少， 90 平方米以下投放量占武昌區(qū)總的投放量的 20％，而且銷售情況和市場反映相當(dāng)好，市場已經(jīng)向小房型回歸，市場存在著比較大的空間。 本次武昌區(qū)域調(diào)查年齡在 2635 歲之間的，家 庭年收入在 24 萬元占 ％，小戶型總價在 1015 萬之間還是可以接受的，可見武漢市市民的收入還是可觀的。 家庭年收入曲線： 武昌 PARTY項目可行性研究報告 Page 17 of 41 你的家庭年收入6 萬元以上56 萬元45 萬元34 萬元23 萬元2 萬元以下Percent605040302010